Il vizio occulto nella compravendita

Il vizio occulto nella compravendita.

Il vizio occulto è un difetto grave non riconoscibile al momento dell’acquisto o della consegna materiale di quanto acquistato.

Qual è l’esempio classico di vizio occulto? Talvolta capita che, una volta acquistato un prodotto o addirittura un immobile, vengono scoperti dei difetti, dei quali il venditore non ci aveva avvisati. Si parla, in questo caso, di vizio occulto.
Come è possibile tutelarsi? Il codice civile ed il codice del consumo predispongono una tutela apposita per i difetti della cosa acquistata (questo vale non solo per la compravendita, ma anche per altri contratti), soprattutto se ricorre l’ipotesi dei cosiddetti “vizi occulti”.

In questo articolo parliamo di


VIZI OCCULTI: PREMESSA

In senso giuridico, quando si parla di vizio in senso generico, ci si riferisce, di solito, all’esistenza di difetti gravi.
In particolare, parlando dei “vizi della cosa”, in base all’art. 1490 del codice civile, ci si riferisce ai suoi difetti gravi, a tal punto da renderne difficile o addirittura impossibile l’utilizzo. I difetti gravi  si ripercuotono anche sul valore della cosa, diminuendolo. Tali vizi sono altrimenti detti “redibitori”, dal latino redhibere, ossia restituire, poiché come vedremo, la cosa viziata può essere restituita.
Il vizio può riferirsi anche ad una prestazione, quando questa è difforme dalle regole di corretta esecuzione. Si parla in altre parole di esecuzione “non a regola d’arte” .
Si parla poi di “vizio della volontà” quando la libera determinazione nella stipulazione del contratto presenta difetti gravi, in quanto è stata turbata da errore, violenza o dolo.
Infine, anche un atto o un contratto possono essere viziati, quando presentano difetti gravi, a tal punto da poter essere annullati, o dichiarati nulli o inefficaci.
In questo articolo ci soffermiamo sul vizio delle cosa, ed in particolare sul vizio occulto.
La rilevanza del vizio della cosa è strettamente legata ad un contratto, ad esempio una locazione di immobili o una compravendita tra privati beni mobili.
Ai sensi dell’art. 1476 del codice civile, il venditore deve garantire il compratore dei vizi della cosa venduta: si parla in tal caso di garanzia per i vizi della cosa venduta.
Situazione simile si ha nel caso del contratto di locazione, in base all’art.1578 c.c., nell’appalto ex art. 1667 c.c., nel trasporto ex art. 1698 c.c., nella prestazione d’opera ex art. 2226 c.c..
Accennando brevemente quello che poi sarà più ampiamente spiegato di seguito, il venditore è tenuto a fornire una garanzia per i vizi della cosa venduta.
In particolare, la rilevanza del vizio (e la distinzione tra vizio palese e vizio occulto) nella compravendita, è legato al momento della stipula del contratto e della consegna della cosa.


QUALE DIFFERENZA TRA VIZIO OCCULTO E VIZIO APPARENTE

Come abbiamo detto, il momento in cui di vizio occulto definizione può essere data, è relativo al momento della stipula del contratto (ad es. di locazione oppure di compravendita tra privati di beni mobili o immobili) ed al momento della consegna della cosa.
Si parla di vizio apparente o palese, quando al momento della consegna della cosa, i difetti gravi sono riconoscibili immediatamente, anche senza un esame accurato della cosa e senza l’impiego di conoscenze particolari, in altre parole con un livello di diligenza inferiore a quella ordinaria.
Cos’è invece un vizio occulto? In tema di vizi occulti definizione non è rintracciabile esplicitamente nel codice civile. Il vizio occulto è quello che non è visibile al momento della consegna della cosa, né è rilevabile utilizzando l’ordinaria diligenza, ma emerge solamente con l’effettivo utilizzo della cosa.
Infine, si parla di vizio occultato, riferendosi al comportamento in mala fede del venditore, che cosciente dell’esistenza del vizio occulto o palese, opera sul bene artifici tali da non renderlo evidente all’acquirente. Si pensi, ad esempio, a chi coscientemente imbianca una stanza, per celare una infiltrazione di acqua presente nella parete, oppure chi manomette l’impianto elettronico dell’auto per nascondere un difetto meccanico/ vizio occulto dell’auto.
In ogni caso, deve essere un vizio giuridicamente rilevante, cioè quando il bene presenta difetti gravi, tanto da ridurne il valore o da renderlo inutilizzabile almeno parzialmente.


