L’usucapione

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Cos’è e come si esercita l’usucapione

L’usucapione

Spesso si sente parlare di acquisto di un diritto reale (come la proprietà) per usucapione. Questa modalità attraverso la quale si può diventare titolari di un diritto reale è molto particolare, perché il decorso di un certo numero di anni, unitamente ad altri requisiti del possesso, di cui si dirà, consente di acquisire, ad esempio, la proprietà di un bene immobile o altri diritti reali di godimento, ad esclusione delle servitù non apparenti ex art. 1070 cod. civ..
Oltre all’usucapione ordinaria, esiste altresì una tipologia di usucapione, detta abbreviata, che consente l’acquisizione del diritto in meno tempo purché, però, sussistano specifici requisiti.

E’ inoltre prevista l’usucapione speciale dei fondi rustici nei comuni montani.
L’usucapione è disciplinata dal nostro codice civile nel libro III, sezione III, dagli art 1158 cc e seguenti.
L’accertamento dell’usucapione avviene in tre modi: con un accordo di mediazione, oppure con una sentenza, oppure ancora, ma si tratta di una modalità non totalmente pacifica, attraverso un negozio di accertamento.

Nelle seguenti pagine si avrà modo di approfondire tutti gli aspetti dell’istituto dell’usucapione, nonché di chiarire molte questioni di rilievo pratico, come ad esempio se sia possibile acquisire attraverso l’usucapione un immobile abusivo.
Nello specifico, i temi affrontati sono:


COS’È L’USUCAPIONE

L’usucapione è una modalità attraverso la quale un soggetto può acquisire la proprietà di un bene a titolo originario (v. art. 922 cod. civ.), cioè non derivante da altro soggetto (come avviene nel caso del contratto o, ad esempio, della successione). L’usucapione, infatti, si realizza attraverso una situazione di fatto, quale il possesso del bene (mobile o immobile), protratta per un determinato lasso di tempo senza interruzioni o rivendicazioni da parte dell’effettivo proprietario (o titolare di altro diritto reale di godimento sul bene).
La normativa inerente l’usucapione è collocata negli artt. dal 1158 al 1167 del codice civile, dove sono indicate le tempistiche e le caratteristiche che il possesso deve avere ai fini dell’acquisto del diritto a titolo originario, in base anche alla tipologia di bene in questione, oltre che le varie tipologie di usucapione esistenti (ordinaria, speciale, abbreviata).


QUAL È LA FUNZIONE DELL’ACQUISTO PER USUCAPIONE

L’istituto dell’usucapione ex art 1158 cc è ha origini molto antiche e nasce con lo scopo di garantire la certezza dei traffici giuridici, ovvero la sicurezza della titolarità di un diritto reale.
L’usucapione infatti “sanziona” il titolare del diritto reale sul bene che se ne sia disinteressato totalmente e per lungo tempo, lasciandone il godimento “uti dominus” ad un altro soggetto, a vantaggio di quest’ultimo, che ne diventa titolare, anche formalmente.


QUALI SONO I DIRITTI CHE POSSONO ACQUISIRSI TRAMITE L’USUCAPIONE

Come si legge nell’art 1158 cc e nell’art 1159 cc, attraverso l’usucapione è possibile acquisire oltre al diritto di proprietà su un dato bene, anche altri diritti reali di godimento.
Si tratta dei diritti regolati agli articoli 957 (enfiteusi), 978 (usufrutto), 1021 (uso), 1022 (abitazione) e 1031 (servitù prediali) cod. civ.
Quindi il possesso continuato e non interrotto di un bene può consentire anche l’acquisto della titolarità di un diritto diverso da quello di proprietà, ma che comunque garantisce l’utilizzazione del bene e lo sfruttamento dello stesso nei limiti e tramite le modalità proprie del diritto usucapito.
Oltre ai beni mobili ed immobili, è possibile usucapire anche i beni mobili registrati, cioè quei beni che risultano iscritti nei pubblici registri al fine di tracciare la loro circolazione, ad esempio, ad un’autovettura, ad un motociclo, una nave et similia (v. art. 815 cod. civ.).


