L’impugnazione della delibera condominiale

Presupposti e procedimento dell’impugnazione della delibera condominiale

La impugnazione della delibera condominiale

L’impugnazione della delibera condominiale (altrimenti detta delibera assembleare) è quel procedimento finalizzato a privare di efficacia la delibera assembleare, facendo valere una causa di annullamento, di inesistenza o di nullità della delibera condominiale.
Uno dei motivi di impugnazione è l’approvazione in assenza della prevista maggioranza delle delibere condominiali, ossia il quorum.
Dopo un’analisi sulle ipotesi di annullabilità e di nullità della delibera condominiale, l’articolo si sofferma sull’azione di annullamento della delibera condominiale come illustrata ex art. 1137 cod. civ..
Successivamente, l’articolo esamina i quorum delle delibere condominiali, in base al disposto dell’art. 1136 cod. civ..
In particolare, viene illustrata la differenza tra i quorum “costitutivi” ed i quorum delle delibere condominiali o “deliberativi”, richiesti per la prima e per la seconda convocazione dell’assemblea.
Vengono inoltre indicati i casi in cui la legge richiede maggioranza delle delibere condominiali “semplice” o “qualificata”.
In alternativa all’impugnazione, la giurisprudenza offre la possibilità della revoca della delibera condominiale, da parte dell’assemblea, per privare di efficacia una delibera già adottata, a prescindere dalla sua regolarità. In questi casi non è richiesta la stessa maggioranza delle delibere condominiali da revocare, ma quella prevista per il loro oggetto.
Altro problema affrontato è quello dell’impugnativa della delibera condominiale per vizio di delega. Quante deleghe per ogni condomino sono ammesse? È possibile l’impugnazione della delibera assembleare se il delegato esprime un voto diverso da quello concordato col delegante?
Infine, la legge condiziona l’impugnazione della delibera condominiale alla mediazione obbligatoria prevista dal d.lgs. 28/2010

Gli argomenti trattati in questo articolo sono:


PREMESSA ALLA IMPUGNAZIONE DELLA DELIBERA CONDOMINIALE

Gli organi del condominio sono l’amministratore e l’assemblea dei condomini.
Il primo ha il compito di gestire il condominio, dando esecuzione alle decisioni prese dall’assemblea, le quali ai sensi dell’art. 1137 cod. civ. “sono obbligatorie per tutti i condomini”, ivi compresi quelli che non hanno preso parte, si sono astenuti o hanno espresso un voto contrario nei verbali delle riunioni condominiali. Tuttavia, questi ultimi hanno il diritto di procedere con l’impugnazione della delibera condominiale, qualora siano ravvisabili vizi formali o sostanziali.
La impugnazione della delibera condominiale rinviene la sua disciplina negli artt. 1136 e 1137 cod. civ. dedicati rispettivamente alla “costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni”e alla “impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea”.
Si distinguono ipotesi di nullità e di annullamento della delibera condominiale.


IMPUGNAZIONE DELLA DELIBERA CONDOMINIALE: QUALE DIFFERENZA TRA ANNULLABILITÀ E NULLITÀ DELLA DELIBERA CONDOMINIALE

La differenza tra cause di annullabilità e nullità della delibera condominiale è assai rilevante, sia sul piano processuale che sul piano sostanziale degli effetti giuridici che conseguono all’impugnazione della delibera condominiale.
Sul piano processuale, l’azione di annullamento della delibera condominiale è soggetta alla legittimazione ad agire ed a un termine di decadenza.
Tali limiti non sono previsti per far valere la nullità della delibera condominiale.
Ne deriva che al fine di poter proporre l’impugnazione della delibera condominiale, è fondamentale capire in primo luogo se la causa di invalidità è riconducibile all’alveo dell’annullamento o della nullità della delibera condominiale.


QUALI SONO I CASI DI NULLITÀ DELLA DELIBERA CONDOMINIALE.

A differenza delle ipotesi di annullamento della delibera condominiale, i soggetti legittimati all’impugnazione della delibera condominiale per vizio di nullità sono tutti i condomini, anche qualora dai verbali delle riunioni condominiali risulti il loro voto favorevole.
Le cause di nullità della delibera condominiali non sono espressamente previste in via codicistica, bensì elaborate dalla giurisprudenza. Si tratta di vizi inerenti non la forma, ma la sostanza: Secondo la sentenza n. 12930/2012 della Cassazione “debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito, le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto”.
Ai fini della impugnazione della delibera condominiale per nullità non sono previsti termini di decadenza, talché essa può essere presentata da chiunque vi abbia interesse ed in qualsiasi tempo, nonché essere rilevata d’ufficio dal giudice, come disposto dalla Sezioni Unite della Cassazione con sentenza n. 4806/2005.
La pronuncia sulla nullità della delibera condominiale ha effetti retroattivi ex tunc, sicché essa viene considerata come se non fosse mai esistita.