VIZIO OCCULTO /APPARENTE E DIFETTO DELLE QUALITA’ PROMESSE: QUALI DIFFERENZE

Ulteriore differenza sussiste tra il vizio occulto o redibitorio ed il difetto delle qualità promesse ex art. 1497 codice civile.
Si parla di vizio, riferendosi alle imperfezioni ed i difetti inerenti al processo di produzione, fabbricazione, formazione e conservazione del bene.
Come per i vizi occulti la definizione di difetto di qualità promesse è rinvenibile nella giurisprudenza: ci si riferisce agli elementi essenziali e sostanziali che, “nell’ambito del medesimo genere, influiscono sulla classificazione della cosa in una specie, piuttosto che in un’altra”, come afferma la Cassazione nella sentenza n. 6596/2016 .
Punto di contatto tra il vizio occulto e la mancanza delle qualità promesse, sta nel fatto che, ai sensi dell’art. 1497 c.c.anche per questo secondo caso, l’azione di risoluzione è sottoposta ai termini di decadenza e di prescrizione dell’art 1495 c.c. per il vizio occulto.


QUALE DIFFERENZA TRA VIZIO OCCULTO /APPARENTE E DIFFORMITà DELLA COSA VENDUTA

Preme poi sottolineare la distinzione tra vizio  e difformità della cosa consegnata rispetto a quella pattuita, cosiddetto “aliud pro alio”. Questo secondo caso ricorre allorquando la cosa consegnata non presenti difetti gravi, ma sia una cosa radicalmente diversa rispetto a quella promessa.
Come per i vizi occulti la definizione di vendita aliud pro alio è fornita dalla giurisprudenza. Per la Cassazione (sentenza n° 2313/2016), ricorre la vendita aliud pro alio “quando la diversità tra la cosa venduta e quella consegnata incide sulla natura e, quindi, sull’individualità, consistenza e destinazione della stessa, in modo da potersi ritenere che essa appartenga ad un genere del tutto diverso da quello posto a base della decisione del compratore di effettuare l’acquisto, o quando la cosa consegnata presenti difetti che le impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti (c.d. inidoneità ad assolvere la funzione economico-sociale), facendola degradare in una sottospecie del tutto diversa da quella dedotta in contratto”.
Ad esempio, non si tratta di un vizio occulto auto, ma di aliud pro alio, quando viene consegnato un veicolo che non può circolare per la contraffazione dei documenti (Cassazione, sentenza n. 5963/1996).


VIZIO OCCULTO /APPARENTE E DIFETTO STRUTTURALE: QUALE DIFFERENZA

Altra differenza è quello tra vizi occulti e difetti strutturali.
I difetti strutturali sono quei vizi particolarmente gravi, che rendono il bene totalmente inutilizzabile. Il vizio occulto, invece, rende il bene fruibile, ma meno idoneo all’uso cui è destinato.
La differenza tra vizi occulti e difetti strutturali (cioè vizi di costruzione) sta anche nel fatto che i difetti strutturali riguardano la fase di fabbricazione o produzione del bene.
In ogni caso, ai fini pratici, la differenza tra vizi occulti e difetti strutturali è minima, essendo sia gli uni sia gli altri assoggettati alla medesima disciplina.