L’USUCAPIONE E L’ACQUISTO IMMEDIATO DEI BENI MOBILI

L’usucapione dei beni mobili è disciplinata dall’art. 1161 cc, secondo cui “In mancanza di titolo idoneo, la proprietà dei beni mobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per dieci anni, qualora il possesso sia stato acquistato in buona fede. Se il possessore è di mala fede, l’usucapione si compie con il decorso di venti anni.
Il codice civile prevede un’altra modalità, oltre all’usucapione, che permette di acquistare la proprietà di un bene mobile (e non anche un bene immobile) sulla base del possesso. Si tratta di quella prevista all’art 1153 c.c. che stabilisce che “colui al quale sono alienati beni mobili da parte di chi non è proprietario, ne acquista la proprietà mediante il possesso, purché sia in buona fede al momento della consegna e sussista un titolo idoneo al trasferimento della proprietà”.
Si tratta della regola secondo cui “il possesso vale titolo”, che rispetto alla disciplina dettata dall’art 1161 cod. civ. sull’usucapione dei beni mobili, prevede tre grosse differenze:

  • la proprietà della cosa mobile si acquista immediatamente, senza la necessità del trascorrere del tempo;
  • è necessaria l’esistenza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà, ad esempio una vendita o una donazione,
  • è necessaria la buona fede dell’avente causa, non determinata da sua colpa grave.

Quanto previsto dall’art. 1153 cod. civ., si applica anche ai titoli al portatore, infatti chi acquista in buona fede il possesso di un titolo di credito in conformità alla regole che ne disciplinano la circolazione non può subire alcuna rivendicazione (v. artt. 1994 cod. civ.). Ai beni mobili registrati non si applica la regola contenuta nell’art. 1153 cod. civ., ovvero quella “del possesso vale titolo”.


QUALI SONO I BENI CHE NON POSSONO ESSERE USUCAPITI?

Non tutti i beni mobili e immobili possono essere usucapiti attraverso il possesso continuato, pacifico e ininterrotto per il lasso di tempo stabilito dalla legge.
Innanzitutto, non possono essere usucapiti i beni demaniali ovvero i beni dello Stato, delle Regioni e dei Comuni come le strade, le spiagge, gli alberi, i fiumi, e l’art. 1161 codice navigazione stabilisce che “Chiunque arbitrariamente occupa uno spazio del demanio marittimo o aeronautico o delle zone portuali della navigazione interna, ne impedisce l’uso pubblico o vi fa innovazioni non autorizzate, ovvero non osserva le disposizioni degli articoli 55, 714 e 716, è punito con l’arresto fino a sei mesi o con l’ammenda fino a lire un milione, sempre che il fatto non costituisca un più grave reato.
Ugualmente, non si usucapiscono i beni pubblici adibiti al culto di una religione, come anche i c.d. beni indisponibili.
Inoltre, non si può realizzare l’usucapione su beni che lo Stato ha espropriato, come i terreni e neanche sui beni che costituiscono il patrimonio di enti di sviluppo.
Infine, si discute (ma l’orientamento prevalente è in senso negativo) sull’usucapibilità di spazi aerei e dei titoli di credito.


QUALI SONO I REQUISITI PER L’USUCAPIONE

I requisiti per l’usucapione sono, in genere:

  • il possesso qualificato del bene,
  • il decorrere del tempo.

La buona fede dell’avente causa non è di per sé un requisito per l’usucapione, ma elemento che abbrevia il tempo necessario per maturarla. Ad esempio, per l’usucapione “breve” degli immobili ex art 1159 cc, sono richiesti:

  • la buona fede dell’avente causa,
  • un titolo di trasferimento idoneo a trasferire la proprietà e trascritto.


