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La copertura terrazzo nel condominio

Copertura terrazzo: chi in condominio si deve fare carico delle spese?

In materia condominiale, non è infrequente incorrere nel problema di chi si deve fare carico delle spese della copertura terrazzo, nel caso siano necessarie opere di ristrutturazione o di riparazione dei danni, che possono essere determinati, ad esempio, da un’infiltrazione dal terrazzo.

A chi spettano le spese di copertura terrazzo? Chi è considerato responsabile in caso di infiltrazione nel terrazzo? La riparazione del balcone a chi spetta?
Gli argomenti trattati in questo articolo sono:


Quando si definisce un condominio

Preliminarmente, è opportuno fornire alcune nozioni di carattere generale, ed in particolare su quando si definisce un condominio.
La legge non fornisce una definizione espressa di condominio, che quindi deve essere ricavata dalla sua disciplina, contenuta nel codice civile agli articoli 1117 e seguenti.
Il condominio è un tipo particolare di comunione dei beni, nonostante le molteplici differenze di disciplina. Si tratta, nello specifico, di una comunione “sui generis”, poiché il condominio è formato sia da parti in comune tra i condomini, sia da parti di proprietà esclusiva di ciascun condomino. Inoltre, i condomini non possono chiedere la divisione delle parti comuni, né abbandonare la propria quota. Si tratta di una comunione necessaria, forzosa e perpetua.
Altra differenza emerge sotto il profilo delle spese: al contrario di quanto previsto per la comunione, il condomino che abbia sostenuto, da solo, spese non urgenti per la conservazione della cosa comune, non ha diritto ad essere rimborsato dagli altri condomini, se le spese non sono state autorizzate dall’amministratore o dall’assemblea.
Il condominio è un “ente di gestione”, titolare di posizioni giuridiche di interesse, quali l’”interesse condominiale”, ma sprovvisto di una vera e propria personalità giuridica, come affermato dalla giurisprudenza maggioritaria e ribadito dalla sentenza n. 10934/2019 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione. Non è, in altre parole, un soggetto di diritto autonomo e diverso dai condomini, pur potendo avere un codice fiscale e addirittura un conto corrente.
In ogni modo, si definisce un condominio, ogniqualvolta un edificio sia frazionato in
– almeno due unità immobiliari, di proprietà esclusiva di persone diverse,
– ed in una parte in comune, funzionalmente e strutturalmente connesse alle parti di proprietà esclusiva.
Il condominio nasce automaticamente (o come si dice, “di diritto”) allorquando si verifica la situazione di fatto sopra descritta, senza che sia necessario alcun atto formale di costituzione, da parte dei condomini.


Quali sono gli adempimenti dei condomini quando si definisce un condominio

Esistono tre tipologie di condominio:
– condominio tipico: in presenza di almeno tre condomini;
– condominio piccolo: in presenza di solamente due condomini;
– supercondominio: in presenza di condomini divisi tra più edifici, quando le parti comuni comprendono strutture complesse (quali strade di collegamento, parcheggi, fognature ….). A sua vota il supercondominio può essere:
– parziale, quando alcune parti comuni appartengono solamente ad alcuni condomini (ad esempio le scale dell’edificio A, appartengono solamente ai condomini dell’edificio A),
– totale, quando tutte le parti comuni appartengono a tutti i condomini.
Quando si definisce un condominio, ai condomini sono richiesti alcuni atti che permettono ai soggetti terzi di conoscerne l’esistenza. L’apertura del codice fiscale e di un conto corrente dedicato, permette, ad esempio, di intestare la fattura per le spese rifacimento balconi condominio non al singolo condomino, ma a tutti, potendo poi essere ripartita in base alle quote o millesimi.
Al contrario, quando si definisce un condominio, non è necessariamente richiesto un amministratore. Questo è necessario solamente in presenza di almeno nove condomini. Ovviamente, in assenza dell’amministratore, sono i condomini a dover provvedere alla gestione delle parti comuni secondo quanto disposto dal regolamento condominiale o dal codice civile.
Nemmeno è richiesto necessariamente di dotarsi di un regolamento condominiale, che è obbligatorio solo in caso di almeno undici condomini.


Cosa sono lastrico solare, terrazza e terrazza a livello, copertura del terrazzo e i balconi.