ALCUNI ESEMPI DI VIZIO OCCULTO

Un difetto di tiraggio della canna fumaria di un camino è considerato un vizio occulto dell’immobile. In questo caso l’acquirente non può, anche utilizzando l’ordinaria diligenza, rendersi conto del problema. Si può parlare di vizio occulto perché un difetto di funzionamento del camino diminuisce certamente la godibilità dell’immobile.
Altro vizio occulto immobile è la presenza di una infiltrazione d’acqua nella parete di una stanza, provvisoriamente nascosta da una recente imbiancatura. Anche in questo caso, non vi sono dubbi che si sia in presenza di un vizio occulto, a patto che il venditore non sapesse dell’infiltrazione, parlandosi altrimenti non di vizio occulto, ma di vizio occultato.
Ancora, vizio occulto immobile è considerato anche un difetto di insonorizzazione. Pensiamo ad esempio, ai rumori provenienti dal vano ascensore.
Si parla in questi casi di vizio occulto immobile, poiché ne impedisce, almeno in parte, il godimento, diminuendone il valore.
Più difficile considerare come vizio occulto dell’immobile acquistato, il non funzionamento dell’impianto elettrico. Anche se questo non è immediatamente visibile al momento della consegna dell’immobile, l’ordinaria diligenza nell’acquisto di beni immobili, impone di verificare le condizioni minime di abitabilità, tra cui, appunto il funzionamento dell’impianto elettrico.
Pensando alla compravendita tra privati di beni mobili, altro esempio di vizio occulto di cui spesso si sente parlare è il vizio occulto dell’auto acquistata. Si parla di vizio occulto dell’auto quando ad esempio, dopo qualche chilometro fatto, l’acquirente si rende conto del malfunzionamento di una componente elettronica o meccanica.
È considerato vizio occulto nell’auto anche un difetto del telaio, come nel caso non infrequente in cui si acquisti un’auto usata che aveva subito un danneggiamento al telaio, mai riparato.


QUALE GARANZIA PER IL VIZIO OCCULTO E APPARENTE

La distinzione tra vizio occulto e vizio apparente, talvolta non facile da riconoscere, comporta una differenza sul piano della garanzia e dei rimedi che possono essere utilizzati per contestare il vizio.
In tema di vizi apparenti e vizi occulti la definizione e la disciplina della garanzia è fornita dal codice civile.
La norma generale di riferimento, in materia di compravendita, sia per il vizio occulto che per quello palese o apparente, è l’art. 1476 codice civile, secondo cui il venditore deve fornire all’acquirente la garanzia per i vizi della cosa venduta.
Tuttavia, recita l’art. 1491 del codice civile, che non è dovuta la garanzia per i vizi della cosa venduta “se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi”.
La norma citata si riferisce al vizio apparente (cioè quello conosciuto o facilmente riconoscibile al momento della consegna) per il quale, nessuna garanzia è dovuta.
La garanzia per i vizi della cosa venduta, se questi sono apparenti, è dovuta solamente in caso di mala fede del venditore: se cioè l’acquirente è stato tratto in inganno dalla dichiarazione del venditore, che li ha taciuti.
Alla garanzia per il vizio si aggiunge, eventualmente, la garanzia per il buon funzionamento della cosa mobile venduta ex art. 1512 codice civile.
A tali azioni, si affianca il diritto di risarcimento del danno, qualora il compratore l’abbia subito a causa del vizio occulto o apparente.
Infine, in caso non di semplice vizio occulto, ma di vizio occultato, è possibile annullare il contratto (ad esempio annullare atto notarile) qualora, in caso di dolo, il compratore dimostri che i raggiri usati sono stati tali che, senza di essi, non avrebbe contrattato.
Come vedremo nel paragrafo dedicato, diversamente dalla disciplina della garanzia usato tra privati, al consumatore che acquista un prodotto nuovo viene assicurata una tutela particolarmente forte.


