servitù prediali

La servitù di passaggio e le altre servitù prediali

Avvocato Berti
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Introduzione

Le servitù sono diritti reali di godimento su cosa altrui e sono disciplinate dagli artt. 1027 e successivi del codice civile. Si tratta di un “peso” imposto sul fondo al fine di garantire un’utilità ad un altro, di proprietari diversi.

Trattandosi di un istituto derivante dal diritto romano, il termine servitù prediale deriva dal latino “praedium”, letteralmente “fondo, terreno”.

Elementi essenziali della servitù sono:

  • l’esistenza di almeno un fondo dominante ed un fondo servente,
  • l’utilità oggettiva che il fondo dominante ricava dal peso gravante sul fondo servente.

Esistono diversi tipi di servitù, in base:

  • Ai modi di costituzione. In particolare, la servitù prediale può essere costituita in base ad un contratto o un testamento, ma anche “imposta” indipendentemente dalla volontà del proprietario del fondo servente, per mezzo di una sentenza o di un atto della pubblica amministrazione. A tal proposito si distinguono in volontarie e coattive.
  • Al contenuto ed alla natura dell’utilità oggetto del diritto come la servitù di passaggio nel condominio, le servitù di passaggio su strada privata, le servitù per il passaggio di tubazioni, fognature e passaggio di cavi enel su proprietà privata, ecc… Possono altresì distinguersi in servitù positive o negative, apparenti e non apparenti.

Nel normale utilizzo della servitù rientrano gli “adminicula servitutis” cioè, quelle facoltà indispensabili per l’esercizio del diritto, senza le quali l'”utilitas” della servitù non riceverebbe attuazione. Dall’altra parte, la servitù deve essere utilizzata nei limiti derivanti dal titolo (ad esempio, in base a cosa è stato disposto nel contratto) e comunque in modo da arrecare il minore disturbo al fondo servente.

Salvo che sia diversamente stabilito, gli oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria delle servitù (di passaggio, di acquedotto, di fognatura ….) spettano al proprietario del fondo dominante, ma anche al proprietario del fondo servente se dalla manutenzione questo ricava qualche vantaggio o utilità.

Una delle servitù più diffuse è la servitù di passaggio coattiva, regolata dagli articoli 1051 e ss del cod civ. nel caso in cui un fondo sia intercluso, e cioè sprovvisto di un (agevole) accesso alla pubblica via.

COSA SI INTENDE PER SERVITÙ PREDIALE?

Le servitù prediali ex art 1027 cod. civ. sono diritti reali (cioè attinenti alla “res”, alla cosa) definiti minori, che consistono in un “peso” gravante su un fondo, detto servente, per garantire una data utilità ad un altro fondo detto dominante, appartenente ad un proprietario diverso da quello del primo.

L’art. 1027 e successivi cod. civ. dettano la disciplina in tema di servitù prediali indicandone altresì, le caratteristiche.

COME VERIFICARE L'ESISTENZA DI UNA SERVITÙ PREDIALE?

Le servitù prediali, come tutti i diritti reali, devono risultare dai pubblici registri immobiliari presso gli uffici del Territorio dell’Agenzia delle Entrate. Si tratta di registri pubblici che possono essere consultati, previa apposita istanza, da chiunque, indicando gli estremi catastali dell’immobile. Si tratta, nello specifico, della Conservatoria dei Registri Immobiliari o Ufficio di Pubblicità Immobiliare presente in tutte le Regioni, facente parte all’Agenzia delle Entrate. Il registro ha la funzione di pubblicità, e cioè di rendere conoscibile a chiunque l’esistenza dei diritti di proprietà e delle relative servitù. 

QUALI SONO I REQUISITI DELLE SERVITÙ PREDIALI

Alcuni requisiti riguardano il fondo servente ed il fondo dominante.

Innanzitutto, come accennato, è necessario che vi sia almeno un fondo servente ed almeno un fondo dominante. Non è tuttavia necessario che questi esistano attualmente, potendo la servitù prediale riferirsi ad un fondo futuro: l’art. 1029 cod civ. ammette la servitù prediale a favore o a carico di un edificio da costruire (fondo futuro in senso naturalistico, nel senso che attualmente non esiste in natura) o di un fondo da acquistare (fondo futuro in senso giuridico, nel senso che attualmente esiste in natura, ma giuridicamente non appartiene al proprietario che si servirà del fondo), ma in questo caso la costituzione non ha effetto se non dal giorno in cui l’edificio è costruito o il fondo è acquistato. In tali casi, tuttavia, la giurisprudenza non riconosce al negozio costitutivo della servitù efficacia reale, ma solo obbligatoria, infatti “all’atto del negozio costitutivo manca uno dei presupposti della servitù, ossia il bene a favore del quale opererà il vincolo, con conseguente costituzione di un rapporto obbligatorio suscettibile di trasformarsi in un rapporto di natura reale soltanto nel momento in cui l’edificio verrà costruito” (Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 10/05/2023, n. 12551).

