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Le spese condominiali dell’inquilino

Quali sono le spese condominiali dell’inquilino.

Come vengono divise le spese condominiali tra inquilino e proprietario.

La ripartizione delle spese condominiali ai sensi dell’articolo 1123 codice civile.

Quali sono le  spese condominiali a carico dell’inquilino? È il problema che si pone chi intende prendere in affitto un immobile posto all’interno di un condominio.
L’articolo chiarisce cosa si intende per condominio e supercondominio, in cosa consistono le spese condominiali (divise tra manutenzione ordinaria del condominio e manutenzione straordinaria del condominio), ed affronta due problemi.
Un primo problema è la divisione delle spese tra i condomini proprietari. La risposta è contenuta nel codice civile agli art 1123 e seguenti.
Ciascun condomino, poi, ha la possibilità di cedere il godimento della propria unità abitativa a soggetti terzi, ad esempio mediante un contratto di locazione.
Pertanto, il secondo problema che si pone è come devono essere ripartite le spese condominiali tra inquilino ed il  proprietario.
In caso di inadempienza delle spese condominiali l’inquilino non può essere obbligato direttamente dal condominio, con cui non ha nessun rapporto giuridico, ma dal proprietario, con cui ha stipulato il contratto di locazione.
Inoltre, nel supercondominio la ripartizione delle spese deve considerare la “doppia assemblea”.


COSA SI INTENDE PER CONDOMINIO

Quando si parla di “condominio” ci riferiamo a tutte quelle situazioni nelle quali più soggetti (cosiddetti “condomini”) hanno la proprietà esclusiva di parti distinte di un medesimo fabbricato (piani o porzioni di piano), mentre altre parti dell’edificio, pur essendo strutturalmente e funzionalmente afferenti al complesso delle singole unità immobiliari, appartengono in comunione indivisa a tutti i comproprietari delle singole unità, secondo quanto previsto dall’articolo 1117 codice civile.
In ordine alla natura giuridica del condominio si sono alternate nel corso del tempo orientamenti diversificati. Infatti, accanto alla concezione tradizionale volta a designare il condominio quale mera proprietà comune di alcune parti di un edificio poste in funzione servente rispetto ad altre, si è in giurisprudenza sviluppata una prospettiva maggiormente oggettivizzante, che definisce il condominio alla stregua di un “ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli partecipanti” (così Cassazione Sezioni Unite sent. n. 19663/2014).
Si può avere un condominio in presenza di almeno due proprietari, titolari di una parte di proprietà esclusiva e di una parte di proprietà comune.
Si parla di supercondominio quando le unità abitative sono divise in più edifici, cui sono collegati impianti o servizi comuni.


COSA SI INTENDE PER SPESE CONDOMINIALI DELL’INQUILINO O DEL CONDOMINO

Le spese condominiali sono quelle che si riferiscono alle parti comuni del condominio. Si considerano divise tra spese di manutenzione ordinaria del condominio e spese di manutenzione straordinaria del condominio.
Le spese di manutenzione ordinaria del condominio sono quelle che riguardano spese periodiche o lavori condominiali di normale gestione  degli impianti e delle parti comuni: la manutenzione dell’illuminazione esterna, la pulizia delle scale, il compenso dell’amministratore, il costo del servizio di irrigazione del giardino condominiale, il costo della bolletta della luce della scala condominiale, lo spurgo delle fogne condominiali.

Le spese di manutenzione straordinaria del condominio sono quelle che riguardano lavori condominiali straordinari sulle parti comuni. Ad esempio, il rifacimento del tetto, l’istallazione di un ascensore, la sostituzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato.


COSA PREVEDE L’ARTICOLO 1123 CODICE CIVILE IN ORDINE ALLA RIPARTIZIONE DELLE SPESE.

L’articolo 1123 codice civile detta la disciplina legale in tema di ripartizione delle spese afferenti le parti comuni dell’edificio, ossia per le “spese condominiali”. Premesso che si tratta una norma priva di carattere imperativo, l’articolo 1123 codice civile è destinato a trovare applicazione solamente nel caso in cui i condomini non stabiliscano regole di partizione differenti, in attuazione della loro autonomia negoziale ex articolo 1322, comma I, codice civile.
L’articolo 1123 codice civile, al I comma, prevede che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione” per poi proseguire, al II comma, stabilendo che “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne”.
L’articolo 1123 codice civile regola quindi due circostanze differenti, cioè:

  • le spese riferibili all’interesse di tutti i condomini e, come tali, su tutti gravanti in proporzione della loro quota di proprietà (articolo 1123 codice civile comma 1);
  • le spese funzionali all’interesse dei condomini in misura diversa, sicché gravanti sui singoli in proporzione all’uso e utilità che ne traggono (articolo 1123 codice civile comma 2).