COS’È LA CLAUSOLA “VISTO E PIACIUTO” PER IL VIZIO OCCULTO E PALESE

Ai sensi del già citato art. 1490 del codice civile, “il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa”.
È possibile imbattersi in qualche contratto di compravendita tra privati di beni mobili o immobili, nella cosiddetta clausola “visto e piaciuto”, con la quale l’acquirente rinuncia alla tutela legale in caso di vizi della cosa.
Si tratta di una clausola cosiddetta “vessatoria” nel senso che determina un forte squilibrio del contratto, a favore del venditore. La normativa impone che questa clausola debba essere espressamente sottoscritta, mediante il meccanismo della doppia sottoscrizione, altrimenti è inefficace ex art. 1341 codice civile.
Quale tipo di vizio è ricondotto in questa clausola? In primo luogo occorre precisare che la clausola vista e piaciuto, per espressa previsione di legge, non opera nei confronti dei vizi che il venditore ha dolosamente taciuto, pur essendo conosciuti dal venditore.
Caso diverso, se il venditore ha taciuto il vizio occulto, ma questo era comunque conosciuto dal compratore. In questo caso, la clausola è pienamente operativa.
Al di fuori di queste ipotesi, è problematico stabilire se la clausola copra anche il vizio occulto non conosciuto dal venditore al momento dell’acquisto.

La giurisprudenza di merito è infatti incline a non concedere la garanzia per il vizio occulto, all’acquirente che abbia sottoscritto la clausola “visto e piaciuto”. Pertanto, secondo questa interpretazione, l’acquirente non può ricevere alcuna garanzia, nè per il vizio occulto, nè per quello apparente, in base all’art. 1491 del codice civile, a meno che non vi sia dolo del venditore.
Ad esempio, nel caso di vizi occulti dell’auto acquistata, secondo la giurisprudenza di merito, la clausola “visto e piaciuto” consente al venditore di non dovere garantire i vizi occulti auto.
Al contrario, la Cassazione ritiene che il vizio occulto sia fuori dalla portata della clausola “visto e piaciuto”. Pertanto, per la Suprema Corte, il vizio occulto può trovare tutela, poiché la clausola “visto e piaciuto” si riferisce solamente allo stato apparente in cui si trova il bene compravenduto, e pertanto non copre il vizio occulto, che pre-esiste al momento della compravendita.
Pertanto, ad esempio nel caso di un vizio occulto dell’auto acquistata, secondo la Cassazione, la clausola “visto e piaciuto” non è idonea ad eliminare le garanzie spettanti all’acquirente, alle quali pertanto il venditore rimane legato.
In ogni caso, la clausola in oggetto non può mai operare in due casi:
1) Quando si tratta non di vizio occulto, ma di vizio occultato dallo stesso venditore.
2) Nei contratti di compravendita tra professionisti e consumatori, la cui disciplina è rimessa al Codice del Consumo. In base all’art. 36 la clausola “visto e piaciuto” è nulla e si considera come non apposta, anche se non determina la nullità dell’intero contratto.


COME SI ESERCITA LA GARANZIA PER IL VIZIO OCCULTO

Abbiamo detto che l’acquirente di un bene viziato da un vizio può agire nei confronti del venditore ex art. 1492 c.c. con l’azione redibitoria oppure con l’azione estimatoria, a cui si aggiunge, eventualmente, l’azione di risarcimento. Vediamo le differenze:

  1. l’azione redibitoria (da latino redhibere, restituire) consiste nel richiedere la risoluzione del contratto, con la restituzione del bene gravato da vizio e, dall’altra parte, la restituzione del prezzo (ad esempio, nella compravendita tra privati beni mobili, la risoluzione del contratto auto usata, se vengono riscontrati vizi occulti nell’auto).
  2. L’azione estimatoria consiste nella riduzione del prezzo del bene gravato da vizio.
    In via generale, la scelta delle prime due strade è rimessa al compratore. La scelta tra le azioni è irrevocabile e vincola l’attore anche nell’eventualità di estinzione del processo.

