Sfratto per morosità locale commerciale

Sfratto per morosità locale commerciale: la crisi economica conseguente alla pandemia e al lockdown ha causato inadempienze nel rispetto dei canoni di locazione di immobili ad uso commerciale.

In tema di sfratto per morosità locale commerciale i temi da trattare sono:

• Premessa
• L’inadempimento del conduttore
• Il sollecito e la messa in mora
• Il procedimento per convalida di sfratto per morosità locale commerciale
• L’intimazione di sfratto per morosità locale commerciale
• Udienza per la convalida dell’intimazione
• L’opposizione del conduttore e l’apertura del processo a cognizione piena
• La sanatoria e il termine dilatorio per il pagamento tardivo
• Lo sfratto esecutivo e l’esecuzione forzata
• La riduzione del canone di locazione in una recente ordinanza del Tribunale di Roma

Premessa

La locazione degli immobili ad uso commerciale (categorie catastali C e D) segue una disciplina diversa rispetto a quella delle locazioni ad uso abitativo.
In particolare essa è regolata dal codice civile e dalla legge “equocanone” n. 392 del 1978 (artt. 27 e seguenti, che dettano la disciplina di tutte le locazioni per uso diverso da quello abitativo).
Il procedimento di sfratto per morosità locale commerciale trova invece collocazione nel codice di procedura civile, agli articoli 658 e seguenti.
Con lo sfratto per morosità locale commerciale, il locatore (cioè il proprietario o chi concede l’immobile in locazione) può ottenere tre risultati: la risoluzione del contratto di locazione, la liberazione dell’immobile da parte del conduttore (cioè l’affittuario) ed eventualmente il pagamento dei canoni e degli oneri accessori (cioè, ad esempio, la manutenzione dell’ascensore, il servizio di portineria o di pulizia delle scale ecc.).

L’inadempimento del conduttore

Il presupposto per ottenere lo sfratto per morosità locale commerciale è l’inadempimento del conduttore, e cioè il mancato pagamento del canone di locazione e/o degli oneri accessori, purché questo sia “di non scarsa importanza” (art. 1455 cod. civ.).
Cosa è un inadempimento di non scarsa importanza? Si deve guardare in primo luogo al testo del contratto di locazione, ed in particolare se vi è una clausola risolutiva espressa. In mancanza di essa, alcune sentenze (Cassazione, sent.za n. 1428/2017) adottano come parametro, seppur non automatico, quello indicato nell’art. 5 L. 392/1978 (dettato per gli sfratti delle locazioni abitative) e cioè il mancato pagamento di una sola rata del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza, ovvero degli oneri accessori quando l’importo superi quello di due mensilità del canone. Tuttavia, secondo altre sentenze (Cassazione, sent.za n. 8076/2002, n. 14034/2005, n. 3966/2019), questo parametro non è sufficiente, ed occorre riferirsi anche ad altri elementi, come l’entità dei canoni versati in precedenza.
L’importanza dell’inadempimento, in sintesi, deve essere valutata caso per caso.

Il sollecito e la messa in mora

Maturato l’inadempimento di non scarsa importanza, è prassi sollecitare il pagamento dei canoni scaduti con lettera raccomandata, mettendo espressamente il debitore “in mora” così da far decorrere gli interessi.

Il procedimento per convalida di sfratto per morosità locale commerciale

Il procedimento di convalida di sfratto per morosità locale commerciale, regolato dagli articoli 658 e seguenti del codice di procedura civile, è costruito per essere molto più veloce rispetto ad un normale processo civile e, di norma, prevede solamente una o due udienze. Questo a meno che non sorgano contestazioni sulla morosità.
Inoltre, se nel procedimento di sfratto per morosità di una locale abitativo la disciplina è nettamente favorevole al conduttore, che può beneficiare di alcune tutele, come ad esempio il cd “termine di grazia” (poiché fu pensata per fronteggiare la “precarietà abitativa”), nello sfratto per morosità locale commerciale, al contrario, la legge privilegia la circolazione degli immobili, quindi il conduttore non gode di una posizione di favore. Anche le tempistiche dell’eventuale esecuzione forzata sono nettamente più brevi.

