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caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria

Breve analisi della caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria

Nell’ambito dell’esercizio dell’autonomia contrattuale, le parti sono libere di inserire nel contratto diverse clausole di vario contenuto, purché non contrarie alla legge, all’ordine pubblico o al buon costume.
Tra queste vi è la c.d. caparra confirmatoria disciplinata dall’art. 1385 cc. che così recita: “Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra e’ inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”.
La caparra confirmatoria è descritta nella sua funzione bifasica di dimostrazione della serietà dell’impegno obbligatorio di chi la versa, in chiave fisiologica, nonché di predeterminazione e liquidazione convenzionale anticipata del danno, in chiave patologica.
Da un lato, corrispondere al momento della stipula del contatto una determinata somma di denaro o una specifica quantità di cose fungibili, ha la funzione di evidenziare la serietà dell’accordo intercorso e l’impegno assunto dalle parti contrattuali. La caparra confirmatoria condivide con l’acconto la funzione di anticipare la prestazione dovuta, e con la clausola penale la funzione di sanzionare l’inadempimento e di ottenere un risarcimento forfettario, senza adire le vie legali.
Dall’altro lato infatti, il meccanismo della caparra confirmatoria descritto al secondo comma dell’articolo 1385 del codice civile, tutela la parte contrattuale non inadempiente, poiché l’inadempimento dell’obbligazione assunta comporta, oltre allo scioglimento del vincolo, la “perdita” della caparra (se versata dall’inadempiente), oppure la restituzione della caparra confirmatoria moltiplicata per due (se ricevuta dall’inadempiente). Lo scioglimento del vincolo a tutela della parte non inadempiente è considerata anche dal terzo comma dell’art 1385 cc, mediante la risoluzione giudiziale.


QUALI TIPI DI CAPARRA ESISTONO: CAPARRA CONFIRMATORIA E CAPARRA PENITENZIALE

La caparra, ai sensi dell’art. 1385 cc, è una somma di denaro o di una quantità di cose fungibili, che una parte da all’altra al momento della conclusione del contratto.
In base alla sua funzione, si distingue tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale. La prima è disciplinata dall’art. 1385 cc, mentre la seconda dall’art 1386 codice civile.
Infine, istituti simili alla caparra confirmatoria e penitenziale sono l’acconto e la clausola penale.


CHE COSA SI INTENDE PER CAPARRA CONFIRMATORIA

Dottrina e giurisprudenza definiscono la caparra confirmatoria come un contratto accessorio, che viene collegato al contratto principale a prestazioni corrispettive (ad esempio una compravendita immobiliare, oppure una locazione), con lo scopo di rafforzarne il vincolo.
Il patto ha natura reale, nel senso che si conclude solamente con la effettiva dazione di denaro o di altre cose fungibili da una parte all’altra, mentre se manca la materiale dazione, la clausola confirmatoria non può dirsi perfezionata. Non è quindi sufficiente il mero consenso delle parti.
Ad esempio, se la caparra confirmatoria viene costituita mediante la consegna di un assegno bancario, il suo effetto si perfeziona al momento della riscossione della somma recata dall’assegno, e quindi si intende “salvo buon fine”(Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 31/03/2022, n. 10366).
Ciò tuttavia, la giurisprudenza non esclude che le parti possano differire la dazione della caparra, in tutto o in parte, ad un momento successivo alla conclusione del contratto principale, purché anteriormente alla scadenza delle obbligazioni pattuite (ass. civ., Sez. VI – 2, Ordinanza, 27/07/2021, n. 21506). Ad esempio, se le parti inseriscono la caparra confirmatoria nel compromesso di compravendita di un immobile per la quale è stato richiesto un mutuo, e la proposta di acquisto è legata alla sua concessione, la caparra può essere incassata a seguito alla delibera di finanziamento, qualora la stessa avvenga entro la data espressamente prevista dal contratto. Medio tempore, la caparra confirmatoria può essere trattenuta, a titolo di deposito, dall’agenzia immobiliare.
Ma anche differendo la “traditio” della caparra, la giurisprudenza esclude che col mero consenso si producano gli effetti che il secondo comma dell‘art. 1385 c.c. ricollega alla consegna, in conformità alla natura reale del patto rafforzativo del vincolo (Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 28/02/2018, n. 4661).
La caparra confirmatoria ha anche efficacia reale: una volta versata la caparra confirmatoria, che sia una somma di denaro o una quantità di beni fungibili, si determina l’immediato passaggio di proprietà di questi in capo a colui che li riceve.


COSA DICE L’ARTICOLO 1385 CC? A COSA SERVE LA CAPARRA CONFIRMATORIA?