Lastrico solare e terrazzo sono elementi edilizi diversi.
Di per sé, il lastrico solare è il piano di copertura dell’edificio, senza altra funzione, se non appunto quello di copertura dei vani sottostanti.
Non necessariamente il lastrico solare è solamente il tetto: come vedremo, viene considerato tale anche il giardino condominiale, qualora abbia la funzione di copertura dei garage dei singoli condomini.
Per quanto riguarda il terrazzo, l’allegato A del regolamento edilizio-tipo di cui all’articolo 4, comma 1-sexies del dpr 380/2001 (testo unico edilizia) lo definisce come “elemento edilizio scoperto e praticabile, realizzato a copertura di parti dell’edificio, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più locali interni”.
Pertanto viene considerato “terrazzo”, il lastrico solare che non solo abbia la funzione di copertura dell’edificio, ma essendo “praticabile” (per la presenza di ringhiere o parapetti) acquista una funzione ulteriore “di affaccio” e/o “di sostegno” di eventuali ulteriori elementi edilizi-architettonici.
La copertura del terrazzo, ovvero il cosiddetto piano calpestabile, è costituito dalla pavimentazione e dallo strato isolante.
Si parla poi di “terrazzo a livello” quando questo sia posta sia al sommo di alcuni vani, sia allo stesso piano di altri, di modo da accedervi sia funzionalmente, che strutturalmente.
In tal caso, la funzione di copertura del terrazzo a livello, si riferisce solamente ai vani posti sotto la sua perpendicolare, ed ovviamente non per gli altri.
In ultimo, occorre non confondere la terrazza con balcone. L’allegato A già richiamato, definisce il balcone come “elemento edilizio praticabile e aperto su almeno due lati, a sviluppo orizzontale in aggetto, munito di ringhiera o parapetto e direttamente accessibile da uno o più locali interni”.
In particolare, si divide tra:
– balcone aggettante: che sporge dalla facciata dell’edificio,
– balcone incassato: che non sporge dalla facciata dell’edificio. È altrimenti definito come loggia o loggiato: “elemento edilizio praticabile coperto, non aggettante, aperto su almeno un fronte, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più vani interni”.


Quando la copertura terrazzo/lastrico solare condominiale rientra tra le parti comuni del condominio

Come abbiamo detto, il condominio è una comunione particolare, poiché comprende:

  • parti di proprietà esclusiva di ciascun condomino;
  • parti comuni.

L’art. 1117 del codice civile identifica quali sono le parti comuni:

  • “tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  • le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune. Come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari. I sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.

Pertanto, nell’elenco delle parti comuni del condominio, al numero 1, figura anche il lastrico solare.
Tuttavia il codice civile prevede la possibilità che il regolamento condominiale o altro “titolo” sottragga alcune parti dalla comunione di tutti i condomini, per affidarle all’uso esclusivo di uno o più di essi (“se non risulta il contrario dal titolo”).
Ad esempio, il regolamento può attribuire il lastrico solare o la terrazza condominiale all’utilizzo esclusivo di un condomino, o di più condomini, mediante un contratto di locazione, oppure mediante un atto di costituzione di servitù di parcheggio.
È inoltre possibile che vi sia un lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino, perché, ad esempio, ha effettuato l’acquisto del terrazzo condominiale.


Come viene gestita la copertura del terrazzo condominiale: differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria nel condominio.

La gestione della copertura della terrazza/lastrico solare prevede una manutenzione ordinaria e straordinaria del condominio.
Ad esempio, il completo rifacimento delle terrazze condominiali (ad esempio per risolvere problemi di infiltrazione del terrazzo) è considerata una spesa straordinaria.
La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria nel condominio non è sempre agevole.
In ambito edilizio, l’art. 3 lett. a) del dpr 380/2001 (testo unico edilizia) definisce la manutenzione ordinaria come l’insieme degli “interventi volti alla riparazione, al rinnovamento e alla sostituzione delle finiture degli edifici (…)”, mentre alla lettera b), la manutenzione straordinaria è definita come “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, (…) frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari (…), le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio (…)”
Alla luce della lettera a), che parla di “finiture”, appare possibile qualificare un intervento sulla copertura del terrazzo, ad esempio, di sostituzione della pavimentazione, come manutenzione ordinaria.
Al contrario, un intervento strutturale sulla copertura della terrazza, non potrà che essere qualificato come manutenzione straordinaria.


