Rinnovi contratti di locazione

Rinnovi contratti di locazione

Rinnovi contratti di locazione: guida completa.

I contratti di locazione sono oggetto di un’ampia normativa che ne definisce tipologia, modalità e durata.

In questo articolo affrontiamo il problema della durata e dei rinnovi dei contratti di locazione, in particolar modo delle varie tipologie di locazione ad uso abitativo.

Per le locazioni ad uso commerciale, suggeriamo di consultare questo articolo, in tema di sfratto per morosità.


RINNOVI CONTRATTI DI LOCAZIONE: COS’È IL CONTRATTO DI LOCAZIONE

La locazione è, ai sensi dell’art. 1571 codice civile, il “ contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.
Locatore e locatario sono le parti contrattuali: quella che cede in godimento il bene è chiamata “locatore”, mentre quella che lo riceve è chiamata “locatario” (oppure parte conduttrice).
Si tratta di un contratto consensuale ad effetti obbligatori. Questo vuol dire ex art. 1376 codice civile che il contratto viene concluso non con la consegna delle chiavi dell’immobile, ma per effetto del consenso del locatore e locatario, cioè, quando alla proposta di contratto di locazione, segue l’accettazione. La consegna delle chiavi è solamente l’adempimento di un obbligo che deriva da un contratto già concluso.
È possibile un contratto di locazione con più conduttori, o con più locatori. I soggetti sono obbligati in solido ad adempiere le obbligazioni derivanti dal contratto (ad esempio, ciascuna parte è obbligata al pagamento del canone per intero), a meno che il contratto stesso non preveda diversamente.
L’accordo concluso (cioè l’accettazione della proposta di contratto di locazione) richiede la forma scritta ab sustantiam, come sancito per le locazioni ad uso abitativo dall’art. 1 comma 4 delle L. 431/1998 e dalla giurisprudenza (Corte di Cassazione a Sezioni Unite, sentenza n. 18214 del 2015). Inoltre l’art. 1350 codice civile richiede, a pena di nullità, la forma di scrittura privata o atto pubblico solamente per le locazioni ultra novennali, cioè di durata almeno di nove anni.
In tema di rinnovi contratti di locazione, ex art. 1572 codice civile, la stipulazione di una locazione ultra novennale è considerata atto di amministrazione straordinaria. Ne deriva che, ad esempio se il locatore è un minore, oppure beneficiario degli istituti della tutela, della curatela, oppure dell’amministrazione di sostegno, prima della proposta di contratto di locazione, andrà ottenuta l’autorizzazione del giudice tutelare (art. 374 codice civile).


QUALE DIFFERENZA TRA IL CONTRATTO DI AFFITTO E RINNOVI CONTRATTI DI LOCAZIONE

Benché comunemente utilizzato come sinonimo di locazione, il contratto di affitto individua una fattispecie giuridica parzialmente diversa. Ai sensi dell’art. 1615 codice civile, “quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile, l’affittuario deve curarne la gestione in conformità della destinazione economica della cosa e dell’interesse della produzione. A lui spettano i frutti e le altre utilità della cosa”. L’affitto è pertanto il contratto con cui si cede o si acquista in locazione un “bene produttivo”, cioè quello in grado di produrre direttamente una utilità, un bene economicamente valutabile. È l’esempio di una azienda (intesa come il complesso dei beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa), un fondo rustico destinato alla coltivazione, una miniera destinata all’estrazione di materiali, uno stagno destinato alla pesca.


DOVE SI TROVA LA DISCIPLINA DEI RINNOVI CONTRATTI DI LOCAZIONE

La locazione trova la sua disciplina nel codice civile e nella normativa di settore, e principalmente nella:

In particolare, per quanto riguarda le locazioni ad uso abitativo, la legge prevede alcune tipologie contrattuali:

  • contratto ordinario 4+4 altrimenti detto “contratto affitto libero”;
  • contratto 3+2 altrimenti detto “contratto a canone concordato”;
  • contratto di locazione transitoria altrimenti detto “contratto uso foresteria” di cui all’art. 5 della Legge 431/98 e al Decreto Ministeriale 16.01.2017;
  • contratto di locazione per studenti universitari di cui all’art. 5 della Legge 431/98 e al Decreto Ministeriale 16.01.2017.


