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Vendere un immobile gravato da usufrutto

Come vendere un immobile gravato da usufrutto?

In immobile gravato da usufrutto chi ha il potere di vendere?

Cosa succede in caso di vendita?

Al giorno d’oggi, non è infrequente imbattersi in annunci di agenzie immobiliari di vendita di immobile gravato da usufrutto.

Cosa vuol dire? Quali vantaggi e svantaggi offre?
In questo articolo, parliamo di:


Vendita di immobile gravato da usufrutto: premessa

Vendere un immobile gravato da usufrutto offre, per il venditore, la possibilità di ottenere una cospicua somma di denaro, senza perdere il godimento dell’immobile. Mentre per il compratore, l’acquisto di casa con usufrutto rappresenta una forma di investimento, potendo ottenere la nuda proprietà dell’immobile con un prezzo decisamente minore rispetto al valore di mercato, ma senza la possibilità di utilizzarla immediatamente.
In caso di vendita di immobile gravato da usufrutto, sia per chi vende, che per chi compra, è possibile stabilire il valore economico mediante il calcolo della nuda proprietà, in base ad alcuni parametri.


Vendita di immobile gravato da usufrutto: cos’è l’usufrutto

Il codice civile riserva all’istituto dell’usufrutto una ampia e dettagliata normativa, dedicandogli l’intero Titolo V del Libro III, dall’art. 978 cod. civ. all’art. 1026 cod. civ..
L’usufrutto è, ai sensi dell’art. 981 del codice civile, un diritto reale che permette al suo titolare di godere della cosa altrui (cioè di proprietà di un’altra persona) “uti dominus”, cioè come se ne fosse il proprietario, nei limiti della destinazione economica della cosa stessa, potendone trarre anche i frutti.
In buona sostanza, entro questi limiti, il titolare di un diritto di usufrutto ha le prerogative di utilizzo e godimento che spetterebbero al proprietario (ad esempio l’usufruttuario può affittare l’immobile), il quale, invece, è titolare non della “piena proprietà”, ma della mera “nuda proprietà”.
Il nudo proprietario, per contro, non ha la possibilità di godere dell’immobile finché sussiste il diritto di usufrutto , ma può vendere la nuda proprietà.
Ne deriva che il nudo proprietario può tornare a godere dell’immobile, cioè a utilizzarlo o metterlo “a rendita” solamente con la cessazione del diritto di usufrutto.
All’usufruttuario è preclusa tuttavia la possibilità di vendita dell’immobile, oppure di distruggere la cosa, oppure di destinarla ad un utilizzo diverso, ad esempio utilizzare un immobile commerciale come abitazione, o viceversa. Infatti, si specifica che l’usufruttuario può affittare, ad esempio, un locale commerciale, soltanto con un contratto di locazione commerciale.
Occorre poi prestare attenzione al tipo di usufrutto. Come spiegato nei paragrafi successivi, ne esistono alcune varianti. Nel caso in cui ci si imbatta in un annuncio di vendita immobile gravato da usufrutto, occorre verificare la sua durata, o se si tratti di un co-usufrutto o di usufrutto successivo.


Come si acquista l’usufrutto

L’usufrutto si può costituire, ai sensi dell’art. 978 del codice civile:

  • dalla legge;
  • dalla volontà dell’uomo;
  • per usucapione.