Inoltre i fondi devono essere:

  • vicini e, se non confinanti, quantomeno non molto distanti al fine di consentire la realizzazione della servitù (cd vicinitas);
  • appartenenti a diversi proprietari, perché il diritto di proprietà già comprende le facoltà (costituire un peso) sottese al diritto di servitù, ad esempio sarebbe impensabile costituire una servitù di passaggio su un fondo che è già proprio (nemini res sua servit) e quindi il proprietario non può costituire, sul proprio fondo, una servitù a favore dello stesso.

Per poter parlare di servitù prediali è fondamentale che sia esistente un’oggettiva utilità anche se solo temporanea e non perpetua. A tal proposito l’art. 1028 cod. civ. stabilisce che “l’utilità può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante. Può del pari essere inerente alla destinazione industriale del fondo”.

Secondo la giurisprudenza “il concetto di “utilitas” è talmente ampio da ricomprendere ogni elemento che, secondo la valutazione sociale, sia legato da un nesso di strumentalità con la destinazione del fondo dominante e si immedesimi obiettivamente nel godimento di questo, in modo tale che la servitù possa soddisfare ogni bisogno di tale fondo, assicurando ad esso una maggiore amenità, abitabilità, anche evitando rumori o impedendo costruzioni che abbiano una destinazione spiacevole o fastidiosa” (Cass. civ. n. 18465/2020).

Resta invece escluso ogni riferimento ad elementi soggettivi ed estrinseci relativi all’attività personale del proprietario del fondo dominante (Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 20/01/2015).

Anche in tema di servitù industriali il requisito della utilità “non può riferirsi all’attività industriale in sé e per sé considerata, ma va pur sempre ricondotto al fondo” (Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 18/05/2022).

L’utilità non necessariamente deve essere attuale, ben potendo essere futura (e certa) o addirittura eventuale: l’art. 1029 cod. civ.  stabilisce infatti che “è ammessa la costituzione di una servitù per assicurare a un fondo un vantaggio futuro”. A differenza dell’ipotesi del fondo futuro,in questo caso “la servitù si costituisce immediatamente, esistendo tutti gli elementi necessari per la sua costituzione, estrinsecandosi l’utilità secondo una valenza prospettica” (Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 10/05/2023, n. 12551).

SERVITÙ PREDIALI: QUANTI TIPI DI SERVITÙ ESISTONO?

Esistono diversi tipi di servitù prediali ex art 1027 c.c. ,da distinguere in base alla costituzione o alla natura dell’utilità.

In base alle modalità di costituzione, si distinguono le servitù volontarie e coattive (art. 1031 cod. civ.). Nelle prime la servitù in favore del proprietario del fondo servente viene costituita attraverso una disposizione di volontà, mediante atto tra vivi (ma non con atto unilaterale) o con un testamento.

Le servitù coattive, come la servitù coattiva di passaggio,  nascono, a prescindere dalla volontà dei proprietario del fondo servente, in virtù di particolari circostanze che determinano la nascita di esigenze specifiche. Tali circostanze sono identificate dalla legge, che disciplina l’utilità (o per meglio dire la necessità) che deve essere soddisfatta dalla servitù. Le servitù vengono costituite per contratto o, in mancanza di accordo, con una sentenza o con atto amministrativo della Pubblica Amministrazione (art. 1032 cod. civ.).

In entrambe i casi (sentenza o atto della PA), è previsto un indennizzo in favore del proprietario del fondo servente e con l’indicazione delle modalità di esercizio della servitù medesima. Sono servitù coattive, ad esempio, le servitù di passaggio coattivo nei casi di fondo intercluso, le servitù di acquedotto e scarico, le servitù di somministrazione di acqua o le servitù elettrodotto coattivo.

Altra differenza tra servitù coattive e volontarie sta nella causa di estinzione: le prime si estinguono con il venir meno della necessità per cui sono state imposte, le seconde “soltanto per confusione, prescrizione o quando siano stipulate nuove pattuizioni, consacrate in atto scritto, che ne modifichino l’estensione o le sopprimano” (Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 04/09/2023, n. 25716).

Le servitù sono poi chiamate apparenti quando sono collegate ad opere permanenti che ne consentano l’utilizzo. Ad esempio, la servitù di passaggio a piedi è apparente quando indicata da un marciapiede o da un ingresso pedonale, la servitù di passaggio carrabile può essere visibile tramite un cancello o una piccola strada ….