QUAL È IL SENSO DELL’ARTICOLO 1123 CODICE CIVILE.

L’articolo 1123 del codice civile mira a regolare la suddivisione fra i condomini delle varie spese inerenti allo stesso rapporto di condominio senza, tuttavia, niente aggiungere o derogare in ordine alla responsabilità dei condomini verso i terzi. Si tratta di un’impostazione, quella dell’articolo 1123 codice civile, coerente anche con la giurisprudenza di legittimità, granitica nel considerare le obbligazioni contratte dal condominio a carattere parziario, rispetto a eventuali terzi creditori, talché delle stesse sono da considerarsi responsabili i condomini individualmente intesi, ma solo in proporzione alla rispettiva quota di proprietà (Cassazione, Sezioni Unite, sent. n. 9148/2008).
Come già visto nel paragrafo precedente, l’articolo 1123 codice civile distingue tra le spese relative alle parti comuni dell’edificio (articolo 1123 codice civile I comma) quelle di cui beneficiano tutti i condomini, e quelle concernenti utilità diverse che possono ricavarne i condomini (articolo 1123 codice civile II comma), all’uopo prevedendo distinte modalità di ripartizione.
Una siffatta disciplina rinviene la propria ratio nel carattere peculiare che riveste il condominio rispetto alla comunione. Infatti, tutto l’articolo 1123 codice civile è incentrato sulla cosiddetta “relazione di accessorietà” (Cass. sent. n. 9096/2000) che costituisce il presupposto fondamentale affinché possa parlarsi di condominio, essendo quest’ultimo connotato da un particolare nesso, intercorrente fra un bene comune (per esempio l’impianto di ascensore) e le singole unità immobiliari. Dunque, si può parlare di condominio solamente allorquando si abbia un bene particolare legato da una relazione di accessorietà rispetto a beni individuali ed esclusivi.
Tale relazione di accessorietà presupposta dal codice civile all’articolo 1123, può atteggiarsi in due modalità:

  1. collegamento materiale;
  2. collegamento funzionale (articolo 1117 codice civile).


COSA SI INTENDE PER COLLEGAMENTO MATERIALE E COLLEGAMENTO FUNZIONALE.

L’articolo 1117 codice civile prevede due ipotesi di collegamento, utili a delineare le parti comuni dell’edificio e, di tal guisa, chiarire che cosa intenda l’articolo 1123 codice civile, allorquando pone la disciplina della ripartizione nelle relative spese.
Il collegamento materiale consiste nel legame inscindibile e necessario fra un bene comune e uno esclusivo, tale per cui essi divengono inseparabili l’uno dall’altro, pur mantenendo ciascuno la propria individualità giuridica (per fare un esempio, si pensi al tetto).
Viceversa, il collegamento funzionale consiste nella destinazione all’uso o al servizio e dà origine a un’unione fisica stabile fra il bene comune e quello singolo la quale, però, ben potrebbe essere estinta senza deteriorare i beni (per esempio, l’ascensore).
Da quanto si qui espresso, può desumersi l’assenza di autonoma utilità dei beni comuni, atteso che essi hanno carattere servente ai beni di proprietà esclusiva.
È utile, inoltre, chiarire che l’elenco offerto dall’articolo 1117 codice civile non ha carattere tassativo, ma integra una mera presunzione iuris tantum di comproprietà, tale per cui detti beni si presumono di proprietà comune, salvo non risulti diversamente dal titolo giuridico.
Ergo, tale disposizione risulta avere una valenza suppletiva, perché viene applicata in assenza di una diversa regolazione negoziale.


COME LA LEGGE N. 220/2012 HA NOVELLATO LA DISCIPLINA DELLE PARTI COMUNI DELL’EDIFICIO.

La materia condominiale è stata oggetto della l. n. 220/2012, la quale ha adattato il quadro codicistico alle nuove forme di proprietà che si sono affermate, come per esempio, la c.d. “multiproprietà”.
All’interno dell’articolo 1117 codice civile, il riferimento ai “proprietari delle singole unità immobiliari” è stato arricchito dalla precisazione “anche se aventi diritto a godimento periodico” (I comma); è stato inserito nell’elenco dei beni comuni anche “i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune” (n. 2); sono state aggiunte talune specificazioni volte a esprimere la prevalenza delle “normative di settore in materia di reti pubbliche” ai fini dell’imposizione in via unilaterale di vincoli sull’edificio con effetti assimilabili a quelli delle servitù (n. 3).