L’intimazione di sfratto per morosità locale commerciale

Se il locatore non ottiene risultati con il sollecito “bonario”, deve intimare al conduttore lo sfratto per morosità locale commerciale con contestuale citazione per la convalida.
L’intimazione di sfratto deve avere un contenuto specifico (artt. 658 e 660 c.p.p.) e può contenere anche la richiesta di pagamento dei canoni scaduti e degli oneri accessori, sulla quale il giudice si pronuncia con decreto ingiuntivo, separato dal procedimento per convalida di sfratto per morosità locale commerciale.
In alternativa, il locatore può chiedere il pagamento dei canoni in un procedimento ulteriore.
L’intimazione deve poi essere notificata (non è sufficiente una semplice raccomandata) tramite un ufficiale giudiziario, oppure direttamente dall’avvocato difensore del locatore (cosiddetta notifica “in proprio”).

Successivamente, l’intimazione e la relata di notifica andranno depositate alla cancelleria del Tribunale competente, e cioè quello del luogo dove si trova l’immobile locato. In tal modo, il locatore si costituisce nel processo, pagando anche un contributo unificato per iscrivere la causa a ruolo e una marca da bollo per i diritti di cancelleria.

Udienza per la convalida dell’intimazione

All’udienza di convalida, possono aversi esiti diversi.
In primo luogo, se l’intimato non si presenta, il Giudice verifica la correttezza della intimazione e della sua notifica: se vi sono irregolarità o l’intimato è stato oggettivamente impossibilitato ad essere presente, il Giudice ordina al locatore di rinnovare la citazione.
In secondo luogo, se il locatore non si presenta, oppure se si presenta, ma non dichiara che la morosità persiste, il giudice dichiarerà l’estinzione del procedimento.
In terzo luogo, il Giudice convalida lo sfratto per morosità locale commerciale, se ricorrono due condizioni:
1) Il convenuto è assente, ma non vi sono irregolarità nella intimazione o nella notifica. Oppure il convenuto è presente, ma non si oppone alla convalida.
2) Il locatore è presente e dichiara che la morosità persiste.
Quando il Giudice convalida lo sfratto, se richiesto, pronuncia anche il decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni scaduti e da scadere fino all’intimazione dello sfratto, e per le spese relative all’intimazione (art. 664 c.p.c.). Occorre precisare che il locatore può richiedere il pagamento dei canoni, in alterativa, in un procedimento separato.

L’opposizione del conduttore e l’apertura del processo a cognizione piena

Infine, vi è il caso in cui il conduttore compare e si oppone allo sfratto per morosità locale commerciale. In tal modo, si chiude il procedimento sommario “semplificato” e se ne apre un altro, nuovo ed autonomo, con rito e cognizione ordinari. Si tratta del cosiddetto “rito locatizio” (art 667 c.p.c.), che inizia con un tentativo obbligatorio di mediazione (art. 5 comma 1-bis del D.L. n. 28/2018) e, in caso di fallimento di questa, termina con una sentenza.
Tuttavia, di norma, anche con l’ordinanza di mutamento di rito, il Giudice ordina comunque il rilascio dell’immobile (art 665 c.p.p.) se il locatore lo richiede e se l’opposizione non è fondata su prova scritta.
Il codice consente al conduttore anche un’opposizione “tardiva” (art. 668 c.p.c.) cioè dopo che il Giudice abbia convalidato lo sfratto per morosità locale commerciale, a condizione che l’opponente dimostri di non avere avuto conoscenza dell’intimazione a causa di una irregolarità nella notifica, o per caso fortuito o forza maggiore.
Anche in questo caso, normalmente l’opposizione non sospende l’esecuzione, a meno che il conduttore non richieda la sospensione, sulla base di gravi motivi.
Come detto, il procedimento di opposizione si chiude con una sentenza, che chiude il procedimento di sfratto per morosità locale commerciale.