In base al contenuto del diritto, si distinguono servitù prediali positive, quando il titolare del fondo servente è obbligato a “subire” un’attività del titolare (o dalle persone da lui autorizzate), come ad esempio una servitù di passaggio; e negative, quando il titolare del fondo servente assume un divieto di fare.

Si parla poi di servitù prediali industriali quando il fondo dominante è destinato all’esercizio di una attività industriale, talchè l’utilità, pur potendo ricomprendere qualsiasi vantaggio anche non economico che migliori l’utilizzazione del fondo dominante, deve essere inerente alla natura del fondo e alla sua destinazione industriale (Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 18/05/2022, n. 15928).

Diverse dalle precedenti sono le servitù aziendali, che non sono riconosciute dall’ordinamento, e ricorrono quando l’utilità non è riconducibile né al fondo, né alla sua destinazione industriale, ma all’azienda (e cioè il complesso dei beni che l’imprenditore utilizza nella sua attività). Ad esempio, è stata riconosciuta come servitù aziendale un corridoio per il passaggio della clientela da uno stabilimento-industria termale al mare, in quanto la balneazione marina non è necessaria per lo svolgimento dell’industria termale e quindi l’utilità non è riferibile alla destinazione industriale, ma semmai all’offerta di maggiori servizi alla clientela (Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 27/09/2012, n. 16427).

SU QUALE FONDO GRAVA LA SERVITÙ PREDIALE?

La servitù prediale grava sul fondo cosiddetto servente, ovvero il fondo attraverso il quale è possibile garantire l’utilità al fondo dominante.

Ad esempio, nelle servitù di passaggio a piedi il fondo servente è quello che deve consentire il transito pedonale per accedere al fondo dominante.

SERVITÙ PREDIALI: CHI È IL PROPRIETARIO DEL FONDO DOMINANTE?

Il proprietario del fondo dominante è il titolare del diritto di servitù, sia esso persona fisica che persona giuridica.

Tuttavia, come si è detto, il diritto “reale” di servitù prediale è legato non ad una persona, ma ad un fondo (ad una “res”), per cui  in forza del principio di ambulatorietà, l’alienazione del fondo dominante comporta automaticamente il trasferimento delle servitù attive ad esso inerenti, tanto che se il fondo dominante viene alienato, gli aventi causa lo acquisiscono insieme alla servitù, anche qualora non sia espressamente richiamata nell’atto notarile (Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 04/09/2023, n. 25716).

servitù prediali

COME FUNZIONA LA SERVITÙ?

Per comprendere l’effettivo funzionamento delle servitù e i limiti sia oggettivi che soggettivi bisogna tener considerare l’utilità del fondo dominante a cui il diritto reale di godimento è preposto.

L’art. 1064 cod. civ. stabilisce infatti che “il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne”. In base alla norma, il diritto di servitù è comprensivo anche degli “adminicula servitutis” cioè, di quelle facoltà accessorie, indispensabili per l’esercizio del diritto, senza le quali l'”utilitas” della servitù non potrebbe ricevere attuazione. Ad esempio, “nel contenuto normale di una servitù di passaggio pedonale e carraio con diritto di sosta per carico e scarico di merci, stabilita a vantaggio di un immobile destinato ad opificio, rientra anche la facoltà di sostare nel fondo con i mezzi di locomozione adoperati, in quanto attività generalmente necessaria all’esercizio della servitù a norma dell’art. 1064 c.c.” (Cass. civ. n. 20830/2022).

L’esistenza di questi “adminicula” e le modalità di esercizio, devono essere desunte dal titolo e dalla fonte della servitù. Ad esempio, i limiti di utilizzo di una servitù volontaria nata per contratto, andranno desunti dall’interpretazione dello stesso contratto: ai sensi dell’art. 1065 cod. civ.colui che ha un diritto di servitù non può usarne se non a norma del suo titolo o del suo possesso”. Nel dubbio, la servitù deve esercitarsi col minor aggravio del fondo servente.

Oltre a tali limiti, la servitù determinerebbe un peso eccessivamente gravoso per il fondo servente. In particolare, il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente, né il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo.

Sotto il profilo soggettivo, la servitù può essere utilizzata non solamente dal proprietario del fondo dominante, ma da tutti i soggetti da lui autorizzati (ad esempio il conduttore del fondo, o l’usufruttuario, o l’enfiteuta….).

SERVITÙ PREDIALI: CHI DEVE PROVVEDERE ALLA MANUTENZIONE DELLA SERVITÙ DI PASSAGGIO?

