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La donazione di immobile

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La donazione di immobile: come e quando conviene donare un immobile

Nei passaggi generazionali, la donazione di immobile, è pratica comune.

Il presente articolo affronta il tema della donazione di immobile, talvolta utilizzata per anticipare gli effetti della successione (come nel caso della donazione di un immobile ad un figlio). Vengono soprattutto esaminati i vantaggi e gli svantaggi, soprattutto derivanti dal rapporto tra donazione e legittima di successione (come ad esempio la difficoltà di vendere un immobile donato, a causa della possibile azione di riduzione e restituzione), le peculiarità delle donazioni indirette, il regime fiscale delle donazioni dirette e delle donazioni indirette. Inoltre vengono affrontati i casi di revoca e rinuncia.
Gli argomenti trattati sono:


COS’È UNA DONAZIONE

Quando parliamo di donazione di immobile, facciamo riferimento a quelle donazioni aventi ad oggetto beni immobili, quali: abitazioni, terreni, locali commerciali, locali adibiti ad uso garage o cantine, ecc.
Si può ricorrere ad una donazione di immobile per vari motivi: anticipare gli effetti della successione (ad esempio nel caso della donazione di un immobile ad un figlio); destinare una certa quota a favore di una determinata persona; dimostrare riconoscenza ad amici o conoscenti che ci hanno aiutato; sottrarre una parte dei beni ai creditori, in modo da evitare il rischio di un pignoramento; evitare di pagare le tasse sulla seconda casa, ecc.
Secondo l’art. 769 cod. civ. “La donazione è il contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione”. Quindi la donazione è un atto a titolo gratuito tra vivi, con il quale una parte (detta donante), per spirito di liberalità, cioè con l’intenzione di attribuire un vantaggio patrimoniale, senza esserne obbligato, ed in maniera del tutto spontanea, arricchisce un’altra parte (detta donatario) cedendo la sua proprietà o altri diritti reali (ad esempio uso, usufrutto, abitazione) oppure assumendo un’obbligazione (cd. donazione promissoria) e non ricevendo nulla in cambio. La donazione può avere ad oggetto tutti i beni presenti del donante; non anche quelli futuri (art. 771 c.c.), poiché la donazione di beni futuri è nulla. Nel caso poi in cui la donazione abbia ad oggetto un’universalità di cose (ad esempio un’azienda), rientrano nella donazione anche le cose che si aggiungono successivamente, salvo diversa volontà.
La causa del contratto di donazione è costituita dalla spontanea volontà del donante di arricchire il donatario, ma l’eventuale errore sul motivo della donazione o l’eventuale motivo illecito possono rendere la donazione invalida (art. 787 cod. civ.).


CHI PUÒ DONARE O RICEVERE UNA DONAZIONE DI IMMOBILE

Quanto poi alla capacità di donare e di ricevere, il donante deve avere “piena capacità di disporre dei propri beni” (art. 774 cod. civ e seguenti), cioè deve avere la capacità di agire, essendo quindi invalide le donazioni fatte dai minori, dagli interdetti e dagli inabilitati (tranne le donazioni obnuziali fatte dal minore emancipato e dall’inabilitato nel contratto di matrimonio). Dall’altro lato, chiunque ha la capacità di ricevere, perfino i nascituri, anche se non ancora concepiti, purché figli di persone determinate e viventi al momento della donazione ex art. 784 cod. civ. (in questi casi l’accettazione è fatta dai futuri genitori e i beni sono amministrati dal donante o dagli eredi).

Anche le persone giuridiche possono fare e ricevere donazioni, se così prevede lo statuto.
La donazione poi, essendo un atto personale, non ammette rappresentanza, salva la procura speciale per il donante di conferire a un terzo l’incarico di scegliere il donatario e l’oggetto tra le persone e le cose indicate dal donante stesso (art. 778 cod. civ.).


CHE COS’È UNA DONAZIONE DI IMMOBILE E COME SI FA

Quanto alla forma, si deve fare una distinzione tra cose di modico valore ex art. 783 cod. civ. (ad esempio la maggior parte dei beni mobili), per le quali è sufficiente la semplice consegna del bene, e cose di non modico valore (come un immobile) che richiedono una forma particolare ex art. 782 cod. civ..
La donazione dell’immobile è un atto solenne e deve essere quindi redatto, a pena di nullità (artt. 782 e 2699 c.c.), da un notaio, sotto forma di atto pubblico e con la presenza necessaria delle parti e di almeno due testimoni (art. 48 della legge notarile n. 89/1913).
Al momento della donazione è poi necessario che le stesse parti dichiarino se ci sono già state altre donazioni tra di loro e il valore delle stesse.
Inoltre, prima di procedere con la donazione dell’immobile, è necessario che il notaio accerti se il bene è gravato da vincoli (pegno o ipoteca), richiedendo una visura catastale o ipotecaria dell’immobile; se poi il bene immobile è un fabbricato situato in un’area urbana, è altresì necessario indicarne le planimetrie e comparare la situazione catastale con la situazione reale dell’immobile (questo allo scopo di verificare che non vi siano stati abusi edilizi).
La donazione di immobile si perfeziona con il semplice accordo delle parti, senza necessità che il bene venga consegnato e si ritiene perfezionata solo nel momento in cui avviene l’accettazione del donatario: quindi, finché l’accettazione non viene notificata al donante, è possibile revocare la donazione dell’immobile (art. 782 cod. civ.). Deroga alla necessità dell’accettazione, la donazione fatta in riguardo di un matrimonio futuro, che a norma dell’art. 785 c.c., si perfeziona anche senza accettazione, ma rimane inefficace finché non segua il matrimonio.
Una volta stipulato il contratto di donazione dell’immobile, esso, a pena di inopponibilità nei confronti dei terzi, deve essere trascritto (art. 2671 cod. civ.) e registrato, a cura del notaio redigente, presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente per territorio, entro i successivi 30 giorni.


