La prescrizione degli oneri condominiali

Cosa dice la giurisprudenza sulla prescrizione degli oneri condominiali

La prescrizione degli oneri condominiali

Nel presente articolo, trattiamo la prescrizione degli oneri condominiali.
Si tratta di quelle spese necessarie al mantenimento degli spazi comuni del condominio, che vengono ripartite, in base alle quote millesimali, a ciascun condomino.
Si pone quindi il problema di capire fino a quando il pagamento di questi costi può essere preteso da parte del condominio (in particolare, dall’amministratore di condominio).
Le cose si complicano ulteriormente nel caso in cui il proprietario di un fondo appartenente al condominio, decida di cederlo in locazione.
In quale misura l’inquilino o conduttore partecipa alle spese condominiali?
Gli argomenti trattati sono:


PRESCRIZIONE DEGLI ONERI CONDOMINIALI: COS’È LA PRESCRIZIONE IN GENERE

Ogni credito è soggetto a un termine di prescrizione, ossia un periodo di tempo decorso il quale, ove il suo titolare non lo abbia esercitato, esso si estingue comportando la piena liberazione del debitore, al pari di quanto avviene nell’ipotesi di adempimento. Ai sensi dell’art. 2934 del codice civile: “ogni diritto si estingue per prescrizione quanto il titolare non lo esercita per il tempo determinato dalla legge”.
Il termine di prescrizione è determinato dalla legge e può essere “ordinario”, cioè decennale ex art. 2946 cod. civ., ovvero “breve”, vale a dire di cinque anni, a seconda della tipologia di credito considerata.
Accanto a detti termini di prescrizione sussistono poi talune eccezioni previste dal legislatore per specifiche tipologie di obbligazioni.
In ogni caso, la prescrizione mira a stabilire la certezza dei rapporti giuridici, evitando che le situazioni obbligatorie si protraggano all’infinito, in assenza di un contegno del suo titolare tale da mostrare interesse alla loro definizione.
Per quanto attiene il momento iniziale da cui conteggiare il termine della prescrizione, l’articolo 2935 c.c. dispone che “La prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere”.


COS’È LA PRESCRIZIONE DEGLI ONERI CONDOMINIALI.

Anche gli oneri condominiali, in quanto crediti, sono soggetti a un preciso termine di prescrizione, previsto direttamente in via legislativa.
Ciò vuol dire che il pagamento degli oneri condominiali (ovverosia le spese ordinarie e le spese straordinarie che gravano sul proprietario o sul conduttore di un fondo immobiliare posto all’interno di n condominio), qualora non sia richiesto entro un certo termine, non è più dovuto.
Alcune spese ricadono sul proprietario (o locatore), altre sull’inquilino (o conduttore). Per approfondimenti sulle spese condominiali gravanti sull’inquilino, si consiglia la lettura di questo articolo https://www.btstudiolegale.it/le-spese-condominiali-dell-inquilino/
Allorquando si parla di prescrizione delle spese condominiali occorre fare riferimento a tre circostanze differenti, ossia:

  • oneri condominiali dovuti dal proprietario per le spese ordinarie;
  • oneri condominiali dovuti dal proprietario per le spese straordinarie;
  • oneri condominiali dovuti dal conduttore.


QUAL È LA PRESCRIZIONE DEGLI ONERI CONDOMINIALI PER LE SPESE ORDINARIE: L’ARTICOLO 2948 CC.