Oltre a fornire la prova della conclusione del contratto, la caparra confirmatoria costituisce uno strumento attraverso il quale le parti garantiscono una maggiore serietà all’accordo intercorso, o meglio alla realizzazione del contratto principale. In particolare, spiega i suoi effetti in due momenti alternativi:

  • Al momento dell’adempimento.
  • Al momento dell’inadempimento.

In primo luogo, la caparra confirmatoria è un anticipo dell’adempimento, al pari dell’acconto: il primo comma dell’art. 1385 c.c. stabilisce che la caparra deve essere imputata alla prestazione dovuta, e qualora il debitore adempia per intero, la caparra deve essere restituita a chi l’ha versata.

In secondo luogo, la caparra confirmatoria svolge la sua funzione nel momento patologico del contratto principale, di sanzione per l’eventualità dell’inadempimento, al pari di una clausola penale. Ai sensi del secondo comma dell’art. 1385 cc si distingue in base a quale delle parti contrattuali si rende inadempiente.
Infatti se l’inadempimento è posto in essere da chi ha dato la caparra confirmatoria, l’altra parte potrà recedere dal contratto, trattenendo la caparra.
Invece, se la parte inadempiente è quella che ha ricevuto la caparra confirmatoria, la parte che l’ha versata può recedere dal contratto e richiedere la restituzione della caparra confirmatoria nella misura del doppio di quanto versato. Sotto questo aspetto, la caparra confirmatoria ha una funzione anche di risarcimento forfettario per l’inadempimento.

Il designare una siffatta tutela rafforzata per la parte non inadempiente, consente di sostenere un’ulteriore funzione della caparra confirmatoria, ossia quella di evitare il ricorso all’autorità giurisdizionale per la risoluzione della lite.
Se invece la parte non inadempiente vuole chiedere non un risarcimento forfettario, ma pieno (ad esempio perché il danno è molto maggiore di quello che potrebbe ottenere con il meccanismo del secondo comma), deve invocare il terzo comma dell’art. 1385 c.c., che gli consente di andare in giudizio e chiedere, in alternativa, l’adempimento o la risoluzione del contratto, oltre che il risarcimento del danno secondo le regole generali
Restano ferme le condizioni generali in tema di risoluzione e recesso unilaterale: l’inadempimento deve essere colpevole e  grave (o meglio, di non scarsa importanza in relazione all’interesse dell’altro contraente). Pertanto, come stabilito dal Tribunale di Siena (Sentenza, 05/03/2022, n. 199) “nell’indagine sull’inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se e a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l’interesse dell’altro al mantenimento del negozio”.


CHE DIFFERENZA C’È TRA CAPARRA CONFIRMATORIA E PENITENZIALE

La caparra penitenziale, come stabilito dall’art. 1386 cod. civ.,  costituisce il prezzo dell’esercizio del diritto di recesso unilaterale, qualora previsto dal contratto ed esercitato da una delle parti.
A differenza della caparra confirmatoria, la possibilità del recesso di una parte prescinde dall’inadempimento dell’altra: ciascuna parte può esercitare il recesso unilateralmente, ove previsto, perdendo tuttavia la caparra già versata, o dovendo restituire il suo doppio.
Sulla differenza tra caparra confirmatoria e penitenziale, è intervenuta di recente la Corte d’Appello di Genova, stabilendo che “quando sia attribuita ad uno o ad entrambi i contraenti la facoltà di recedere dal contratto, la caparra, qualora sia prevista dal contratto, ha soltanto la funzione di corrispettivo del recesso (art. 1386 c.c. – caparra penitenziale). Se non è costituita una caparra può essere comunque previsto il pagamento di una somma di denaro come corrispettivo del recesso (art. 1372 u.c. c.c. – multa penitenziale). Diversamente la caparra confirmatoria costituisce una forma di liquidazione convenzionale del danno per il caso di inadempimento di uno dei contraenti. In ogni caso la caparra è un contratto di natura reale, che si perfeziona con la consegna del denaro” (Sez. III, Sentenza, 06/07/2021, n. 783).