Nel primo caso si parla di usufrutto legale. Il genitore, ad esempio, è usufruttuario degli immobili del figlio minorenne (nudo proprietario).
Nel secondo caso, si parla di usufrutto negoziale, acquisito cioè tramite un contratto, una donazione o un testamento. L’usufrutto, cioè, può essere acquistato o ceduto ai sensi dell’articolo 980 del codice civile, purché non venga ceduto allo stesso nudo proprietario, poiché in questi casi si estinguerebbe il diritto di usufrutto.
Il contratto di usufrutto deve essere trascritto nei pubblici registri, in modo che, chi intende procedere all’acquisto casa con usufrutto, ne possa avere conoscenza.
È poi possibile donare o vendere un immobile “con riserva di usufrutto”: in questo caso, oggetto del trasferimento è solamente la nuda proprietà, mentre l’usufrutto rimane in capo all’alienante (cioè il donante o il venditore). Della vendita di un immobile con riserva di usufrutto e delle sue alternative, parleremo più approfonditamente in seguito.
L’usufrutto può essere ceduto anche per testamento: è possibile ad esempio lasciare ad un erede la nuda proprietà di un immobile, riservando per un altro erede l’usufrutto vita natural durante.
Infine, l’usufrutto si acquista per usucapione. Tale forma di acquisto del diritto che, ricordiamo, è a titolo originario, prevede uno specifico atto, detto “di interversione del possesso” che non affrontiamo in questo articolo.


La durata e le cause di estinzione dell’usufrutto

La durata dell’usufrutto è stabilita dall’art. 979 del codice civile, che impone che questa non può eccedere la vita dell’usufruttuario, se persona fisica. Per questo motivo, in genere si parla di usufrutto vita natural durante.
Ne consegue che il nudo proprietario, se vuole vendere l’immobile, potrà trasferire solo la nuda proprietà fintanto che è in vita l’usufruttario, quindi, perfezionerà una vendita immobile gravato da usufrutto.
L’usufrutto può essere costituito anche a favore di una persona giuridica, come una società di persone o un ente pubblico o privato. In tal caso, non si parla di usufrutto vita natural durante, poiché il codice civile pone un diverso termine, che prescinde dalla “vita” della persona giuridica: non può durare più di trenta anni.
Una volta spirato il termine trentennale, oppure una volta deceduto l’usufruttuario, il diritto di usufrutto si estingue e il nudo proprietario torna ad essere pieno proprietario. Come si dice, opera la “consolidazione”.

Oltre al cessare della durata dell’usufrutto, il codice civile all’art. 1014 prevede altre ipotesi di estinzione. Queste sono:

  • la rinuncia dell’usufruttuario;
  • la prescrizione (per effetto del non uso per almeno venti anni);
  • la riunione dell’usufrutto e della proprietà nella stessa persona (ad esempio quando lo stesso usufruttuario procede all’acquisto della casa con usufrutto);
  • il totale perimento della cosa mobile o immobile su cui l’usufrutto è costituito;
  • infine, quando l’usufrutto è costituito per atto negoziale, altre cause di estinzione possono essere previste dallo stesso atto costitutivo (ad esempio l’avverarsi di una condizione risolutiva del contratto).

All’estinzione dell’usufrutto per cause “naturali” (morte dell’usufruttuario, prescrizione, scadenza del termine di durata o avveramento della condizione risolutiva indicata nel contratto costitutivo), consegue la estinzione dell’ipoteca costituita sullo stesso, ai sensi dell’art. 2814 del codice civile. Al contrario, l’ipoteca non si estingue in caso di rinuncia all’usufrutto o per abuso da parte dell’usufruttuario oppure ancora per acquisto della nuda proprietà da parte del medesimo.


Vendita immobile gravato da usufrutto di più persone (co-usufrutto)

Nei paragrafi precedenti, si è detto che il titolare dell’usufrutto ha diritto esclusivo di utilizzare il bene mobile o immobile (ad esempio l’usufruttuario può affittare l’immobile), limitando il diritto del nudo proprietario, purché ne rispetti la destinazione economica.
Il codice ammette che più soggetti possano essere titolari di usufrutto sullo stesso bene. Si parla in questi casi di co-usufrutto e usufrutto congiunto o congiuntivo.
Si parla di co-usufrutto quando, su uno stesso immobile gravano più diritti di usufrutto, di più titolari diversi, divisi per quote.

Ad esempio, è possibile che l’usufrutto di un immobile sia diviso al 50% tra due soggetti.
Come detta la regola generale dell’art. 978 del codice civile, anche il co-usufrutto può essere costituito con atto negoziale a titolo oneroso (ad esempio un contratto di vendita immobile con usufrutto vitalizio tra più persone) oppure a titolo gratuito (nel caso della donazione a beneficio di più persone), dalla legge oppure per usucapione.

