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Le principali novità della legge 220 del 2012 sul condominio

La riforma del diritto condominiale: la legge 220 del 2012

Le principali novità della legge 220 del 2012 sul condominio

Nel dicembre 2012 veniva pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale la legge 220 del 2012 avente ad oggetto le “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”. Prima di addivenire alla nuova legge sul condominio, attesa da lungo tempo, si sono succeduti nel tempo cinque disegni di legge e numerosi emendamenti.
Le vicende condominiali molto frequentemente sono oggetto di contenzioso giudiziale, per la difficoltà di mettere d’accordo i diversi condomini. La nuova legge sul condominio ha modificato  la disciplina, rispetto a quanto già previsto dal codice civile.
Considerando la legge 220 del 2012 da un punto di vista complessivo e sistematico, molti interpreti hanno ritenuto che fosse improntata in un’ottica di garanzia della trasparenza della gestione condominiale.
La riforma nasce non solo dall’intento di aggiornare la disciplina ormai non più al passo con i tempi, ma anche per adeguare la stessa ai vari orientamenti giurisprudenziali sulle norme condominiali, che vengono recepiti dalla nuova legge sul condominio.
Tra le novità introdotte dalla legge 220 del 2012, quelle di maggior rilievo riguardano:

  • l’utilizzo delle parti comuni,
  • i requisiti e gli obblighi dell’amministratore condominiale. Tra i nuovi obblighi dell’amministratore condominiale, alcuni rendono più efficiente la gestione del condominio, come quello di avviare il procedimento monitorio entro un termine breve (sei mesi) nei confronti del condomino moroso, e di rendicontare il bilancio con una relazione dello stato patrimoniale ed una relazione accompagnatoria.
  • le assemblee condominiali, per le quali sono state semplificate le procedure di convocazione e le maggioranze per le deliberazioni;
  • ulteriori elementi apportati dalla nuova legge sul condominio, incidono sul nuovo regolamento di condominio. In particolare, il nuovo regolamento condominiale non può precludere la presenza di animali domestici, non può limitare l’utilizzo della proprietà esclusiva e può prevedere sanzioni fino a 800 euro per la violazione delle norme condominiali.

Nel presente articolo approfondiremo i seguenti argomenti:


COS’È IL CONDOMINIO

In via preliminare, prima di affrontare i temi indicati e le modifiche apportate dalla legge 220 del 2012 entrata in vigore il 18 giugno 2013, è opportuno fornire una definizione più precisa di condominio, che non viene fornita espressamente dal legislatore.
Con l’espressione “condominio” si fa riferimento ad un immobile o a più immobili in cui, a fianco di parti di proprietà esclusiva dei singoli proprietari o condomini, si affiancano parti, beni o servizi che sono necessari al godimento delle parti esclusive e che sono comuni a tutti i condomini.
La Corte di Cassazione ha ritenuto che “il condominio non raffigura un ente di gestione, ma una organizzazione pluralistica e l’amministratore rappresenta immediatamente i singoli partecipanti, nei limiti del mandato conferito secondo le quote di ciascuno” (Cass., sent. n. 9148/2008).

Nemmeno la legge 220 del 2012 fornisce un’esata definizione di condominio, ma come vedremo, adegua l’istituto alla nuova realtà urbanistica.


LA LEGGE 220 DEL 2012 E LA DISCIPLINA DEL CONDOMINIO

La base dell’attuale disciplina è collocata nel Capo II del Titolo VII del codice civile.
Oltre alle disposizioni codicistiche, su cui è intervenuta la legge 220 del 2012, le norme del condominio che ne regolano il “funzionamento”, sono contenute anche nel “regolamento condominiale”, ovvero l’atto attraverso il quale i condomini stabiliscono le norme condominiali inerenti alla sua amministrazione, alla ripartizione delle spese di gestione, ai diritti ed agli obblighi di ciascun condomino sulle parti comuni.


LEGGE 220 DEL 2012: QUALI SONO LE VARIE TIPOLOGIE DI CONDOMINIO?