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CHE DIFFERENZA C’È TRA CAPARRA E ACCONTO

Si è detto che la caparra condivide con l’acconto la funzione di anticipare la prestazione di una parte. Data l’affinità materiale tra caparra confirmatoria ed acconto, spesso nel linguaggio comune queste due forme vengono confuse. Si tratta tuttavia di due istituti diversi dal punto di vista strutturale e funzionale.
Per la sola caparra confirmatoria è previsto il complesso meccanismo trattenuta o di restituzione del doppio di quanto versato in caso di inadempimento della parte ricevente, cosa del tutto inesistente quando si parla di versamento di un acconto, che non ha alcuna funzione risarcitoria.
L’acconto, infatti, viene versato a titolo prevalentemente di conferma di un acquisto fatto e, in caso di mancata esecuzione della prestazione dedotta in obbligazione, indipendentemente dalla sua causa, l’acconto deve essere restituito. Al netto di ciò, la parte che ha subito un danno dalla rottura del contratto (e cioè sia chi ha versato l’acconto, che chi lo ha ricevuto) può agire in giudizio per ottenerne il risarcimento. In ogni caso è previsto l’obbligo in capo al contraente ricevente di restituire integralmente l’acconto ricevuto, invece la caparra confirmatoria costituisce un indennizzo forfettario in favore della parte non inadempiente.

Altra differenza è pertanto la funzione di liquidazione convenzionale del danno, che assume la caparra confirmatoria ma non l’acconto, che come detto, deve essere restituito.
Infine, la differenza tra caparra confirmatoria e acconto si apprezza anche sul piano fiscale. Nei contratti preliminari, a differenza della caparra confirmatoria l’acconto è soggetto al pagamento dell’Imposta sul valore aggiunto ai sensi dell’ art. 13 comma 1, del DPR n. 633/72, poiché costituisce un anticipo del pagamento del prezzo dovuto, con il conseguente obbligo, per il cedente o prestatore, di emettere la relativa fattura, con addebito dell’imposta.

La caparra confirmatoria, al contrario, secondo la Risoluzione n. 197/E/2007 dell’Agenzia delle Entrate, spiega prevalentemente una funzione risarcitoria, e non di anticipo della prestazione dovuta e non è soggetta ad IVA per carenza dei presupposti oggettivi. “Affinche’ la somma versata a titolo di caparra confirmatoria rilevi anche come anticipazione del corrispettivo pattuito, soggetta a IVA al momento del pagamento alla controparte, e’ necessario che le parti attribuiscano espressamente alla predetta somma, in aggiunta alla funzione di liquidazione anticipata del danno da inadempimento, anche quella, rilevante a seguito dell’esecuzione, di anticipazione del corrispettivo“.

La Cassazione si è conformata a tale distinzione: “nel caso di regolare esecuzione del contratto, la caparra è imputata in acconto sul prezzo dei beni oggetto del definitivo, soggetti ad IVA, andando ad incidere sulla relativa base imponibile e, prima ancora, ad integrare il presupposto impositivo in base all’art. 6, comma 4, d.P.R. n. 633 del 1972; l’inadempimento del preliminare, invece, ne propizia il trattenimento, risarcendo, in tal modo, il promittente venditore e, di conseguenza, non fa parte della base imponibile dell’IVA” (Cass. civ., Sez. V, Ordinanza, 23/06/2021, n. 17868).

Inoltre, in materia di imposta di registro, “se il contratto preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria, sulla stessa l’imposta e’ dovuta ai sensi del combinato disposto degli articoli 6 e 10 della tariffa del T.U.R.. Invece, nel caso in cui nel preliminare sia previsto il versamento di una somma, a titolo di acconto, se la compravendita e’ soggetta ad imposta di registro, si applica l’imposta nella misura del 3%, per il combinato disposto degli articoli 9 e 10 della Tariffa. (…) In ogni caso, al momento del perfezionamento del contratto definitivo, la caparra e l’acconto potranno essere imputati alla prestazione dovuta e, divenendo parte del corrispettivo pattuito, concorreranno a formare la base imponibile. In pratica, con la stipula del contratto definitivo, la caparra muta la propria natura giuridica, assumendosi quale acconto del prezzo di vendita del bene o del servizio, anche in considerazione del fatto che la dazione di una caparra confirmatoria presuppone la non contemporaneita’ tra conclusione del contratto e completa esecuzione del medesimo. ”

Come le parti possono imputare la dazione di denaro come acconto anzichè come caparra confirmatoria? Secondo la giurisprudenza di legittimità, qualora non risulti espressamente dal contratto, occorre fare riferimento alla volontà implicita ma chiara delle parti, che abbiano inteso attribuire al versamento anticipato la funzione di anticipazione della prestazione, di garanzia dell’obbligazione del contratto principale, e di risarcimento in caso di inadempimento. Se ciò non emerge dal contratto, il versamento anticipato vale come acconto.


COSA COMPORTA LA CAPARRA CONFIRMATORIA?