Il rapporto tra i co-usufruttuari è simile al rapporto tra i co-proprietari, e difatti anche in questo caso si applica la disciplina della comunione. In particolare, si richiama l’art. 1102 del codice civile, secondo cui “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”.
Ad esempio, abbiamo detto nei paragrafi precedenti che l’usufruttuario può affittare. In caso di co-usufrutto, le somme di denaro derivanti dalla locazione dovranno essere divise in base alle quote di usufrutto.
Diversi ed indipendenti sono invece i rapporti “interni” tra il nudo proprietario e ciascun co-usufruttuario.
Ciascun titolare ha il diritto di usufrutto vita natural durante o per la durata comunque prevista. Al momento della morte dell’usufruttuario o per qualsiasi altra causa di estinzione, il diritto non si trasferisce all’altro co-usufruttuario, ma ritorna al proprietario, che ri-acquista il godimento della cosa, per la quota lasciata dal co-usufruttuario.
Facciamo un esempio. Tizio cede l’usufrutto vita natural durante di una sua casa a Caio e Sempronio, ciascuno per il 50%. Se non viene previsto l’accrescimento (vedremo di cosa si tratta nei prossimi paragrafi), alla morte di Caio, Sempronio conserva la sua quota di usufrutto e Tizio ritorna ad essere pieno proprietario per il 50% e nudo proprietario per il restante 50%.
Pertanto, in caso ci si interessi ad un annuncio di vendita di immobile gravato da usufrutto e se si vuole procedere all’acquisto di casa con usufrutto, occorre accertarsi anche di quanti e quali siano i co-usufruttuari.


Vendita immobile gravato da usufrutto congiuntivo

Ipotesi diversa dalla vendita di immobile gravato da usufrutto in comune (o co-usufrutto), è la vendita gravata da usufrutto congiuntivo.
L’usufrutto congiuntivo è una ipotesi particolare di co-usufrutto in cui, ciascun titolare è legato, oltre che alla propria quota, anche alle quote degli altri co-usufruttuari.
Importante conseguenza è la possibilità di accrescere l’usufrutto. Infatti, nel caso di usufrutto congiuntivo, l’estinzione del diritto di un co-titolare, ad esempio con la morte (eccezion fatta per il caso del perimento o distruzione della cosa) non comporta la “restituzione” della facoltà di godimento al proprietario, ma la quota di usufrutto vien divisa tra gli usufruttuari superstiti, fino a che non ne rimane soltanto uno.
In altre parole, l’accrescimento impedisce la cosiddetta “consolidazione”, ossia che il diritto di godimento del bene torni al nudo proprietario, impedendo quindi a questo di diventare “pieno proprietario”.
Non tutti i casi di co-usufrutto sono anche congiunti. Se, ad esempio viene costituito con atto negoziale (ad esempio un contratto di vendita immobile con usufrutto vitalizio tra più persone), la natura congiuntiva deve essere espressamente prevista, o comunque inequivocabilmente desumibile.
L’art. 678 del codice civile, in tema di testamento, recita: “Quando a più persone è legato un usufrutto in modo che tra di loro vi sia il diritto di accrescimento, l’accrescimento ha luogo anche quando una di esse viene a mancare dopo conseguito il possesso della cosa su cui cade l’usufrutto. Se non vi è diritto di accrescimento, la porzione del legatario mancante si consolida con la proprietà”.
Si ricorda che per i contratti costitutivi di usufrutto è richiesta la trascrizione. Il che consente, ai potenziali acquirenti della nuda proprietà, prima di procedere all’acquisto di casa con usufrutto, di conoscere se si tratta di usufrutto congiuntivo.