QUANDO È POSSIBILE LA IMPUGNAZIONE DELLA DELIBERA CONDOMINIALE “INESISTENTE”

Da tenere ben distinta dalla nullità è l’ipotesi della inesistenza della delibera assembleare. Si tratta di una ipotesi che raramente si riscontra nella prassi, anch’essa elaborata dalla dottrina e giurisprudenza, in presenza di una delibera priva di quegli elementi essenziali che ne permettono la identificazione quale atto giuridico.


IMPUGNAZIONE DELLA DELIBERA CONDOMINIALE: QUALI SONO I PRESUPPOSTI PER ANNULLARE LA DELIBERA CONDOMINIALE.

È annullabile la delibera assembleare contraria alla legge o al regolamento di condominio, cioè quella che, pur essendo sostanzialmente legittima, presenta vizi formali.
La giurisprudenza (Cass. Civ., Sez. II, 5 gennaio 2000, n. 31) ha chiarito che la delibera assembleare contraria alla legge è quella assunta “senza l’osservanza delle forme prestabilite dall’art. 1136 (ma pur sempre nei limiti delle attribuzioni specificate dagli artt. 1120, 1121, 1129, 1132, 1135 cod. civ.).
In particolare, anche alla luce della disciplina generale dell’annullabilità dei contratti ex art. 1425 e ss. cod. civ., secondo la Corte di Cassazione (Cass. Sezioni Unite, sentenza n. 4806/2005) sono annullabili le “delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto”.
È possibile indicare, a titolo esemplificativo, alcune cause di annullamento della delibera condominiale:

  • la non corretta convocazione di tutti i condomini, per esempio se l’amministratore ha omesso di convocare un condomino (Cass. SS.UU. n. 4806/2005);
  • la ripartizione di una spesa con tabella millesimale difforme da quella prevista dalla legge;
  • la non programmazione nell’ordine del giorno dell’argomento oggetto di delibera (Cass. civile , sez. II, 05 maggio 2004, n. 8493);
  • la decisione assunta non ha raggiunto la maggioranza delle delibere condominiali richieste.


ANNULLAMENTO DELLA DELIBERA CONDOMINIALE: CHI è LEGITTIMATO ALL’IMPUGNAZIONE DELLA DELIBERA CONDOMINIALE

La disciplina del procedimento per annullare la delibera condominiale è descritta nell’art. 1137 cod. civ. come novellato dalla legge n. 220/2012.
Dall’analisi del II comma emerge che la legittimazione alla impugnazione della delibera condominiale volta a chiederne l’annullamento, spetti soltanto ai condomini che siano stati assenti alla delibera assembleare, oppure che siano stati presenti, ma che abbiano espresso un voto contrario o si siano astenuti.
Una simile previsione mira a evitare impugnazioni pretestuose o “dilatorie” che, di fatto, finirebbero per trasformarsi in veri e propri abusi del diritto, contrari ai più generali canoni di buona fede e correttezza.
In ogni caso, il successivo III comma, afferma che “l’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria”; il giudice, pertanto, può sospendere l’efficacia della delibera assembleare, laddove ritenga:

  • che la impugnazione della delibera condominiale sia fondata e, alla luce di un giudizio prognostico e prima facie, abbia notevoli possibilità di essere accolta;
  • che la delibera assembleare, qualora attuata, potrebbe determinare un pericolo per i diritti del condomino.

La sospensione può essere richiesta, in via cautelare, anche prima dell’inizio della causa di merito, secondo le disposizioni di cui agli artt. 669 bis e seguenti del codice di procedura civile.
L’azione di annullamento deve essere proposta entro tempi assai ristretti: ai sensi dell’art. 1137, comma II, cod. civ. il termine per l’impugnazione della delibera condominiale volta a chiederne l’annullamento è di 30 giorni dalla data della delibera assembleare, oppure, se il condomino non vi ha partecipato, dal momento in cui ne ha ricevuto comunicazione.