QUALI SONO I TERMINI E LE CONDIZIONI A CUI PUÒ ESSERE SOTTOPOSTA UNA DONAZIONE DI IMMOBILE

La donazione di immobile può essere sottoposta a termini e condizioni ben precise, secondo la volontà del donante.
Quanto alle condizioni, le condizioni delle donazioni di immobili possono essere:
– sospensive: ad esempio, la donazione di immobile verrà ad esistenza solo se il donatario effettuerà dei lavori per il donante;
– risolutive: ad esempio, la donazione di immobile perderà effetto se il donatario non provvederà ad effettuare lavori di manutenzione ordinaria dell’immobile.
I termini delle donazioni di immobili possono essere:
–  iniziali: la donazione di immobile inizierà ad avere effetti a partire da un certo momento, che per legge non può però coincidere con la morte del donante.
– finali: la donazione di immobile cesserà di produrre effetti in un determinato giorno prestabilito.
Sono frequenti inoltre le donazioni di immobili di tipo modale (art. 793 cod. civ.), che si hanno quando il donante decide di donare un bene di sua proprietà ad un’altra persona solo se costui si obbligherà a rispettare un patto. Si pensi, ad esempio, ad una persona che si trova lontano da casa e decide di fare una donazione di immobile alla persona incaricata di accudire il genitore. A tutela del donatario è tuttavia prevista una clausola che obbliga, a pena di nullità, il donante ad effettuare una donazione il cui valore sia superiore a quello della prestazione da eseguire.


A QUALI IMPOSTE È SOGGETTA LA DONAZIONE DELL’IMMOBILE

L’atto di donazione di immobile prevede il pagamento di determinate imposte (in base al D.lgs. n.346/1990), di importo variabile, che tengano conto del rapporto di parentela che intercorre tra donante e donatario.
Quindi, per le donazioni di immobili in linea retta (ad esempio in caso di donazione di un immobile ad un figlio), aventi ad oggetto il passaggio della proprietà di un immobile dal genitore al figlio o dal marito verso la moglie o dalla moglie verso il marito e quelle verso gli altri parenti in linea retta, il valore dell’imposta sulla donazione è ridotto, applicandosi l’aliquota del 4%, ma soltanto se l’immobile vale più di 1 milione di euro e limitatamente alla parte eccedente il milione, altrimenti l’imposta non va pagata.

Quindi per semplificare, se una casa vale 50.000 euro, l’imposta non va pagata; se la casa vale 1.050.000 euro, l’imposta del 4% si applica soltanto sui 50.000 euro. Per calcolare il valore dell’imposta da pagare, si deve far riferimento al valore commerciale dell’immobile, dichiarato nell’atto di donazione dell’immobile e che deve tener conto anche di eventuali pesi gravanti sull’immobile.
Se la donazione di immobile viene effettuata in favore di fratelli e sorelle, l’aliquota è del 6% e si calcola sul valore eccedente i 100.000 euro; se si tratta di donazione in favore di parenti fino al quarto grado, affini in linea retta o affini in linea collaterale fino al terzo grado, l’aliquota è del 6% sul valore totale dell’immobile senza alcuna franchigia; se la donazione viene effettuata nei confronti di altre persone, che possono essere parenti di grado maggiore o conoscenti e amici, l’aliquota è dell’8% sul valore totale dell’immobile donato, senza alcuna franchigia.
Se infine il beneficiario della donazione di immobile è una persona portatrice di handicap grave (ad esempio in caso di donazione di un immobile ad un figlio portatore di handicap), l’imposta viene applicata sulla parte del valore della quota che supera 1.500.000 euro, a prescindere dal grado di parentela tra i soggetti coinvolti.

 


A QUANTO AMMONTANO L’IMPOSTA IPOTECARIA E CATASTALE PER LA DONAZIONE DELL’IMMOBILE

Ci sono poi l’imposta ipotecaria (per la trascrizione nei pubblici registri immobiliari) e l’imposta catastale (per la volturazione al catasto).
L’imposta ipotecaria è pari al 2% del valore catastale dell’immobile o del maggior valore indicato nell’atto.
L’imposta catastale è invece pari all’1% del valore catastale dell’immobile o del maggior valore indicato nell’atto.
Se però il bene donato corrisponde alla prima casa per il donatario, l’imposta da pagare è pari alla quota fissa di 200 euro per ciascuna imposta.
Infine, se la casa supera il valore di 1 milione di euro, è necessario procedere al pagamento anche dell’imposta di registro che corrisponde ad un importo pari a 200 euro, altrimenti l’imposta non è dovuta.
Generalmente è il notaio stesso che provvede telematicamente al versamento delle imposte dovute, nel momento in cui viene versata l’imposta sulla donazione.
E, da ultimo, c’è la spesa per l’onorario del notaio.


