La cessione del contratto di locazione ad uso non abitativo

Come effettuare la cessione del contratto di locazione non abitativo

La cessione del contratto di locazione ad uso non abitativo

Il presente articolo si propone lo scopo di chiarire gli aspetti più problematici della disciplina della cessione del contratto di locazione ad uso non abitativo e nello specifico, la questione relativa al disposto contenuto nell’art. 36 della legge 392 del 1978 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani, anche conosciuta come c.d. legge sull’equo canone).
I contratti di locazione ad uso non abitativo, comportano la concessione in godimento al conduttore di immobili adibiti allo svolgimento di un’attività economica. La disciplina dei contratti di locazione ad uso commerciale, industriale, professionale e artigianale si trova nel codice civile e negli artt. dal 27 al 42 della legge 392/1978.
L’istituto della cessione del contratto di locazione (conosciuto anche come subentro nel contratto di locazione) consiste nella sostituzione al conduttore di un terzo soggetto (cessionario/subconduttore), che ne assume la medesima posizione giuridica, ovverosia tutti i diritti e tutti i doveri pattuiti nel rapporto contrattuale originario.
Siamo quindi in presenza di tre soggetti: il locatore, il conduttore cedente e il cessionario.
Gli argomenti trattati sono:


CESSIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO NON ABITATIVO: PREMESSA

Per comprendere come funziona la cessione del contratto di locazione, occorre premettere brevi cenni sulla disciplina della locazione in generale e su quella dei contratto di locazione ad uso non abitativo.
Sono (almeno) tre i soggetti coinvolti nella fattispecie della cessione del contratto di locazione: il locatore, il conduttore cedente e il cessionario. Chi è il locatore? Chi è il conduttore?


COS’È IL CONTRATTO DI LOCAZIONE? CHI È IL LOCATORE? CHI È IL CONDUTTORE?

Con il contratto di locazione, ex art. 1571 cod. civ., un soggetto (locatore) si obbliga a far godere un bene mobile o immobile ad un altro soggetto (conduttore o locatario), dietro il pagamento di un corrispettivo (solitamente in denaro, conosciuto come canone di locazione).
Alla domanda chi è il locatore, possiamo rispondere che si tratta di colui il quale realizza le “potenzialità economiche del bene locato”, concedendolo il locazione ad altri, ma mantenendo sullo stesso poteri di controllo e di decisione.
Il conduttore è invece chi “si assicura il soddisfacimento delle esigenze legate al godimento di un bene”, tramite il pagamento del canone di locazione (in tal senso v. Bocchini F., Quadri E., Diritto Privato, V ed., Torino, 2014, pp. 1108 ss).
Il contratto di locazione può essere stipulato per uso abitativo o per uso diverso; in tale ultima ipotesi, abbiamo ad esempio i contratti di locazione ad uso non abitativo che postulano l’esercizio di un’attività economica ad opera del conduttore/subconduttore.


COSA È PREVISTO PER I CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO NON ABITATIVO

Con i contratti di locazione ad uso commerciale, industriale, professionale e artigianale, il locatore cede al conduttore il diritto di godimento di un immobile, adibito allo svolgimento di un’attività economica, dietro il pagamento di un corrispettivo.
Le attività economiche che possono essere svolte, sono quelle industriali, commerciali e artigianali, (ma non agricole); attività turistiche e attività derivanti dall’esercizio di una professione (avvocati, medici, commercialisti…).
Il contratto di locazione ad uso non abitativo si presenta come un contratto a prestazioni corrispettive, in quanto vi è il pagamento di un canone dietro la cessione del diritto di godimento della cosa. È inoltre, un contratto consensuale con effetti obbligatori, in quanto si perfeziona con il consenso delle parti e comporta il sorgere di obbligazioni civili in capo alle stesse, come ad esempio, il pagamento del canone e l’obbligo di conservare l’immobile in buono stato di conservazione.
Il contratto di locazione ad uso non abitativo è un contratto di durata, destinato pertanto, a durare per il tempo stabilito nel contratto stesso, purchè nel rispetto dei limiti di durata previsti dalla legge.
Nel contratto di locazione non abitativo, vanno indicate le generalità del locatore e del conduttore, la tipologia di attività economica che verrà svolta dal conduttore e la descrizione del bene locato (anche con i riferimenti catastali). Inoltre, deve essere indicata la durata del contratto e la quantificazione del canone con le modalità e tempi di pagamento dello stesso.
I contratti di locazione ad uso non abitativo necessitano di essere registrati presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate territorialmente competente e pertanto, sono previste delle spese che, salvo diversa pattuizione, vengono pagate da locatore e dal conduttore nella misura del 50% ciascuno.