QUALI SONO LE “PARTI COMUNI” DI CUI AL I COMMA DELL’ARTICOLO 1123 CODICE CIVILE

L’articolo 1123 codice civile al I comma dispone che, in mancanza di diversi accordi fra le parti, le spese occorrenti per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, così come quelle per la prestazione di servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, siano sostenute dai condomini, in misura proporzionale alla proprietà che detengono.
Con la locuzione “parti comuni” l’articolo 1123 codice civile intende fare riferimento a quei beni menzionati nell’articolo 1117 codice civile, vale a dire:

  • parti dell’edificio necessarie all’uso comune (il suolo sul quale l’immobile si erge, le fondazioni, i muri maestri, i pilatri, le travi portanti, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate);
  • aree di parcheggio e quelle adibite ai servizi comuni (lavanderia, portineria, stenditoi e sottotetti funzionali al comune interesse);
  • opere, installazioni e manufatti funzionali all’interesse comune (ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari, impianti centralizzati per la fornitura di luce, gas, rete internet.

In ogni caso, presupposto per l’applicazione del I comma dell’articolo 1123 codice civile è che il godimento dei vari condomini sia proporzionale, per sua stessa natura, al valore di proprietà di ciascuno. In altre parole, il codice civile all’art 1123 presume che il condomino che ha la proprietà di “valore” maggiore, gode maggiormente delle parti comuni, rispetto agli altri. Ai sensi dell’art. 68 disp. att. cod. civ. il “valore” di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi.
Ai fini della ripartizione delle spese, si applicano le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale, salvo differenti accordi o previsioni fissate sulla quota di comproprietà delle parti comuni, sancite nell’atto di acquisto atteso che, in tali ipotesi, sarà detta previsione a obbligare il condomino interessato al pagamento delle somme così deducibili, a prescindere dalla effettiva strumentalità delle parti interessate al suo interesse (Cass. sent. n. 20986/2014).


ARTICOLO 1123 CODICE CIVILE: COME SONO MODIFICABILI LE TABELLE MILLESIMALI.

Le tabelle millesimali impiegate, secondo la previsione del codice civile all’art 1123 comma 1, ai fini della ripartizione delle spese comuni, possono essere modificate solo con l’unanime consenso di tutti i condomini, oppure con sentenza del giudice. Lo stabilisce l’articolo 69 disp. att. codice civile. Secondo la giurisprudenza, “è viziata per intrinseca irragionevolezza la delibera assembleare, assunta a maggioranza, che, adottato il diverso criterio di riparto per persona in base al numero di coloro che abitano stabilmente nell’unità immobiliare, esenti dalla contribuzione i condomini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso dell’anno” (Cass. sent. n. 17557/2014).
Da tale principio di diritto si evince come, in virtù del I comma dell’articolo 1123 codice civile, allorquando si tratti di spese inerenti la conservazione o il godimento di parti comuni dell’immobile, è del tutto irrilevante come il proprietario decida di impiegare effettivamente la sua unità abitativa, essendo dirimente il solo criterio della “quota di proprietà” che il condomino detiene, atteso che “in tema di condominio, ove manchi una diversa convenzione adottata all’unanimità, che sia espressione dell’autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell’articolo 1123 codice civile I comma, non essendo consentito all’assemblea, mediante deliberazione a maggioranza, di suddividere con criterio capitario gli oneri necessari per la prestazione di servizi nell’interesse comune” (Cass. sent. n. 27233/2013).


QUANDO POSSONO ESSERE ADOTTATI CRITERI DIVERSI DALL’ARTICOLO 1123 CODICE CIVILE

Appurato che l’articolo 1123 del codice civile pone come criterio “legale” (cioè stabilito dalla legge) di reparto il valore di ciascuna unità abitativa espresso in millesimi, ci si chiede se sia possibile individuare un criterio di divisione diverso.
La risposta è positiva. È lo stesso comma I dell’articolo 1123 codice civile che prevede il criterio legale “salvo diversa convenzione”.
A condizione tuttavia che il diverso criterio di reparto sia adottato con il consenso unanime di tutti i condomini.
Ad esempio, il regolamento condominiale può prevedere che le spese di manutenzione ordinaria del condominio e di manutenzione straordinaria del condominio vengano divise ugualmente tra i condomini, a prescindere dal valore di ciascuna unità (Cass. 7 ottobre 2013, n. 22824).