LA DONAZIONE DELL’IMMOBILE ACQUISTATO COME PRIMA CASA

La legge pone la regola che se l’immobile oggetto di donazione è una casa che è stata acquistata con il “bonus prima casa”, la donazione dell’immobile non potrà avvenire prima che siano trascorsi almeno 5 anni dall’acquisto, a pena di perdita della agevolazione (Corte di Cassazione ordinanza n.11221 dell’11 giugno 2020). Nel caso in cui si contravvenga a questa regola, sarà necessario effettuare un versamento di una somma di denaro a favore dell’Agenzia delle Entrate, che andrà a far pagare quanto si era risparmiato in fase di acquisto.


COME FUNZIONA L’AZIONE REVOCATORIA NELLA DONAZIONE DELL’IMMOBILE E TERMINE DI DECADENZA

La donazione di immobile, una volta effettuata, è irrevocabile. Esistono tuttavia due eccezioni a questa regola generale e riguardano: la sopravvenienza di figli e l’ingratitudine del donatario (art. 800 cod. civ.). La revoca, in questi casi, può avvenire anche quando la donazione sia stata perfezionata e abbia già iniziato a produrre effetti: quindi la donazione diventerà inefficace, ma soltanto dopo che sia stata emessa sentenza che pronunci la revocazione.
La risoluzione della donazione di immobile per sopravvenienza di figli può essere richiesta quando il donante, al momento della donazione, non aveva ancora figli o discendenti o ne disconosceva l’esistenza: si pensi ad esempio al caso in cui un uomo fa una donazione di immobile alla moglie. Successivamente, decide si risposarsi con un’altra donna e con questa ha un figlio, che non esisteva precedentemente. Il donante potrà, a questo punto, procedere alla revoca della precedente donazione, attraverso una pronuncia giudiziale.
Quanto ai termini di decadenza, per proporre l’azione revocatoria, il donante potrà proporre l’azione avverso la donazione di immobile, per sopravvenienza dei figli ex art. 804 cod. civ., entro il termine di 5 anni dal giorno della nascita del figlio o dal giorno della notizia dell’esistenza del figlio o dal giorno dell’avvenuto riconoscimento di un figlio naturale.


QUALI SONO I CASI DI REVOCA DELLA DONAZIONE DELL’IMMOBILE PER INGRATITUDINE

Passando invece alle ipotesi di ingratitudine o indegnità del donatario (art. 801 cod. civ.), possiamo dire che la revoca della donazione dell’immobile può avvenire quando il donatario abbia tenuto un comportamento grave e scorretto nei confronti del donante, ossia quando il donatario abbia:
– volontariamente ucciso o abbia tentato di uccidere il donante, il coniuge, un suo discendente o un ascendente; oppure il donatario abbia commesso contro di loro un fatto al quale si applicano le disposizioni sull’omicidio; oppure li abbia denunciati infondatamente o abbia testimoniato falsamente contro di loro per un reato punibile con l’ergastolo o con la reclusione per un tempo non inferiore a tre anni;
– commesso ingiuria grave verso il donante;
– dolosamente arrecato grave pregiudizio al patrimonio del donante;
– rifiutato indebitamente di versare gli alimenti al donante, nonostante esistesse un obbligo previsto dalla legge (ad esempio in caso di donazione di un immobile ad un figlio).
Quanto al termine di decadenza dell’azione revocatoria nella donazione di immobile per ingratitudine del donatario, il termine è di 1 anno dal giorno in cui il donante è venuto a conoscenza del fatto (art. 802 cod. civ.).


COS’È L’AZIONE REVOCATORIA DELLA DONAZIONE DI IMMOBILE DA PARTE DEI CREDITORI

È possibile ulteriormente proporre azione di revocazione in tutti quei casi in cui il donante aveva dei debiti nei confronti di creditori ed ha effettuato una donazione di immobile allo scopo di diminuire la garanzia patrimoniale (art. 2901 cod. civ.). In questi casi i creditori possono proporre azione revocatoria solo se il donante non è in possesso di altri beni da aggredire, se questi sapeva di arrecare un pregiudizio alle ragioni dei creditori, oppure se la donazione dell’immobile è stata anteriore al sorgere del credito, ma dolosamente preordinata al fine di pregiudicarne il soddisfacimento.
L’azione può essere proposta nel termine massimo di 5 anni dalla donazione (art. 2903 cod. civ.), allo scopo di tutelare il donatario, che potrebbe ignorare completamente eventuali debiti del donante.
Per effettuare la revoca della donazione di immobile, i creditori dovranno dimostrare che la donazione è avvenuta proprio allo scopo di danneggiarli, e che a causa di essa il patrimonio aggredibile non risulta più sufficiente a coprire il debito.
Se i creditori trascrivono l’atto di pignoramento entro un anno dal momento in cui è avvenuta la donazione dell’immobile, possono procedere con il pignoramento della casa, anche senza bisogno di esperire l’azione revocatoria (art. 2929 bis cod. civ.).
Il vittorioso esperimento dell’azione revocatoria, sia che provenga dal donante, sia che provenga dai creditori produce il venir meno degli effetti della donazione, con conseguente obbligo di restituzione dei beni in natura o per equivalente.