L’articolo 2 della legge 220 del 2012 aggiorna l’ambito di applicabilità della disciplina del condominio, adattandola al supercondominio, condominio orizzontale e multiproprietà.
Possiamo distinguere diverse tipologie di condominio.
Il condominio come istituto giuridico nasce automaticamente quando un edificio è composto da almeno due unità immobiliari, appartenenti a persone diverse. Per la sua costituzione, quindi, non è richiesto alcun atto formale.
Ad esempio, il condominio viene costituito di diritto quando l’unico proprietario di due unità abitative appartenenti al solito edificio, ne vende una.
L’ipotesi delineata è quella del c.d. condominio minimo, “se nell’edificio almeno due piani o porzioni di piano appartengono in proprietà solitaria a persone diverse, il condominio – considerato come situazione soggettiva o come organizzazione – sussiste sulla base della relazione di accessorietà tra cose proprie e comuni e, per conseguenza, indipendente dal numero dei partecipanti trovano applicazione le norme specificatamente previste per il condominio negli edifici” (Cass. SS. UU., sent. n. 2046/2006).
Condominio e condominio minimo sono le fattispecie già considerate dal codice civile, anteriormente alla riforma delle legge 220 del 2012, che invece riconosce, seppur non espressamente, nuove forme di condominio, già affermate nella realtà urbana.


COSA SONO IL SUPERCONDOMINIO ED IL CONDOMINIO ORIZZONTALE

L’art. 2 della legge 220 del 2012 ha introdotto nel codice civile l’art. 1117 bis, il quale stabilisce che “Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.”
Si parla di “supercondominio”, quando il condominio è composto da numerose unità, divise tra più edifici, legati tra loro per l’esistenza di servizi o beni in comune (ad esempio, avendo in comune servizi di illuminazione o fognatura, oppure uno spazio verde).
Ai sensi dell’art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, nel caso di un supercondominio composto da almeno sessanta partecipanti “ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a piu’ condominii e per la nomina dell’amministratore.”
Si parla di condominio verticale (si pensi all’edificio a più piani) o orizzontale (si pensi ad una fila di villette a schiera che condividono parti comuni quali lo stradello d’ingresso o l’area adibita a parcheggio), a seconda della disposizione delle unità immobiliari.


QUALI SONO LE PRINCIPALI NOVITÀ INTRODOTTE CON LA LEGGE 220 DEL 2012

La legge 220 del 2012 recepisce alcuni indirizzi interpretativi della giurisprudenza di legittimità e di merito, che sino ad allora aveva colmato le lacune e corretto alcune storture di una normativa talvolta farraginosa, ad esempio, in materia di riscaldamento centralizzato o di gestione del un conto corrente intestato al condominio (Cass. sent. n. 177/2012; Cass. sent. n. 12911/2012).

L’entrata in vigore della legge 220 del 2012 ha modificato disposizioni codicistiche di primaria importanza, come gli artt. 1117 e 1129 (nomina, revoca e obblighi dell’amministratore) cod. civ., con l’aggiunta, tra l’altro, degli artt. 1117 da bis, ter e quater (ambito di applicabilità della disciplina del condominio, modifica e tutela delle destinazioni d’uso), 1122 bis e ter; 1130 bis. Senza alcuna pretesa di esaustività, vediamo come si presenta oggi, a seguito della legge 220 del 2012) il diritto condominiale in tutti i suoi aspetti più rilevanti.


QUAL È LA NUOVA REGOLAMENTAZIONE DELLE PARTI COMUNI IN BASE ALLA LEGGE 220 DEL 2012

Uno degli aspetti principali della riforma della legge 220 del 2012 è la nuova regolamentazione delle parti comuni del condominio, che vengono indicate con maggiore precisione.
L’attuale articolo 1117 cod. civ. indica che sono in comproprietà tra i condomini (anche se titolari di un diritto a godimento periodico):

  • le parti dell’edificio necessariamente comuni (il suolo su cui sorge l’edificio, le fondamenta, i muri maestri, i pilastri, le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate). Si tratta di elementi senza i quali non sarebbe possibile parlare di condominio;
  • le parti dell’edificio eventualmente comuni: le aree destinate a parcheggio, i locali per i servizi in comune (portineria, alloggio del portiere, lavanderia, stenditoi). Si tratta delle parti non necessarie all’esistenza del condominio, ma godute, per loro specifica destinazione, da più condomini;
  • le opere, le installazioni, i manufatti – di qualunque genere – destinati all’uso comune (ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari, sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini e, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza – salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche).

Il riferimento, contenuto nel primo comma, ai proprietari “anche se aventi diritto a godimento periodico ” è da intendersi al fenomeno della multiproprietà, di recente sviluppo soprattutto nelle realtà a forte impatto turistico o residenziale. La quota del multipropietario comprende anche il diritto di proprietà “turnaria” sulle parti comuni.