Quali differenze tra proprietà condominiale, uso esclusivo e proprietà esclusiva della copertura del terrazzo

Il lastrico solare e/o il terrazzo possono essere, in primo luogo, di proprietà condominiale, senza utilizzo esclusivo da parte di alcun condomino. Questo è quanto stabilito, come visto, dall’art. 1117 codice civile, che al n. 1) inserisce il lastrico solare tra le parti comuni.
In tal caso, ogni condomino ha diritto di utilizzarli, in base all’art. 1102 codice civile, “purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”.
In secondo luogo, queste strutture possono essere di proprietà condominiale, ma con utilizzo esclusivo da parte di uno o più condomini.
L’utilizzo esclusivo può derivare dal regolamento condominiale oppure da altro “titolo”.
Si pensi, ad esempio, al caso in cui il condominio cede il lastrico solare in locazione oppure in comodato ad un soggetto terzo. Oppure quando i condomini costituiscono sul lastrico solare una servitù di parcheggio. In tutti questi casi, si parla genericamente di “diritto d’uso”.
In questi casi, la proprietà delle aree e delle strutture comuni rimane tale. Ciò che cambia è l’utilità che i condomini usuari e non usuari possono trarne: essa non è ripartita ugualmente tra i comproprietari ex art. 1102 codice civile, ma totalmente a favore degli usuari esclusivi. Nell’esempio della servitù di parcheggio, il condomino a favore di cui viene effettuata, può parcheggiare la propria automobile pur senza l’acquisto del terrazzo condominiale.
Gli altri condomini non possono “usare” la struttura.
Nel caso dell’utilizzo esclusivo del lastrico solare, cambia anche il reparto delle spese di manutenzione, in base al codice civile, nei modi che esamineremo tra breve.
Come stabilisce la Cassazione in una recente pronuncia n. 22059/2019 “il diritto di uso esclusivo su parti comuni dell’edificio (…), in favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva, al fine di garantirne il migliore godimento, incide non sull’appartenenza delle dette parti comuni alla collettività, ma sul riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condomini, che avviene secondo modalità non paritarie determinate dal titolo, in deroga a quello altrimenti presunto ex artt. 1102 e 1117 c.c.”.
Infine, la terrazza il lastrico solare possono essere di proprietà esclusiva di un condomino, derivante ad esempio dall’acquisto del terrazzo condominiale.
Anche in questa ipotesi, in caso di manutenzione o rifacimento terrazzo la ripartizione spese è stabilita dal codice civile, qualora non derogato dal regolamento condominiale.


Cos’è la copertura del terrazzo e quali sono le sue altre funzioni

L’art. 1123 codice civile stabilisce la regola generale della ripartizione delle spese tra i condomini. Al comma secondo, stabilisce che, qualora le cose non siano godute da tutti i condomini in ugual misura, ma servono i condomini in maniera diversa, le spese sono ripartite “in proporzione all’uso che ciascuno può farne”.
Ai fini della ripartizione delle spese di copertura del terrazzo, ed in particolare al fine di individuare quali sono i condomini che ricevono maggiore utilità dal lastrico solare, la Cassazione vi riconosce alcune funzioni:

  • funzione di copertura della terrazza, rispetto al vano o ai vani sottostanti, come per ogni lastrico solare,
  • funzione di affaccio e sostegno della terrazza,
  • funzione estetica della terrazza, rispetto alla facciata del condominio.

In primo luogo vi è la funzione di copertura del terrazzo – lastrico solare, rispetto a tutti i vani sottostanti, che conferisce alla terrazza la destinazione all’uso comune.
In questo senso, non usufruiscono di tale vantaggio i vani che sono soprastanti rispetto alla terrazza, ad esempio nel caso delle cosiddette terrazze “a livello”.
In secondo luogo, la eventuale presenza di parapetti, conferisce una seconda funzione, di praticabilità del lastrico solare (funzione di affaccio) e di sostegno di eventuali ulteriori strutture, ad esempio un giardino pensile.
Infine, una terza funzione è quella decorativa, qualora siano presenti elementi decorativi (anche se connessi alla copertura del terrazzo) riferibili alla facciata condominiale, elemento comune ai sensi dell’art. 1117 codice civile.