DUE CASI DI IMPUGNAZIONE DELLA DELIBERA CONDOMINIALE: LA TARDIVA O LA MANCATA CONVOCAZIONE DELL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE.

La giurisprudenza considera la mancata convocazione in assemblea di uno o più condomini, come un vizio formale, cosicché il condomino estromesso dall’invito può procedere alla impugnazione della delibera condominiale chiedendone l’annullamento entro trenta giorni dall’avvenuta conoscenza.
Ne deriva che la delibera assembleare è di per sè valida ed efficace, fino al momento della pronuncia del giudice che stabilisce l’annullamento della delibera condominiale, a meno che non ne venga richiesta la sospensione, anche in via cautelare.
Trattandosi di annullabilità anziché di nullità, la impugnazione della delibera condominiale può essere esperita unicamente da uno dei soggetti legittimati, indicati nel paragrafo precedente, a condizione che abbiano un effettivo “interesse ad agire”, ad esempio laddove l’impugnativa della delibera condominiale sia finalizzata ad evitare un danno economico.
Altra ipotesi di possibile annullamento della delibera condominiale è quella in cui l’avviso di convocazione dell’assemblea venga inviato al condomino tardivamente, ossia oltre i cinque giorni che devono precedere la data prevista per l’assemblea. In tal caso, la delibera viene annullata solo se il condomino dimostra che, a causa del ritardo, non ha potuto partecipare all’assemblea.


QUALI SONO I QUORUM DELLE DELIBERE CONDOMINIALI.

La legge subordina il regolare funzionamento dell’assemblea condominiale, organo cui membri sono i condomini, ad una duplice condizione.
In primo luogo richiede il cosiddetto quorum costitutivo, cioè la partecipazione di un numero minimo di condomini per la regolare costituzione dell’assemblea.
Una volta regolarmente costituita, la legge richiede il cosiddetto quorum deliberativo, cioè un numero minimo di voti favorevoli per l’approvazione della delibera assembleare.
Il quorum delle delibere condominiali varia a seconda delle materie oggetto di delibera.
Entrambi i quorum sono calcolati sia “pro capite” (un condomino = un voto), che computando i millesimi di proprietà di ciascun condomino, e di questi deve sempre esserne dato conto nei verbali delle riunioni condominiali.


IMPUGNAZIONE DELLA DELIBERA CONDOMINIALE: QUAL È IL QUORUM COSTITUTIVO

L’art. 1136 cod. civ. distingue il quorum costitutivo richiesto per la prima e quello richiesto per la seconda convocazione dell’assemblea:

  • in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio” (comma 1).
  • in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo del partecipanti al condominio”(comma 3).

Il quorum costitutivo deve essere vagliato con riguardo al momento in cui viene a riunirsi l’assemblea senza che abbia rilievo se, nel corso della riunione, taluno si allontani dalla stessa come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità. Del quorum costitutivo raggiunto deve essere data nota nei verbali delle riunioni condominiali.


IMPUGNAZIONE DELLA DELIBERA CONDOMINIALE: QUAL È IL QUORUM DELIBERATIVO

Il quorum deliberativo varia in relazione alla materia cui si riferisce, sicché la maggioranza delle delibere condominiali non è indicata solamente dal codice civile, ma di volta in volta anche dalle leggi speciali che disciplinano la materia oggetto dell’approvazione. Ad esempio, per l’approvazione degli interventi che ricadono nel “Superbonus 110%”, l’art. 63 del Decreto Legge 14 agosto 2020, n. 104 (Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia) ha previsto un quorum specifico (la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio).
In via generale, l’art. 1136 cod. civ. distingue il quorum deliberativo a seconda che si tratti di prima o seconda convocazione:

  • in sede di prima convocazione, il quorum delle delibere condominiali è raggiunto se vi è un numero di voti favorevoli che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136 comma 2 c.c.);
  • in sede di seconda convocazione, il quorum delle delibere condominiali è raggiunto se vi è il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e “che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio”.

Anche del quorum deliberativo raggiunto deve essere data nota nei verbali delle riunioni condominiali.
Talvolta, tuttavia, il quorum previsto per la seconda convocazione è il medesimo di quello previsto per la prima. Sono i casi indicati al comma 4 per

  • la nomina o la revoca dell’amministratore di condominio. Per maggiori informazioni sull’argomento, è possibile consultare questo articolo.
  • le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore.
  • la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità.
  • attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni.
  • la realizzazione di innovazioni.
  • l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza.
  • l’adesione a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, inerenti la riqualificazione urbana.