Come per la versione dell’art. 1117 cod. civ. antecedente la legge 220 del 2012, anche l’elenco frutto della nuova legge sul condominio è da considerarsi non tassativo e non esaustivo. A tale conclusione è possibile giungere anche osservando il dato letterale, infatti, il legislatore nell’indicare i beni comuni, antepone l’espressione “come”, quasi a voler indicare un’elencazione meramente esemplificativa. Infatti, sul punto la Cassazione ha affermato che possono essere ritenute parti comuni, i beni sia alla luce dell’attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione del medesimo al servizio comune (Cass., sent. n. 13262/2012).


COME POSSIAMO DEFINIRE LE PARTI COMUNI ALLA LUCE DELLA LEGGE 220 DEL 2012

Con la legge 220 del 2012 non è stata fornita una vera e propria definizione di parte comune, lasciata infatti, in balia delle svariate tesi dottrinali sul punto.
In base alla giurisprudenza, possiamo ritenere che sono parti comuni tutti quei beni funzionali all’esistenza del condominio e utili ai vari condomini. In via generale, sono da considerarsi parti comuni, i beni ed i servizi che, per un verso, sono strutturalmente collegate parti di proprietà esclusiva, che hanno la funzione di essere godute da tutti i condomini.
Con la legge 220 del 2012, è stato esteso il concetto di bene comune dal punto di vista soggettivo, ovvero con la previsione in base alla quale le parti comuni sono utilizzabili non solo dai proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, ma anche da coloro che vantano diritti di godimento periodici sugli stessi (ad esempio in caso di contratto di fitto, uso, abitazione o nelle ipotesi di multiproprietà).
La comunione condominiale è presunta salvo esistenza di un titolo (ad esempio, il contratto di acquisto, il regolamento contrattuale, il testamento…), che provi l’esistenza di un diritto di proprietà esclusiva in capo ad un soggetto. Tale titolo, secondo recente giurisprudenza, non può essere costituito da una clausola presente nel regolamento condominiale, non costituendo tale atto un titolo idoneo a dimostrare la proprietà esclusiva del bene e quindi la sua sottrazione al regime della proprietà condominiale (Cass., sent. n. 17928/2007; Cass. sent. n. 6175/2009).


LEGGE 220 DEL 2012: QUALI SONO I DIRITTI DEI CONDOMINI SULLE PARTI COMUNI?

Vediamo adesso quali sono i diritti dei condomini sulle parti comuni in seguito alla legge 220 del 2012. Proprio alla luce della funzione svolta dalle parti comuni, l’articolo 1118 cod. civ. stabilisce che nessun condomino può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni e pertanto, nemmeno può sottrarsi alle spese condominiali per contribuire alla loro conservazione.
Inoltre, il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni – salvo che il titolo non disponga altrimenti – è proporzionale al valore della sua unità immobiliare (art. 1118 cod. civ. così come modificato dalla legge 220 del 2012) definito in millesimi. Per quanto riguarda, invece, l’indivisibilità, l’articolo 1119 cod. civ. stabilisce che le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, salvo che possa avvenire senza rendere più “scomodo” l’uso della cosa e con il consenso di tutti i condomini.
Secondo la Cassazione la maggiore o minore comodità di uso “…va valutata, oltre che con riferimento all’originaria consistenza ed estimazione della cosa comune, considerata nella sua funzionalità piuttosto che nella sua materialità, anche attraverso il raffronto fra le utilità che i singoli condomini ritraevano da esse e le utilità che ne ricaverebbero dopo la divisione” (in tal senso, ex multis, Cass. sent. n. 867/2012).
Come detto ogni condomino è proprietario delle parti comuni in maniera proporzionale al valore della propria unità immobiliare e ognuno può utilizzare le cose comuni, apportando, a proprie spese, anche modifiche necessarie per migliorarne il godimento, sempre che non ne venga alterata la destinazione e non venga impedito agli altri il pari godimento delle stesse.
Inoltre l’articolo 6 della legge 220 del 2012, sostituisce la previgente disciplina che vietava l’esecuzione di opere nel piano o porzione di piano di proprietà individuale, qualora le stesse recassero danno alle parti comuni dell’edificio. Il divieto viene esteso alle opere che determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio, realizzate anche in parti normalmente di uso comune, ma attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale (articolo 1122 cod. civ.).