In alcuni casi, tuttavia, si tratta di una scelta vincolata. In particolare, la garanzia per il vizio si deve esercitare:

  1. solamente l’azione redibitoria, quando il bene viziato è perito non a causa del vizio, ma per colpa del compratore o per caso fortuito;
  2. solamente l’azione estimatoria, quando gli usi escludono la risoluzione per determinati vizi, oppure quando la cosa consegnata è perita (ossia distrutta) a causa dei vizi.


COME SI PROCEDE CON L’AZIONE REDIBITORIA PER IL VIZIO OCCULTO O APPARENTE

Come abbiamo anticipato, con l’azione redibitoria, alternativa all’azione estimatoria, il compratore intende risolvere il contratto, restituendo il bene gravato da vizio e richiedendone il prezzo, se già stato versato (ad esempio, nella compravendita tra privati beni mobili, la risoluzione del contratto auto usata, se vengono riscontrati vizi occulti nell’auto).
Condizione per intraprendere questa azione è la dimostrazione di un grave inadempimento del venditore, laddove il vizio riguardi una qualità essenziale dell’oggetto.
In primo luogo, è necessario denunciare il vizio.
L’art. 1495 codice civile stabilisce che il vizio deve essere denunciato entro otto giorni

  • dalla consegna del bene viziato, se si tratta di vizio apparente, oppure
  • dalla scoperta del vizio occulto.

La denuncia può essere fatta tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.
Non è necessaria la denuncia in due casi:

  1. si tratta di un vizio occultato dallo stesso venditore. Tale circostanza, tuttavia, deve essere dimostrabile;
  2. il venditore ha riconosciuto il vizio.

Con l’invio della denuncia, si apre una fase di trattativa stragiudiziale, ove il compratore chiede la risoluzione del contratto.
L’invio della denuncia è importante anche sotto un secondo aspetto: il vizio occulto può essere fatto valere anche come eccezione, cioè come “risposta” ad una eventuale causa che il venditore intenta nei confronti del compratore, sempre a condizione che il vizio occulto sia stato denunciato tempestivamente.
Qualora la fase giudiziale non abbia esito positivo, il compratore potrà decidere di citare in giudizio il venditore. Tuttavia la citazione in giudizio ha un termine di prescrizione di un anno. Lo stesso termine annuale vale anche per l’eccezione di vizio occulto.
Occorre precisare che, in base all’art. 1512 codice civile, ipotesi diversa è quella che riguarda il cattivo funzionamento della cosa mobile venduta. Tale garanzia non è obbligatoria, ma solo facoltativa. In questo caso, il compratore deve denunciare al venditore il difetto di funzionamento entro trenta giorni dalla scoperta, e l’azione si prescrive in sei mesi dalla scoperta.

vizio occulto


VIZIO OCCULTO O APPARENTE: COME SI PROCEDE CON L’AZIONE ESTIMATORIA

Con l’azione estimatoria, alternativa all’azione redibitoria, il compratore non vuole risolvere il contratto, ma intende richiedere una riduzione del prezzo.
La fase “stragiudiziale” per l’azione estimatoria è identica a quella dell’azione redibitoria.

Diversa è, ovviamente, la fase giudiziale, davanti all’autorità giudiziaria, in quanto in questo secondo caso non si chiede la risoluzione del contratto, ma solamente la riduzione del prezzo.


QUALE ITER PER IL RISARCIMENTO DEL DANNO CAUSATO DAL VIZIO OCCULTO O APPARENTE

L’azione di risarcimento del danno derivante dal vizio è indicata all’art. 1493 c.c.: “in ogni caso il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno, se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa.Il venditore deve altresì risarcire al compratore i danni derivati dai vizi della cosa”.
Il compratore deve quindi dimostrare non solo l’esistenza del vizio occulto, ma anche il danno patito e il nesso causale, cioè la relazione di causa-effetto tra vizio (e non già tra bene) e il danno.
Al venditore è concessa la prova “liberatoria” di avere ignorato i vizi della cosa senza colpa.