Come ripartire le spese per la manutenzione e il rifacimento delle terrazze condominiali

Le spese per il mantenimento del lastrico solare condominiale, cioè di proprietà del condominio, seguono criteri diversi, indicati agli articoli 1123, 1125 e 1126 del codice civile.
La norma di volta in volta applicabile varia in base a tre elementi:

  • proprietà del lastrico solare di proprietà esclusiva del singolo condomino, oppure condominiale,
  • utilizzo comune da parte di tutti i condomini (pur se alcuni ne possono trarre più vantaggio di altri), oppure utilizzo esclusivo di uno o più condomini,
  • la funzione svolta (copertura, sostegno ….).

In generale, possiamo affermare che nel caso di rifacimento terrazze condominiali di utilizzo comune, si applica l’art. 1123, mentre se si tratta di lastrico solare di proprietà esclusiva o in uso esclusivamente ad un condomino, si applica l’art. 1126.
Vi sono tuttavia alcuni casi in cui si applica l’art. 1125.


Su chi cadono i costi di copertura terrazzo condominiale e di rifacimento terrazze condominiali: il criterio generale 1123 c.c.

Come abbiamo visto, il lastrico solare figura tra le parti comuni indicate all’art. 1117 codice civile, a meno che si tratti di lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino.
La spesa relativa alla copertura del terrazzo / lastrico solare condominiale, è a carico di tutti i condomini, quando questo sia una parte comune dell’edificio e non risulti diversamente dal regolamento condominiale o da altro titolo.
A dirlo è l’art. 1123 codice civile, che indica il criterio generale in base a cui ripartire le spese dei condomini.
Le spese di manutenzione, ad esempio, della copertura terrazzo, oppure di rifacimento terrazze condominiali, a causa di infiltrazioni del terrazzo condominiale, incombono sui condomini che ne traggono utilità.
Poniamo l’esempio di un condominio formato da due proprietari: Tizio e Caio. I loro appartamenti, di identica metratura, sono posti entrambi al piano terra ed entrambi fruiscono della copertura di terrazzo condominiale ad uso comune.
In questo caso, si applica la norma generale dell’art. 1123: in caso di rifacimento terrazzo ripartizione spese segue la divisione in quote, che indicano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare.
Sono esclusi solamente i condomini che non traggono utilità dalla copertura del terrazzo, cioè i condomini per i quali il lastrico solare/ terrazza non funge da copertura.
Ad esempio, in un supercondominio, i condomini che abitano nell’edificio “A” non devono partecipare alle spese inerenti la copertura del terrazzo dell’edificio “B”.
Se tuttavia, la copertura del terrazzo dell’edificio B funge da parcheggio anche per i condomini dell’edificio A, questi devono partecipare dei costi.
Questa ripartizione è valida (si ripete, fuori dei casi di tetto o lastrico solare di proprietà esclusiva o di uso esclusivo) indipendentemente dal piano in cui la relativa proprietà è localizzata: ciascun condomino deve farsi carico delle spese di copertura del terrazzo a livello e delle eventuali spesi di rifacimento terrazze condominiali.
Il criterio indicato nell’art. 1123, dettato in materia di reparto delle spese di manutenzione delle parti comuni, opera anche ai fini del risarcimento del danno che gli stessi condomini o soggetti terzi possono subire, a causa di una cattiva manutenzione delle parti comuni che abbia determinato, ad esempio, un’infiltrazione dal terrazzo.


Come dividere i costi della copertura del terrazzo comune, se vi è un utilizzo diverso

Il secondo comma dell’art. 1123 indica l’ipotesi in cui uno o più condomini traggono dalla copertura del terrazzo /lastrico solare, una utilità maggiore rispetto ad altri.
È il tipico caso dell’utilizzo dell’ascensore: il condomino del piano terra e quello dell’ultimo piano traggono dall’ascensore una utilità diversa.
È anche il caso, ad esempio, in cui la copertura di una terrazza condominiale copra due appartamenti, di cui uno per 50 metri quadrati e l’altro per 30 metri quadrati. È di tutta evidenza, allora, come dalla copertura del terrazzo non tutti i condomini traggono la stessa utilità.
In tal caso, anche i costi ad esempio di rifacimento terrazze, in quanto parti comuni, gravano su tutti i condomini, ma in misura diversa.
L’utilizzo diverso andrà considerato anche in caso di risarcimento dei danni (ad esempio per l’infiltrazione dal terrazzo di acqua) e delle conseguenti spese. Infatti, il condominio è considerato custode dei beni e servizi comuni e quindi è assoggettato alla responsabilità dell’art. 2051 codice civile, per i danni che le cose comuni possono arrecare a terzi o alle porzioni di proprietà esclusiva degli stessi condomini, a meno che non fornisca la “prova liberatoria” di avere fatto tutto il possibile per prevenire o evitare detti danni.