Vendita di immobile gravato da usufrutto successivo

Ipotesi diversa dalla vendita di immobile gravato da usufrutto congiuntivo, è quella della vendita di immobile gravato da usufrutto successivo.
Abbiamo visto sopra che, in base all’art. 979 codice civile, l’usufrutto può durare, al massimo, per la durata della vita dell’usufruttuario (usufrutto vita natural durante).
L’usufrutto successivo deroga a questa norma generale. Si tratta di una particolare ipotesi, in cui il diritto di godimento del bene non è diviso, per quote, tra vari contitolari contemporaneamente presenti, ma i vari usufruttuari si succedono nel tempo.
E’ discusso se tale fattispecie sia ammissibile.

Facciamo un esempio. Il proprietario Tizio vende l’usufrutto dell’immobile a Caio, disponendo che alla morte di Caio, l’usufrutto passi a suo figlio Sempronio, ed alla morte di Sempronio, a suo figlio Mevio, e così via.
In altre parole, alla morte di Caio (o in conseguenza di qualsiasi altra causa di estinzione dell’usufrutto, che abbiamo sopra esaminato), il diritto di usufrutto non si consolida con la proprietà di Tizio (che quindi non ri-acquista la piena proprietà del bene), ma passa a Sempronio, e poi a Mevio, e così via.
La Cassazione si è espressa per l’ammissibilità del cd. usufrutto successivo improprio (Cass. N.7710/2016): “L’usufrutto successivo “improprio”, che ricorre allorché il costituente trasferisca, per atto “inter vivos” diverso dalla donazione, la nuda proprietà di un immobile, riservando a sé e, per il periodo successivo alla propria morte, ad uno o più terzi, l’usufrutto sul bene, così da farne coincidere la durata con la vita del più longevo degli usufruttuari, è ammissibile e resta sottratto al divieto di cui all’art. 698 c.c., in quanto la fattispecie negoziale costitutiva dei diversi usufrutti si perfeziona con la conclusione del contratto, rappresentando la premorienza del costituente un fatto puramente accidentale e non causale rispetto alla produzione degli effetti.”
Il Codice Civile tratta dell’usufrutto successivo, relativamente al testamento (in cui è vietato) ed alle donazioni (in cui è ammesso solamente in casi eccezionali).
Infatti, ai sensi dell’art. 698 del codice civile in tema di testamento: “La disposizione, con la quale è lasciato a più persone successivamente l’usufrutto, una rendita o un’annualità, ha valore soltanto a favore di quelli che alla morte del testatore si trovano primi chiamati a goderne”.
Per quanto riguarda le donazioni. L’art. 796 del codice civile stabilisce che “È permesso al donante di riservare l’usufrutto dei beni donati a proprio vantaggio, e dopo di lui a vantaggio di un’altra persona o anche di più persone, ma non successivamente”. In altre parole, la riserva di usufrutto può essere costituita in favore del donante e di un suo successore (o di più successori), ma non è consentita la trasmissione dell’usufrutto dopo i successori del donante.
Per fare un esempio, Tizio può donare a Caio la nuda proprietà di un’immobile, riservando per sé l’usufrutto e disponendo che, alla morte di Tizio, l’usufrutto si trasferisca in capo a Sempronio e Mevio per il 50% ciascuno. Ma non può disporre che l’usufrutto si trasferisca in capo a Sempronio e, alla morte di questi, in capo a Mevio.
Chi intende procedere all’acquisto di casa con usufrutto, può conoscere se si tratta di usufrutto successivo, consultando i pubblici registri, in quanto, si ricorda che per i contratti costitutivi di usufrutto è richiesta la trascrizione.

immobile gravato da usufrutto


Come sono ripartite le spese tra proprietario e usufruttuario in caso di vendita di immobile gravato da usufrutto