Ai sensi dell’art. 1069 cod. civ., il proprietario del fondo dominante è onerato delle spese di conservazione inerenti la servitù, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge. Ad esempio, su di lui gravano le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria di una servitù di passaggio.

Se però la manutenzione della servitù di passaggio (o di altre) giova anche al fondo servente, le spese sono sostenute anche dal suo proprietario, in proporzione dei rispettivi vantaggi.

Quest’ultimo, tuttavia, può sempre liberarsi delle spese necessarie all’uso o alla conservazione della servitù, rinunziando alla proprietà del fondo servente a favore del proprietario del fondo dominante (art. 1070 cod. civ.).

Nel caso in cui l’esercizio della servitù sia limitato a una parte del fondo, la rinunzia può limitarsi alla parte stessa.

Viceversa, se le opere di manutenzione sono effettuate dal proprietario del fondo servente, sia pure nel proprio interesse, anche il proprietario del fondo dominante deve contribuire alle spese (Cass. civ. n. 6653/2017).

Infine, “se i titolari di servitù di passaggio sono più d’uno, dovrà perciò ritenersi che tutti siano tenuti al diretto e fattivo mantenimento del bene ex art. 1069 c.c., così come non potrà che esservi tenuto il medesimo titolare del fondo servente, che di tale fondo compia l’identico uso effettuato dal titolare del fondo dominate” (Corte di Appello di Genova, sent. 5 gennaio 2011).

SERVITÙ PREDIALI: COME DEVE OPERARE IL PROPRIETARIO DI UN FONDO DOMINANTE SE DEVE FARE DELLE OPERE NECESSARIE PER CONSERVARE LA SERVITÙ?

La realizzazione dei lavori di manutenzione deve essere svolta nel modo (e nel tempo) che rechi minore incomodo al proprietario del fondo servente.

COME SI ACQUISISCE IL DIRITTO DI SERVITÙ?

Il diritto delle servitù prediali ex art 1027 c.c. può essere acquisito tramite contratto sia a titolo oneroso che gratuito, o per testamento (anche con la disposizione di un semplice obbligo a costituire la servitù).

Al contratto, è richiesta la forma dell’atto pubblico, a pena di nullità e la trascrizione del medesimo nei pubblici registri immobiliari. Inoltre, secondo la giurisprudenza, “ai fini della costituzione contrattuale di una servitù di passaggio non è richiesto l’uso di formule sacramentali, ma è sufficiente che dalla relativa clausola siano determinabili con certezza il fondo dominante, il fondo servente e l’oggetto, rappresentato dall’assoggettamento dell’uno all’utilità dell’altro; pertanto, ai fini dell’accoglimento della domanda ex art. 1079 c.c. non è necessario risalire al contratto originario istitutivo della servitù medesima, essendo sufficiente il richiamo di esso nei successivi atti di acquisto” (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12766 del 20 maggio 2008).

Le servitù coattive possono poi nascere da una sentenza costitutiva o da un atto della pubblica amministrazione.

Sempre con riguardo alle modalità di costituzione, il codice prevede inoltre le servitù prediali costituite per usucapione o per destinazione del padre di famiglia (art.1031 comma 2 cod civ.). Si tratta di due modi di acquisto a titolo originario dei diritti reali, per il quale nel primo caso il proprietario del fondo dominante fa valere un possesso prolungato per un lungo periodo di tempo del fondo servente (ad esempio se dimostra di essere passato dal fondo altrui, per raggiungere il proprio, per almeno venti anni, acquista una servitù di passaggio). Nel secondo caso “la destinazione del padre di famiglia ha luogo quando consta, mediante qualunque genere di prova, che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù” (art. 1062 cod. civ.).

QUANDO SI HA DIRITTO ALLA SERVITÙ DI PASSAGGIO?

Molto diffusa è la servitù di passaggio coattiva o volontaria.

In assenza di accordo con il proprietario del fondo servente, il titolare del fondo dominante ha diritto ad una servitù di passaggio “coattiva” quando:

  • il suo fondo è “intercluso” e cioè sprovvisto di un accesso alla pubblica via.
  • il fondo non è intercluso, ma l’accesso alla pubblica via è inadatto e non può essere ampliato (art. 1052 cod. civ.). In tal caso, il passaggio può essere concesso solo per le esigenze dell’agricoltura o dell’industria. La Cassazione (sent. 20 febbraio 2012, n. 3125) ha inoltre previsto che “il diritto alla costituzione della servitù è condizionato all’esistenza dei seguenti presupposti: che il preesistente accesso sia inidoneo od insufficiente, che il suo ampliamento sia materialmente irrealizzabile od eccessivamente oneroso e che il nuovo passaggio risponda in concreto alle esigenze di sfruttamento agricolo od industriale del fondo dominante, senza impedire o compromettere analoghe utilizzazioni del fondo servente”.
  • una servitù di passaggio a piedi deve essere ampliata in una servitù di passaggio carrabile.