COME FUNZIONA L’AZIONE DI RIDUZIONE NELLA DONAZIONE DELL’IMMOBILE E TERMINE DI PRESCRIZIONE

Entro 10 anni (art. 2946 cod. civ.) dalla morte del donante, gli eredi legittimi possono proporre un’azione di riduzione, se vengono a conoscenza del fatto che sia stata violata la loro quota di legittima (art. 555 cod. civ.). L’azione di riduzione ha infatti proprio lo scopo di rendere inefficace la donazione effettuata in violazione della quota di legittima ed opera soltanto nei limiti della lesione. Nel caso in cui siano state effettuate più donazioni, l’azione di riduzione deve essere proposta partendo dall’ultima e andando a ritroso, fino a ricomporre la quota di legittima.
Per quanto riguarda poi l’immobile donato sottoposto ad azione di riduzione, come previsto dall’art. 561 cod. civ., l’immobile restituito dovrà essere libero da ogni peso o ipoteca di cui il donatario può averlo gravato. Tuttavia, i pesi e le ipoteche restano efficaci, se la riduzione viene domandata trascorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione, salvo, in questi casi, l’obbligo del donatario di compensare in denaro i legittimari, in ragione del minor valore dei beni e purché la domanda sia stata proposta entro 10 anni dall’apertura della successione.
Ancora, l’art. 563 c.c. prevede che “se i donatari contro i quali è stata pronunziata la riduzione hanno alienato a terzi gli immobili donati e non siano trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario, premessa l’escussione dei beni del donatario, potrà chiedere ai successivi acquirenti, nel modo e nell’ordine in cui si potrebbe chiederla ai donatari medesimi, la restituzione degli immobili. Il terzo acquirente può liberarsi dall’obbligo di restituire in natura le cose donate, pagando l’equivalente in danaro”.
Questo spiega le difficoltà che si possono incontrare nel caso della vendita di immobile ricevuto in donazione. Infatti, il terzo che conclude un acquisto di immobile proveniente da donazione può vederselo sottrarre per effetto dell’azione di restituzione, di cui parliamo nel prossimo paragrafo.


COME FUNZIONA L’AZIONE DI RESTITUZIONE NELLA DONAZIONE DI IMMOBILE E TERMINE DI PRESCRIZIONE

In tema di rapporto tra donazione e legittima, occorre premettere che l’azione di restituzione nella donazione di immobile ha lo scopo di recuperare i beni immobili donati e che erano riservati ai legittimari.
Quando parliamo di soggetti legittimari intendiamo far riferimento (art. 536 cod. civ.) al coniuge, ai figli ed agli ascendenti del defunto, in favore dei quali spetta una quota di eredità, detta quota di legittima, della quale non possono essere privati.
Quindi, nel caso in cui il donatario optasse per la vendita dell’immobile ricevuto in donazione, l’eventuale acquirente si potrebbe trovare a fare i conti con eventuali soggetti legittimari, privati della loro quota di legittima, che potrebbero obbligare l’acquirente a restituire il bene acquistato, a garanzia della loro quota di legittima.
L’azione di restituzione (art. 563 cod. civ.) può quindi essere proposta anche nei confronti di terzi, nel caso in cui nel frattempo l’immobile donato sia stato alienato. I terzi hanno tuttavia il beneficio dell’escussione: prima di poterli richiedere la restituzione dell’immobile, il legittimario deve rivolgersi al donatario, e solo in caso di infruttuosità dell’azione contro il donatario, potranno rivolgersi i terzi.
L’azione di restituzione può essere proposta entro il termine di 20 anni dalla data della trascrizione della donazione.
In conclusione, l’acquirente della vendita dell’immobile ricevuto in donazione potrà stare tranquillo, soltanto se la vendita dell’immobile sia stata effettuata trascorsi almeno 20 anni dalla trascrizione della donazione; prima di tale termine l’eventuale acquirente potrebbe subire l’azione di restituzione da parte degli eredi lesi nella quota di legittima.