QUAL È LA MAGGIORANZA DELLE DELIBERE CONDOMINIALI

Come si è visto, per il quorum deliberativo possono essere richieste maggioranze diverse. Per alcune materie è richiesta la maggioranza “qualificata”, per altre è sufficiente la maggioranza “semplice”, in alcuni casi è necessaria l’unanimità dei condomini.


IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI: QUALI SONO I CASI DI MAGGIORANZA SEMPLICE

In particolare, la maggioranza semplice è raggiunta coi voti favorevoli di almeno la metà dei condomini presenti all’assemblea; essa è richiesta circa materie per le quali la legge non prevede quorum specifici. Si tratta di ipotesi residuali, prevista in caso di:

  • misure di manutenzione ordinaria,
  • approvazione del preventivo delle spese annuali e del rendiconto finale (art. 1135, nn. 1 e 2, cod. civ.),
  • impiego dei residui attivi della gestione (art. 1135, n. 3, cod. civ.).

impugnazione della delibera condominiale


IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI: QUALI SONO I CASI DI MAGGIORANZA QUALIFICATA

Normalmente, la maggioranza delle delibere condominiali deve essere “qualificata”. Quest’ultima richiede il voto favorevole della maggioranza dei condomini intervenuti all’assemblea, che rappresenti almeno la metà del valore dell’ edificio. È necessaria per numerose materie, quali:

Altre ipotesi di questo tipo di maggioranza delle delibere condominiali sono previste dalle leggi speciali:


IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI: QUALI SONO I CASI DI MAGGIORANZA RAFFORZATA E DI UNANIMITÀ

In alcuni casi è richiesta una maggioranza particolarmente rafforzata, rappresentante almeno i due terzi del valore dell’edificio, per:

  • installazione e adeguamento di impianti non centralizzati (art. 1122 bis cod. civ.),
  • innovazioni su cose comuni (artt. 1120, comma I, e 1108, comma I, cod. civ.),
  • costituzione di ipoteca circa mutui finalizzati alla ricostruzione o miglioria di parti comuni (art. 1108 cod. civ.),
  • atti eccedenti l’ordinaria amministrazione (art. 1108, comma II, cod. civ.),
  • scioglimento del condominio in parti autonome (art. 62 disp. att. cod. civ.),
  • interventi per il contenimento del consumo energetico (l. n. 10/1991),
  • installazione di nuovi impianti radiotelevisivi e audiovisivi (l. n. 66/2001) e cavi per fibra ottica (l. n. 69/2009).

Infine, per alcune materie di particolare rilievo, il legislatore richiede che la delibera assembleare venga assunta con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio, ciò avviene per:

  • atti di alienazione di parti comuni o di costituzione di diritti reali (art. 1108 cod. civ.),
  • modifica delle tabelle millesimali derogatorie ai parametri di cui all’art. 1124 cod. civ.,
  • modifica di un regolamento avente natura contrattuale,
  • modifica dei criteri di ripartizione delle spese di scale e ascensori.


QUAL È L’ALTERNATIVA ALL’IMPUGNAZIONE DELLA DELIBERA CONDOMINIALE: LA REVOCA DELLA DELIBERA CONDOMINIALE

Con la revoca della delibera condominiale si determina la inefficacia di una delibera assembleare già approvata, a prescindere dalla circostanza che essa fosse viziata o regolare.
Diversamente da quanto previsto per la nullità o l’annullamento, la revoca della delibera condominiale non necessita dell’intervento dell’autorità giudiziaria, ma consiste in un atto adottato dell’assemblea dei condomini, nel rispetto dei quorum delle delibere condominiali.
Sotto questo secondo aspetto, per la revoca della delibera condominiale non è richiesta la stessa maggioranza che ha approvato il precedente provvedimento, ma è sufficiente che siano rispettati i quorum previsti dalla legge in relazione all’oggetto della delibera. Se ad esempio, la delibera assembleare sulla nomina dell’amministratore di condominio è stata approvata all’unanimità, per la revoca della delibera condominiale non è richiesta altrettanto l’unanimità, ma è sufficiente il quorum di cui all’art. 1136 cod. civ.. «Le nuove deliberazioni, infatti, purché approvate nei modi e con le formalità di legge o di regolamento, sono perfettamente valide e sono obbligatorie per tutti i condomini, anche se, eventualmente, quelle anteriori, revocate o modificate, siano state prese all’unanimità e le seconde con la maggioranza minima prevista in ordine all’oggetto di ciascuna deliberazione ed al tipo di assemblea» (Corte di Cassazione, sentenza 1281/1976).