RINNOVI CONTRATTI DI LOCAZIONE: MODELLI DI CONTRATTO

Su alcuni siti internet è possibile trovare modelli fac simile di contratto di locazione 4+4 (altrimenti detto “ordinario” o contratto affitto libero), redatti in bianco, solamente da compilare con alcuni dati (del locatore e locatario, immobile, prezzo del canone).
Oltre a questi, vi sono i modelli “ufficiali”, redatti dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e pubblicati in Gazzetta Ufficiale ed obbligatori nella predisposizione di alcuni contratti (ad esempio per il contratto 3+2 o per la locazione transitoria).
Al di fuori di queste particolari ipotesi “ufficiali”, secondo l’opinione di chi scrive, utilizzare i modelli, ad esempio nella redazione di un contratto “a canone libero” può essere controproducente, perché se da una parte si usufruisce gratuitamente del servizio di redazione del contratto, dall’altra parte, la scarsa conoscenza della normativa in materia può determinare il compimento di gravi errori, di cui si possono pagare le conseguenze a caro prezzo. Quando si stipula un contratto di locazione, difatti, non si può prescindere dalle peculiarità del caso concreto, che ovviamente in questi modelli non sono prese in considerazione.


COSA SONO REGISTRAZIONE E TRASCRIZIONE DEI RINNOVI CONTRATTI DI LOCAZIONE

Una volta accettata la proposta di contratto di locazione, occorre la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, adempimento di natura fiscale, ai fini del pagamento dell’imposta di registro, al quale sono soggetti tutti i contratti di locazione art. 1, comma 346, della Legge n. 311/2004, a pena di nullità (vizio comunque sanabile retroattivamente con registrazione tardiva).
La registrazione è obbligatoria anche in caso dei rinnovi contratti di locazione, da effettuarsi entro trenta giorni dalla scadenza del contratto, al fine di provvedere al pagamento dell’imposta di registro, mediante il modello F24 o ricorrendo al sistema telematico dell’Agenzia delle entrate con addebito sul conto corrente. A partire dal “decreto crescita” n. 34/2019 convertito dalla L. 58/2019 la parte contrattuale che si avvale della “cedolare secca” non incorre in sanzioni per la mancata comunicazione del rinnovo.
Occorre a tal proposito non confondere registrazione con la trascrizione nei registri immobiliari presso la Conservatoria, richiesta solamente per le locazioni ultranovennali, ex art. 2643 codice civile.


RINNOVI CONTRATTI DI LOCAZIONE: LA DURATA MINIMA DEL CONTRATTO PER IL CODICE CIVILE

Qual è la durata di un contratto di locazione? Di regola, il codice civile rimette alle parti la libera determinazione: locatore e locatario (altrimenti detti parte locatrice e parte conduttrice) possono decidere per quanto tempo vincolare l’utilizzo dell’immobile con un contratto di locazione.
Non solo possono, ma in un ceto senso, “devono” stabilire una durata, che è elemento essenziale, a pena di nullità della locazione, tanto che questa non viene indicata, è la legge stessa che, sostituendosi a locatore e locatario, la impone.
Il codice civile impone:

Per quanto concerne la durata minima, questa è stabilita:

  • “se si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per l’esercizio di una professione, di un’industria o di un commercio, per la durata di un anno, salvi gli usi locali;
  • se si tratta di camere o di appartamenti mobiliati, per la durata corrispondente all’unità di tempo a cui è commisurata la pigione;
  • se si tratta di cose mobili, per la durata corrispondente all’unità di tempo a cui è commisurato il corrispettivo;
  • se si tratta di mobili forniti dal locatore per l’arredamento di un fondo urbano, per la durata della locazione del fondo stesso”