Prima di procedere ad acquistare o vendere un immobile gravato da usufrutto, è opportuno conoscere come devono essere divise le spese di manutenzione dell’immobile tra nudo proprietario ed usufruttuario. In caso di vendita di immobile gravato da usufrutto chi paga le tasse? E le spese di manutenzione?
A queste domande, risponde il codice civile sia per quanto riguarda le spese di manutenzione (art. 1004 e art. 1005 codice civile) sia per quanto riguarda le tasse e le imposte (art. 1008 e art. 1009 codice civile).
L’art. 1004 del codice civile stabilisce che “Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario. Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione”.
L’art. 1005 cod. civ. invece stabilisce che “Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. (…) L’usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l’usufrutto, l’interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.”
La stessa norma definisce le riparazioni straordinarie come quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.
Avendo l’usufruttuario il “godimento” del bene mobile o immobile, su di lui, in linea di massima, gravano le relative spese. Al contrario, sono riservate al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della stessa, come afferma anche la Cassazione nella sentenza n. 22703/2015.
Secondo la riforma del diritto condominiale, le spese e gli oneri condominiali gravano in solido su nudo proprietario e sull’usufruttuario, pertanto entrambi sono tenuti a pagarle. Gli articoli 1004 e 1005 ora riportati, tuttavia, stabiliscono i criteri per esercitare il diritto di rivalsa dell’uno e dell’altro.
Pertanto, in caso di vendita di immobile gravato da usufrutto, il nuovo proprietario si assume l’obbligo di pagare le spese di manutenzione straordinaria e tutte le spese condominiali, salvo potersi rivalere sull’usufruttuario, per le spese inerenti la manutenzione ordinaria.


Come sono ripartite le tasse e le imposte in caso di vendita di immobile gravato da usufrutto

Ai sensi dell’art. 1008 codice civile, “L’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito. Per l’anno in corso al principio e alla fine dell’usufrutto questi carichi si ripartiscono tra il proprietario e l’usufruttuario in proporzione della durata del rispettivo diritto”.
Ai sensi dell’art. 1009 codice civile “Al pagamento dei carichi imposti sulla proprietà durante l’usufrutto, salvo diverse disposizioni di legge, è tenuto il proprietario, ma l’usufruttuario gli deve corrispondere l’interesse della somma pagata. Se l’usufruttuario ne anticipa il pagamento, ha diritto di essere rimborsato del capitale alla fine dell’usufrutto”.
Alla luce di queste disposizioni, si può affermare che l’usufrutto è gravato dall’obbligo delle tasse legate al godimento dell’immobile, come ad esempio della TARI, della TASI e dell’IMU la nuda proprietà è gravata in genere dalle tasse per servizi pubblici che incrementano il valore dell’immobile.


La vendita di un immobile con riserva di usufrutto e le sue alternative.

Vendere un immobile con riserva di usufrutto a favore del venditore, può essere considerata una forma di finanziamento. Infatti, vendere la nuda proprietà consente di ottenere una consistente somma di denaro, senza perdere contestualmente il godimento dell’immobile.
Per tale motivo, l’operazione di vendere la nuda proprietà è utilizzata spesso da persone anziane e senza figli (o altri eredi), per ottenere una somma consistente di denaro, a fronte comunque della garanzia di non perdere l’utilizzo dell’abitazione finché sono in vita.
Dall’altra parte, la convenienza per l’acquirente sta nel potere comprare la nuda proprietà, per un prezzo decisamente ridotto rispetto al valore dell’immobile, a fronte della disponibilità non immediata.
Dal punto di vista di chi acquista, la vendita di immobile gravato da usufrutto presenta sia vantaggi che svantaggi.
Tra i vantaggi, abbiamo detto, il basso prezzo della vendita e di conseguenza anche delle imposte di registro da pagare sull’acquisto (che vengono calcolate sul prezzo di acquisto della nuda proprietà), soprattutto se si può beneficiare delle agevolazioni prima casa, per cui l’aliquota è solamente del 2%.
Inoltre, come abbiamo visto, l’IMU della nuda proprietà e le altre imposte sono a carico dell’usufruttuario.
Per contro, non mancano gli svantaggi per chi voglia approfittare di una vendita di immobile gravato da usufrutto.
In primo luogo, come abbiamo visto, l’impossibilità di prendere immediatamente possesso dell’immobile.
Inoltre l’usufruttuario può affittare. Questo potrebbe allungare il tempo di attesa del compratore per entrare nel pieno possesso dell’immobile: il contratto di locazione, se registrato, è opponibile anche al compratore e nuovo “nudo proprietario”.
In secondo luogo, può essere difficile ottenere un mutuo. Infatti, l’istituto di credito, potrebbe richiedere la sottoscrizione da parte dell’usufruttario.
Infine, al nudo proprietario spettano le spese di manutenzione straordinaria dell’immobile e le tasse che si riferiscono, in genere, a servizi che ne aumentano il valore.