La sanatoria e il termine dilatorio per il pagamento tardivo

Nel procedimento di sfratto per morosità locale commerciale non si applica la sanatoria prevista all’art. 55 della legge sull’equo canone, e cioè la possibilità del conduttore, al fine di evitare la risoluzione del contratto, di pagare l’importo complessivo del debito all’udienza di convalida, oppure di chiedere il cosiddetto “termine di grazia” ottenendo una ulteriore proroga. Tale sanatoria si applica infatti solamente per le locazioni ad uso abitativo.
Tuttavia, nel procedimento di sfratto per morosità locale commerciale, il conduttore che si sia opposto all’intimazione di sfratto, contestando in parte la propria morosità, può richiedere la concessione di un termine dilatorio di venti giorni per l’adempimento tardivo delle somme non contestate, a norma dell’art. 666 c.p.c..
Scaduto tale termine, se il conduttore non ha pagato, il Giudice convalida l’intimazione per sfratto e pronuncia decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni.

Lo sfratto esecutivo e l’esecuzione forzata

Sia il provvedimento di convalida di sfratto per morosità locale commerciale che la sentenza contengono l’ordine di lasciare l’immobile entro il termine imposto dal Giudice. Se il conduttore non adempie spontaneamente, occorre avviare un nuovo procedimento per l’esecuzione forzata, regolato nel codice di procedura civile negli articoli 605 e seguenti.
Il locatore dovrà, tramite il suo avvocato, notificare il titolo (sfratto esecutivo o sentenza) diventato esecutivo assieme al precetto, indicando una data entro cui lasciare l’immobile. Decorso inutilmente questo termine, l’ufficiale giudiziario, su richiesta del locatore, notifica al conduttore l’avviso di sfratto, concedendo gli ultimi giorni per liberare l’immobile.
Il giorno e l’ora stabiliti nell’avviso di sfratto, l’ufficiale giudiziario si reca presso l’immobile ed immette il locatore nel possesso dell’immobile consegnandogli le chiavi, se necessario anche con l’ausilio di un fabbro e della forza pubblica, e concede eventualmente un ulteriore termine per l’asportazione dei beni mobili di proprietà del conduttore.
In tale modo si conclude definitivamente il procedimento esecutivo dello sfratto per morosità locale commerciale.
Il locatore deve essere presente al momento dell’accesso dell’ufficiale giudiziario, altrimenti verrà fissata un’altra data per l’accesso, con conseguente allungamento dei tempi.

La riduzione del canone di locazione in una recente ordinanza del Tribunale di Roma

In tema di sfratto per morosità delle locazioni commerciali, si registra una significativa ordinanza del Tribunale di Roma n. 29683 del 27.08.2020.
Il provvedimento nasce dal ricorso della società conduttrice di un locale commerciale, nello specifico operante nel campo della ristorazione, che si era resa morosa per il pagamento dei canoni di locazione durante il periodo di lockdown. La ricorrente ha adito il giudice in via cautelare, al fine di impedire al locatore di escutere la fideiussione prestata a garanzia del pagamento dei canoni di locazione. Chiedeva inoltre una riduzione del canone di locazione, a causa della sospensione (o comunque di una forte limitazione) dell’attività.

La conduttrice ha ottenuto una riduzione del canone di locazione per i mesi di lockdown (marzo e aprile 2020) del 40%, per bilanciare la sospensione forzata dell’attività, ed una ulteriore riduzione del 20% per i mesi da giugno 2020 a marzo 2021, per bilanciare la riduzione delle entrate a causa dell’obbligo di limitazione degli ingressi nel locale. Inoltre la garanzia fideiussoria è stata sospesa fino all’importo di 30.000 euro.

Potete richiedere una consulenza su un caso specifico, lo Studio Legale Berti e Toninelli si trova a Pistoia in Piazza Garibaldi n. 5. Offriamo assistenza e consulenza su tutto il territorio nazionale, ed in particolare presso i Tribunali di Pistoia, Prato, Firenze e Lucca. Potete scrivere la vostra richiesta nel form presente al seguente link: https://www.btstudiolegale.it/contatti/