COME DEVE ESSERE QUALIFICATO IL POSSESSO PER L’USUCAPIONE

Ai fini dell’usucapione, il possesso deve essere “qualificato” da alcuni requisiti, l’accertamento dei quali e sulla determinazione del decorso del tempo necessario spetta al giudice di merito, cui apprezzamento è incensurabile in sede di legittimità purché risulti sorretto da idonea motivazione (in tal senso Cass., sent. n. 26633/2019).
Infatti, deve essere inequivoco, continuo, pacifico, pubblico e non interrotto per il periodo di tempo richiesto dalla legge.
Il requisito della continuità che deve caratterizzare il possesso ai fini dell’usucapione (art 1158 cc.), si fonda sulla necessità che il possessore esplichi costantemente il potere di fatto corrispondente al diritto reale posseduto e lo manifesti con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità ed alla destinazione della cosa e tali da rivelare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria di fatto sulla cosa stessa contrapposta all’inerzia del titolare del diritto. La continuità si distingue, pertanto, dall’interruzione del possesso, giacchè la prima si riferisce al comportamento del possessore, mentre la seconda deriva dal fatto del terzo che privi il possessore del possesso (interruzione naturale) o dall’attività del titolare del diritto reale che compia un atto di esercizio del diritto medesimo (Cass. civ., Sez. II, 13/12/1994, n. 10652).
Ai sensi dell’art 1163 cc il possesso deve essere pacifico: se acquistato in modo violento (cioè mediante un atto di impossessamento contrario alla volontà del precedente possessore, attraverso una costrizione dello stesso a consegnare il bene), non giova per l’usucapione se non dal momento in cui la violenza è cessata. E’ irrilevante che la violenza, morale o fisica, sia stata esercitata in un momento successivo all’acquisto del possesso. Il requisito della pacificità non può essere escluso per la sola circostanza che il preteso titolare del diritto manifesti una volontà contraria all’altrui possesso, trattandosi di elemento rilevante al diverso fine di evidenziare la mala fede del possessore (Cass. civ., Sez. II, 18/10/2016, n. 21015).
Lo stesso art 1163 cc impone che il possesso sia pubblico, cioè esercitato in maniera pubblica e non clandestina. La clandestinità deve essere riferita non agli atti che il possessore può compiere per apparire proprietario, bensì al fatto che il possesso sia stato acquistato in modo visibile e pubblicamente.
Ulteriore requisito è la non equivocità: il possesso deve consistere, in modo certo e indubbio, nell’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di un altro diritto reale.
Purché il possesso abbia i requisiti anzidetti e non si tratti di mera detenzione, non è invece richiesta la buona fede del possesso, cioè l’intima convinzione della legittimità del comportamento del possessore, che ben può sapere di godere di un diritto altrui.
La buona fede è richiesta solamente nel caso, indicato dall’art 1159 cc di usucapione per acquisto dal non proprietario.
Il possessore deve manifestare (e cioè rendere esplicito, anche per fatti concludenti) il c.d. animus possidenti, ovvero l’intenzione di esercitare il potere di fatto sul bene.
Sul punto, si ricorda quanto indicato nell’art. 1142 cod. civ., dove, ai fini dell’usucapione, si presume che l’attuale possessore del bene, che tale sia stato anche in un momento anteriore, abbia posseduto il bene anche in epoca intermedia.
Nei casi di immobili in comproprietà o di comunione ereditaria, la condotta “uti dominus” del comproprietario deve escludere l’utilizzo del bene da parte non solo di terzi, ma anche degli altri comproprietari (v. Cass., n. 9359/2021; Cass. n. 9360/2021; Cass. n. 10602/2020; Cass., n. 10734/2018).


USUCAPIONE: COSA SUCCEDE IN CASO DI INTERRUZIONE DEL POSSESSO

L’interruzione (art. 1165 cod. civ.) del possesso determina che il termine per usucapire ricomincia a decorrere da zero nel momento in cui sia cessata la causa di interruzione, senza possibilità di sommare il precedente periodo già decorso con il nuovo. L’interruzione può essere di due tipologie:

  • Naturale: quando, ad esempio, attraverso lo spoglio del bene realizzato da un terzo, il possessore è stato privato del possesso del bene per oltre un anno, oppure attraverso il riconoscimento del diritto altrui sul bene da parte del possessore;
  • Civile: quando contro il possessore è stato iniziato un giudizio al fine di ottenere l’accertamento della mancanza di legittimazione dello stesso ad esercitare un potere di fatto sul bene (ad esempio un’azione petitoria). In questo caso il possesso ai fini dell’usucapione risulta interrotto una volta ottenuta la notifica dell’atto introduttivo del giudizio (v. art. 2943 cod. civ.), ma non di una semplice diffida stragiudiziale.