Quale potrebbe essere il prezzo di vendita di immobile gravato da usufrutto

Chi si imbatte in un annuncio di vendita di immobile gravato da usufrutto, preliminarmente dovrebbe informarsi di quale tipo di usufrutto si tratta, come abbiamo illustrato sopra.
In secondo luogo, la domanda che si pone chi è interessato ad una vendita di immobile gravato da usufrutto è: quanto può costare?
Alla divisione delle spese e delle imposte tra proprietario e usufruttuario, abbiamo già dedicato due paragrafi precedenti. Adesso analizziamo quale può essere il prezzo della vendita dell’immobile gravato da usufrutto.
Ai fini del calcolo della nuda proprietà è possibile utilizzare il criterio dell’età anagrafica del proprietario.
Il dato di partenza per il calcolo della nuda proprietà è il valore della piena proprietà, cioè il valore di mercato del bene mobile o immobile. È possibile ottenere questo dato, facendo stimare il bene da un perito.
Il secondo dato è l’età anagrafica dell’usufruttuario o del pieno proprietario.
Il decreto MEF del 20.12.2019 stabilisce una tabella in cui, ad ogni fascia di età è attribuito un coefficiente per la determinazione dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni vitalizie calcolati al saggio di interesse dello 0,05 per cento.
Per il calcolo della nuda proprietà, occorre pertanto applicare al valore della piena proprietà il coefficiente individuato dalla tabella, moltiplicato per il saggio di interesse, ottenendo così il valore dell’usufrutto.
Per terminare il calcolo nuda proprietà è data dalla differenza tra il valore della piena proprietà e quello dell’usufrutto.
Facciamo un esempio.
Tizio ha 80 anni ed è pieno proprietario di un’immobile che, fatto stimare, vale 100.000 euro. Per godersi la vecchiaia, vuole vendere a Tizio la nuda proprietà.
Coefficiente relativo all’età (80 anni): 500,00
Valore della piena proprietà X tasso di interesse 0,05% X coefficiente = Valore dell’usufrutto
E cioè:
100,000 X  0,05 %  X  500 = 25.000 euro è il valore dell’usufrutto
100.000 – 25.000 =75.000 è il calcolo della nuda proprietà.


Cos’è il prestito vitalizio ipotecario in alternativa alla vendita dell’immobile gravato da usufrutto

In alternativa a vendere un immobile con riserva di usufrutto, con il Decreto Legge n. 203/2005 è stato introdotto nel nostro ordinamento (poi rivisitato con la Legge n. 44/2015), un istituto già da tempo conosciuto e diffuso nei paesi anglosassoni: il prestito vitalizio ipotecario.
Questo istituto è rivolto a soggetti ultrasessantenni proprietari di immobili residenziali, che necessitano di liquidità, ma che per ragioni anagrafiche, difficilmente hanno accesso al credito. Infatti, mutui o finanziamenti a medio-lungo termine, nella prassi, non vengono concessi a persone anziane, se non a tassi di interesse particolarmente alti.
Al contrario, con il prestito vitalizio ipotecario (PVI), l’istituto di credito (ad esempio una banca) può concedere in prestito fino a 350.000 euro (la somma erogata dipende dall’età del finanziato e dal valore dell’immobile), in una unica soluzione oppure con erogazioni progressive.
Il prestito viene garantito da ipoteca di primo grado sull’immobile residenziale, il che consente all’istituto di credito di vendere la casa ipotecata e di rientrare del prestito. Questo comporta che il prestito vitalizio ipotecario è accessibile solo se si hanno immobili privi di ipoteche, poiché in caso di vendita dell’immobile con ipoteca di secondo grado, l’istituto di credito vedrebbe di molto ridotte le possibilità di rientrare del prestito.
Il termine dell’obbligo di restituire l’importo finanziato, coincide di solito con la morte del soggetto finanziato o del coniuge o convivente superstite. Infatti, se il proprietario è sposato o unito civilmente o convivente more uxorio con altra persona in possesso dei requisiti anagrafici, anche questa diventa parte del contratto di finanziamento, in modo da assicurarle anche a questa, la permanenza nell’immobile per tutta la durata della sua vita, anche dopo la morte del proprietario.
Con il prestito vitalizio ipotecario, pertanto, il proprietario può convertire il valore dell’immobile (o parte di esso) in una somma di denaro immediatamente disponibile, senza doverne lasciare la proprietà. Si procede alla vendita del bene ipotecato, eventualmente, solo alla sua morte.


