proposta irrevocabile acquisto

La proposta irrevocabile d’acquisto

Avvocato Berti
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Riassunto

Secondo lo schema generale, un contratto viene concluso quando ad una proposta segue l’accettazione conforme. Le trattative per la compravendita di un bene (solitamente di considerevole valore, come un immobile), spesso prendono le mosse da una proposta scritta d’acquisto: il proponente offre una somma di denaro e concede all’oblato (destinatario dell’offerta) un periodo di tempo per accettare o meno l’offerta.

L’offerta è particolarmente affidabile e “seria” se la proposta d’acquisto è irrevocabile, e cioè se impegna il proponente a non revocarla per un certo periodo di tempo, che a pena di nullità deve essere espressamente determinato (ma in difetto nulla esclude che l’offerta possa valere come proposta “semplice” non irrevocabile).

Di per sé, la proposta irrevocabile d’acquisto vincola solamente il proponente compratore, e non anche l’oblato venditore, tanto che se la proposta irrevocabile viene accettata, l’accordo può dirsi concluso.

Infatti, spesso si ricorre alla proposta irrevocabile d’acquisto nel caso in cui le parti del futuro contratto siano lontane, e non sia possibile stipulare un contratto preliminare d’acquisto.

Al ricevimento della proposta irrevocabile d’acquisto, il destinatario ha tre alternative: accettare, non accettare o rispondere con una contro-proposta (accettazione difforme). In caso di accettazione piena e conforme, il contratto può considerarsi concluso. Tuttavia, specialmente nelle proposte d’acquisto di immobile, la conclusione del contratto definitivo, o anche del contratto preliminare (cosiddetto compromesso) può essere rinviata ad un momento successivo.

COSA SIGNIFICA PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO?

La proposta di acquisto è una dichiarazione scritta, tecnicamente un atto unilaterale recettizio, con la quale un soggetto manifesta l’intenzione di acquistare un bene mobile o immobile ad un determinato prezzo.

Normalmente, viene fatta per l’acquisto di beni di valore elevato, come ad esempio gli immobili.

La proposta resta valida per un periodo di tempo definito, cioè prevede un termine entro il quale il destinatario (oblato) può accettarla o meno. L’art. 1326 cod. civ. stabilisce che “L’accettazione deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell’affare o secondo gli usi”.

Può essere inoltre revocabile (detta anche “semplice”) o irrevocabile. La revocabilità della proposta è indicata all’art. 1328 cod. civ. secondo cui “la proposta di acquisto può essere revocata finché il contratto non sia concluso”, e cioè fino a che l’altra parte l’abbia accettata.

La proposta irrevocabile (altrimenti detta “proposta ferma”) è richiamata all’art. 1329 cod. civ. a mente del quale “Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto. Nell’ipotesi prevista dal comma precedente, la morte o la sopravvenuta incapacità del proponente non toglie efficacia alla proposta, salvo che la natura dell’affare o altre circostanze escludano tale efficacia”.

In altre parole, la proposta irrevocabile d’acquisto conosce due termini, normalmente coincidenti:

  • il termine della proposta, entro il quale l’oblato può o meno accettarla,
  • il termine di irrevocabilità, entro cui la proposta non può essere revocata.

Detto termine di irrevocabilità decorre dal momento in cui la proposta giunge a conoscenza del destinatario.

QUALE DIFFERENZA TRA PROPOSTA IRREVOCABILE D’ACQUISTO, OPZIONE E CONTRATTO PRELIMINARE

A differenza della proposta irrevocabile, che è atto unilaterale, il patto d’opzione è un negozio giuridico bilaterale preparatorio, in cui le parti concordano che, spesso a fronte del pagamento di una somma di denaro, detta “premio”, una di esse rimanga vincolata alla propria dichiarazione e l’altra abbia il diritto potestativo di accettarla o meno (art. 1331 cod. civ.).

Anche il contratto preliminare è un negozio bilaterale, ma a differenza dell’opzione vincola entrambe le parti (e non solo il proponente) alla stipula di un contratto definitivo.

Normalmente, nel contratto preliminare vengono pattuite clausole che non sono previste nella proposta irrevocabile d’acquisto e quindi esso si colloca in una fase successiva  e piuttosto avanzata delle trattative. Tuttavia, secondo la giurisprudenza, la proposta irrevocabile d’acquisto ha gli stessi effetti del contratto preliminare, o addirittura del contratto definitivo, quando il proponente viene a conoscenza dell’accettazione pura e semplice da parte dell’oblato, a condizione che la proposta contenga tutti gli elementi essenziali richiesti dalla legge. In base all’art. 1326 cod. civ. il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte.

QUANDO LA PROPOSTA È IRREVOCABILE?