RINNOVI CONTRATTI DI LOCAZIONE: LA DURATA MASSIMA DEL CONTRATTO PER IL CODICE CIVILE

Il codice civile impone una durata massima del contratto: “la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trent’anni. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto”. Una clausola che preveda una durata superiore ai trent’anni non rende nullo il contratto, ma solamente inefficace per il tempo eccedente. In alcuni casi, nel calcolo della durata massima del contratto occorre considerare anche i rinnovi (si vedano i paragrafi successivi).
Nel caso in cui le parti, stabiliscano nel contratto una durata inferiore alla minima, o superiore alla massima, oppure non stabiliscano alcuna durata, ciò non determina la nullità del contratto, ma la sua durata è automaticamente riportata nei limiti di legge.
L’art. 1607 codice civile prevede che la durata massima della locazione di un fondo urbano ad uso abitativo, coincida con tutta la durata della vita dell’inquilino e per i due anni successivi. Si tratta di una eccezione alla regola appena vista indicata nell’art. 1573, giustificata dall’esigenza di garantire il diritto di abitazione per l’inquilino ed eventualmente per la sua famiglia.
Tuttavia, la disciplina dettata nel codice civile viene derogata dalla normativa di settore per le locazioni ad uso abitativo, come vedremo nei prossimi paragrafi.


COSA SONO LE DISDETTE E RINNOVI CONTRATTI DI LOCAZIONE

All’avvicinarsi della data di scadenza del contratto, le parti hanno due possibilità: rinnovarlo o disdirlo.
Ai sensi dell’art. 1595 codice civile: “la locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata o se, trattandosi di locazione a tempo indeterminato, non è stata comunicata la disdetta (…). La nuova locazione è regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato”.
Se le parti non si attivano per disdire il contratto di locazione, questo si intende “tacitamente” rinnovato. In tal modo le parti non hanno l’onere di comunicarsi reciprocamente la volontà di prorogare il contratto, ma la legge considera il “silenzio” del conduttore e del locatore come una manifestazione di volontà “per fatti concludenti” cioè in base al mero comportamento.
La disdetta è un atto unilaterale recettizio che viene trasmesso tra le parti, per evitare il rinnovo del contratto di locazione.

  • Nelle locazioni ad uso abitativo, ex legge 431/1998, la disdetta deve essere trasmessa almeno sei mesi prima del termine “naturale” del contratto.
  • Invece la legge 392/1978 prevede un termine maggiore per le locazioni non abitative: almeno dodici o diciotto mesi prima della scadenza del rapporto.

Come vedremo nei paragrafi successivi, la disdetta non è sempre possibile. In alcuni casi, è condizionata a “motivi di necessità”, per esempio nel contratto 3+2.
In caso di contratto di locazione con più conduttori, la disdetta di uno di essi non comporta automaticamente la cessazione del contratto per gli altri.


QUALE DIFFERENZA TRA AUTOMATICI, ESPRESSI E TACITI RINNOVI CONTRATTI DI LOCAZIONE

È possibile aggirare il limite trentennale imposto dall’art. 1573 codice civile, prevedendo un rinnovo automatico contratto? La risposta è negativa. Il limite legale si applica non solo alla durata-base del contratto, originariamente prevista dalle parti, ma anche in caso in cui sia pattuita una durata inferiore e sia al contempo previsto un rinnovo automatico contratto di locazione per un numero indeterminato di volte. Questo perché in base al rinnovo automatico contratto vincola il locatore a non fare cessare il contratto se non per proprie necessità, potenzialmente per un tempo indeterminato, mentre il conduttore può recedere per “gravi motivi” (come stabilisce la Cassazione nella sentenza 2137/2006).
Discorso differente nel caso in cui siano previsti rinnovi contratti di locazione espressi o taciti (cioè in mancanza di disdetta di una delle parti), tramite cui la volontà delle parti si rinnova periodicamente, a differenza di quanto accade per il rinnovo automatico, il quale, appunto, non richiede alcuna manifestazione di volontà. Talché un contratto, ad esempio, di sei anni, rinnovato più volte (anche tacitamente, ma comunque attraverso la manifestazione di volontà delle parti), può superare la durata complessiva di trent’anni.
È bene precisare che il rinnovo automatico contratto di locazione non è vietato di per se stesso, ma occorre prestare attenzione alla durata complessiva della locazione, inclusa quella del rinnovo automatico contratto, non può superare i trenta anni. Per esempio, è possibile prevedere il rinnovo automatico di contratto quinquennale fino a cinque volte, a condizione che i rinnovi successivi debbano essere confermati dalla volontà (tacita o espressa) delle parti.
Nel caso di contratto di locazione con più conduttori, il rinnovo nei confronti di un solo conduttore non si estende necessariamente agli altri. Alcuni di essi possono decidere di non rinnovare il contratto, comunicando la disdetta.