COSA SI INTENDE PER CESSIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO NON ABITATIVO

In via generale, la cessione del contratto è quello strumento con cui, a norma dell’art. 1406 codice civile, “Ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta”. In merito ai rapporti fra cedente e cessionario (cioè il terzo che assume la posizione contrattuale del cedente), come disciplinati dall’art. 1410 cod. civ.Il cedente è tenuto a garantire la validità del contratto. Se il cedente assume la garanzia dell’adempimento del contratto, egli risponde come un fideiussore per le obbligazioni del contraente ceduto”.
Ciò detto, la normativa specifica in materia di cessione del contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo (art 36 della legge 392 del 1978), deroga a quanto stabilito in via generale per il contratto di locazione dall’art. 1594 cod. civ., che richiede il locatore acconsenta alla cessione del contratto di locazione tra conduttore cedente e cessionario.
Oltre alla cessione del contratto di locazione, la prima parte del primo comma dell’art 36  si riferisce anche al contratto di sublocazione non abitativa. Esso stabilisce che “Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.
Pertanto, in base all’art 36  il conduttore (cedente) ha la facoltà di realizzare una cessione del contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata anche l’azienda. In tali casi, il locatore ha diritto solamente ad essere informato, in modo da consentirgli un’eventuale opposizione alla cessione o alla sublocazione, qualora ricorrano “gravi motivi”.
In caso di cessione del contratto di locazione ad uso non abitativo avremo, quindi, il subentro nel contratto di locazione di un terzo soggetto, ovvero il c.d. cessionario (nuovo conduttore).

L’art 36 della legge 392 del 1978 prosegue stabilendo che “Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
Le indennità previste dall’articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione”.


PERCHÉ LA CESSIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO NON ABITATIVO DEROGA ALLA DISCIPLINA CODICISTICA?

Per la cessione del contratto di locazione ad uso non abitativo (e per il contratto di sublocazione non abitativa) non è necessario il consenso del locatore, anche se questo può manifestare il suo “dissenso” attraverso l’opposizione. Il legislatore ha voluto limitare l’autonomia contrattuale tra locatore e conduttore, a favore dell’attività d’impresa e, nello specifico, la sua continuazione tramite il trasferimento dell’azienda, di cui il contratto di locazione ad uso non abitativo fa parte.
Tramite la cessione del contratto di locazione e la contestuale cessione d’azienda, si garantisce la prosecuzione dell’attività economica.
In dottrina, si ritiene che la cessione possa avvenire anche con strumenti diversi dalla classica cessione d’azienda, ad esempio tramite una compravendita, una donazione o una fusione societaria.
Per poter applicare la normativa analizzata ex art 36 della legge 392 del 1978, non è necessaria la contestualità tra cessione d’azienda e cessione del contratto di locazione o sublocazione, ma ciò che conta è il legame funzionale e temporale tra il trasferimento del godimento dell’immobile e quello dell’azienda (Cass., sent. n. 392/78), quindi possono esserci anche tempi diversi ma è necessario un collegamento – funzionale – tra le operazioni poste in essere.

cessione del contratto di locazione


A COSA SERVE LA COMUNICAZIONE DEL SUBENTRO NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

La cessione dei contratti di locazione ad uso non abitativo, se accompagnata alla cessione dell’azienda o di un ramo d’azienda, in base all’art 36 della legge 392 del 1978 si perfeziona ed è efficace tra cedente e cessionario con l’incontro delle volontà delle parti. Sotto questo profilo, a nulla rileva il consenso o meno del locatore, in quanto la comunicazione prevista in favore dello stesso è adibita unicamente a rendergli opponibile la cessione (come sarà spiegato in seguito).
La comunicazione al locatore della cessione rileva solamente sul piano dell’efficacia della cessione nei confronti del locatore stesso. Afferma la Cassazione (Cass. civ., n. 10124/2000) che “La mancata comunicazione della sublocazione o della cessione del contratto, nel caso di immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo, rende solo inopponibile l’avvenuta sublocazione o la cessione al locatore, il quale, peraltro, non può considerare di per sè inadempiente il conduttore, ma solo notificargli la sua opposizione, specificando altresì i gravi motivi che la giustificano, all’accertamento della sussistenza dei quali resta subordinata la risoluzione del contratto di locazione”.
Pertanto, più che un obbligo a carico del cedente, la comunicazione è un onere, in mancanza del quale la cessione non può essere opposta al locatore. Tanto è vero che non necessariamente deve essere fatta prima della stipula della cessione. Il locatore può essere informato anche in un momento successivo.