Come viene restituito il prestito vitalizio: la eventuale vendita del bene ipotecato

Si è detto che normalmente, il rimborso del finanziamento viene richiesto alla morte del più longevo dei coniugi. Vi sono tuttavia alcuni casi in cui l’istituto di credito può anticipare tale richiesta, ad esempio quando:

  • l’immobile ipotecato subisce un apprezzabile diminuzione del valore di mercato,
  • vengono apportate modifiche all’immobile, senza l’accordo del finanziatore,
  • nell’immobile ipotecato prendono la residenza soggetti diversi dai familiari del finanziato o da soggetti che prestano attività lavorativa in favore del finanziato o dei suoi familiari (come ad esempio una badante),
  • l’immobile ipotecato subisce procedimenti esecutivi o cautelativi per un importo maggiore al 20% del valore dell’immobile.

La somma non viene restituita secondo il “tradizionale” piano di rateizzazione, ma il finanziato può scegliere tra:

  • un pagamento rateizzato degli interessi e delle spese,
  • un’unica soluzione, al momento del decesso del proprietario o del convivente più longevo.

In ogni caso, al pagamento della somma capitale provvedono gli eredi, che possono scegliere se:

  • saldare il debito, senza vendere la casa ipotecata,
  • vendere un immobile ipotecato entro dodici mesi,
  • lasciare che della vendita di un immobile ipotecato si occupi l’istituto di credito. In questo caso, a differenza delle normali procedure esecutive immobiliari, per vendere una casa ipotecata non serve l’autorizzazione del Tribunale.

Se il ricavato della vendita dell’immobile con ipoteca riesce a coprire il finanziamento, la somma residua viene devoluta agli eredi.
Se invece la vendita del bene ipotecato non è sufficiente a coprire il prestito, agli eredi non può essere chiesto alcunché: l’eventuale deficit derivante dalla vendita dell’immobile con ipoteca, rimane a carico del finanziatore.


Prestito vitalizio ipotecario: quali vantaggi e svantaggi rispetto alla vendita di immobile gravato da usufrutto