QUANDO LE SPESE COMUNI DI CUI ALL’ARTICOLO 1123 CODICE CIVILE SONO CAUSATE DA RESPONSABILITÀ DEL SINGOLO CONDOMINO.

Nella prassi, potrebbe verificarsi l’ipotesi per la quale le spese necessarie per la conservazione o il godimento delle parti comuni dell’edificio di cui al codice civile articolo 1123, siano determinate da condotta anche solo colposa di taluno dei condomini.
In base al principio generale della responsabilità contrattuale (posto il rapporto negoziale che lega le parti), il condomino responsabile è tenuto a risarcire il danno causato dalla propria condotta agli altri (articolo 1218 codice civile).
Tuttavia, affinché gli altri condomini possano agire (individualmente o collettivamente mediante assemblea) per chiedere che sia il responsabile a sostenere le spese di ripristino dell’area comune danneggiata, occorre che costui abbia riconosciuto la propria responsabilità, oppure che essa sia stata accertata in sede giudiziale; atteso che “fino a quando il singolo partecipante non abbia riconosciuto la propria responsabilità o essa non sia stata accertata in sede giudiziale, l’assemblea ha il potere di ripartire fra tutti i condomini le spese di ricostruzione o riparazione dei beni danneggiati, secondo le regole generali, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno” (Cass. sent. n. 10053/2013).


COME RIPARTIRE LE SPESE CONDOMINIALI TRA INQUILINO E PROPRIETARIO.

Il condomino proprietario dell’unità abitativa appartenente al condominio, può cederne il godimento ad un terzo inquilino, ad esempio, per mezzo di un contratto di locazione.
Come vengono ripartite le spese condominiali tra inquilino e proprietario? Quali sono le spese condominiali a carico dell’inquilino?
In ordine alle spese condominiali dell’inquilino, la principale norma di riferimento è quella di cui all’articolo 1576 codice civile secondo la quale “il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”. Tale disposizione deve essere coordinata ed integrata con l’articolo 9 l. n. 392/1978 (c.d. legge equo canone) in tema di oneri accessori.
Tuttavia, nella realtà concreta, non sempre è agevole, in assenza di espressa previsione contenuta nel contratto di locazione, individuare quali siano le spese condominiali a carico dell’inquilino e quali, invece, gravino sul proprietario dell’appartamento.
In tali circostanze, il primo criterio da seguire per valutare le spese condominiali dell’inquilino e quelle del locatore è legato al tipo di spesa di cui si tratta e, in particolare, individuare se si tratta di spese di ordinaria gestione (sempre spese a carico dell’inquilino), oppure di straordinaria gestione (sempre a carico del proprietario).


QUALI INDICAZIONI OFFRE L’ARTICOLO 9 L. N. 392/1978 IN ORDINE ALLE SPESE CONDOMINIALI DELL’INQUILINO.

In materia di ripartizione delle spese condominiali tra inquilino e proprietario, la disciplina del codice civile deve essere coordinata con quella posta dall’articolo 9 della legge sulla locazione degli immobili urbani (l. n. 392/1978). Detta disposizione prevede che “sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore”.
Le spesecondominiali dell’inquilino sono quindi equiparate ai costi di manutenzione ordinaria del condominio. Ad esempio, il pagamento della bolletta della luce delle scale del condominio, oppure la ordinaria manutenzione delle fogne condominiali.
Pertanto, rientrano fra le spese condominiali dell’inquilino i cosiddetti “oneri accessori” salvo, comunque, la facoltà per le parti di stabilire in sede contrattuale criteri di ripartizione delle spese condominiali tra inquilino e proprietario in parti uguali o comunque differenti da quelli previsti da legislatore.
In ogni caso, i costi di manutenzione straordinaria del condominio rimangono a carico del proprietario. Questo non potrà mai includere fra le spese condominiali dell’inquilino quelle straordinarie, per esempio, quelle afferenti la ristrutturazione della facciata.