Quando si parla di oneri condominiali ordinari, dovuti dal proprietario dell’unità immobiliare (sia che vi abiti, sia che lo abbia ceduto in locazione a terzi) ci riferiamo a tutte quelle spese periodiche destinate alla gestione della cosa comune, ai servizi essenziali e alla regolare amministrazione del bene come, per esempio, pulizia delle scale, luce condominiale, manutenzione dell’ascensore…
La prescrizione delle spese condominiali ordinarie segue il regime di cui all’art. 2948 cc, talché essa si compie in cinque anni.
Infatti, l’articolo 2948 cc al n. 4 afferma che “si prescrivono in cinque anni (…) gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini brevi”.
Dopo un periodo di iniziale incertezza in ordine al momento dal quale inizia a decorrere detto termine, la giurisprudenza di legittimità è oramai consolidata nel ritenere che il dies a quo del termine di prescrizione delle spese condominiali ex art. 2948 cc è da identificarsi con la data della delibera di approvazione del rendiconto consuntivo delle spese e del relativo stato di riparto, utile a determinare la quota di partecipazione di ciascun condomino al costo (Cass. Sent. n. 4489/2014).
Secondo la sentenza citata: “trattandosi di spese condominiali, per loro natura periodiche, trova applicazione il disposto dell’art. 2948 cc., n. 4 in ordine alla prescrizione quinquennale dei relativi crediti (Cass. n. 12596/02), la cui decorrenza è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto. Tale delibera, costituisce il titolo di credito nei confronti del singolo condomino, dovendosi escludere che delibere successive, concernenti i crediti del condominio nei confronti dell’ A., per successivi periodi di gestione e diversi titoli di spesa, possano costituire ” un nuovo fatto costitutivo del credito”.
È la delibera di approvazione della spesa a costituire il titolo del credito nei confronti del condomino e non più, come si riteneva in passato, il momento nel quale si è generata la spesa dalla quale è scaturito il credito.
La Suprema Corte di Cassazione, con la pronuncia n. 10621/2017, ha statuito che anche la sola approvazione del bilancio consuntivo consente l’ottenimento di un credito ingiuntivo, ancorché privo di formula esecutiva.


PRESCRIZIONE DEGLI ONERI CONDOMINIALI: COSA DEVE FARE L’AMMINISTRATORE

Il credito da oneri condominiali sorge in capo al condominio nei confronti di uno o più condomini debitori, per cui l’amministratore di condominio deve agire per la riscossione coattiva verso il condomino moroso, entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio di bilancio al quale si riferisce il credito. Ove l’amministratore sia inerte in tal senso, l’assemblea può revocargli l’incarico e agire affinché egli risarcisca il danno al condominio, ai sensi dell’art. 1129 c.c.
Per agire in via giudiziale ai fini della riscossione coattiva del credito, l’amministratore non necessita di alcuna specifica autorizzazione da parte dell’assemblea.
L’amministratore di condominio può altresì anticipare la somma per la quale il condomino è moroso al condominio. In tal caso, il diritto al rimborso in capo all’amministratore si prescrive nell’ordinario termine decennale ex art. 2946 cod. civ. anziché in quello quinquennale di cui all’art. 2948 cc. ma è condizionato alla presentazione del rendiconto e all’approvazione dell’assemblea, come precisato dalla Cassazione con sentenza n. 19348/2005.
L’amministratore di condominio, a fronte dell’inadempimento del condomino, deve inoltre interrompere il termine di prescrizione degli oneri condominiali.


COME SI INTERROMPE LA PRESCRIZIONE DEGLI ONERI CONDOMINIALI.

La prescrizione degli oneri condominiali ordinari, per i quali si compie nel termine di 5 anni ai sensi dell’articolo 2948 cc, si interrompe con la diffida che l’amministratore di condominio rivolge formalmente al condomino moroso, mediante raccomandata con avviso di ricevimento oppure tramite fax o posta elettronica certificata, volta a ottenere la riscossione della quota.
Ogni diffida e messa in mora circa gli oneri condominiali ancora insoluti ha l’effetto di azzerare il decorso della prescrizione delle spese condominiali e farlo decorrere ex novo dal giorno in cui il condomino debitore ha ricevuto la diffida. Nel gergo tecnico, si dice che la prescrizione viene “interrotta”.
Se, ad esempio, il rendiconto consuntivo viene approvato il 15 aprile 2020, la prescrizione delle spese condominiali ordinarie gravanti sul proprietario maturerà il 15 aprile 2025, e a partire da tale data, nulla sarà più dovuto al condominio. Ma se, nel frattempo, l’amministratore invia la raccomandata di diffida e messa in mora il 20 dicembre 2020, in tale giorno il termine di prescrizione delle spese condominiali ricomincia da zero, e si compirà il 20 dicembre 2025.
Viceversa, non ha alcun effetto interruttivo sulla prescrizione degli oneri condominiali la mera sollecitazione ad adempiere effettuata “a voce” o tramite posta elettronica semplice, che non ha alcun valore legale.
Essendo il proprietario-locatore il solo obbligato nei confronti del condominio, egli non potrà eccepire nessuna questione concernente il sottostante rapporto di locazione. Dunque, il condomino-locatore dovrà adempiere alla propria obbligazione nei confronti del condominio e contestualmente mettere in mora il conduttore per la refusione degli oneri accessori da lui dovuti, finanche la possibilità di agire con lo sfratto per morosità ove il debito sia pari o superi le due mensilità di canone di locazione pattuito.