La dottrina, nello studio degli effetti della caparra confirmatoria, ha individuato alcune situazioni derivanti dal versamento di una caparra confirmatoria.
In primo luogo, il versamento della caparra genera una riduzione dell’obbligo del debitore, che può detrarre la caparra dalla prestazione dovuta. Tuttavia, anche quando la caparra consista in una somma di denaro, non produce interessi, per cui alla prestazione dovrà essere imputata solamente la caparra, nella misura ricevuta.
Inoltre, chi ha ricevuto la caparra dovrà versare una somma equivalente, in favore della parte adempiente, quando viene adempiuta una prestazione dalla quale non può essere dedotta la caparra, come accade, ad esempio, per le obbligazioni di fare.
Infine, chi ha ricevuto la caparra, deve restituirla in caso di risoluzione del contratto per cause di forza maggiore o nei casi di scioglimento del contratto per mutuo dissenso (questo perché viene meno la causa giustificativa della caparra ex art. 1385 c.c.). Questo perchè il recesso a cui è collegato la restituzione della caparra confirmatoria moltiplicata per due, non è possibile nei casi di inadempimento incolpevole.


COME VIENE PAGATA LA CAPARRA CONFIRMATORIA?

Uno dei dubbi più frequenti in relazione al versamento della caparra confirmatoria è relativo al quantum e alle modalità di pagamento.
Nei casi di compravendita immobiliare, di solito le parti inseriscono la clausola confirmatoria nel compromesso o preliminare di compravendita, e questa viene corrisposta mediante bonifico o assegno, non solo perché in tal modo si ha immediata prova del pagamento, ma anche in considerazione dei limiti alla circolazione del denaro contante.
Sotto questo aspetto, la giurisprudenza ha chiarito che è “onere del prenditore del titolo, dopo averne accettato la consegna, di porlo all’incasso, con la conseguenza che il comportamento dello stesso prenditore che ometta d’incassare l’assegno e lo trattenga comunque presso di sé, in quanto contrario al dovere di correttezza, non esclude l’insorgenza a suo carico degli obblighi propri della caparra e non lo legittima, pertanto né a recedere dal contratto principale in mancanza del necessario inadempimento imputabile alla parte che ha dato la caparra, né a sollevare l’eccezione di inadempimento della controparte” (Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 31/03/2022, n. 10366).
In merito al quantum, non esiste una cifra fissa o prestabilita dalla legge. Solitamente, l’importo della caparra confirmatoria viene stabilito di comune accordo tra le parti e, orientativamente, si aggira su somme pari al 7 % o al 10% dell’importo complessivo da pagare. Peraltro, a differenza di quanto è stabilito per la clausola penale dall’art. 1384 c.c., l’art. 1385 c.c. non prevede la riduzione giudiziale della caparra confirmatoria ove il suo ammontare risulti manifestamente eccessivo (Tribunale Milano, Sez. spec. in materia di imprese, 24/06/2021).

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COSA ACCADE NEL CONTRATTO PRELIMINARE QUANDO VIENE PAGATA LA CAPARRA CONFIRMATORIA

La Corte di Cassazione si è pronunciata in tema di risoluzione del contratto preliminare nei casi in cui fosse stata versata una caparra confirmatoria, affermando che  “va qualificata in termini di declaratoria di risoluzione per inadempimento – soggetta, pertanto, alla relativa disciplina generale – e non quale esercizio del diritto di recesso, la domanda con cui la parte non inadempiente, che abbia conseguito il versamento della caparra, chieda, oltre alla risoluzione del contratto, la condanna della controparte al risarcimento di ulteriori danni”; in questi casi quindi, la parte non potrà trattenere la caparra confirmatoria in quanto avrà perso “la sua funzione di limitazione forfetaria e predeterminata della pretesa risarcitoria e la cui restituzione è ricollegabile agli effetti propri della risoluzione negoziale, ma solo trattenerla a garanzia della pretesa risarcitoria o in acconto su quanto le spetta, a titolo di anticipo dei danni che saranno in seguito accertati e liquidati” (Cass. civ., Sez. II, sent. n. 20957 del 8 settembre 2017).


CHI RESTITUISCE IL DOPPIO DELLA CAPARRA CONFIRMATORIA?

In tema di restituzione della caparra confirmatoria, la Suprema Corte ha recentemente stabilito che “nel caso in cui la parte inadempiente restituisca la somma versatale a titolo di caparra dall’altra parte contrattuale (nella specie, a mezzo assegno bancario), non viene meno il diritto della parte adempiente a pretendere il doppio della caparra, da far valere, ove non emerga in senso contrario un’univoca volontà abdicativa del suo diritto da parte del creditore, mediante l’esercizio del recesso, anche con la proposizione di apposita domanda giudiziale in caso di mancata conformazione spontanea dell’inadempiente al relativo obbligo” (Cass. civ., Sez. II, 12/07/2021, n. 19801).

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