QUALI SONO LE SPESE CONDOMINIALI DELL’INQUILINO

Il contratto di locazione è sinallagmatico, vale a dire che esso risponde alla logica per la quale la prestazione gravante su di una parte corrisponde a una controprestazione dell’altra, rispetto alla quale trae causa e giustificazione giuridica. Tradotto, ciò significa che laddove venga meno una prestazione automaticamente viene meno anche la controprestazione corrispondente.
Pertanto, il contratto di locazione, accanto a una serie di prestazioni da considerarsi principali (il pagamento del canone per quanto concerne il conduttore a fronte dell’obbligo del locatore di assicurargli il godimento del bene), contempla altresì una serie di prestazioni accessorie, il cui mancato rispetto determina, a particolari condizioni, valida causa di risoluzione anticipata del contratto.
Ebbene, fra le prestazioni accessorie rientra anche la corresponsione delle spese condominiali a carico dell’inquilino. Infatti, nel caso in cui le spese condominiali dell’inquilino non sono corrisposte per un ammontare superiore a due mensilità del canone di locazione, il proprietario potrà agire in via giudiziale, chiedendo lo sfratto per morosità.
Dal canto suo, il conduttore, dal momento della formale richiesta del locatore, può chiedere entro 60 giorni la specifica indicazione delle spese da rifondere, correlata alla indicazione dei meccanismi di riparto. Se alla richiesta di rendicontazione dell’inquilino il proprietario resta inerte, quest’ultimo non potrà agire giudizialmente né per chiedere il rimborso delle spese, né per lo sfratto.


COME SI ATTEGGIANO LE SPESE CONDOMINIALI DELL’INQUILINO NEI CONFRONTI DEL CONDOMINIO.

Anche per quanto concerne le spese condominiali dell’inquilino, l’unico soggetto obbligato nei confronti del condominio e, per questo, dell’amministratore, resta comunque il proprietario dell’unità abitativa. Questo, tradotto in termini giuridici, significa che generalmente l’amministratore, che agisce in nome e per conto del condominio, non potrà agire direttamente nei confronti dell’inquilino / conduttore, a meno che il locatore non gli abbia conferito specifico mandato in tal senso.
Pertanto, a fronte della mancata corresponsione delle spese condominiali dell’inquilino, l’amministratore dovrà chiedere la somma rimasta inadempiuta al condomino proprietario dell’immobile e, ove questi rimanga moroso, sarà solamente a lui che potrà essere indirizzato un eventuale decreto ingiuntivo.
La ratio di una siffatta previsione risiede nella circostanza per la quale il rapporto di condominio, a prescindere dalla locazione dell’abitazione, continua a correre fra ciascun proprietario e il condominio in quanto tale. Di tal guisa, il locatore sarà tenuto a corrispondere le spese condominiali al condominio, salva la facoltà di agire in via di regresso per essere rimborsato delle spese condominiali dall’inquilino moroso, potendo finanche domandare la risoluzione anticipata del contratto di locazione.


LE SPESE CONDOMINIALI DELL’INQUILINO: QUANDO MATURA LA PRESCRIZIONE DEGLI ONERI CONDOMINIALI

La prescrizione è il termine entro cui il condominio può richiedere il pagamento delle spese condominiali. Abbiamo visto nel paragrafo precedente che, anche in caso di locazione, il soggetto che deve garantire il pagamento delle spese condominiali è il condomino-proprietario, per cui a lui l’amministratore di condominio si deve rivolgere per il pagamento delle spese condominiali a carico dell’inquilino.
La prescrizione degli oneri condominiali è di cinque anni dalla data di approvazione del piano di reparto. Trattandosi di prestazioni periodiche, si applica l’art. 2948 n. 4 cod. civ. (Cass. n. 4489 del 25 febbraio 2014).
Ai sensi dell’art. 1129 comma 9 cod. civ. entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio di bilancio, l’amministratore deve agire per la riscossione coattiva delle spese condominiali a carico dell’inquilino, rivolgendosi, come detto, al proprietario.
Tuttavia, mentre la prescrizione degli oneri condominiali tra condominio e proprietario è di cinque anni, fino al D.L. 25.06.08 n. 112  (convertito con legge 6.08.08 n. 133) la prescrizione degli oneri condominiali tra locatore e conduttore era di due anni, a partire da quando le somme devono essere versate. Lo stabiliva l’art. 6 della L. 841/1973.

Al fine di farsi rimborsare per le spese condominiali dell’inquilino pagate dal proprietario, questo doveva agire nei suoi confronti entro due anni.

Il decreto legge del 2008 ha abrogato l’art. 6 delle L. 841/1973, riequiparando il termine di prescrizione degli oneri condominiali, anche nel rapporto locatore/conduttore, a cinque anni.

Le spese condominiali straordinarie si prescrivono invece in dieci anni ex art. 2946 cod. civ..