COSA FARE SE INTERVIENE LA PRESCRIZIONE DEGLI ONERI CONDOMINIALI MA L’AMMINISTRATORE INVIA UNA DIFFIDA AL CONDOMINO DEBITORE.

Nella prassi può accadere che, malgrado sia intervenuta la prescrizione degli oneri condominiali ex articolo 2948 cc, il condomino veda recapitarsi una diffida ad adempiere da parte dell’amministratore. Come si deve comportare?
Premesso che con la intervenuta prescrizione delle spese condominiali il debito si estingue al pari che con l’adempimento da parte del debitore (salvo il caso di espressa rinuncia alla prescrizione), il condomino può rispondere, eccependo la compiuta prescrizione degli oneri condominiali oppure restare silente, senza perdere il diritto a far valere la compiuta prescrizione delle spese condominiali in un momento successivo.
Diversa è, invece, l’ipotesi nella quale il debitore si veda notificare un decreto ingiuntivo per oneri condominiali che in realtà si sono già prescritti. In tal caso, infatti, egli ha l’onere di contestare la maturata prescrizione degli oneri condominiali, con il cosiddetto atto di opposizione, che deve essere depositato entro 40 giorni dalla notifica del decreto ingiuntivo. Si tratta di un adempimento da assolvere mediante avvocato e con sollecitudine, atteso che la mancata contestazione della prescrizione degli oneri condominiali determina il consolidarsi del debito che, di tal guisa, diviene definitivo comportando l’impossibilità di opporre la prescrizione delle spese condominiali.


LA PRESCRIZIONE DEGLI ONERI CONDOMINIALI STRAORDINARI: QUALI SONO GLI ONERI CONDOMINIALI “STRAORDINARI”.

Se, come abbiamo visto sopra, le spese condominiali periodiche seguono la regola di cui all’art. 2948 cc e, pertanto, si prescrivono nel termine quinquennale, discorso differente vale, invece, circa la prescrizione degli oneri condominiali straordinari.
Questi, infatti, sono soggetti alla prescrizione ordinaria, ossia decennale ex art. 2946 cc. Per comprendere la ratio di tale diversificazione è necessario, però, chiarire quali sono le spese condominiali cosiddette “straordinarie”.
Gli oneri condominiali straordinari sono tutti quelli dovuti in virtù di interventi eccezionali e di rilevante entità come, ad esempio, la ristrutturazione della facciata, il rifacimento del tetto o la sostituzione dell’ascensore. Dunque, tali spese condominiali si distinguono da quelle ordinarie in quanto queste ultime “hanno natura periodica, sicché il relativo credito è soggetto a prescrizione quinquennale ex articolo 2948 cc, con decorrenza dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto” (Tribunale di Roma, sentenza n. 1134/2018).
A differenza delle spese ordinarie, per le quali la prescrizione degli oneri condominiali segue la regola di cui all’art. 2948 cc, per le spese straordinarie, la delibera dell’assemblea può intervenire in qualsiasi momento dell’anno e ciò proprio in ragione della eccezionalità dell’intervento che le determina, come chiarito dalla Cassazione con sentenza n. 4489/2014.

prescrizione degli oneri condominiali


LA PRESCRIZIONE DEGLI ONERI CONDOMINIALI DOVUTI DAL CONDUTTORE: QUALI RAPPORTI SI CREANO IN SEGUITO AL CONTRATTO DI LOCAZIONE.

Nel momento in cui il proprietario di un immobile cede in locazione il bene a un terzo, si determina il sorgere di un duplice rapporto:

  1. fra condominio e proprietario dell’unità abitativa;
  2. fra proprietario e conduttore.