Proprio sull’interruzione la Cassazione si è pronunciata più volte in merito a casi di compossesso di un bene. Infatti, secondo un orientamento, un atto interruttivo del possesso ai fini dell’usucapione, realizzato verso uno solo dei compossessori, non produce effetti anche verso gli altri compossessori. Questo perché quanto statuito all’art. 1310 cod. civ., non opererebbe anche nel capo dei diritti reali ma solo nel diritto delle obbligazioni. Invero, tale disposizione indica come un atto interruttivo realizzato contro uno solo dei debitori in solido interrompe la prescrizione contro il comune creditore, anche con effetto verso gli altri debitori, ma tale regola di solidarietà non sussisterebbe nel capo dei diritti reali (Cass., n. 11657/2018).
Sempre la giurisprudenza di legittimità ha chiarito come un atto interruttivo del possesso realizzato dal possessore nei confronti di uno solo dei comproprietari del bene, produce effetti anche verso gli altri comproprietari, come accade in caso di rinuncia a far valere l’usucapione da parte del possessore, trattandosi, in questo caso, di un atto unilaterale non recettizio che risulta del tutto incompatibile con la volontà del esercitare sul bene un diritto esclusivo come se ne fosse il proprietario (in tal senso, Cass., sent. n. 20565/2016).


COSA SI INTENDE PER USUCAPIONE ABBREVIATA

L’usucapione abbreviata (o detta anche speciale), si contrappone all’usucapione ordinaria in quanto consente l’acquisto del diritto di proprietà o di altro diritto reale in minor tempo, purché ricorrano determinati presupposti.
In genere, il requisito per l’usucapione abbreviata di beni mobili ed immobili è la buona fede del compratore, che non deve avere la consapevolezza di acquistare un diritto altrui. La buona fede costituisce oggetto di presunzione iuris tantum, che può essere superata anche attraverso presunzioni contrarie e semplici indizi. È esclusa soltanto quando sia in concreto accertato che l’ignoranza di ledere l’altrui diritto dipenda da colpa grave, ai sensi dell’art. 1147, comma 2, c.c. (Cass. civ., Sez. II, 22/04/2016, n. 8217).
L’usucapione abbreviata dei beni immobili ai sensi dell’art 1159 cc, nonché dei beni mobili registrati ex art. 1162 cc richiede anche:

  • la esistenza di un valido titolo di trasferimento della proprietà, intendendosi per tale quello che in astratto, se proveniente dal titolare, sarebbe sufficiente al trasferimento e al conseguente acquisto immediato del diritto, e che, in concreto, nel suo specifico contenuto, comporti un’esatta corrispondenza tra il diritto immobiliare del quale si sostiene l’acquisto per il possesso decennale esercitato e quello acquistato in buona fede “a non domino” (Cass. civ., Sez. II, 14/04/2022, n. 12207).
  • la trascrizione del titolo nei pubblici registri. Proprio in merito, la giurisprudenza di legittimità ha precisato come non può aversi l’usucapione abbreviata ex art 1159 cc, se l’immobile sia stato acquistato regolarmente dalle mani del vero proprietario, ma si sia verificato un errore in sede di trascrizione, ovvero quando la nota di trascrizione rechi delle inesattezze in merito alla persona del venditore. In questo caso infatti, non opera l’usucapione di cui all’art 1159 cc in quanto manca uno dei requisiti richiesti, ovvero che l’atto di trasferimento del diritto sia debitamente trascritto (Cass., sent. n. 14440/2013).