Come dividere i costi in caso di copertura del terrazzo: l’art. 1126 codice civile

Ai sensi dell’art. 1126 codice civile: “quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
Sebbene la norma si riferisca espressamente all’usuario esclusivo (e non al proprietario della copertura terrazzo), viene interpretata tuttavia nel senso di ricomprendere anche il lastrico solare di proprietà esclusiva.
In tal senso, l’art. 1126 deroga il criterio generale dell’art. 1123 codice civile: l’utilizzo esclusivo della parte comune richiede anche una maggiore responsabilità ed una maggiore partecipazione ai costi di mantenimento.
In altre parole, chi trae dal terrazzo un vantaggio esclusivo (e non semplicemente “maggiore” rispetto agli altri condomini, come nell’esempio dell’ascensore), è gravato, per ragioni di equità, anche di una responsabilità maggiore per il suo mantenimento.
Come afferma la Cassazione (sentenza 1224/1963) “per le spese relative alla manutenzione, riparazione e ricostruzione dei lastrici solari, quando siano di uso esclusivo o di proprietà di un condomino, è applicabile sempre la disposizione dell’art. 1126 c.c., e non quella dell’art. 1125 c.c.“
Pertanto, seguendo questo ragionamento, la norma attribuisce:

  • all’usuario esclusivo del lastrico solare, un terzo delle spese di manutenzione delle terrazze, e delle spese di rifacimento delle terrazze. Alla posizione dell’usuario esclusivo è equiparata, dalla giurisprudenza, quella del lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino;
  • al proprietario o all’usuario, viene altresì attribuito l’intero costo di riparazione della copertura del terrazzo, cioè di quella parte esterna e superficiale, che non ha funzione di copertura dei vani sottostanti;
  • i rimanenti due terzi delle spese di manutenzione della copertura delle terrazze, e delle spese di rifacimento delle terrazze, sono posti a carico dei condomini. Nel rispetto delle relative quote millesimali, i cui appartamenti sono posti in proiezione verticale sotto il terrazzo, e per i quali, in altre parole, la copertura del terrazzo funge da lastrico solare. I due terzi devono quindi essere poi ridefiniti tra i condomini, ma non in base all’intero valore millesimale dell’intero appartamento di ciascuno, ma bensì guardando al valore dell’unità immobiliare compresa nella colonna sottostante al lastrico. Alla parte di appartamento, cioè effettivamente coperta dal lastrico solare. Questa ridefinizione non è sempre agevole e ciascun condomino può impugnare la delibera assembleare con cui le tabelle millesimali vengono riparametrate, in base alla superficie di unità abitativa effettivamente coperta dal lastrico solare, nel caso di ripartizione dei costi di rifacimento di terrazze o della copertura del terrazzo.

In caso di danni subiti dall’appartamento sottostante e derivanti da infiltrazione dal terrazzo non opportunamente mantenuto, a risponderne sono il proprietario o usuario e gli altri condomini, nelle quote sopra descritte. Come afferma la Cassazione a Sezioni Unite n. 3672/1997 “dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità nella misura del terzo residuo”.


Alcuni esempi di divisione delle spese di copertura del terrazzo in base all’art. 1126

Nel condominio formato da tre unità immobiliari, Tizio e Sempronio possiedono gli appartamenti al piano terra, Caio possiede il terrazzo, che funge da lastrico solare. Non vi sono altri condomini.
Ebbene, nel caso in cui il terrazzo o lastrico solare sia di proprietà esclusiva di un condomino, in caso di rifacimento del lastrico solare o terrazzo la ripartizione delle spese segue lo schema disegnato dall’art. 1226.
Ne consegue che per l’intervento di rifacimento terrazzo ripartizione spese è così distribuita:
– un terzo spetta a Caio, in quanto proprietario del lastrico solare,
– due terzi spettano a Tizio e Sempronio, in quanto condomini che usufruiscono della funzione di copertura del terrazzo.
– le spese inerenti lo strato di copertura del terrazzo (ad esempio la pavimentazione) sono esclusivamente a carico di Caio.