Infatti, nei confronti del condominio, a prescindere dallo specifico contenuto del contratto di locazione stipulato, il soggetto obbligato resta sempre il proprietario del fondo, di guisa che è sempre questo a dover saldare il debito per le quote di sua spettanza.
Dunque, la prescrizione degli oneri condominiali continua a essere quella quinquennale ex articolo 2948 cc. per le spese condominiali ordinarie (ergo periodiche) oppure decennale ex art. 2946 cod. civ. nel caso di oneri condominiali straordinari (dovuti eccezionalmente una tantum). Anche in tal caso, dunque, il dies a quo del termine di prescrizione degli oneri condominiali (sia di quello di cui all’art. 2948 cc che di quelli straordinari) coincide con la data di approvazione della spesa da parte dell’assemblea e del piano di riparto, talché è sempre nei confronti del proprietario che l’amministratore deve rivolgere lettere di diffida e messa in mora ed eventuali decreti ingiuntivi essendo il conduttore estraneo al rapporto di condominio de quo.
Per quanto concerne, invece, il rapporto fra proprietario del bene e inquilino, la prescrizione degli oneri condominiali secondo l’art. 6 della legge n. 841/1973 si compiva nel termine di due anni.
Questo fino al 2008. Il d.l. 25 giugno 2008, n. 112, (cosiddetto taglia leggi) convertito con modificazioni dalla l. 6 agosto 2008, n. 133 ha abrogato, tra le altre disposizioni, anche l’art. 6 della L. 841/1973, talché, ad oggi, anche nel rapporto tra locatore e conduttore, il termine di prescrizione degli oneri condominiali non è di due, ma di cinque anni, quantomeno per i crediti sorti successivamente all’entrata in vigore del d.l. 112/2008.


QUALI SONO GLI ONERI CONDOMINIALI GRAVANTI SUL CONDUTTORE.

Ai sensi dell’art. 9 della legge n. 392/1978 (meglio nota come “legge sull’equo canone”) il contratto di locazione ben può prevedere a carico dell’inquilino il pagamento al proprietario delle quote condominiali cosiddetti “oneri condominiali accessori”, in virtù del loro carattere complementare alle principali prestazioni che traggono origine dal contratto di locazione stesso.
Generalmente, ancorché il contratto di locazione niente preveda in tal senso, sono oneri condominiali accessori che gravano sull’inquilino:

  • servizio di pulizia delle parti comuni dell’immobile;
  • ordinaria manutenzione dell’ascensore;
  • fornitura dell’acqua condominiale;
  • fornitura dell’energia elettrica per le parti comuni;
  • fornitura del riscaldamento e del condizionamento se centralizzato;
    spurgo dei pozzi neri;
  • fornitura di servizi comuni ulteriori come, per esempio, la manutenzione del giardino condominiale;
  • il 90% del servizio di portineria ove esso sia presente nello stabile ove è ubicato l’appartamento.

Il conduttore è tenuto a corrispondere gli oneri condominiali di sua spettanza direttamente al locatore, entro il termine di due mesi dal momento della formale richiesta. In tale occasione, tuttavia, l’inquilino può chiedere al proprietario che gli venga mostrata la documentazione inerente la spesa da corrispondere e il piano di riparto. Detta richiesta interrompe la decorrenza del termine utile affinché, nel caso di morosità del conduttore, il locatore possa agire l’adempimento coattivo, ovvero chiedendo lo sfratto per morosità laddove essa permanga per un importo pari a due mensilità di canone di locazione.


DA QUANDO DECORRE LA PRESCRIZIONE DEGLI ONERI CONDOMINIALI PER L’INQUILINO.

Come già visto sopra, la prescrizione degli oneri condominiali per il proprietario inizia a decorrere dal momento dell’approvazione della spesa da parte dell’assemblea del bilancio consuntivo e del piano di riparto (sia che si tratti di oneri condominiali ordinari soggetti a prescrizione quinquennale ex art. 2948 cc., sia che si tratti di spese condominiali straordinarie che si prescrivono in 10 anni).
Vale lo stesso nel rapporto tra inquilino e locatore proprietario?
Se l’immobile oggetto di locazione è collocato in un condominio, il termine di prescrizione delle spese condominiali inizia a correre dalla data nella quale è stato approvato il consuntivo delle spese con delibera dell’assemblea dei condomini.
Pertanto, alla abrogazione dell’art. 6 della legge n. 841/1973, consegue che il proprietario può richiedere le somme versate al condominio a titolo di oneri condominiali, entro cinque anni dall’approvazione del bilancio consuntivo.
Diversamente, nel caso in cui l’edificio nel quale è ubicata l’abitazione non fosse inserita in un condominio, la prescrizione degli oneri condominiali decorrerebbe dalla data di chiusura della gestione del singolo esercizio annuale (Cassazione, sentenza n. 8609/2006).