QUANTO TEMPO È NECESSARIO PER L’USUCAPIONE

La proprietà e i diritti reali di godimento dei beni immobili, come dice l’art 1158 cc. si usucapiscono attraverso il possesso continuato per venti anni. Il termine ventennale rientra nella c.s. usucapione ordinaria, che si distingue da quella abbreviata, che si realizza nei dieci anni, sia per i beni mobili (art. 1161 c.c.) che per gli immobili (art 1159 cc).
Per l’usucapione dei beni mobili registrati, i termini sono diversi: sono necessari dieci anni per l’usucapione ordinaria e tre anni per l’usucapione breve.
Infine, la proprietà dei fondi rustici di comuni montani  si usucapisce in quindici anni, o cinque anni, se ricorrono le condizione dell’usucapione abbreviata.
Oltre a questi termini, l’art. 1165 c.c. prevede che “Le disposizioni generali sulla prescrizione, quelle relative alle cause di sospensione e d’interruzione e al computo dei termini si osservano in quanto applicabili, rispetto all’usucapione.”
Ad esempio, la giurisprudenza ha applicato al termine per l’usucapione anche le cause di interruzione della prescrizione (ad eccezione di quella ex art. 2943 comma 4 c.c.) e le cause di sospensione della prescrizione di cui all’art. 2941 n. 5 c.c. (dal momento di apertura della successione a quando l’eredità viene accettata con beneficio ei d’inventario) e n. 8 (tra il debitore che ha dolosamente occultato l’esistenza del debito e il creditore, finché il dolo non sia stato scoperto).


L’USUCAPIONE DELLA UNIVERSALITÀ DI BENI

Quando parliamo di universalità di mobili (art. 816 cod. civ.), facciamo riferimento ad un insieme di beni che appartengono alla stessa persona e hanno nell’insieme, una funzione unitaria ben determinata. Si parla in questi casi di comune destinazione economica del complesso dei beni, che assume rilievo ai fini degli effetti giuridici, soprattutto per quanto riguarda le regole sul possesso. Oltre all’universalità di mobili, esiste anche la c.d. universalità di diritto che si realizza ogniqualvolta la legge considera un tutt’uno una pluralità di beni (come l’eredità, l’azienda, ecc…).
In tema di usucapione, per l’art. 1160 cod. civ. per l’acquisto della proprietà o di altro diritto reale di godimento di un’universalità di mobili, è necessario il possesso continuato per venti anni (usucapione ordinaria), ma qualora vi fossero i presupposti dell’acquisto in buona fede da chi non è proprietario, in forza di titolo idoneo, l’usucapione si compie con il decorso di dieci anni.
Per fare un esempio, una recedente pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione in tema di applicabilità della disciplina sul possesso e sull’usucapione, ha sancito che l’azienda (ex art. 2555 cod. civ.: il complesso dei beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa) deve essere considerata come un bene distinto dai singoli componenti della stessa e, pertanto, suscettibile di essere unitariamente posseduta e, eventualmente, usucapita al verificarsi dei presupposti richiesti dalla legge. Il caso di specie aveva ad oggetto una farmacia della quale veniva riconosciuta l’usucapibilità da parte del proprietario della metà della stessa al cui interno aveva esercitato l’attività di farmacista per oltre vent’anni comportandosi quale unico proprietario, anche dell’altra metà del locale ospitante (Cass., SS. UU., sent. n. 5087/2014).
Altro arresto della Cassazione ha affermato che se all’apertura di una successione mortis causa, nel patrimonio del de cuius ci siano quote di società cooperativa edilizia, senza che l’appartamento sia stato ancora costruito, tali quote costituiscono un bene mobile e, come tale, alla luce della disposizione appena esaminata, soggetto ad usucapione decennale da parte dell’erede sempre che il possesso sia stato da lui acquisito in buona fede (Cass., n. 1464/2008).