QUALE DIFFERENZA TRA MANUTENZIONE ORDINARIA DEL CONDOMINIO E MANUTENZIONE STRAORDINARIA DEL CONDOMINIO PER RIPARTIRE LE SPESE CONDOMINIALI TRA INQUILINO E PROPRIETARIO

Atteso che il proprietario ha l’obbligo di consegnare all’affittuario l’immobile in buono stato abitativo, fra le spese condominiali dell’inquilino vi rientrano tutte quelle di manutenzione ordinaria del condominio restando, viceversa, a carico del locatore quelle di manutenzione straordinaria del condominio.
In particolare, fra le spese condominiali dell’inquilino si annoverano, salvo differente accordo fra le parti, tutte quelle di piccola manutenzione, correlate al normale deterioramento e uso del bene comune.
Tuttavia, nella prassi, non sempre è agevole individuare la ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino, giacché le attività di manutenzione possono prestarsi a differenti accezioni. Nei casi più problematici, laddove non sia possibile individuare con esattezza se si tratti di attività di manutenzione ordinaria del condominio ovvero di manutenzione straordinaria del condominio, il legislatore dispone che la ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino avvenga secondo gli usi e, in assenza di essi, prevede che i costi siano inclusi fra le spese condominiali a carico dell’inquilino.


QUANDO LE RIPARAZIONI URGENTI RIENTRANO FRA LE SPESE CONDOMINIALI DELL’INQUILINO

Per quanto concerne i costi afferenti a riparazioni urgenti dell’immobile, esse, ove inerenti alla manutenzione straordinaria del condominio, per legge spettano al proprietario del bene.

Ciò nonostante, in ragione del carattere “urgente” dell’intervento, atteso che un eventuale allungamento dei tempi di riparazione potrebbe recare nocumento al godimento del bene in capo al conduttore, è data a quest’ultimo la facoltà di provvedervi direttamente, previo avviso al locatore. In tali evenienze, purché ne sia stata data tempestiva notizia al proprietario, l’inquilino ha diritto a essere rimborsato dal locatore per la spesa urgente sostenuta ancorché di spettanza del proprietario (articolo 1577 codice civile).
Nel caso poi in cui la riparazione, pur non essendo urgente, sia però “necessaria” ai fini del godimento dell’unità abitativa, il conduttore che ne ha sostenuto il relativo costo ha sempre il diritto a essere rimborsato dal proprietario, pur in assenza del requisito della tempestiva informazione data a quest’ultimo, eccetto che egli dimostri che vi avrebbe provveduto direttamente e contenuto la spesa, ove ne fosse stato prontamente avvisato.
Se la spesa sostenuta dal conduttore concerne miglioramenti apportati all’immobile come, a titolo esemplificativo, l’installazione di un impianto di antifurto, l’inquilino non ha diritto a essere rimborsato dal locatore se non ha previamente concordato con questi la spesa (articolo 1592 codice civile). Così, ad esempio, se vi è urgenza di provvedere al rifacimento del solaio, la ripartizione delle spese ancorché si tratti di un intervento di straordinaria amministrazione, intanto può essere sostenuta dal conduttore attesa l’urgenza della messa in ripristino e poi questi essere rimborsato dal proprietario.


QUALI SONO IN CONCRETO LE SPESE CONDOMINIALI DELL’INQUILINO.

Le spese condominiali a carico dell’inquilino sono tutte quelle di manutenzione ordinaria del condominio, legate al normale deterioramento e uso del bene. Per fare un esempio concreto, esso possono essere così schematizzate:

  •  consumi dell’energia elettrica per forza motrice e illuminazione dell’ascensore;
  •  ispezioni e collaudi dell’ascensore, comprese le piccole riparazioni;
  •  manutenzione ordinaria dell’autoclave e il ricarico della pressione del serbatoio;
  •  ispezioni, collaudi, controlli e lettura dei contatori per impianti idraulici, elettrici e del gas;
  •  manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione, allarme, citofoni, videocitofoni, videosorveglianza;
  •  manutenzione ordinaria degli impianti di riscaldamento, condizionamento e produzione di acqua calda, compreso il
  • ivestimento refrattario;
  •  pulizia annuale degli impianti di riscaldamento, condizionamento e produzione di acqua calda, compresa la pulizia dei filtri e la messa a riposo stagionale, nonché la pulizia delle fogne condominiali;
  •  acquisto di combustibili per impianti idraulici e elettrici (si pensi, per esempio, alla energia per la luce della scala del condominio);
  •  ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi dell’impianto anti incendio;
    manutenzione ordinaria dell’impianto centralizzato per la ricezione del segnale radiotelevisivo.


QUALI SONO LE SPESE CONDOMINIALI DELL’INQUILINO PER LE PARTI COMUNI.