COS’È L’OPPOSIZIONE ALLA DONAZIONE DELL’IMMOBILE

Nel paragrafo precedente abbiamo detto che, in tema di rapporto tra donazione e legittima, per effetto dell’azione di restituzione, l’acquisto dell’immobile proveniente da donazione può essere messo in discussione, fino a che non siano trascorsi venti anni dalla donazione. In realtà, tale termine potrebbe essere ancora più lungo.
Il termine di prescrizione dell’azione di restituzione viene infatti sospeso nel caso in cui gli eredi notifichino al donatario e trascrivano la cosiddetta “opposizione alla donazione”.
A tutela dei legittimari, è infatti previsto (ex art. 563 comma 4 cod. civ.) tale atto, di natura stragiudiziale, che interrompe il termine ventennale, anche prima della morte del donante.
In particolare, l’opposizione alla donazione dell’immobile sospende due termini:
– il termine ventennale, entro cui il legittimario può chiedere al terzo avente causa del donatario, la restituzione dell’immobile donato (art. 563 comma 1 cod. civ.).
– l’opposizione alla donazione dell’immobile sospende il termine (anch’esso ventennale e decorrente dalla trascrizione della donazione) entro cui l’azione di riduzione travolge i pesi e le ipoteche costituite dal donatario (art. 561 comma 1 cod. civ.).
L’opposizione alla donazione poi, per poter conservare efficacia, deve essere rinnovata entro i successivi 20 anni.
Possiamo fare un esempio: un genitore decide di donare un terreno ad un amico nel 2020. Il figlio può quindi notificare e trascrivere l’opposizione stragiudiziale al donatario entro il 2040. Il figlio decide perciò di proporre opposizione a settembre del 2030: secondo la legge, l’opposizione dovrà essere rinnovata prima di settembre del 2050.
Quindi, prima dei 20 anni, il donatario (ed il suo avente causa) dovrà ancora temere che possa essere esercitata una delle azioni che pregiudicano la donazione. Trascorsi invece 20 anni dalla donazione, senza che sia stata proposta opposizione alcuna da parte degli eredi legittimari, il terzo che ha proceduto all’acquisto di immobile proveniente da donazione, potrà tirare un sospiro di sollievo perché il bene immobile donato non potrà più subire alcuna azione da parte degli eredi legittimari.
Esistono frequenti casi in cui la donazione di immobile è soggetta ad opposizione anche da parte di soggetti che abbiano già ricevuto dei benefici. Si pensi al caso in cui Tizio, genitore di 3 figli, possiede una casa che decide di intestare ad uno dei figli, concedendo agli altri due una somma di denaro per acquistarne un’altra. In questi casi l’acquisto di un bene immobile con il denaro fornito dal genitore, non trattandosi di una donazione diretta, non potrà essere oggetto di impugnazione da parte degli altri; al contrario il bene immobile direttamente donato sarà sempre passibile di impugnazione. È bene quindi stare attenti anche a questa evenienza nel caso in cui si decida di fare una donazione di immobile.
In conclusione, prima di procedere all’acquisto dell’immobile donato, l’acquirente dovrebbe verificare, accedendo ai pubblici registri immobiliari, non solo se si tratta di una vendita di immobile ricevuto in donazione, ma anche se è stata trascritta opposizione alla donazione.


COS’È L’ATTO DI ACQUIESCENZA ALLA DONAZIONE

L’atto di acquiescenza alla donazione di immobile è una sorta di pronuncia della volontà a rinunciare a proporre opposizione alla donazione dell’immobile e accettare quindi che essa produca i suoi effetti.
L’atto di acquiescenza alla donazione può essere fatto solo dopo la morte del donante.
In altri termini, gli eredi legittimati a proporre azione di riduzione non possono rinunciare ad esercitarla né con dichiarazione espressa, né prestando il loro consenso alla donazione, finché il donante, che è il soggetto della cui eredità si tratta, sia ancora in vita, poiché altrimenti si configurerebbe come un patto successorio, vietato dall’art. 458 cod. civ.. Essi potranno quindi prestare atto di acquiescenza alla donazione compiuta, soltanto una volta che il donante sia morto, accettando quindi gli effetti della donazione.
La rinuncia all’opposizione non implica tuttavia la rinuncia all’azione di restituzione, ma solamente alla sospensione del termine ventennale di decadenza.


COS’È LA DONAZIONE DI IMMOBILE CON RISERVA DI USUFRUTTO E COSA COMPORTA

La donazione di immobile con riserva di usufrutto è un atto di donazione che contiene una clausola posta ad esclusivo vantaggio del donante, a cui quest’ultimo ricorre per fare in modo di potersi spogliare anticipatamente della proprietà del bene immobile donato, trattenendo però per sé l’usufrutto del bene immobile, che si estinguerà soltanto con la morte del donante o comunque nel termine stabilito. Attraverso la donazione di immobile con riserva di usufrutto, il donante avrà il godimento del bene, cioè potrà continuare a vivere nell’abitazione donata, oppure la potrà concedere in locazione.
Uno svantaggio della donazione di immobile con riserva di usufrutto sta nel fatto che il donante, trattenendo l’usufrutto, sarà costretto a continuare a pagare le tasse e le imposte sull’immobile donato (IMU, ecc).
Per maggiori approfondimenti sulla vendita con riserva di usufrutto è possibile consultare l’articolo presente in questa pagina.