Nella proposta irrevocabile d’acquisto, la determinazione della durata della irrevocabilità è l’elemento essenziale richiesto dall’articolo 1329 cod. civ., e ciò, secondo l’interpretazione prevalente, a pena di nullità della clausola di irrevocabilità: una proposta d’acquisto indeterminatamente irrevocabile si considera, stante il combinato disposto degli artt. 1419 e 1424 cod. civ. in una proposta semplice.

Secondo la giurisprudenza (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 20853 del 2 ottobre 2014) “il termine entro il quale il proponente si obbliga a mantenere ferma la proposta, ai sensi dell’art. 1329, primo comma, cod. civ., costituisce elemento essenziale della proposta irrevocabile sicché, deve essere fissato dallo stesso proponente. In mancanza di tale determinazione la proposta va considerata pura e semplice, ed è revocabile, a norma dell’art. 1328, primo comma, cod. civ., finché il contratto non sia concluso”.

Così anche quando il termine entro il quale la proposta deve rimanere ferma, coincide con la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita o, in difetto, con il rogito notarile di trasferimento della proprietà (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 18001 del 2 agosto 2010) poiché ciò preclude di fatto il diritto di revocare la proposta.

Né, nel silenzio del dicharante, è possibile ricorrere ad altri meccanismi di determinazione del termine (Cass. Civ. sent. 13/10/1975 n. 3309).

La clausola di irrevocabilità non viene meno nemmeno nel caso di morte o di sopravvenuta incapacità del proponente.

Se di norma la proposta semplice ed in genere gli atti pre-negoziali perdono efficacia con la morte del dichiarante, eccezionalmente la proposta dell’imprenditore (art. 1330 cod. civ.) e la proposta irrevocabile d’acquisto (art. 1329 comma 2 cod. civ.) vengono trasmesse mortis causa, salvo tuttavia che la natura dell’affare o altre circostanze lo escludano, come avviene nei rapporti “intuito personae” (in cui cioè le qualità personali delle parti sono essenziali ai fini del contratto). E ciò per proteggere la stabilità dei traffici commerciali.

In altre parole, la proposta irrevocabile (a differenza della proposta semplice) cade in successione e vincola anche gli eredi del dichiarante sino alla scadenza del termine.

QUANTO È VINCOLANTE LA PROPOSTA DI ACQUISTO?

Pur se la legge non prevede espressamente il contenuto che la proposta irrevocabile d’acquisto deve avere, è possibile definirne alcuni requisiti essenziali:

  • Deve indicare la previsione espressa della durata della irrevocabilità, di cui abbiamo già parlato.
  • Deve essere completa, e cioè deve contenere tutti gli elementi del futuro contratto.
  • Deve avere carattere impegnativo, senza la possibilità di riserve, altrimenti non si ha vera proposta, ma semplice invito a proporre. Secondo la giurisprudenza “la dichiarazione che non manifesti una decisione, ma sia rivolta al destinatario solo per impostare una trattativa o per esprimere una disponibilità dell’autore senza la volontà di esporsi al vincolo contrattuale se non dopo ulteriori passaggi valutativi, non conferisce al destinatario stesso il potere di determinare, con l’accettazione, l’effetto conclusivo del contratto” (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15964 del 7 luglio 2009).

Talvolta, contestualmente alla proposta irrevocabile d’acquisto viene “impegnata” una somma di denaro, a titolo di caparra o acconto, che il proponente mette a disposizione dell’oblato ad ulteriore garanzia della serietà dell’offerta. In caso di mancato accordo, tuttavia, l’acconto deve essere restituito.

COSA SUCCEDE UNA VOLTA ACCETTATA LA PROPOSTA DI ACQUISTO?

In base all’art. 1326 cod. civ., il contrato si conclude quando l’accettazione giunge a conoscenza del proponente.

A tal fine, l’accettazione deve essere tempestiva e conforme alla proposta.

Sotto l’aspetto della tempestività, l’accettazione deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell’affare o secondo gli usi, ma il proponente può ritenere efficace l’accettazione tardiva, purché ne dia immediatamente avviso all’altra parte.

Per quanto riguarda la conformità, l’accettazione deve essere totale ed assoluta, mentre un’accettazione difforme equivale ad una controproposta ex art. 1326 comma 5 cod. civ., con la conseguenza che l’originario proponente diventa oblato, e viceversa.

Qualora il proponente richieda una forma determinata per l’accettazione (ad esempio una raccomandata con a/r), questa non ha effetto se è data in forma diversa.

L’affare si intende concluso anche quando la comunicazione di accettazione della proposta irrevocabile di acquisto immobiliare sia pervenuta all’agenzia e non al venditore in quanto, come ribadito anche dai giudici di legittimità, “il contratto si deve ritenere ugualmente concluso quando, pur non essendo stata l’accettazione indirizzata al proponente, questi ne abbia comunque avuto conoscenza” (Cass. Civ., sez. II, sent. 9 dicembre 2014 n. 25923).