QUANDO È POSSIBILE ACQUISIRE PER USUCAPIONE UN IMMOBILE ABUSIVO

Un dubbio molto frequente attiene alla possibilità di acquistare per usucapione un immobile abusivo, cioè costruito senza la necessaria concessione edilizia oppure in difformità dalla stessa, e quindi, in definitiva, non conforme alla normativa edilizia ed alla normativa urbanistica.
Sulla possibilità dell’usucapione dell’immobile abusivo, la giurisprudenza di legittimità ha stabilito che in caso concessione edilizia irregolare non è impedito il decorso dei termini del possesso ad usucapionem. Pertanto, l’irregolarità edilizia e urbanistica dell’immobile non osta, di per sé, l’acquisto per usucapione, purché siano rispettati i presupposti di cui all’art 1158 cc. (Cass., sent. n. 3979/2013).
Per restare in tema, la Cassazione si è pronunciata anche per quanto riguarda l’usucapione di una servitù che ha ad oggetto il mantenimento di una costruzione in violazione delle norme sulle distanze legali tra proprietà confinanti, affermando che il mancato rispetto delle regole sulle distanze non impedisce l’usucapione (Cass., sent. n. 3979/2013), conservando però i “poteri riservati in materia alla P.A. che, in quanto autorità deputata al controllo del territorio, può incidere esclusivamente sul rapporto pubblicistico con il proprietario e responsabile dell’abuso, reprimendo l’illecito edilizio anche attraverso l’ordine di demolizione della costruzione eseguita in assenza o totale difformità o variazione essenziale della concessione edilizia” (Cass. n. 3979/2013).


COME SI ACCERTA L’USUCAPIONE

Per accertare l’usucapione e quindi l’acquisto in capo al possessore del diritto sul bene, è necessario ricorrere all’autorità giudiziaria oppure, dal 2013, mediante un procedimento extragiudiziale (c.d. conciliativo).
La prima strada da percorrere è l’accertamento conciliativo stragiudiziale. Si tratta di una ipotesi di mediazione prevista dal Decreto legge 69/2013, che deve essere obbligatoriamente esperito prima di poter adire l’autorità giudiziaria.
Occorre pertanto procedere con un invito alla mediazione dinanzi ad un organismo di mediazione accreditato presso il Ministero di Giustizia. Il mediatore ascolta le parti e tenta di far raggiungere un accordo accertativo dell’usucapione, che contiene il riconoscimento dei presupposti che hanno determinato l’acquisto del diritto per usucapione. Questo accordo deve poi essere formalizzato dinanzi ad un notaio, che provvede alla trascrizione nei registri immobiliari ex art. 2643 n. 12 bis cod. civ..
In caso di esito negativo della mediazione, l’accertamento avanti all’autorità giudiziaria è introdotto con un atto di citazione da parte del possessore che ritiene di aver usucapito il diritto reale sul bene, contro coloro i quali risultano formalmente proprietari del bene e che avrebbero perduto il diritto per il verificarsi dell’usucapione.
Si tratta di una vera e propria causa, in cui il giudice deve verificare che siano presenti tutti i presupposti richiesti dalla legge ed emettere. In caso di accoglimento, la sentenza deve essere trascritta nei registri immobiliari, con lo scopo di rendere conoscibile ai terzi l’acquisto del diritto reale a titolo originario da parte del nuovo proprietario.
In base a quanto previsto dall’art. 2651 cod. civ., si devono trascrivere le sentenze da cui risulta estinto per prescrizione o acquistato per usucapione o in altro modo non soggetto a trascrizione un diritto reale su un immobile. Va precisato che la trascrizione ha un duplice fine, da un lato quello di rendere conoscibile ai terzi il mutamento della titolarità del diritto su quel dato bene immobile e poi, dall’altro, un fine prettamente di natura fiscale per l’imputabilità del pagamento dei relativi oneri sul titolare effettivo del diritto sul bene.

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IL NEGOZIO DI ACCERTAMENTO DELL’USUCAPIONE

Oltre ai procedimenti di mediazione stragiudiziale e di citazione giudiziale, il Consiglio Nazionale del Notariato ammette una alternativa ancora più semplice per accertare l’intervenuta usucapione. Si tratta del negozio di accertamento dell’usucapione: un vero pe proprio atto negoziale dove le parti, anche in assenza dell’intervento del mediatore, si accordano sul se ed in che termini un bene mobile o immobile sia stato oggetto di usucapione.
Tuttavia, ad oggi, non tutti gli uffici dei registri immobiliari accettano di trascrivere l’atto, non ricompreso nell’elenco degli atti trascrivibili di cui all’art. 2643 c.c.