COME IL PROPRIETARIO INTERROMPE LA PRESCRIZIONE DEGLI ONERI CONDOMINIALI VERSO L’INQUILINO.

L’art. 9 della legge quo canone, stabilisce che il pagamento degli oneri condominiali deve avvenire entro due mesi dalla richiesta del locatore.
Per interrompere il corso della prescrizione degli oneri condominiali il condomino proprietario, deve sollecitare formalmente il conduttore (inquilino) a provvedere al pagamento del debito, mediante diffida e messa in mora inoltrata a mezzo raccomandata.
Nel caso in cui l’inadempimento persista, può provvedere in via giudiziale mediate decreto ingiuntivo.


UN ESEMPIO PRATICO PER EVITARE LA PRESCRIZIONE DEGLI ONERI CONDOMINIALI ORDINARI.

Per cercare di rendere l’argomento sopra esposto di più facile comprensione, proviamo a fare un esempio concreto:
l’assemblea condominiale approva un lavoro ordinario (per esempio, la manutenzione dell’impianto di ascensore) dal costo di 1000,00 euro da sostenere il 31 maggio 2021 e lo stato di riparto viene approvato il giorno successivo (1 giugno 2021) prevedendo che il condomino Caio debba versare la quota di 100,00 euro entro l’1 luglio 2021.
In tale ipotesi, l’amministratore di condominio deve:

  • attendere sino al 1 luglio 2021 giacché quella è la data a disposizione di Caio per poter adempiere spontaneamente;
  • a partire dal 1 luglio 2021, può inviare una diffida e messa in mora a Caio mediante raccomandata a/r ovvero posta elettronica certificata, affinché provveda ad adempiere, di tal guisa si interrompe la prescrizione degli oneri condominiali la quale comincia a decorrere nuovamente per ulteriori 5 anni secondo il disposto dell’articolo 2948 cc;
  • se Caio non ha provveduto a regolarizzare la propria posizione debitoria nei confronti del condominio, entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio al quale si riferisce il debito, l’amministratore deve recuperare la somma, a pena di una sua responsabilità personale e possibile revoca dell’incarico;
  • agire nei confronti di Caio entro 5 anni, affinché si eviti la prescrizione degli oneri condominiali che, trattandosi di spesa ordinaria, si compie in 5 anni ai sensi dell’art. 2948 cc., a partire dalla data di approvazione dello stato di riparto (ossia 1 giugno 2021);


UN ESEMPIO PRATICO PER EVITARE LA PRESCRIZIONE DEGLI ONERI CONDOMINIALI STRAORDINARI.

Per interrompere la prescrizione degli oneri condominiali straordinari, l’amministratore dovrà curare i passaggi già visti in ordine alle spese condominiali ordinarie con la sola differenza che, in tal caso, la prescrizione delle spese condominiali straordinarie è decennale ex art. 2946 cod. civ. anziché quinquennale ex articolo 2948 cc.
Pertanto, l’assemblea condominiale approva una spesa straordinaria (per esempio la sostituzione del vano ascensore) di importo pari a 10.000 euro il giorno 31 maggio 2021 e il 1 giugno 2021 delibera lo stato di riparto in virtù del quale Caio è tenuto a versare 1.000 euro per la quota di sua spettanza, entro il 1 luglio 2021.
Se in tale data Caio non ha ancora versato la somma di sua spettanza, l’amministratore può interrompere la prescrizione delle spese condominiali mediante formale lettera di diffida e messa in mora. Decorsi 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio al quale si riferisce il debito, l’amministratore deve provvedere al recupero della somma mediante decreto ingiuntivo.
Per completezza espositiva, si ricorda che curare l’azione giudiziaria per il recupero del credito condominiale rientra fra i doveri professionali dell’amministratore di condominio, di guisa che egli non necessita di alcuna specifica autorizzazione in tal senso da parte dell’assemblea dei condomini.

 

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