LEGGE 220 DEL 2012: QUANDO È POSSIBILE LA MODIFICA DELLA DESTINAZIONE D’USO DELLE PARTI COMUNI?

Con la legge 220 del 2012 è stata aggiunto l’articolo 1117 ter cod. civ. che prevede la possibilità di modificare la destinazione d’uso delle parti comuni, per soddisfare esigenze di interesse condominiale.
La modifica indicata può avvenire se approvata dall’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio.
Determinante è il riferimento all’”interesse condominiale”, da intendersi come qualcosa di diverso rispetto alla mera utilità che dalla modifica potrebbe essere tratta da solamente alcuni condomini (pur se integranti le maggioranze richieste)
La norma richiede una forma di pubblicità della convocazione dell’assemblea condominiale, che deve essere “affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione”.
Inoltre, a pena di nullità tale convocazione deve indicare quali sono le parti comuni oggetto di modifica, specificandone la nuova destinazione d’uso proposta.
Rimangono vietate quelle modifiche delle destinazioni d’uso che possono arrecare un pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell’edificio o possano alternarne il decoro architettonico.


COME SI POSSONO TUTELARE LE PARTI COMUNI DA COMPORTAMENTI PREGIUDIZIEVOLI SECONDO LA LEGGE 220 DEL 2012?

Con la legge 220 del 2012 è stato introdotto l’art. 1117 quater cod. civ., adibito a tutelare le destinazioni d’uso delle parti comuni, da condotte pregiudizievoli per l’interesse dei condomini. Nei casi in cui un condomino od un terzo impedisca oppure ostacoli la destinazione d’uso, “l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie” .
Sulla cessazione dell’attività, l’assemblea si pronuncia “a maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.”


LEGGE 220 DEL 2012: IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE

Il regolamento condominiale è previsto dall’articolo 1138 cod. civ., che ha subito diverse modifiche in seguito alla legge 220 del 2012. Il regolamento di condominio è definito da pacifica giurisprudenza come “lo statuto della collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività” (Cass., sent. n. 12342/1995).
Si tratta, in altre parole, dell’insieme delle regole per l’utilizzo delle parti comuni e sulla ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le regole da seguire per tutelare il decoro dell’edificio. Tra le norme condominiali, sono presenti anche le regole relative all’amministrazione condominiale.
Il regolamento condominiale è necessario solamente in presenza di più di dieci condomini.
Le norme condominiali che confluiscono nel regolamento condominiale, devono essere approvate dall’assemblea dei condomini e chiunque tra essi può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente (rivolgendosi all’amministratore che dovrà convocare l’assemblea).


QUALE DIFFERENZA TRA REGOLAMENTO CONTRATTUALE O ASSEMBLEARE

A seconda del suo contenuto, il regolamento condominiale si distingue in:

  • contrattuale: se viene approvato all’unanimità, o comunque viene accettato da tutti i condomini. Esempio di regolamento contrattuale è quello predisposto dal costruttore/venditore dell’intero edificio ed allegato al contratto di vendita delle singole unità immobiliari, di modo che ciascun condomino dichiara, al momento dell’acquisto, di accettare il regolamento. Quando il regolamento di condominio è di natura contrattuale, può prevedere clausole incidenti su diritti dei singoli condomini su parti comuni o su parti di proprietà esclusiva. Difatti, la disciplina del regolamento contrattuale non si ritrova nell’art. 1138 cod. civ, quanto piuttosto nella disciplina generale sui contratti.
  • assembleare: se viene approvato con la maggioranza indicata all’art. 1138 cod. civ. Le norme condominiali in alcun modo possono arrecare pregiudizi ai diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono contravvenire a quanto previsto da disposizioni non derogabili (come gli artt. 1118, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137). Il regolamento c.d. assembleare, e cioè il regolamento condominiale in senso proprio, non consente l’inserimento di tali tipologie di clausole.
  • giudiziale: quando i condomini non riescono a formare la maggioranza per l’approvazione e risulta necessario il ricorso all’Autorità Giudiziaria per la sua adozione. Si tratta di una fattispecie raramente applicata.