USUCAPIONE: COS’È L’INTERVERSIONE DEL POSSESSO

L’interversione del possesso è un particolare istituto legato all’usucapione e disciplinato dall’art. 1164 cod. civ. La disposizione richiamata stabilisce che chi esercita sul bene il possesso in virtù di un diritto reale su cosa altrui (ad esempio il titolare di un diritto di superficie, o di usufrutto di cui abbiamo parlato in questo articolo) non può usucapire la proprietà del bene, salvo che il titolo alla base del suo possesso non sia mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di un’opposizione da lui fatta contro il diritto del proprietario. Infatti, l’eventuale decorso del termine per l’acquisto per usucapione decorre dal verificarsi di una di queste due situazioni.
Più volte la giurisprudenza si è soffermata sul tema in esame affermando che “l’interversione nel possesso non può aver luogo mediante un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore – rivolta specificamente contro il possessore, in maniera che questi possa rendersi conto dell’avvenuto mutamento – dalla quale sia consentito desumere che il detentore abbia cessato d’esercitare il potere di fatto sulla cosa in nome altrui ed abbia iniziato ad esercitarlo esclusivamente in nome proprio, con correlata sostituzione al precedente “animus detinendi” dell'”animus rem sibi habendi”. Non rilevano, a tal fine, l’inottemperanza alle pattuizioni in forza delle quali la detenzione era stata costituita, verificandosi, in questo caso, un’ordinaria ipotesi di inadempimento contrattuale, né meri atti di esercizio del possesso, traducendosi gli stessi in un’ipotesi di abuso della situazione di vantaggio determinata dalla materiale disponibilità del bene” (Cass., sent. n. 26327/2016).


L’USUCAPIONE SPECIALE PER I PICCOLI FONDI RUSTICI NEI COMUNI MONTANI

In materia di usucapione speciale per i piccoli fondi rustici nei comuni montani possiamo far riferimento alla disposizione contenuta nell’art. 1159 bis cod. civ.. Questa norma prevede che la proprietà dei fondi rustici con i fabbricati situati in comuni c.d. montani (v. artt. 27 e 28, D. Lgs. n. 267/2000) si acquista attraverso il possesso continuato e pacifico per quindici anni. Chi acquista un simile fondo rustico con fabbricati in buona fede da un soggetto che non è proprietario, attraverso un titolo trascritto e astrattamente idoneo al passaggio di titolarità del diritto, può diventarne proprietario effettivo decorsi cinque anni dalla trascrizione del titolo astrattamente idoneo.

Il codice civile devolve, poi, alla legge speciale in materia, la disciplina sulle modalità, procedure e agevolazioni previste al fine di regolarizzare il titolo di proprietà.
La peculiarità sta nel fatto che tale disposizione consente l’acquisto del diritto di proprietà sui fondi rustici e sui fabbricati, al verificarsi dei presupposti richiesti dalla legge, ma non consente, contrariamente a quanto visto sinora, l’acquisto di altri diritti reali di godimento.
Il fine ultimo di tale norma è quella di disciplinare una particolare forma di usucapione, non a caso di parla di usucapione speciale dei piccoli fondi rustici e annessi fabbricati siti nei comuni montani. Infatti, con questa disposizione si intende tutelare i possessori dei piccoli fondi rustici al fine di consentire loro l’acquisto della proprietà degli stessi in tempi più celeri considerato che spesso, tali possessori si occupano anche di coltivare e curare tali fondi. Inoltre, tali agevolazioni sono previste anche perché risulta più complesso provare il possesso ad usucapionem trattandosi di zone di montagna.
Infatti, atteso il carattere eccezionale rispetto alla norma dell’art 1158 cc, tale usucapione può avere ad oggetto soltanto un fondo rustico inteso come entità agricola ben individuata ed organizzata, che sia destinata ed ordinata a una propria vicenda produttiva. Ne consegue che non è sufficiente che il fondo sia iscritto nel catasto rustico, ma è necessario che esso sia destinato in concreto all’attività agraria e idoneo di per sè a costituire un’autonoma unità produttiva (Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 28/08/2017, n. 20451).
Sulla prova del possesso “uti dominus” del bene, la giurisprudenza ha precisato che è insufficiente la mera coltivazione del fondo rustico, “poiché tale attività è pienamente compatibile con una relazione materiale fondata su un titolo convenzionale o sulla mera tolleranza del proprietario e non esprime, comunque, un’attività idonea a realizzare esclusione dei terzi dal godimento del bene che costituisce l’espressione tipica del diritto di proprietà. A tal fine, pur essendo possibile in astratto per colui che invochi l’accertamento dell’intervenuta usucapione del fondo agricolo conseguire senza limiti la prova dell’esercizio del possesso “uti dominus” del bene, la prova dell’intervenuta recinzione del fondo costituisce, in concreto, la più rilevante dimostrazione dell’intenzione del possessore di esercitare sul bene immobile una relazione materiale configurabile in termini di “ius excludendi alios” e, dunque, di possederlo come proprietario escludendo i terzi da qualsiasi relazione di godimento con il cespite predetto” (Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 20/01/2022, n. 1796).