In relazione alle spese comuni del condominio di cui all’articolo 1123 codice civile, anch’esse sono soggette alla ripartizione fra proprietario e inquilino, sempre nella logica della distinzione fra manutenzione ordinaria del condominio e manutenzione straordinaria del condominio.
Esse, a titolo esemplificativo sono:

  • manutenzione ordinaria di grondaie, sifoni e colonne di scarico;
  • manutenzione ordinaria di tetti e lastrici solari;
  • manutenzione ordinaria delle fogne condominiali, compresa la pulizia di condotti e pozzetti;
  •  manutenzione ordinaria di pareti, ringhiere e corrimano di locali comuni;
  •  consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni (come la luce della scala condominiale);
  •  manutenzione delle aree verdi condominiali;
  •  manutenzione ordinaria di cassette postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini condominiali e materiale di arredo delle parti comuni;
  •  tassa di occupazione del suolo pubblico per passo carrabile e lavori condominiali;
  • spese di pulizia appaltate a ditte per le aree comuni, comprese quelle per lo sgombero di neve, materiali pesanti o pulizia delle fogne condominiali.

Pertanto, le spese condominiali dell’inquilino sono tutte quelle funzionali al godimento del bene locato ed inerenti alla ordinaria amministrazione, mentre restano in capo al locatore tutti i costi qualificabili come straordinaria amministrazione e finalizzati a incrementare nel tempo il valore dell’immobile. Dunque, a titolo esemplificativo, per quanto concerne il rifacimento del solaio e la ripartizione delle spese, esse saranno a carico del conduttore se connotate dal requisito della ordinaria manutenzione e, viceversa, a carico del proprietario se eccedenti l’ordinaria amministrazione.

spese condominiali dell'inquilino


LA RIPARTIZIONE DEL COMPENSO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO TRA LE SPESE CONDOMINIALI DELL’INQUILINO.

La ripartizione del compenso dell’amministratore di condominio, deve essere considerata tra le spese condominiali dell’inquilino.
Detta voce, infatti, rientra fra quelle che, secondo il I comma dell’articolo 1123 codice civile, spettano a ciascun condomino, in misura corrispondente alla quota di proprietà detenuta. Dunque, nel caso in cui il condomino (che rimane sempre e comunque il proprietario dinanzi al rapporto di condominio) affitti la propria unità abitativa, la ripartizione del compenso dell’amministratore di condominio grava sul conduttore, rientrando quindi fra le spese condominiali dell’inquilino.
Tuttavia, premesso che il conduttore è un terzo estraneo al rapporto di condominio, l’amministratore dovrà richiedere la quota del proprio compenso direttamente al proprietario, salvo che quest’ultimo non gli abbia concesso specifico mandato ad agire direttamente verso l’inquilino.
In mancanza di un simile accordo, sarà il locatore a dover richiedere al conduttore il rimborso utile ai fini della ripartizione del compenso dell’amministratore di condominio.
Nel caso in cui tale obbligazione non venga adempiuta, l’amministratore potrà agire mediante decreto ingiuntivo unicamente verso il proprietario, salvo il diritto del medesimo di agire in via di regresso verso l’inquilino che, ove resti moroso per un importo pari ad almeno 2 mensilità del canone di locazione, potrà essere sfrattato.
Discusso il termine di prescrizione della ripartizione del compenso dell’amministratore di condominio. La Cassazione (Sentenza n. 19348/2005) esclude che si possa applicare il termine quinquennale per le spese periodiche. Secondo una interpretazione, l’amministratore condominiale può agire nei confronti del condomino proprietario entro tre anni ex art. 2956 c.c. (Tribunale di Brindisi, sentenza del 25.11.2020).


QUALI SONO LE SPESE CONDOMINIALI DELL’INQUILINO DEL “SUPERCONDOMINIO”

La figura del “supercondominio”, seppur non espressamente contemplata in via legislativa, rappresenta una realtà sempre più diffusa nella prassi, tanto da essere oramai considerata e definita anche in punto di diritto, mediante accurata ermeneutica dell’articolo 1117 bis codice civile, introdotto dalla l. n. 220/2012.
Esso si configura allorché si sia in presenza di “più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici” aventi parti in comune. A fare chiarezza sul punto è intervenuta altresì la giurisprudenza di legittimità affermando come per “supercondominio si intende un complesso di edifici legati dall’esistenza di parti comuni, quali possono essere il viale di ingresso, il servizio di portineria, l’impianto di illuminazione, l’impianto centrale di riscaldamento o di gestione dell’acqua” (Cass. sent. n. 19939/2012).
Ai fini della costituzione del supercondominio non occorre uno specifico atto costitutivo, avvenendo la stessa in via automatica al momento della vendita della prima unità immobiliare, sol che vi sia l’espresso riferimento alle parti comuni fra gli edifici ove detta unità è ubicata. In assenza di specifica regolazione normativa, a tale fattispecie deve applicarsi le disposizioni dettate in materia di condominio (Trib. Di Trieste, Sez. civ., sent. del 25 maggio 2011).
In ordine alla ripartizione delle spese si applica la disciplina di cui all’articolo 1123 codice civile con le varianti del I o II comma, a seconda che si tratti di parti comuni ovvero destinate a servire i condomini in misura diversa.