QUALI SONO I DIRITTI DEL CONSUMATORE PER IL VIZIO OCCULTO

Diversamente dalla disciplina della garanzia usato tra privati, al consumatore che acquista un prodotto nuovo viene assicurata una tutela particolarmente forte.
Questo perché si ritiene che il consumatore sia la parte “debole” rispetto al professionista venditore.
Abbiamo visto, ad esempio, come il codice del consumo ritenga nulle le clausole “visto e piaciuto” vessatorie per il consumatore, escludendo con ciò che possa essere negata la garanzia per il vizio occulto (ad esempio i vizi occulti dell’auto).
In base all’art. 130, il venditore “è responsabile nei confronti del consumatore per qualsiasi difetto di conformità esistente al momento della consegna del bene”, ivi compreso qualsiasi vizio occulto, ad esempio un vizio occulto dell’auto comprata da una concessionaria.L’art. 132 impone che il venditore deve garantire la cosa venduta da qualsiasi vizio occulto per un periodo di due anni (mentre, come abbiamo visto, nel caso di compravendita tra privati di beni mobili o immobili, la garanzia usato tra privati non si estende per due anni, ma copre solamente i vizi presenti al momento della consegna)
In tali casi, il consumatore ha diritto:

  • Alla riparazione o alla sostituzione, senza dover sostenere spese aggiuntive.
  • Alla riduzione del prezzo oppure alla risoluzione del contratto, se la riparazione o la sostituzione è impossibile oppure eccessivamente onerosa per il venditore.
  • In ogni caso, al risarcimento del danno patito in conseguenza del vizio occulto.

Pensiamo ad esempio a Tizio che, una volta uscito dalla concessionaria, e fatto un centinaio di chilometri, si accorge di un vizio occulto dell’auto nuova: potrà chiederne la riparazione o la sostituzione, oppure la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto. Se Tizio ha subito un danno a causa del vizio occulto dell’auto (ad esempio ha cagionato un sinistro, riportando lesioni personali), potrà richiederne il risarcimento, in base alla normativa generale del codice civile.
Questa garanzia però conosce limiti e condizioni, sebbene più ampi rispetto a quelli previsti dalla normativa generale sul vizio occulto ex art. 1495 codice civile.
Il vizio occulto deve essere denunciato, cioè portato a conoscenza del venditore, a pena di decadenza, entro due mesi dalla effettiva scoperta, ma la denuncia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio occulto, oppure quando si tratta non di vizio occulto, ma occultato dallo stesso venditore.
Di norma, il consumatore ha l’onere di dimostrare l’esistenza del vizio occulto, ma con un’eccezione: se il vizio occulto viene scoperto entro sei mesi dalla consegna, si presume già esistente al momento della consegna, pertanto il consumatore è sollevato dall’onere di dimostrare il vizio occulto.
Inoltre, sul consumatore incombe l’onere di intraprendere l’azione a tutela del vizio occulto entro ventisei mesi dalla consegna del bene, e non di un anno. Questo termine di prescrizione non si applica se il vizio occulto è stato dolosamente occultato dal venditore.
Il codice del consumo, inoltre, stabilisce la responsabilità del produttore (e del fornitore in via subordinata) per i danni cagionati dal prodotto viziato, o per meglio dire, difettoso, cioè che “non offre la sicurezza che ci si può legittimamente attendere”.

Potete richiedere una consulenza su un caso specifico, lo Studio degli Avvocati Berti e Toninelli è a Pistoia, Piazza Garibaldi n. 5. Offriamo assistenza e consulenza in tutta Italia ed in particolare presso i Tribunali di Pistoia, Prato, Firenze e Lucca. Per contattarci, utilizzare questo link.