QUALE DURATA MINIMA E RINNOVI CONTRATTI DI LOCAZIONE COMMERCIALE

Come detto nei paragrafi precedenti, la legge “equo canone” n. 392/1978 per le locazioni non abitative, prevede una disciplina in parte differente. L’art. 27 stabilisce una durata minima di:

  • sei anni: se gli immobili sono adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili oppure all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo, Inoltre all’esercizio di attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonché a sede di partiti o di sindacati, e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori (art. 42),
  • nove anni se l’immobile urbano, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere, all’esercizio di imprese assimilate ai sensi dell’articolo 1786 del codice civile o all’esercizio di attività teatrali.
    In caso di “locazione stagionale” il locatore deve locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore, per almeno sei o nove stagioni

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QUALE DURATA MINIMA E RINNOVI CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO

Per i contratti di locazione ad uso abitativo, la legge 431/1998 prevede una durata minima, variabile a seconda delle quattro tipologie contrattuali:

  • contratto ordinario 4+4 altrimenti detto “contratto affitto libero”
  • contratto 3+2 altrimenti detto “contratto a canone concordato”
  • contratto di locazione transitoria altrimenti detto “contratto uso foresteria”
  • contratto di locazione per studenti universitari


DURATA E RINNOVI CONTRATTI DI LOCAZIONE 4+4 O CONTRATTO DI AFFITTO LIBERO

La tipologia “ordinaria” di contratto ad uso abitativo è disciplinata dal codice civile e dalla legge 431/1998. Si tratta del “contratto di affitto libero” o “contratto affitto libero”, perché il canone di locazione è determinato liberamente dalle parti.
Il contratto affitto libero è altrimenti detto “contratto 4+4” perché l’art. 2 della legge 431/1998 impone una durata minima di quattro anni ed un rinnovo automatico di altri quattro anni.
Nel contratto di affitto libero sono pertanto previste almeno due scadenze.
Alla prima scadenza, è previsto un rinnovo automatico contratto affitto libero, senza che le parti debbano manifestare la propria volontà. Eccezionalmente, mediante una lettera disdetta affitto locatore può evitare il rinnovo automatico contratto di affitto libero, con un preavviso di sei mesi, solamente per “motivi di necessità” in casi tassativi indicati nell’art. 3, ad esempio:

  • Lettera disdetta affitto locatore quando egli “intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado”;
  • Lettera disdetta affitto locatore “quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito”;
  • Lettera disdetta affitto locatore quando egli “intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione”.

Nel caso di contratto di locazione con più conduttori, il locatore dovrà comunicare tali motivi a ciascuno di essi.
Alla seconda scadenza del contratto di affitto libero, locatore e parte conduttrice possono:

  • rinnovare il contratto alle stesse condizioni. In tal caso, le parti non sono obbligate a nessuna comunicazione: il contratto viene rinnovato tacitamente;
  • rinnovare il contratto, ma a nuove condizioni;
  • rinunciare al rinnovo (disdetta).

In questi ultimi due casi, mediante una lettera raccomandata di rinnovo a nuove condizioni o una lettera disdetta affitto locatore o conduttore devono comunicare la propria volontà (cioè il rinnovo a nuove condizioni o la disdetta – rinuncia al contratto affitto libero) almeno sei mesi prima della scadenza.
L’altra parte deve rispondere con lettera raccomandata entro sessanta giorni, altrimenti il contratto di affitto libero si intende scaduto alla data di cessazione della locazione.