In un secondo esempio, poniamo il caso che il condominio sia formato da due proprietari: Caio possiede il lastrico solare e l’appartamento posto al primo piano, mentre Tizio e Sempronio possiedono gli appartamenti del piano terra.
In questo secondo esempio, si applica comunque l’art. 1126 codice civile come criterio di divisione delle spese di copertura del terrazzo, ma Caio partecipa anche dei due terzi, poiché anche il suo appartamento gode della copertura del terrazzo. Si dice, in questo caso, che Caio è soggetto alla “doppia contribuzione”. Si ha pertanto questa situazione:
– un terzo spetta a Caio come proprietario
– due terzi spettano a Tizio, Sempronio e Caio, in proporzione alle rispettive quote millesimali.

Terzo esempio di applicazione dell’art. 1126 codice civile, è il caso del lastrico solare di proprietà esclusiva che copre un’area condominiale, ad esempio, adibita a parcheggio coperto.


Come dividere i costi in caso di copertura del terrazzo: l’art. 1125 codice civile

L’art.1125 codice civile stabilisce che: “le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.
Come si vede, la norma non si riferisce al lastrico solare, ma al solaio, il quale è elemento edilizio ben distinto dal primo, definibile come quella struttura orizzontale dell’edificio che divide un piano dall’altro.
L’art. 1125 codice civile stabilisce quindi una presunzione di comunione, tra i proprietari dei vani tra i quali il solaio funge da elemento di divisione.
In base al fatto che il solaio svolge le funzioni di copertura, per il piano sottostante, di sostegno, per il piano sovrastante e di divisione tra due piani, e che le stesse funzioni dono svolte dal lastrico solare, talvolta la giurisprudenza ha applicato la disciplina del solaio, anche al lastrico solare, “per analogia”.
Pertanto, in caso di lastrico solare condominiale, nel rifacimento terrazzo la ripartizione spese segue questo schema:

  • i costi inerenti il rifacimento terrazze, per la parte “strutturale” (cioè quella parte che sarebbe corrispondente al solaio), sono divisi a metà tra il proprietario dell’unità abitativa soprastante e sottostante;
  • i costi inerenti la copertura delle terrazze, per la parte corrispondente la pavimentazione, sono a carico esclusivo del condominio, e quindi dei condomini;
  • i costi inerenti il rifacimento terrazze, per la parte corrispondente al soffitto, sono interamente a carico del proprietario del vano sottostante.

L’art. 1125 codice civile indica anche l’ambito di responsabilità, nel caso in cui la cattiva manutenzione della terrazza determina un danno per le unità immobiliari sottostanti. Indica cioè, in caso di infiltrazione da terrazzo, chi è onerato dell’eventuale risarcimento del danno.
Questo è a carico del proprietario della copertura del terrazzo, se il danno è riconducibile ad una sua cattiva manutenzione. Mentre nel caso in cui il danno derivi da un difetto della parte strutturale, la spesa è ripartita al 50% tra il condominio ed il singolo proprietario.
Infine, se l’infiltrazione non è cagionata dalla omessa o errata gestione della copertura del terrazzo, ma di altre parti comuni non appartenenti lastrico solare (ad esempio le grondaie), del risarcimento risponderanno tutti i condomini.

copertura terrazzo nel condominio


Alcuni esempi di divisione delle spese di copertura terrazzo in base all’art. 1125

Lo schema ex art. 1125 si applica in tutti i casi in cui la copertura del terrazzo sia di proprietà condominiale e nessun condomino possa vantare un utilizzo esclusivo.
Nel caso del rifacimento terrazze condominiali al livello della strada, laddove queste fungono sia da passaggio per accedere all’edificio (e quindi utilizzate da tutti i condomini, senza che nessuno possa vantarne un utilizzo particolare), sia da solaio ad una sottostante autorimessa di proprietà esclusiva, le spese sono attribuite per il 50% al proprietario dell’autorimessa e per il 50% al resto dei condomini che utilizzano quel passaggio, poiché la funzione di copertura della terrazza non può considerarsi secondaria rispetto all’utilità che traggono gli altri condomini dall’utilizzo dell’area comune. Si realizza, pertanto, una sorta di comunione tra il proprietario (o i proprietari) dell’autorimessa ed il condominio, avente ad oggetto il lastrico solare.