COME DEVE ESSERE COMUNICATO IL SUBENTRO NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Come detto, la comunicazione della cessione del contratto di locazione è onere del cedente.
Sul piano del contenuto, deve contenere due elementi:

  • gli elementi essenziali per l’individuazione dei contratti posti in essere;
  • le indicazioni necessarie per poter identificare il cessionario (colui al quale si trasferisce contratto di locazione e azienda). Tali informazioni sono strumentali all’eventuale opposizione del locatore ed in mancanza di queste, il locatore non incorre nel termine di decadenza di trenta giorni per l’esercizio del suo diritto di opposizione (Cass., sent. n.11685/1993).

Sul piano della forma, la norma richiede espressamente la forma scritta, mediante raccomandata con avviso di ricevimento. Non è pertanto sufficiente la mera comunicazione orale.


QUANDO IL LOCATORE PUÒ OPPORSI ALLA CESSIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Secondo quanto disposto dall’art 36 della legge 382 del 1978, il locatore ha la possibilità di opporsi alla cessione del contratto di locazione, ma per “gravi motivi”.
L’opposizione deve avvenire entro trenta giorni dal giorno in cui il locatore ha ricevuto la comunicazione
Secondo la Suprema Corte, i gravi motividebbono riguardare la persona del nuovo conduttore, la sua affidabilità e posizione economica ovvero il complesso della operazione progettata, con esclusione di motivi che attengano, in via immediata e diretta, alle esigenze e alla situazione del locatore“ (Cassazione, sentenza n. 2386/1991).
Al contrario, non sono motivi opponibili le esigenze del locatore, nè la mancanza delle condizioni che consentono il subentro nel contratto di locazione ad uso non abitativo, quale ad esempio la mancanza della cessione dell’azienda.
In particolare, la contestazione dell’esistenza delle condizioni per la cessione dei contratti di locazione ad uso non abitativo, non è soggetta al termine di decadenza di trenta giorni.

Cosa fare per la cessione di un contratto di locazione?


COME SI ARTICOLANO I RAPPORTI TRA CEDENTE E CESSIONARIO NELLA CESSIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

A compensare l’irrilevanza del consenso del locatore, ai fini della cessione del contratto di locazione, la seconda parte del comma 1 dell’art 36 legge 392 del 1978 stabilisce che “il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte”.
Cedente e cessionario sono quindi entrambe responsabili, in caso di inadempimento da parte di quest’ultimo.
Questo vuol dire che l’ex conduttore cedente resta obbligato nei confronti del locatore, anche per il pagamento di quanto matura dopo la cessione dell’azienda (Cass., sent. n. 10485/2004) e, allo stesso tempo, anche il nuovo conduttore cessionario risponde delle obbligazioni da lui non adempiute nei confronti del locatore (ad esempio, canoni non pagati).
Come affermato dalla Suprema Corte, “il cessionario subentra in tutti i diritti ed obblighi del cedente, che non siano estinti prima della cessione. Poiché il cessionario è entrato nei rapporti preesistenti, ai quali peraltro il ceduto rimane vincolato, codesta moltiplicazione delle posizioni soggettive passive dei rapporti riproduce il fenomeno noto sotto il nome di successione cumulativa: espressione che, benché contraddittoria, indica chiaramente la permanenza dell’obbligo originario, quindi l’identità dell’obbligo, di cui ora rispondono il vecchio ed il nuovo debitore” (Cass., sent. n. 10485/2004). Infine, , la giurisprudenza afferma che la solidarietà tra cedente e cessionario si applica anche nel caso di multiple cessioni della stessa locazione, nel senso che ciascuno dei cedenti resta obbligato nei confronti del locatore, per i canoni maturati a partire dal momento in cui il cedente stesso aveva acquistato la titolarità dell’azienda (Cass., sent. n. 10485/2006).
Non è pacifico se la responsabilità tra cedente e cessionario sia solidale o sussidiaria; se cioè il cedente possa avvalersi del beneficio dell’escussione.
Esiste però la possibilità di liberare definitivamente il conduttore originario (cedente) da ogni responsabilità solidale con il nuovo conduttore e ciò può avvenire solo in seguito ad un’apposita dichiarazione resa dal locatore.

 

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