RECESSI, RISOLUZIONI E RINNOVI CONTRATTI DI LOCAZIONE

Ove il locatore non adibisca senza giustificato motivo l’immobile all’uso indicato, nel termine di sei mesi, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione corrisposto.
La legge prevede anche il recesso anticipato del contratto:

  • consensuale, nei modi e nei tempi previsti dal contratto;
  • del solo conduttore, per gravi motivi e previa comunicazione almeno sei mesi prima mediante lettera raccomandata. I motivi sono “gravi” quando indipendenti dalla volontà del conduttore e imprevedibili al momento della conclusione del contratto;
  • del solo locatore, se nel contratto si è riservato tale facoltà al fine di abitare egli stesso nell’abitazione, ai sensi dell’art. 1612 codice civile.

Per il solo locatore, inoltre l’art. 5 della legge equo canone prevede la possibilità di risoluzione del contratto in caso di “mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone”


RINNOVI CONTRATTI DI LOCAZIONE: COSA È IL CONTRATTO 3+2

Una alternativa ai contratti 4+4 è rappresentata dal cosiddetto “contratto di affitto 3+2” o “contratto 3+2”, oppure “contratto a canone concordato”, che presenta alcune differenze:

  • è possibile avvalersi del modello “ufficiale” di contratto 3+2, allegato al Decreto Ministeriale del 16.01.2017 scaricabile qui. Ai sensi dell’art. 1 comma 10 il tipo contrattuale previsto nel decreto ministeriale è obbligatorio (“i contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati utilizzando esclusivamente i tipi di contratto di cui al precedente comma”).
  • l’importo del canone di affitto non è pattuito liberamente dalle parti.
  • la durata e i rinnovi contratti di locazione.
  • le agevolazioni fiscali.

Se nel contratto ordinario le parti sono libere di stabilire un canone di affitto, nel contratto di affitto 3+2, il locatore non ha questa possibilità, ma deve accontentarsi a richiedere un canone “calmierato”, cioè più basso di quello di mercato, identificato sulla base di accordi tra le locali associazioni di locatori e di conduttori, (in mancanza di accordo al livello locale, si ricorre ai parametri del Decreto Ministeriale 14.07.2004) le quali predispongono apposite tabelle, sulla base di indici (ad es. la tipologia e le dimensioni dell’immobile, il suo stato di manutenzione, gli eventuali arredi, la zona ove è ubicato ed i servizi esistenti) ed in base ai quali il locatore deve calcolare l’importo mensile da richiedere.
Per compensare il basso canone di locazione, la legge prevede a vantaggio del locatore che si avvalga del modello di contratto di affitto 3+2 alcune agevolazioni fiscali:

  • Riduzione del 25% dell’Imposta Municipale Unica (IMU).
  • Riduzione del 30% dell’imponibile IRPEF.
  • Nel caso in cui l’immobile sia situato in un comune ad “alta densità abitativa”, è prevista la riduzione del 30% della base imponibile per l’imposta di registro e se è stato scelto il regime della “cedolare secca” si applica una imposta forfettaria del 10%.
  • Per l’inquilino è prevista una detrazione d’imposta.


DURATA E RINNOVI CONTRATTI DI LOCAZIONE 3+2

Per quanto concerne la durata e i rinnovi contratti di locazione, i contratti di affitto 3+2 non possono avere una durata inferiore ai tre anni. Anche in questo caso, è previsto un primo rinnovo automatico contratto 3+2.
Alla prima scadenza, cioè dopo i primi tre anni, il contratto di affitto 3+2 è prorogato di diritto per due anni.
Il locatore può tuttavia evitare il rinnovo automatico contratto, inviando alla parte conduttrice almeno sei mesi prima della scadenza del triennio una lettera raccomandata, dove dichiara di avvalersi di uno dei “motivi di necessità” di cui all’art. 3 sopra esaminati, comunicandoli, nel caso di contratto di locazione con più conduttori, a ciascun conduttore.
Tuttavia, come per le locazioni ordinarie, anche per il contratto 3+2 si applica la regola in base a cui, ove il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio dichiarando di volerlo adibire ad un uso determinato e non lo adibisca, senza giustificato motivo, nel termine di sei mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, a tale uso, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all’articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98 o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione corrisposto
Alla seconda scadenza, cioè quella del periodo di proroga biennale, ciascuna parte ha diritto di attivare:

  • la procedura per il rinnovo a nuove condizioni.
  • la rinuncia al rinnovo del contratto, cioè la disdetta.