COME CAMBIANO LE NORME CONDOMINIALI IN BASE ALLA LEGGE 220 DEL 2012: L’APERTURA AGLI ANIMALI DOMESTICI

Tra le innovazioni della riforma del condominio, l’art. 16 della legge 220 del 2012 introduce l’ultimo comma dell’articolo 1138 cod. civ. in materia di animali domestici.
Il nuovo regolamento condominiale non può impedire di possedere o detenere animali domestici, fermo restando solo il divieto di detenere animali pericolosi, ai sensi della legge n. 150/1992.
Si tratta, anche in questo caso, di una novità che il legislatore recepisce dalla giurisprudenza consolidata ed impone nel nuovo regolamento di condominio.
Non è chiaro se si tratti di una disposizione inderogabile. Ovvero se un regolamento contrattuale, e cioè adottato all’unanimità (e quindi con il consenso di ciascun condomino) possa prevedere il divieto di possedere animali domestici.
In senso positivo si è recentemente orientato il Tribunale di Piacenza (sent. n. 142/2020). Inoltre, secondo il Tribunale di Monza deve considerarsi legittima una clausola all’interno del regolamento di condominio, che vieti di portare animali domestici nell’ascensore condominiale (Trib. Monza, sent. del 28.03.2017).
Altro orientamento invece, sostiene che deve considerarsi nulla qualsiasi clausola in deroga alla normativa indicata, contenuta sia nei regolamenti, contrattuali che assembleari (Trib. Cagliari ord. del 22.07.2016).


LA LEGGE 220 DEL 2012 E LA PUBBLICITÀ DELLE NORME DEL CONDOMINIO

L’art. 16 della legge 220 del 2012 ha introdotto il terzo comma dell’art. 1138 cod. civ. secondo cui il regolamento deve essere allegato al registro tenuto dall’amministratore.
Una pubblicità più forte è invece richiesta per il regolamento contrattuale, che modificando i diritti di proprietà dei condomini o di partecipazione alla cosa comune, deve essere trascritto nei pubblici registri ex art. 2643 cod. civ., per essere opponibile ai terzi.


COSA SUCCEDE IN CASO DI VIOLAZIONE DEL NUOVO REGOLAMENTO CONDOMINIALE: LE SANZIONI PREVISTE DALLA LEGGE 220 DEL 2012

Infine, l’art. 24 della legge 220 del 2012 ha modificato l’art. 70 disp. att. cod. civ., il quale ammette la possibilità che il nuovo regolamento condominiale possa prevedere sanzioni pecuniarie per la violazione delle norme condominiali. Il soggetto tenuto a far rispettare le norme condominiali è l’amministratore condominiale (di cui si dirà nei prossimi paragrafi), il cui compito, tra tutti gli altri previsti dalla legge, è quello di vigilare e di “richiamare all’ordine” i vari condomini in caso di mancato rispetto di quanto stabilito dal regolamento (articolo 1130 cod. civ.), nei casi più gravi lo stesso è anche legittimato ad agire in giudizio (artt. 1130 e 1131 cod. civ.).
Le sanzioni possono arrivare fino a 200 euro e addirittura fino a 800 euro in caso di recidiva. Le somme così ricavate, confluiscono nel fondo per le spese ordinarie.
L’art. 70 così modificato dalla legge 220 del 2012 stabilisce il tetto massimo delle sanzioni che le norme del condominio possono prevedere. L’importo stabilito a titolo di sanzione non può mai essere superiore a quello indicato dalla norma citata, infatti, in caso contrario la previsione risulterebbe nulla (come chiarito dalla Cass., con sent. n. 10329/2008.


COME IMPUGNARE IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE SECONDO LA LEGGE 220 DEL 2012

Resta ferma la possibilità dell’impugnazione del regolamento condominiale a norma dell’art. 1107 cod. civ.. Qualora si riscontri una violazione della legge o un grave pregiudizio per il bene comune, ciascuno dei partecipanti (condomini) dissenzienti può impugnare davanti all’autorità giudiziaria il regolamento della comunione entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione.
Una volta decorso tale termine senza che sia stata proposta alcuna impugnazione, il regolamento diventa definitivo ed avrà effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti.