QUANDO È POSSIBILE DISPORRE DI UNA DONAZIONE DI IMMOBILE IN FAVORE DI UN FIGLIO

La donazione dell’immobile è un tipo di atto largamente utilizzato dai genitori che intendono intestare, mediante donazione di immobili ai figli, quando sono ancora in vita.
Sappiamo tuttavia che esistono dei soggetti legittimati (e cioè il coniuge, i figli e gli ascendenti) che, una volta venuto meno il donante, potrebbero impugnare la donazione e ricevere indietro la quota a loro spettante, rendendo vana la donazione precedentemente effettuata. È quindi necessario per il genitore che intende intestare un particolare bene immobile in favore di un determinato figlio, che lo faccia sempre nel rispetto della legge e della quota di legittima.
La legge ammette anche la possibilità di effettuare donazioni di immobili in favore di figli di età inferiore a 18 anni. Per farlo è necessario dapprima presentare un’istanza da depositare al tribunale per chiedere al giudice tutelare l’autorizzazione ad effettuare la donazione in favore del minore e soltanto successivamente si potrà procedere alla redazione dell’atto di donazione dell’immobile in favore del figlio. La richiesta dell’autorizzazione al giudice tutelare richiede un tempo di circa due o tre mesi.


COSA SONO LE DONAZIONI INDIRETTE DI IMMOBILE

Si può parlare di donazioni indirette quando si è in presenza di atti, diversi da una donazione, che tuttavia ne producono gli stessi effetti, e di conseguenza non richiedono di per se stesse la stipula dell’atto pubblico e la presenza dei testimoni.
Tuttavia comportano, alla pari delle donazioni dirette e una volta che venga accertata la loro natura di donazione, la possibilità di ricorrere alla revocazione per ingratitudine o per sopravvenienza di figli, ed all’azione di riduzione per lesione della legittima.
In tema del rapporto tra donazione e legittima, le donazioni indirette sono invece escluse dall’azione di restituzione nei confronti dei terzi aventi causa del donatario indiretto (Cassazione, sentenza n. 11496 del 12 maggio 2010). Per cui, come si dirà meglio nel prossimo paragrafo, l’acquisto dell’immobile donato mediante donazione indiretta non è soggetto al rischio di venire travolto da queste azioni a tutela del legittimario.
Esempi di donazioni indirette di immobile le possiamo avere: nel contratto a favore di terzo (art. 1411 c.c.) in cui ad esempio un genitore acquista un bene immobile e lo intesta direttamente al figlio; nell’accollo del debito altrui (art. 1273 c.c.) in cui ad esempio il prezzo dell’immobile viene pagato direttamente dal genitore; e in molte altre ipotesi.
In questi casi è comunque richiesta la stipula dell’atto di trasferimento della proprietà, propria del contratto effettivamente stipulato.
La donazione indiretta si differenzia poi dalla donazione simulata nella quale le parti pongono in essere un negozio diverso dalla donazione ma vogliono comunque produrre gli effetti di essa (ad esempio nel caso della vendita irrisoria in cui viene convenuto l’acquisto di un immobile al prezzo di 1 euro, realizzando così comunque una donazione).


QUANDO È POSSIBILE L’AZIONE DI RESTITUZIONE NELLA DONAZIONE INDIRETTA

Per rispondere a questa domanda, si esamina il caso di un acquisto di un bene immobile “a favore di terzo”, che come detto integra ipotesi di donazione indiretta, avente per oggetto l’immobile indirettamente donato.
Secondo la Cassazione (sentenza n.11496 del 12 maggio 2010), l’oggetto dell’azione di riduzione non è l’immobile (che non è mai transitato dal patrimonio del de cuius) ma il suo equivalete in denaro, per cui “alla riduzione delle liberalità indirette non si può applicare il principio della quota di legittima in natura, connaturale invece all’azione nell’ipotesi di donazione ordinaria d’immobile (art. 560 cod. civ.); con la conseguenza che l’acquisizione riguarda il controvalore, mediante il metodo dell’imputazione, come nella collazione (art. 724 cod. civ.). La riduzione delle donazioni indirette non mette, infatti, in discussione la titolarità dei beni donati, né incide sul piano della circolazione dei beni. Viene quindi a mancare il meccanismo di recupero reale della titolarità del bene; ed il valore dell’investimento finanziato con la donazione indiretta, dev’essere ottenuto dal legittimario sacrificato con le modalità tipiche del diritto di credito».
La donazione indiretta, pertanto, comporta due grossi vantaggi rispetto alla donazione diretta:
– rende irrilevante l’opposizione alla donazione
– salva i diritti dei terzi aventi causa, cioè coloro che hanno proceduto all’acquisto di un immobile donato indirettamente
Di conseguenza, la vendita dell’immobile ricevuto in donazione indiretta agevola anche il rapporto con le banche, che possono tranquillamente concedere mutui sugli immobili oggetto di donazioni indirette e successivamente acquistati dal terzo, proprio perché non passibile dell’azione di riduzione.