QUAL È LA DIFFERENZA TRA USUCAPIONE E IL REATO DI INVASIONE DI TERRENI O EDIFICI

L’art. 633 cod. pen., disciplina il reato di invasione di terreni ed edifici prevedendo che chiunque invade arbitrariamente dei terreni o degli edifici altrui, sia pubblici che privati, con lo scopo di occuparli o trarne comunque qualche vantaggio, è punito, a querela della persona offesa, con la reclusione fino a due anni o con la multa da € 103,00 a € 1.032,00. La pena è aumentata se il reato è commesso da più persone o da persona armata.
La fattispecie delittuosa rientra nei c.d. reati comuni, infatti, può essere commessa da chiunque non abbia il possesso o comunque la disponibilità del bene.
È possibile usucapire un terreno o un edificio che è stato posseduto per venti anni dopo averlo “invaso”? Secondo la giurisprudenza, l’invasione arbitraria di edifici e terreni non è incompatibile con una loro successiva usucapione, poiché la condotta di invasione non è legata né ad una condotta violenta, né clandestina, ma semmai “arbitraria”, cioè posta in essere senza alcuna ”copertura giuridica” legittimante, sostenuta dall’elemento soggettivo di occupare il terreno/edificio per un considerevole lasso di tempo (restando escluse le occupazioni occasionali o transitorie) e di trarvi profitto.
Nulla quindi esclude che l’interversione del possesso possa essere “colorata” dalla natura delittuosa. Tuttavia, come è stato analizzato nei paragrafi precedenti, ai fini dell’usucapione, il possesso del terreno o dell’edificio deve essere pacifico e pubblico, tanto che “il possesso acquistato in modo violento o clandestino non giova per l’usucapione se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità è cessata” come impone l’art. 1163 c.c..
Ne consegue che, se da una parte il possesso ben potrebbe iniziare con l’invasione di terreni o edifici altrui, dall’altra parte, il possesso violento o clandestino non può essere considerato al fine del decorrere del tempo richiesto per l’usucapione.
La giurisprudenza di merito fa coincidere il momento in cui il possesso da delittuoso diventa pacifico, con la cessazione della permanenza dell’illecito penale, e cioè con la decadenza del termine per proporre querela ex art. 124 c.p. di tre mesi dalla conoscenza del fatto da parte della persona offesa, oppure con la decadenza dall’azione di reintegrazione ex art. 1168 cod. civ.


L’USUCAPIONE DI BENI CONCESSI IN UTILIZZO DAI GENITORI AI FIGLI

Un altro punto importante è capire se sono usucapibili beni di parenti, come tra genitori e figli quando i primi concedono l’utilizzo di un immobile ai secondi. Sul punto alcuni giudici di merito hanno negato la possibilità di acquistare per usucapione beni di parenti stretti, in quanto, il proprietario effettivo del bene sarebbe a conoscenza dell’utilizzo dello stesso da parte del parente e pertanto, la situazione rientra in una mera tolleranza e non un vero e proprio possesso uti dominus.

Secondo parte della giurisprudenza, un figlio non può usucapire un bene immobile dei genitori in quanto la possibilità di utilizzarlo è stata concessa dai proprietari, al massimo a titolo di comodato gratuito e pertanto, nonostante il passare del tempo, non si realizzano i presupposti dell’usucapione trattandosi di mera detenzione e non di possesso in veste di proprietario (Tribunale di Aosta n. 21/2016; Trib. di Tivoli n. 326/2017).

 

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