Questo meccanismo comporta alcuni vantaggi rispetto all’alternativa di vendere la nuda proprietà.
In primo luogo, a differenza della vendita di un immobile con riserva di usufrutto, nel prestito vitalizio ipotecario la proprietà non si trasferisce al momento del finanziamento, ma solamente con la vendita del bene ipotecato. In tal modo, il proprietario rimane tale fino alla sua morte, ed anche successivamente gli eredi possono evitare di vendere un immobile gravato da ipoteca, rimborsando il prezzo all’istituto di credito.
Altro vantaggio del prestito vitalizio ipotecario, rispetto all’alternativa di vendere un immobile con riserva di usufrutto (cioè vendere la nuda proprietà), consiste di evitare la difficoltà nel trovare un acquirente disposto ad aspettare prima di entrare nel pieno godimento dell’immobile acquistato.
Inoltre, se il primo tentativo di vendita dell’immobile con ipoteca è stato vano, nei tentativi successivi, al fine di vendere la casa ipotecata, l’istituto di credito abbassa il prezzo del 15%.
Anche per l’acquirente della vendita del bene ipotecato, sono previste alcune garanzie rispetto alla vendita di immobile gravato da usufrutto. Ad esempio, non gli sono apponibili alcune domande giudiziali ex art. 2652 n. 7 e 8 del codice civile (con cui si contesta il fondamento di un acquisto mortis causa, di riduzione per lesione di legittima da parte degli eredi), trascritte successivamente alla trascrizione della vendita dell’immobile con ipoteca.
Tra gli svantaggi del prestito vitalizio ipotecario come forma di finanziamento, occorre considerare i costi. A differenza di un mutuo normale, nella somma da restituire si applica la capitalizzazione annuale degli interessi: vengono conteggiati anche gli interessi anatocistici, cioè gli interessi calcolati sugli interessi. Il che fa crescere esponenzialmente il debito, potendo anche superare il valore dell’immobile ipotecato.
Non si applica invece la capitalizzazione annuale degli interessi, se viene concordato un piano di rimborso degli interessi e delle spese
Inoltre, mentre l’usufruttuario può affittare l’immobile, le clausole del finanziamento possono prevedere il divieto di locazione per il proprietario finanziato, a pena di risoluzione del contratto. Ciò perché, nel caso in cui si dovesse procedere a vendere la casa ipotecata, la presenza di un regolare contratto di locazione, ostacolerebbe le operazioni di vendita dell’immobile con ipoteca.


Cos’è la rendita perpetua fondiaria in alternativa alla vendita dell’immobile gravato da usufrutto

La rendita perpetua è un negozio giuridico oramai in disuso, disciplinato nel nostro ordinamento dagli articoli 1861 e seguenti del codice civile, mediante cui “una parte conferisce all’altra il diritto di esigere in perpetuo la prestazione periodica di una somma di danaro o di una certa quantità di altre cose fungibili, quale corrispettivo dell’alienazione di un immobile o della cessione di un capitale”.
Si tratta quindi di un contratto in base al quale, a fronte di una cessione di un immobile o di un capitale, sia a titolo oneroso (ad esempio con una vendita), ma anche a titolo gratuito (ad esempio mediante una donazione o mediante testamento infatti come recita il secondo comma “la rendita perpetua può essere costituita anche quale onere dell’alienazione gratuita di un immobile o della cessione gratuita di un capitale”) il beneficiario riceve periodicamente dal debitore una somma di denaro oppure beni in natura.
Quando la rendita perpetua ha per oggetto l’alienazione di un immobile, si parla di rendita fondiaria.
La prestazione non ha un limite di durata, essendo appunto, perpetua e non determinata dalla durata della vita del beneficiario.
Il debitore, tuttavia, può riscattare la rendita, cioè liberarsi dal contratto, in base all’art. 1866 codice civile, “mediante il pagamento della somma che risulta dalla capitalizzazione della rendita annua sulla base dell’interesse legale”, eccezion fatta per il caso in cui nel contratto sia stabilita una durata minima.
Tuttavia, non si tratta di un contratto aleatorio: il beneficiario può riscattare l’immobile (più precisamente, può costringere il debitore a riscattare la rendita) nei casi indicati dall’art. 1867 cod. civ. e 1868 cod. civ., tra cui l’inadempimento del debitore.
Inoltre, la rendita fondiaria deve essere, per legge, garantita da ipoteca. Questa viene trascritta sull’immobile che viene alienato, in modo che, nel caso in cui il debitore non adempia al suo obbligo, il beneficiario può “riscattare” la rendita, ritornando proprietario dell’immobile.

Per approfondimenti in materia, lo Studio Legale Berti e Toninelli è sito in Pistoia, Piazza Garibaldi, 5. Offriamo assistenza e consulenza in tutta Italia ed in particolare presso i Tribunali di Pistoia, Prato, Firenze e Lucca. Potete scrivere la vostra richiesta nel form presente al seguente link

 

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