QUALI SONO I VANTAGGI E GLI SVANTAGGI DELLA DONAZIONE DIRETTA DELL’IMMOBILE

La donazione diretta di immobile presenta dei vantaggi e degli svantaggi.
Quanto ai vantaggi:
– l’atto di donazione di immobile, che deve essere redatto dal notaio, garantisce che lo stesso atto sia legale (art. 28 legge notarile);
– il donante non è responsabile per eventuali vizi dell’immobile (art. 798 cod. civ.);
– vantaggi di natura fiscale nel caso in cui la donazione avvenga tra familiari diretti e nel caso in cui l’immobile oggetto di donazione non superi determinate soglie di valore.
Passando agli svantaggi:
– è necessario sostenere dei costi notarili;
– il donatario è gravato degli obblighi alimentari nei confronti del donante, qualora costui versi in stato di bisogno (art. 437 cod. civ.);
– la diretta donazione di immobile rende l’immobile stesso più difficile da vendere, a causa della possibilità dell’esperimento delle azioni di riduzione, di restituzione e revocatoria da parte degli eredi legittimi eventualmente pregiudicati nella loro quota di legittima e di eventuali creditori. L’azione da esercitare entro 10 anni dall’apertura della successione potrebbe infatti avere effetti anche nei confronti degli eventuali acquirenti del bene immobile. Questo rende anche le banche fortemente restìe a concedere mutui per l’acquisto di case provenienti da una donazione, perché il bene immobile sul quale la banca dovrà concedere il mutuo, potrebbe, da un giorno all’altro, essere sottratto alla garanzia patrimoniale a causa dell’esperimento vittorioso di un’azione di riduzione e/o restituzione.
Per ovviare a questo inconveniente, il nostro ordinamento predispone dei rimedi che vanno però valutati caso per caso. Possiamo citare, a titolo esemplificativo, la risoluzione della donazione per mutuo dissenso; l’eventuale fideiussione a carico del donante e/o dei legittimari; la rinuncia dei legittimari a proporre azione di riduzione e restituzione. Resta chiaro tuttavia che la rinuncia non ha alcun valore se proposta prima che il donante venga meno. Essa sarà valida solo dal momento dell’apertura della successione del donante.

donazione di immobili


QUALI SONO I VANTAGGI E GLI SVANTAGGI DI UNA DONAZIONE INDIRETTA DELL’IMMOBILE

Per le donazioni indirette non è richiesta la stipula dell’atto pubblico e la presenza di testimoni, tuttavia è comunque necessario effettuare il pagamento delle imposte tipiche del negozio giuridico adottato.
Quindi nei casi esemplificativi sopra citati di donazione indiretta, la tassazione riguarderà solamente le imposte tipiche della compravendita, più l’onorario per il notaio per la stipula dell’atto di compravendita. Quindi in primo luogo, se si tratta di prima casa per il figlio, la donazione indiretta sulla tassazione prevede di pagare l’IVA che è pari al 4% se si acquista da una ditta, o comunque è necessario pagare l’imposta di registro, che è pari al 2% se si acquista da un privato. Ci sono poi l’imposta ipotecaria, l’imposta catastale e l’imposta di registro, di importo di 200 euro l’una per un prezzo complessivo pari a 600 euro.
Ma se non si tratta di prima casa per il figlio, per la donazione indiretta tassazione deve calcolarsi differentemente, e le imposte da pagare sono destinate ad aumentare: quindi si applicherà l’IVA del 10%, o del 22% se la casa è di lusso, se si acquista da una ditta, oppure l’imposta di registro pari al 9% se si acquista da un privato. Inoltre, è sempre necessario pagare l’imposta ipotecaria pari al 25% del valore catastale dell’immobile e l’imposta catastale pari all’1% del valore catastale dell’immobile.
Altro vantaggio delle donazioni indirette, come abbiamo sopra visto, è in tema di donazione e legittima: l’acquisto dell’immobile proveniente da donazione indiretta non può essere travolto dalle azioni di riduzione e restituzione del legittimario. In questi casi, il terzo può fare affidamento sulla stabilità degli effetti dell’acquisto di un immobile donato indirettamente.


IN CHE MODO È POSSIBILE EFFETTUARE UNA DONAZIONE DI QUOTA DI IMMOBILE

Secondo la legge, chi eredita dei beni, in comunione con altri, non può effettuare una donazione di quota dell’immobile se la donazione riguarda un bene indiviso, per il quale non è stata ancora effettuata la divisione.
Se nonostante questo, il donante decide di effettuare una donazione di quota immobile, la donazione della quota dell’immobile donato è nulla per mancanza della causa del contratto (risolvendosi in una donazione di cosa altrui, come affermato nella sentenza della Cassazione a Sezioni Unite del 15 marzo 2016, n. 5068).
Questo perché la donazione deve sempre riguardare beni di proprietà esclusiva del donante e, nel caso di un bene indiviso, la proprietà spetta a tutti i coeredi, fino a quando non viene effettuata la divisione delle rispettive quote.
Tuttavia, se nell’atto di donazione, il donante effettua una dichiarazione, con la quale stabilisce che il bene donato è in comunione con altri, la donazione sarà valida, ma non immediatamente efficace: non trasferirà subito la proprietà del bene, ma soltanto successivamente, a seguito dell’esercizio dell’azione di divisione ereditaria, con cui una quota dell’immobile verrà assegnata al donante (si parla, in questi casi, di donazione obbligatoria di dare). In alternativa, la donazione di quota immobile sarà valida solo nel caso in cui vi sia il consenso di tutti i comproprietari, ad effettuare la donazione della quota immobile.