Occorre comunicare l’intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza, altrimenti il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.


DURATA E RINNOVI CONTRATTI DI LOCAZIONE TRANSITORIA AD USO ABITATIVO

Per le locazioni abitative sono possibili contratti transitori (c.d. locazione “uso foresteria”), con cui l’immobile viene locato per far fronte a specifiche esigenze temporanee della parte conduttrice (es. per lavoro) oppure locatrice.
Una tipologia contrattuale simile è prevista anche per le locazioni non abitative: l’art. 27 comma 5 della Legge equo canone, ammette la possibilità della cd locazione transitoria o eccezionale ad uso non abitativo, (da non confondere con la locazione stagionale), che può stipularsi per una durata anche di pochi giorni. È l’esempio della locazione di una stanza per esibire i beni ad un’asta pubblica.
Come nel contratto 3+2, anche per la locazione transitoria il Ministero ha predisposto un modello contrattuale, scaricabile qui. Ai sensi dell’art. 2 comma 7 del DM 16.01.2017 il tipo contrattuale previsto nel decreto ministeriale è obbligatorio (“i contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati utilizzando esclusivamente i tipi di contratto di cui al precedente comma”).
Nel contratto deve essere indicata e documentata l’esigenza transitoria che giustifica il ricorso a questa tipologia, ad esempio con la copia di un contratto di lavoro a tempo determinato. Altrimenti, in mancanza della giustificazione dell’esigenza transitoria, il contratto ricade nello schema del contratto di affitto libero, con la conseguente applicazione della durata di quattro anni, e del rinnovo automatico per altri quattro.
La durata della locazione transitoria varia da un mese a diciotto mesi, a seconda dell’esigenza giustificatrice. Tuttavia, l’ultimo decreto ministeriale ha eliminato la durata minima della locazione transitoria, che pertanto può essere inferiore ad un mese.
Al termine della durata della locazione transitoria recesso e disdetta non sono necessari, appunto perché si presume che la fine del contratto coincida con la fine dell’esigenza temporanea, e pertanto la disdetta è “in re ipsa”.
I canoni di locazione per le grandi aree metropolitane (es.: Roma, Milano, Firenze, Napoli, Palermo), nei comuni confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia, sono definiti nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative. Per le altre zone, è possibile la libera determinazione.


COME EFFETTUARE LA DISDETTA E I RINNOVI CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO TRANSITORIO

Il rinnovo contratto di locazione transitorio è possibile, a patto che l’esigenza transitoria si estenda oltre il termine inizialmente previsto. Al fine del rinnovo contratto di locazione, la parte deve inviare all’altra una lettera raccomandata con la dichiarazione che l’esigenza persiste. Inoltre, per il rinnovo contratto di locazione transitorio, il prolungamento dell’esigenza andrà dimostrato, allegando il documento relativo (ad esempio la proroga del contratto del lavoro a tempo determinato).
Sul piano fiscale, il rinnovo contratto di locazione transitorio richiede:

  • contratto transitorio rinnovo: comunicazione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni.
  • contratto transitorio rinnovo: comunicare all’Agenzia delle Entrate la eventuale decisione di avvalersi della cedolare secca.
  • contratto transitorio rinnovo: versamento dell’imposta di registro sul rinnovo contratto di locazione transitorio.
  • contratto transitorio rinnovo: il mancato versamento dell’imposta di è sanzionato ex art. 13 del DLgs n 471/97.

È poi ammissibile anche per la locazione transitoria recesso anticipato, cioè prima dello scadere del termine previsto dal contratto. Questo a due condizioni:

  • nella locazione transitoria recesso anticipato è possibile solo per la parte conduttrice;
  • nella locazione transitoria recesso anticipato richiede gravi motivi. Questi devono essere imprevedibili al momento della conclusione del contratto ed indipendenti dalla volontà della parte conduttrice;
  • nella locazione transitoria recesso anticipato richiede un preavviso, da comunicarsi al locatore mediante lettera raccomandata.