NEL SUPERCONDOMINIO LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE COME VIENE REGOLATA

Nel supercondominio per la ripartizione delle spese occorrono distinti documenti contabili per la ripartizione delle spese ex articolo 1123 codice civile, nonché distinte assemblee.
In particolare, dottrina e giurisprudenza sono oramai concordi nell’affermare che, essendo il supercondominio formato da più edifici aventi parti in comune, ciascuno di essi integra un distinto condominio che, come tale, segue i criteri per la ripartizione delle spese sanciti dal codice civile all’art 1123 e, di tal guisa, ognuno deve dotarsi di una propria assemblea, un proprio conto corrente e un proprio documento contabile.
Tuttavia, a fianco dei requisiti previsti dal legislatore per il singolo condominio (che mantiene la propria individualità), si aggiunge un’assemblea, una contabilità e un conto corrente ulteriore e proprio del supercondominio ex sé considerato. Sul punto, l’articolo 67 disp. att. codice civile prevede che, laddove i partecipanti al supercondominio siano più di 60, ogni condominio dovrà nominare un proprio rappresentante, che parteciperà in loro rappresentanza all’assemblea del supercondominio.


COME SI INQUADRA L’ARTICOLO 1123 CODICE CIVILE NEL SUPERCONDOMINIO AI FINI DELLA RIPARTIZIONE DELLE SPESE.

Nel supercondominio la ripartizione delle spese ex articolo 1123 codice civile è destinata a trovare una duplice applicazione: sia in relazione al singolo condominio cui la spesa si riferisce, che in rapporto all’intero complesso immobiliare che forma il supercondominio.
Pertanto, il proprietario di un’unità immobiliare sita in supercondominio, secondo la logica posta dal codice civile all’articolo 1123, è destinato a sostenere le spese per le parti di comune interesse, in proporzione al valore della proprietà (comma I dell’articolo 1123 codice civile), oppure le spese destinate a servire i condomini in proporzioni diverse, alla luce del beneficio che ne ricava (comma II dell’articolo 1123 codice civile) per il condominio cui appartiene la sua unità.
In aggiunta a tali spese, egli è altresì onerato da tutte quelle ripartizioni delle spese condominiali in parti uguali o proporzionate all’uso, di cui all’articolo 1123 codice civile, per quanto concerne il supercondominio.


COME SI CONSIDERANO LE SPESE CONDOMINIALI DELL’INQUILINO NEL SUPERCONDOMINIO.

In vista della ripartizione delle spese condominiali dell’inquilino nel supercondominio, poco cambia rispetto a quanto sopra esposto in relazione al condominio.
Infatti, anche nell’ambito del supercondominio, le spese condominiali dell’inquilino sono comunque limitate alle spese di manutenzione ordinaria del condominio (in tal caso del supercondominio), cioè quelle afferenti il normale deterioramento e utilizzo del bene.
Anche in tale caso, nei confronti dell’assemblea del condominio e di quella del supercondominio, soggetto obbligato è il proprietario, restando il conduttore soggetto estraneo sia al rapporto di condominio che di supercondominio, talché nel caso di suo inadempimento, l’amministratore dell’una piuttosto che dell’altra entità non potrà agire direttamente nei riguardi dell’inquilino ma solo verso il proprietario.
Tuttavia, le spese condominiali dell’inquilino di unità immobiliare ubicata in supercondominio saranno senza dubbio più consistenti, atteso che egli si troverà a dover sostenere sia i costi del singolo condominio (per esempio, luce della scala condominiale, manutenzione delle fogne condominiali, e lavori condominiali di ordinaria manutenzione) che quelli del supercondominio per le parti comuni a tutti ai sensi del I comma dell’articolo 1123 codice civile, oppure per le parti la cui manutenzione segue la logica dell’utilità ex , comma II articolo 1123 codice civile.

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