QUALI SONO I CASI IN CUI È POSSIBILE LA RISOLUZIONE DELLA DONAZIONE

Oltre ai due casi già esaminati di sopravvenienza di figli e ingratitudine del donatario, è possibile ricorrere alla risoluzione della donazione anche per altri motivi. Esiste, a questo proposito, la risoluzione della donazione per mutuo dissenso.
Per mutuo consenso o dissenso si intende la comune intenzione delle parti di sciogliere il precedente contratto. Si tratta quindi, anche in questo caso, come per la donazione, di un contratto bilaterale di scioglimento della precedente donazione di immobile, che deve essere fatto davanti al notaio che redige l’atto pubblico, con la presenza necessaria di donante e donatario e di almeno due testimoni (Cass. civ., Sez. I, Ordinanza, 03/03/2020, n. 5937).
In questo caso si dice appunto che la risoluzione della donazione avviene per mutuo dissenso e comporta la restituzione dell’immobile dal donatario al donante.
Dal punto di vista fiscale, “la risoluzione per mutuo consenso non costituisce presupposto per la restituzione delle imposte corrisposte in occasione del precedente atto di trasferimento che viene risolto per volontà delle parti” (Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 20/E del 14 febbraio 2014).
La risoluzione della donazione è invero soggetta al pagamento delle imposte previste per legge, che sono: l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. Esse sono dovute, nel caso in cui per la risoluzione non venga pattuito alcun corrispettivo, nella misura fissa di euro 200 ciascuna, per un totale complessivo di 600 euro, più eventuali altri oneri notarili. “Diversamente, nell’ipotesi in cui dalla risoluzione del contratto derivino prestazioni patrimoniali in capo alle parti, ovvero venga pattuito un corrispettivo per la risoluzione del precedente atto di donazione, troverà applicazione, secondo il disposto di cui all’articolo 28, comma 2, del TUR, l’imposta proporzionale di registro”.
Naturalmente, la risoluzione della donazione per mutuo dissenso può avvenire soltanto nel caso in cui, nel momento in cui le parti decidono di far cessare gli effetti del precedente contratto, le stesse parti siano ancora in vita.
Si discute se la risoluzione per mutuo dissenso faccia cessare tutti gli effetti del precedente contratto e quindi sia quelli futuri che quelli passati o se il contratto produca effetti solo dalla data dell’atto. Sembra preferibile quest’ultima interpretazione.
Pertanto nel caso si siano avute precedenti agevolazioni per la prima casa, esse restano immutate, in quanto il contratto risolutivo non ha efficacia retroattiva.


IN CHE MODO È POSSIBILE EFFETTUARE LA RINUNCIA ALLA DONAZIONE

Abbiamo visto in quali casi il donante potrebbe revocare una donazione di immobile fatta in favore del donatario. Vediamo adesso la rinuncia alla donazione fatta dal donatario. I motivi che potrebbero spingere un soggetto alla rinuncia alla donazione possono essere molteplici. Si pensi ad una donazione di immobile ai figli che non hanno buoni rapporti con il genitore.
Oppure ancora al caso in cui il donatario non voglia essere soggetto ai particolari obblighi che la donazione potrebbe comportare, ad esempio, quello di versare gli alimenti al donante.
Sappiamo che, al momento della stipula dell’atto, il donatario deve accettare la donazione dell’immobile davanti al notaio, il quale ne riporta la dichiarazione nell’atto. Per fare una rinuncia alla donazione il donatario potrebbe non presentarsi dal notaio nel giorno fissato per la stipula dell’atto di donazione dell’immobile, oppure presentarsi e dichiarare di non voler accettare la donazione dell’immobile.
È possibile effettuare la rinuncia alla donazione dopo aver effettuato l’accettazione? La risposta è negativa: se il donatario non vuole più il bene ricevuto in donazione, può liberarsene soltanto mediante una ulteriore donazione dell’immobile stesso, oppure mediante la vendita della casa donata, oppure ancora mediante rinuncia alla proprietà.
In quest’ultimo caso, il bene diventa di proprietà dello Stato, ma nel rispetto di determinate condizioni. Infatti, la rinuncia fatta al solo scopo di liberarsi di un bene che arreca un costo, si configura come un atto impossibile. Si pensi ad esempio alla donazione di terreni che prevedono opere di consolidamento per dissesto idrogeologico o perché fortemente inquinati oppure alla donazione di edifici distrutti o con evidenti problemi di rovina per i quali devono essere sopportati costi di demolizione o manutenzione. In altri termini, la rinuncia alla proprietà può essere effettuata soltanto se non sia ravvisabile l’intento elusivo (ad esempio gravare lo Stato delle spese necessaria alla bonifica del terreno o alla demolizione dell’edificio) o egoistico (ad esempio liberarsi della proprietà di un bene che comporta un costo).

Per assistenza o consulenza in materia, lo Studio Legale degli Avv.ti Berti e Toninelli con sede a Pistoia, in Piazza Garibaldi n. 5, offre assistenza e consulenza legale. Opera presso i Tribunali di Pistoia, Prato, Lucca e Firenze ed in tutta Italia. Per ulteriori informazioni, potete inviare una e-mail all’indirizzo info@www.btstudiolegale.it oppure nel form presente a questo link.


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