Regolamento condominiale e criteri legislativi sulle spese per la copertura del terrazzo

Abbiamo visto che il codice civile stabilisce come i condomini devono ripartire la spesa per la gestione delle parti comuni:

  • nell’eventualità del rifacimento balcone ripartizione delle spese,
  • la riparazione balcone a chi spetta,
  • in caso di infiltrazioni dal balcone chi paga,
  • chi è responsabile per una eventuale infiltrazione nel terrazzo.

In alcuni casi, (assai rari nella prassi) i condomini possono stabilire una diversa ripartizione delle spese inerenti la copertura del terrazzo, rispetto ai criteri indicati nell’art. 1125 e 1126 codice civile, ma a tal fine occorre che sia adottata una convenzione espressa di deroga al criterio legale.
La giurisprudenza infatti ammette che queste norme siano derogabili, non essendo espressamente ricomprese nell’elenco dell’art. 1138 codice civile, purché la disposizione che prevede la diversa ripartizione delle spese, sia adottata all’unanimità. In particolare, si segnala la sentenza n. 4601/1981 della Cassazione, secondo cui “l’art. 1125 c.c., secondo il quale, negli edifici condominiali, le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, costituisce norma derogabile dall’autonomia privata, sicché i condomini interessati ben possono addivenire ad un accordo sul loro rispettivo diritto e determinare convenzionalmente, oltre ai lavori da eseguire, chi debba sostenerne la spesa. Conseguentemente, solo in caso di mancanza di tale accordo trova applicazione il criterio ripartitivo ex art. 1125 c.c., restando, d’altro canto, il diritto di rimborso del condomino, che abbia provveduto a tali opere, subordinato, oltre alla richiesta in tal senso, anche alla duplice condizione della necessità della spesa e della sua urgenza, cioè dell’indifferibilità, secondo il criterio del buon padre di famiglia, per evitare un possibile nocumento”.
Il regolamento condominiale può intervenire anche indirettamente sul criterio da adottare per la ripartizione dei costi. Se questo attribuisce l’utilizzo di una parte comune esclusivamente ad un singolo condomino, piuttosto che indistintamente a tutti i condomini, la norma di riferimento (ad esempio in materia di rifacimento balconi a chi spetta la spesa, oppure come viene gestito il rifacimento delle terrazze condominiali) è, nel primo caso, l’art. 1126 e nel secondo l’art. 1125 codice civile, il che comporta una importante differenza sulle quote di spesa.
Al contrario, sono invece nulle le delibere con cui si ripartiscono i costi di manutenzione ordinaria e straordinaria del condominio, in modo differente dal criterio stabilito dall’art. 1126 cod. civ.. Lo stabilisce la Cassazione con la sentenza 5814/2016 secondo cui “in tema di condominio, poiché le attribuzioni dell’assemblea sono limitate alla verifica ed all’applicazione dei criteri stabiliti dalla legge, è nulla, anche se assunta all’unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare stabilito dall’art. 1126 c.c., ove i condomini non abbiano manifestato l’espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso: tale nullità può essere fatta valere, ex art. 1421 c.c., da chiunque vi abbia un concreto interesse, compreso il condomino che abbia partecipato, con il suo voto favorevole, alla formazione di detta delibera.”


Copertura terrazzo e rifacimento balconi a chi spetta la spesa.

Come abbiamo visto, il codice civile risolve il problema della ripartizione dei costi del lastrico solare di proprietà esclusiva, uso esclusivo, o condominiale.
Nel caso dei balconi, la situazione è più complessa. Il codice civile non parla espressamente dei balconi, che non figurano tra le parti comuni ex art. 1117 cod. civ.. Se ne potrebbe dedurre che i balconi possono essere solamente di proprietà del singolo condomino e che pertanto per il rifacimento balconi a chi spetta la spese è solamente a lui.
In realtà, non è sempre così. Infatti per il rifacimento balcone la ripartizione delle spese grava, talvolta, anche sul condominio.
Abbiamo visto, nei paragrafi precedenti, la distinzione tra balcone incassato (che rientra nella facciata) e balcone aggettante (che “sporge” dalla facciata).
Il primo ha una funzione di copertura, almeno parziale, dell’unità immobiliare sottostante.