È comunque sempre possibile la risoluzione per inadempimento del conduttore, ai sensi dell’art.5 legge equo canone.


DURATA E RINNOVI CONTRATTI DI LOCAZIONE TRANSITORIA PER STUDENTI UNIVERSITARI

La legge prevede una tipologia contrattuale particolarmente favorevole per gli studenti universitari che intendono affittare un immobile.
Questi possono ricorrere ad un particolare contratto di locazione abitativa transitoria, dove le esigenze, sono appunto quelle collegate allo studio.
È definito dall’art.3 del DM 16.01.2017, che mette a disposizione anche in questo caso un modello contrattuale “ufficiale” scaricabile qui.
In primo luogo, è possibile locare immobili situati:

  • nei Comuni sede di università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione, e comunque di istituti di istruzione superiore,
  • nei Comuni limitrofi.

In secondo luogo, ovviamente, il conduttore deve essere iscritto ad un corso di laurea o di formazione post laurea (quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti) in un comune diverso da quello di residenza. La “esigenza transitoria” dell’iscrizione ad un corso di studi, che giustifica questo tipo di contratto, deve essere espressamente indicata nel contratto, e giustificata allegando i documenti relativi, altrimenti il contratto si “trasforma” in una locazione abitativa ordinaria 4+4.
È possibile il contratto di locazione con più conduttori: può essere sottoscritto anche da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio.
La durata minima è di sei mesi, quella massima è di tre anni.
È previsto il rinnovo, anche tacito, alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore da comunicarsi almeno un mese e non oltre tre mesi prima. Non è invece prevista la disdetta del locatore, che può porre fine al contratto solamente chiedendo la risoluzione per inadempimento.
Il canone di locazione può essere liberamente stabilito dalle parti, come se si trattasse di un contratto 4+4.


SPESE CONDOMINIALI A CARICO DELL’INQUILINO: COSA SONO GLI ONERI ACCESSORI

Cosa sono gli oneri accessori locazione? In caso di immobile appartenente ad un condominio, gli oneri accessori locazione sono le spese ordinarie e straordinarie locazione, necessarie per la manutenzione dell’immobile in cui si trova l’unità locata.
Come affermato dalla Cassazione (sentenza n. 27540/2013):

  • “le spese di manutenzione straordinaria del bene locato sono quelle relative a opere non prevedibili o normalmente necessarie in dipendenza del godimento normale della cosa nell’ambito dell’ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione”.
  • le spese di manutenzione ordinaria sono quelle per gli interventi volti alla riparazione dei “guasti della cosa o che comunque abbia carattere di periodica ricorrenza e di prevedibilità, essendo connotata inoltre da una sostanziale modicità della spesa”. In altre parole, si tratta delle riparazioni delle cose che vengono deteriorate a causa della vetustà della cosa.
  • la piccola manutenzione comprende le spese per le riparazioni per deterioramenti prodotti dal normale utilizzo.

Su chi gravano le spese ordinarie e straordinarie locazione? Le spese per le manutenzioni ordinarie e straordinarie (ad esempio la manutenzione ordinaria ascensore) sono a carico del locatore e del conduttore.
In assenza di diversa ripartizione delle parti sulle spese ordinarie e straordinarie locazione, il codice civile (articolo 1576 cc.) stabilisce che “il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”.
Quindi, ai sensi dell’articolo 1576 cc, la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile locato (quale adempimento della fondamentale obbligazione di mantenere la cosa in buono stato e in modo da servire all’uso cui è destinata) è di norma a carico del proprietario (o del locatore).
Sono a carico dell’inquilino, solamente le spese di “piccola manutenzione”.
La norma di cui all’articolo 1576 cc. è considerata derogabile (Cassazione civile, sentenze n. 6158/1998 e n. 11856/1992) e pertanto il contratto può prevedere un diverso bilanciamento delle spese per le manutenzioni ordinarie e straordinarie, stabilendo ad esempio che delle spese straordinarie inquilino risponde, oppure al contrario che la manutenzione ordinaria ascensore incombe sul proprietario.