QUANDO È POSSIBILE L’IMPUGNAZIONE DELLA DELIBERA CONDOMINIALE PER VIOLAZIONE DELLA DELEGA

Nei paragrafi precedenti, si è detto che soggetto legittimato all’impugnazione della delibera condominiale per richiederne l’annullamento, è il condomino assente (ad esempio nel caso della mancata convocazione all’assemblea condominiale), astenuto o che abbia votato in senso contrario.
Nel caso in cui un condomino, regolarmente convocato, non voglia o non possa partecipare personalmente all’assemblea condominiale, può delegare un altro condomino il quale vi prenderà parte anche in suo nome.
Ai sensi dell’art. 67 disp. att. cod. civ.Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta.”
Quante deleghe per ogni condomino sono possibili? Il codice civile prevede un limite al numero di deleghe:

  • Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini.
  • Se un’unità immobiliare appartiene pro indiviso a più persone, queste possono validamente delegare una sola persona.

Il meccanismo della delega diviene obbligatoria nel caso del supercondominio composto da almeno sessanta partecipanti. In base al terzo comma dell’art. 67 disp. att. cod. civ. “ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore”.
Fra delegante e delegato, quindi, viene a instaurarsi un vero e proprio rapporto di mandato con rappresentanza tanto che il mandatario dovrà esprimersi in assemblea secondo le indicazioni che gli sono state date dal mandatario. Se, al contrario, il delegato esprime un voto diverso da quello precedentemente concordato, il delegante è legittimato ad impugnare la delibera condominiale, a condizione che dimostri:

  • l’inadempimento del mandatario,
  • che il voto espresso dal delegato, contrario a quello concordato, è stato determinante per raggiungere il quorum.

Secondo la sentenza 2669/2017 del Tribunale di Milano “in tema di condominio, i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea e il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati, in difetto di norme particolari, dalla regole generali sul mandato, con la conseguenza che l’operato del delegato nel corso dell’assemblea non è nullo e neppure annullabile ma inefficace nei confronti del delegante fino alla ratifica di questi e che tale inefficacia temporanea non è tuttavia rilevabile d’ufficio, ma solo su eccezione del condomino pseudo-rappresentato”.


L’IMPUGNAZIONE DELLA DELIBERA CONDOMINIALE TRA MEDIAZIONE E DOMANDA GIUDIZIALE

L’art. 5 del d. lgs. n. 28/2010 condiziona la impugnazione della delibera condominiale alla mediazione obbligatoria. La domanda deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nel luogo del giudice territorialmente competente per dove è situato il condominio.
L’art. 71 disp. att. cod. civ. chiarisce quali debbano qualificarsi come “controversie del condominio” offrendo una nozione piuttosto ampia che ricalca quelle previste dagli artt. 1117-1139 cod. civ.
L’art. 71 quater disp. att. cod. civ. dispone, al comma III, che “al procedimento di mediazione è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’art. 1136, II comma, cod. civ.”. Emerge, pertanto, come il quorum deliberativo debba essere costituito, in prima come in seconda convocazione, da un numero di voti il quale rappresenti la maggioranza dei partecipanti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Con la presentazione dell’istanza di mediazione, il responsabile dell’organismo adito deve designare un mediatore e fissare la data del primo incontro, entro e non oltre trenta giorni dal deposito di detta istanza.
Se al termine del procedimento di mediazione la parti coinvolte non raggiungono l’accordo, ciascuna di essa sarà libera di ricorrere all’autorità giudiziaria, viceversa, nel caso di esito positivo della mediazione, una volta sottoscritto il verbale redatto dal mediatore sia dalle parti che dai rispettivi avvocati, l’accordo costituirà pieno titolo esecutivo.
In ogni caso, il d. lgs. n. 28/2010 fissa in tre mesi il termini di durata massima del procedimento di mediazione; la procedura di mediazione instaura sospende il termine di trenta giorni fissato dall’art. 1137 cod. civ. per l’impugnazione della delibera condominiale.

 

Lo Studio Legale Berti e Toninelli opera presso i Tribunali di Pistoia, Prato, Lucca e Firenze ed in tutta Italia tramite i servizi online. Si trova a Pistoia, in Piazza Garibaldi n. 5.
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