Il secondo non ha alcuna funzione di copertura, ma costituisce un prolungamento dell’unità immobiliare a cui accede. Ha inoltre una funzione decorativa della facciata condominiale, e pertanto rappresenta una utilità per tutti i condomini.
In caso di rifacimento balconi a chi spetta la spesa? Ad esempio, in caso di inerenti di pavimentazione e impermeabilizzazione della parte interna, la riparazione del balcone a chi spetta? Ed ancora in caso di interventi sulle ringhiere, sulle fioriere o sui frontalini, la riparazione del balcone a chi spetta?


Rifacimento balconi e ripartizione spese dei balconi incassati

Per quanto riguarda i balconi incassati, si ritiene che la soletta del balcone svolga la medesima funzione del solaio, e cioè di copertura del vano sottostante e sostegno del vano sovrastante, di cui è un prolungamento.
Ne consegue che, in caso di rifacimento balconi ripartizione spese segue il criterio indicato dall’art 1125 codice civile. In altre parole, per il rifacimento balcone la ripartizione spese è del 50% al proprietario del vano sovrastante e al 50% al proprietario del vano sottostante.
Occorre tuttavia rendere conto di una giurisprudenza minoritaria, che equipara il balcone incassato non alla posizione del solaio, ma a quella del lastrico solare, e che di conseguenza applica per il rifacimento balcone la ripartizione spese indicata nell’art. 1126 codice civile, e cioè 1/3 al proprietario che utilizza il balcone come calpestio e 2/3 ai condomini dei vani situati sotto la perpendicolare del balcone.
Gli elementi decorativi del balcone incassato, quando attengono alla facciata del condominio, sono invece di proprietà di tutti i condomini, poiché è l’intero condominio a trarre vantaggio dal loro valore estetico. Ne consegue che i costi di manutenzione di tali elementi ricadono ex art. 1123 codice civile a carico di tutti i condomini.
Occorre sottolineare che, per quanto riguarda gli elementi del balcone che non hanno una particolare funzione decorativa (ad esempio, nel caso di semplici ringhiere) e che quindi nulla aggiungono al valore della facciata, ma servono solamente a rendere praticabile il balcone, i costi sono interamente a carico del proprietario.


Rifacimento balconi e ripartizione spese dei balconi aggettanti

Diversamente, per quanto riguarda i balconi aggettanti, un risalente e superato orientamento giurisprudenziale, sulla base del fatto che la soletta del balcone funge da prolungamento del solaio del vano sottostante, riteneva che, in caso di rifacimento balconi ripartizione spese seguisse il criterio indicato dall’art. 1125 codice civile. Per cui, per il rifacimento balcone la ripartizione spese veniva assegnata al 50% al proprietario del vano sovrastante e al 50% al proprietario del vano sottostante.
A questa interpretazione, oramai superata, la giurisprudenza oggi ne preferisce un’altra, secondo cui i balconi sono un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono, non svolgendo alcuna funzione di copertura necessaria.
Rientrano pertanto nella proprietà esclusiva del vano a cui accedono. Ne consegue che si parla di balconi condominiali, se accedono ad un vano condominiale; di balconi privati, se accedono ad un appartamento privato.
Alla luce di quanto detto, in caso di rifacimento balconi la ripartizione spese segue questo schema:

  • in caso di interventi strutturali (ad esempio pavimentazione o impermeabilizzazione), le spese sono a carico del proprietario del vano a cui il balcone accede. Peraltro anche nel caso di infiltrazioni balcone chi paga è il singolo proprietario.
  • in caso di interventi sugli elementi esterni del balcone (ad esempio frontalini, sotto-balcone, ringhiere o fioriere che si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole), le spese devono essere divise tra tutti i condomini ex art. 1123 codice civile. Questi elementi rientrano nella “facciata” che è parte comune del condominio ai sensi dell’art 1117 codice civile.
  • se invece gli elementi esterni del balcone non apportano un particolare valore estetico alla facciata, ma sono solamente funzionali alla praticabilità del balcone (ad esempio nel caso di una semplice ringhiera), i costi sono interamente a carico del proprietario.

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