SPESE CONDOMINIALI A CARICO DELL’INQUILINO: COME RIPARTIRE GLI ONERI ACCESSORI NEI CONTRATTI 4+4

Per i contratti ordinari ad uso abitativo, l’art. 9 legge equo canone pare discostarsi dall’articolo 1576 cc, stabilendo che “sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché’ alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.”
Quindi, per le locazioni ad uso abitativo, non si segue la ripartizione tra “piccola, ordinaria o straordinaria” manutenzione indicata all’articolo 1576 cc, ma sono addebitate al conduttore alcune spese di carattere continuativo o periodico che, in quanto necessarie a mantenere in buone condizioni di uso le cose comuni, sarebbero ascrivibili all’ordinaria manutenzione.
La giurisprudenza ha da tempo stabilito che le spese condominiali a carico dell’inquilino non devono necessariamente essere ripartite secondo quanto disposto all’art. 9 della legge “equo canone”. Anche in questo caso, la ripartizione degli oneri accessori locazione tra locatore e conduttore è rimessa, in via generale, alla libertà contrattuale: le parti possono dividersi i costi derivanti dalle manutenzioni ordinarie e straordinarie.
Si ricorda che, in caso di mancato pagamento degli oneri accessori locazione e spese condominiali a carico dell’inquilino, il locatore può avvalersi della risoluzione del contratto, come stabilito dall’art. 5 legge equo canone.


SPESE CONDOMINIALI A CARICO DELL’INQUILINO: COME RIPARTIRE GLI ONERI ACCESSORI NEI CONTRATTI “BREVI”.

Il Ministero delle infrastrutture e dei Trasporti, mediante la tabella oneri accessori allegata al DM 16.01.2017 (scaricabile a questo indirizzo) ripartisce gli oneri accessori al contratto, in relazione al contratto 3+2 altrimenti detto “contratto a canone concordato”. La tabella oneri accessori è indicata all’allegato D e si applica anche nel:

  • contratto di locazione transitoria altrimenti detto “contratto uso foresteria” di cui all’art. 5 della Legge 431/98 e al Decreto Ministeriale 16.01.2017
  • contratto di locazione per studenti universitari di cui all’art. 5 della Legge 431/98 e al Decreto Ministeriale 16.01.2017.

La tabella oneri accessori per le locazioni abitative brevi è vincolante e scaricabile qui.
Facciamo alcuni esempi:

  • le spese condominiali a carico dell’inquilino per la manutenzione ordinaria ascensore comprendono le ispezioni e collaudi e consumi di energia elettrica,
  • le spese condominiali a carico dell’inquilino per la manutenzione dell’autoclave sono quelle per la manutenzione ordinaria compresi ispezioni, collaudi e lettura contatore, per la forza motrice, e per il ricarico pressione del serbatoio,
  • le spese condominiali a carico dell’inquilino per l’impianto antincendio sono quelle per la manutenzione ordinaria, comprese ispezioni, collaudi e ricarica degli estintori,
  • le spese condominiali a carico dell’inquilino per le parti interne all’appartamento locato sono tutte quelle rientranti nella manutenzione ordinaria, compreso il rifacimento di chiavi e serrature, la tinteggiatura delle pareti, restando a carico del locatore solo la sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti e la manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento,
  • la tabella addebita lo spurgo fognature inquilino o proprietario, a seconda che si tratti di manutenzione ordinaria (sul conduttore) o straordinaria (sul locatore).

Al fine di non incorrere in equivoci, che potrebbero sfociare in conflitti sulle spese condominiali a carico dell’inquilino o del proprietario, è opportuno che la tabella oneri accessori di cui all’allegato D del D.M. 16.01.2017 sia espressamente richiamata nel contratto, mediante apposita clausola.

Per ulteriori chiarimenti, potete trovare lo Studio Legale Berti e Toninelli a Pistoia, in Piazza Garibaldi n. 5. Offriamo consulenza ed assistenza legale in tutta Italia, in particolare presso i Tribunali di Pistoia, Prato, Lucca e Firenze Potete scrivere la vostra richiesta nel form presente al seguente link: https://www.btstudiolegale.it/contatti/