LA LEGGE 220 DEL 2012 ED IL PROCEDIMENTO DI MEDIAZIONE IN MATERIA CONDOMINIALE

In caso di contenzioso giudiziale, in base alla normativa contenuta nel decreto legislativo n. 28/2010, la materia condominiale è sottoposta ad una condizione di procedibilità. Prima di avviare l’azione avanti all’autorità giudiziaria, è necessario esperire il tentativo obbligatorio di mediazione.
Il procedimento di mediazione è descritto dal novello art. 71 quater delle disposizioni di attuazione del codice civile, introdotto con l’art. 25 della legge 220 del 2012.
L’organo mediatore competente è quello ubicato “nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio e’ situato”. L’assemblea può legittimare l’amministratore a partecipare alla mediazione e approvare la proposta di mediazione (con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice)
In molti casi, per evitare il ricorso all’autorità giudiziaria in caso di contrasti tra condomini, all’interno dello stesso regolamento condominiale può essere prevista una clausola compromissoria, in base alla quale al verificarsi di controversie, le stesse saranno devolute ad un arbitro, oppure altre forme di conciliazione extragiudiziale.

legge 220 del 2012


COME CAMBIA L’AMMINISTRATORE CONDOMINIALE IN BASE ALLA LEGGE 220 DEL 2012

Tra i tanti ambiti modificati dalla legge 220 del 2012, troviamo soprattutto quello dell’amministratore condominiale.
Gli artt. 9 e 10 della legge 220 del 2012 si occupano di tale figura. Si tratta dell’organo esecutivo del condominio, di cui assume la rappresentanza, sia sostanziale che processuale.
L’articolo 9 della legge 220 del 2012 ha sostituito il previgente art. 1129 cod. civ. aumentando il numero minimo dei condomini in presenza del quale è obbligatoria la nomina dell’amministratore, che passa da cinque a nove.
Se il numero dei condomini è inferiore a nove, resta comunque la facoltà d dotarsi di un amministratore.
In caso di inerzia dell’assemblea dei condomini, la nomina viene effettuata dal Presidente del Tribunale della circoscrizione della sede del condominio, su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore uscente.
Rilevante novità consiste nel fatto che l’assemblea può richiedere la copertura assicurativa per responsabilità civile per l’esercizio dell’incarico di amministratore. I premi assicurativi gravano sul condominio e ripartiti tra i condomini. Inoltre l’amministratore deve adeguare i massimali di copertura, ai lavori straordinari eventualmente deliberati dall’assemblea, durante il mandato.


QUALI REQUISITI SONO RICHIESTI PER AMMINISTRARE UN CONDOMINIO IN BASE ALLA LEGGE 220 DEL 2012

L’art. 25 della legge 220 del 2012 ha formalizzato i requisiti richiesti per svolgere l’incarico di amministratore di condominio, indicati nell’art. 71 bis delle disposizioni di attuazione del codice civile.
L’incarico può essere ricoperto da persone fisiche o giuridiche, i cui soci siano in possesso dei requisiti indicati.
Se ad amministrare il condominio è uno stesso condomino, i requisiti sono meno stingenti: non sono necessari nè il possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado (lett. f), né la frequentazione di un corso di formazione iniziale e di aggiornamento periodico in materia di amministrazione condominiale (lett.g).
Ulteriori requisiti possono essere richiesti dalle norme condominiali contenute nel regolamento.


QUALI SONO GLI OBBLIGHI DELL’AMMINISTRATORE CONDOMINIALE APPENA NOMINATO IN BASE ALLA LEGGE 220 DEL 2012

In base all’art. 9 della legge 220 del 2012, che detta il nuovo art. 1129 cod. civ., una volta nominato, l’amministratore di condominio deve comunicare i suoi dati anagrafici e professionali ed indicare dove verranno custoditi il registro anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina dell’amministratore e il registro della contabilità (art. 1130, nn. 6-7 cod. civ.), nonché le modalità e i tempi in cui ogni interessato potrà prenderne visione gratuitamente e estrarne copia.
Deve inoltre comunicare all’Agenzia delle Entrate i propri dati ed il verbale di nomina.
Deve infine affiggere, sul luogo di ingresso al condominio, l’indicazione delle generalita’, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici
A pena di nullità della nomina, l’amministratore deve specificare analiticamente l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.