Spesso la proposta irrevocabile d’acquisto non contiene gli elementi secondari dell’accordo, ad esempio le modalità del pagamento del prezzo, oppure l’eventuale richiesta di un mutuo o finanziamento. Inoltre, nel caso di proposta d’acquisto di immobili, il contratto definitivo richiede la forma dell’atto pubblico.

In tali casi, la stipula del contratto definitivo viene rinviata ad un secondo momento, successivo all’accettazione della proposta irrevocabile di acquisto dell’immobile, in cui le parti esprimono un ulteriore accordo, più specifico, ragionato e articolato in seguito anche ad un minimo di trattative e con le forme ed il contenuto previsti dalla legge. Può trattarsi del contratto preliminare di compravendita o direttamente del contratto definitivo.

Ciò avviene anche quando alcuni elementi dell’immobile (ad esempio gli impianti elettrici, idraulici…) non sono stati adeguati ancora alla normativa vigente, ed in tal modo si consente al proprietario venditore di eliminare i vizi al momento della sottoscrizione del contratto.

COSA SUCCEDE SE SCADE IL TERMINE DELLA PROPOSTA DI ACQUISTO?

Entro la scadenza del termine, l’oblato può:

  • Accettare la proposta: l’accettazione conforme conclude il contratto, salvo il caso in cui debba essere prestata una ulteriore manifestazione di volontà nel contratto preliminare o nel contratto definitivo.
  • Non accettare. La proposta di acquisto che non è stata accettata, decade, e la somma di denaro eventualmente versata a titolo di acconto deve essere restituita.
  • Inviare una contro proposta. Anche in tal caso la irrevocabilità della proposta decade e la controproposta “libera” il proponente dal proprio impegno. Ciò vuol dire che se successivamente l’oblato ci ripensa e accetti la proposta originaria, il proponente potrà comunque revocarla.

Il silenzio dell’oblato può valere come accettazione tacita? Secondo la Cassazione Civile sez. III ( sentenza n. 10533 del 14 maggio 2014) “l’accettazione non può essere desunta dal mero silenzio serbato su una proposta, pur quando questa faccia seguito a precedenti trattative intercorse tra le parti, delle quali mostri di aver tenuto conto, assumendo il silenzio valore negoziale soltanto se, in date circostanze, il comune modo di agire o la buona fede, nei rapporti instauratisi tra le parti, impongano l’onere o il dovere di parlare, ovvero se, in un dato momento storico e sociale, avuto riguardo alla qualità dei contraenti e alle loro relazioni di affari, il tacere di uno possa intendersi come adesione alla volontà dell’altro”.

proposta irrevocabile acquisto

COSA SUCCEDE SE NON SI RISPETTA LA PROPOSTA D'ACQUISTO?

Come già anticipato, per tutto il termine della clausola di irrevocabilità, la revoca è priva di effetto ex art. 1329 cod. civ., e cioè si considera “tamquam non esset.”.

Di conseguenza, se l’oblato accetta, il proponente che non rispetta quanto offerto può essere costretto a risarcire il danno e persino all’esecuzione in forma specifica del contratto.

L’art. 2932 cod. civ. consente di chiedere al giudice una sentenza costitutiva che generi gli effetti del contratto definitivo non stipulato per inadempimento del promittente compratore.

In alternativa, se con l’offerta irrevocabile d’acquisto è stata versata una somma di denaro a titolo di caparra, che vale quale risarcimento “forfettario” del danno, il proponente la perde.

QUANDO È REVOCABILE LA PROPOSTA?

La proposta irrevocabile può essere revocata solamente in tre momenti:

  1. prima che sia pervenuta al destinatario.
  2. dopo la scadenza del termine.
  3. in caso di non accettazione o di contro-proposta.

In primo luogo, la proposta irrevocabile di acquisto è un negozio unilaterale recettizio, che produce effetti e vincola il proponente dal momento in cui giunge a conoscenza del destinatario (art. 1334 cod. civ.).

In base all’art. 1335 cod. civ. si presume conosciuta nel momento in cui giunge al suo indirizzo, se egli questi non prova di essere stato, senza sua colpa, nell’impossibilità di averne notizia.

Ne consegue che è revocabile una proposta che sia stata redatta, ma non inviata (mancata emissione). È altresì revocabile la proposta in caso di emissione involontaria, ovverosia che sia stata inviata all’oblato contro la volontà del proponente, e la involontarietà fosse riconoscibile dall’oblato.

In secondo luogo, allo scadere del termine di irrevocabilità, la proposta può essere revocata fino a che il contratto non sia concluso, in base all’art. 1328 cod. civ.. Normalmente, con lo scadere del termine decadono sia la irrevocabilità che la proposta stessa (che quindi viene automaticamente revocata), salvo che il proponente abbia previsto che la proposta sopravviva come “semplice”.

Infine, l’esplicita non accettazione della proposta irrevocabile, oppure la formulazione di una contro proposta comporta la decadenza della irrevocabilità. In tal caso si scambiano i ruoli: l’oblato diventa proponente e viceversa.

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