Infatti l’art. 1051 cod. civ. stabilisce che “il proprietario, il cui fondo è circondato da fondi altrui, e che non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo”.

La norma si riferisce in primo luogo alla servitù di passaggio sul terreno agricolo, ma vale anche per i fondi urbani, ed anche per il diritto di passaggio nel condominio (ad esempio in presenza di una corte comune), fatta eccezione per le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti.

Vale sempre la regola generale del minimo disturbo al fondo servente: l’area per il passaggio deve essere la più ridotta possibile.

In ogni caso, a fronte del peso gravante sul fondo servente, al suo proprietario è dovuta:

  • una indennità proporzionata al danno cagionato, salvo che il fondo sia diventato intercluso per effetto di una divisione o di alienazione a titolo oneroso (art. 1054 cod. civ.)
  • una ulteriore indennità di occupazione, nel caso in cui per attuare il passaggio, sia necessario occupare con opere stabili o lasciare incolta una zona del fondo servente (art. 1053 cod. civ.)

Infine, quelle che comunemente vengono chiamate servitù di passaggio di tubi, di passaggio di fognature, elettriche o idriche, tecnicamente costituiscono servitù di scarico, servitù di acquedotto e servitù di attingimento in quanto, giuridicamente, il “passaggio” è riferibile solamente alle persone.

QUANDO DECADE IL DIRITTO DI SERVITÙ?

Le cause di estinzione della servitù sono individuate agli articoli 1072 e seguenti del codice civile:

  • per prescrizione: a causa del mancato utilizzo per un periodo di almeno venti anni
  • per confusione: quando la proprietà del fondo dominante e del fondo servente si riuniscono nella medesima persona.

Una particolare ipotesi di estinzione è poi prevista per la servitù coattiva di passaggio (art. 1055 cod. civ.) quando il passaggio cessa di essere necessario. In tali casi è necessario un provvedimento dell’autorità giudiziaria, su istanza del proprietario del fondo dominante o del fondo servente.

COME MODIFICARE UNA SERVITÙ DI PASSAGGIO?

In genere, le servitù volontarie possono essere modificate su accordo delle parti.

La servitù coattive come la servitù di passaggio possono essere modificate se mutano le esigenze per le quali sono state poste in essere.

Ad esempio, una servitù di passaggio a piedi può essere trasformata in una servitù di passaggio carrabile

CHI HA IL DIRITTO DI PASSAGGIO DEVE CONTRIBUIRE ALLE SPESE?

Quando le opere di miglioria o di manutenzione sono poste a vantaggio non esclusivo, ma di entrambe i fondi, le relative spese devono essere sostenute sia dal proprietario del fondo dominante che da quello servente proporzionalmente al vantaggio derivante dall’utilizzo del fondo servente.

Sul punto la giurisprudenza afferma che “il proprietario del fondo dominante ha l’obbligo di contribuire alle spese di manutenzione del fondo servente, in misura proporzionale all’uso, anche qualora le opere necessarie alla conservazione della servitù siano state realizzate dal proprietario del fondo servente nel suo esclusivo interesse(Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza n. 6653/17).

QUALE AZIONE PUÒ ESERCITARE IL TITOLARE DI UNA SERVITÙ?

L’art. 1079 cod. civ. stabilisce che “il titolare della servitù può farne riconoscere in giudizio l’esistenza contro chi ne contesta l’esercizio e può far cessare gli eventuali impedimenti e turbative.”

La disposizione si riferisce, in primo luogo, all’azione confessoria, volta ad ottenere l’accertamento dell’esistenza di un diritto reale, nei confronti del proprietario. L’interesse ad agire dell’azione confessoria sta nel far cessare la contestazione dell’esercizio, ad esempio, nei confronti di colui che pretende di comportarsi come pieno proprietario. In caso di azione confessoria, ad esempio per ottenere il riconoscimento di una servitù di passaggio, il condominio è litisconsorte necessario.

Con l’azione confessoria è possibile chiedere anche la rimessione in pristino ed il risarcimento dei danni.

A tutela delle servitù prediali sono previste anche le azioni possessorie di cui agli artt. 1168 ss. cod. civ. e cioè di reintegrazione in caso di spoglio violento, clandestino o occulto del possesso, e di manutenzione in caso di molestie.

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