QUALI SONO GLI ALTRI OBBLIGHI DELL’AMMINISTRATORE CONDOMINIALE

Per quanto riguarda gli obblighi dell’amministratore condominiale, l’art. 10 della legge 220 del 2012 ha riscritto l’art. 1130 cod. civ..
L’amministratore ha diversi obblighi, tra cui:

  • eseguire le delibere assembleari;
  • fare rispettare le norme condominiali inserite nel regolamento, anche irrogando sanzioni pecuniarie (se previste dal regolamento) fino a 800 euro, oppure agire in giudizio, anche in assenza di delibera (Cassazione, sentenza n. 14735/2006), contro il condomino che utilizzi la proprietà esclusiva in modo non consentito;
  • vigilare sul corretto utilizzo delle parti ed i servizi comuni;
  • garantire la gestione ordinaria e straordinaria del condominio, tenendo un conto corrente intestato al condominio (novità della legge 220 del 2012), su cui versare le somme dovute dai condomini per le spese deliberate e attivandosi tempestivamente nei confronti del condomino moroso, sia in via bonaria, che mediante un procedimento monitorio, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio. Ciascuno dei condomini può richiedere all’amministratore di prendere visione dell’estratto conto e della rendicontazione periodica, con il fine di vigilare sul corretto operato dell’amministratore;
  • realizzare gli interventi per garantire la conservazione e la funzionalità delle strutture e degli impianti condominiali;
  • rendicontare annualmente il suo operato. Sulle modalità di tale obbligo, la legge 220 del 2012 ha introdotto l’art. 1130 comma 1 n. 10 e l’art. 1130 bis. L’amministratore deve inoltre “conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;”
  • Inoltre, qualora sia richiesto dai condomini e approvato in assemblea, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. La legge prevede che le spese funzionali all’attivazione del predetto sito e per la gestione dello stesso, sono a carico dei condomini (art. 71 ter, disp. att. cod. civ.).


QUANTO TEMPO RIMANE IN CARICA L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

L’amministratore è chiamato a svolgere l’incarico per un anno, rinnovabile per la stessa durata. Come stabilito dall’articolo 9 della legge 220 del 2012, l’assemblea dei condomini può chiedere la revoca dell’amministratore.
Inoltre, la revoca dell’amministratore può essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino al verificarsi di alcune irregolarità o quando non tiene conto della gestione.
Come disposto dall’articolo indicato, costituiscono gravi irregolarità, tra le altre:

  • l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
  • il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
  • la mancata esecuzione di deliberazioni assembleari;
  • la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi;
  • la mancata apertura ed utilizzazione del conto del condominio;
  • la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
  • l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  • qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva.

Una volta cessato il mandato, l’amministratore è obbligato a consegnare la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condomini al nuovo amministratore.
Qualora vi fossero delle attività urgenti da eseguire, è tenuto a farlo per evitare pregiudizi per la cosa comune ma senza diritto ad ottenere alcun compenso aggiuntivo (art. 1129 cod. civ.).


IL CONDOMINO MOROSO ALLA LUCE DELLA LEGGE 220 DEL 2012

Altro elemento di novità riguarda la situazione del condomino moroso. La legge 220 del 2012 prevede che l’amministratore, oltre al dovere di attivarsi per il recupero delle somme dovute dal condomino moroso, attraverso un procedimento monitorio, possa sospendere l’erogazione dei servizi condominiali suscettibili di godimento separato e deve comunicare ai creditori del condominio i dati del condomino moroso, su cui hanno l’onere di escussione preventiva (art. 63 disp.att. c.c. come novellato dall’art. 18 legge 220 del 2012).


COME LA LEGGE 220 DEL 2012 TUTELA LA PRIVACY DEI CONDOMINI

L’art. 10 della legge 220 del 2012 ha istituito il “registro dell’anagrafe condominiale”, la cui conservazione e aggiornamento rientra tra gli obblighi dell’amministratore condominiale. Contiene “le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché’ ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza”. La funzione del registro è quella di semplificare l’attività dell’amministratore, che tuttavia è tenuto al rispetto della normativa in materia di trattamento dei dati personali (d.lgs. 196/2003).
Inoltre l’art. 7 della legge 220 del 2012 ha introdotto nel codice civile l’art. 1122 ter, il quale prevede la possibilità di installare un impianto di videosorveglianza nelle parti comuni del condominio, previa deliberazione “approvate dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136” e nel rispetto del Provvedimento del Garante sulla Privacy dell’8 aprile 2010.
Per facilitare l’assolvimento degli obblighi legati al trattamento dei dati personali, il Garante Privacy ha pubblicato nella gazzetta ufficiale n. 152 del 03.07.2006 il “vademecum del condominio”.

 

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