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  • Categoria dell'articolo:Diritto condominiale

Quali sono le regole per l’approvazione del bilancio condominiale

L’approvazione del bilancio condominiale

Una dei momenti fondamentali della vita in un condominio è l’approvazione del bilancio condominiale, conosciuto anche come bilancio consuntivo del condominio, ai sensi dell’art. 1135 comma 1 n. 2 e 3) cod. civile .
Con riferimento al condominio, il codice civile non parla di bilancio, che invece si riferisce alle società, ma di rendiconto. Tuttavia, i termini sono nella prassi utilizzati come sinonimi, benché impropriamente.
Il presente articolo ha ad oggetto gli obblighi gravanti sull’amministratore di condominio e sull’assemblea dei condomini, nonché le modalità e le maggioranze condominiali richieste per l’approvazione del bilancio consuntivo del condominio.
Affinché si giunga alla corretta approvazione del bilancio condominiale è necessario osservare una serie di regole, sia da parte dell’amministratore che dei condomini, i quali possono prendere parte all’assemblea convocata per l’occasione e, in quella sede, far valere i loro diritti, verificando il corretto operato dell’amministratore. All’uopo, i condomini possono nominare anche un esperto contabile, per la verifica della contabilità del condominio.
L’approvazione del bilancio condominiale è poi condizionato da termini e quorum specifici. L’assemblea condominiale ha anche il potere di ratificare, con l’approvazione bilancio condominiale, un impegno particolare di spesa, ancorché non autorizzato, eccedente i poteri di gestione ordinaria dell’amministratore di condominio (in tal senso Tribunale di Genova, sent. 25 febbraio 1994).
Infine, è possibile contestare l’esistenza di un vizio nell’iter deliberativo, mediante specifici rimedi, successivi all’approvazione del bilancio condominiale. L’articolo esamina in particolare il caso dell’approvazione del bilancio condominiale incompleto.
Gli argomenti trattati sono i seguenti:


APPROVAZIONE DEL BILANCIO CONDOMINIALE: COS’È IL BILANCIO CONSUNTIVO DEL CONDOMINIO

I poteri dell’amministratore del condominio nascono da un contratto riconducibile allo schema del mandato, per il quale l’art. 1713 cod. civ. stabilisce che “il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato”.
Inoltre, la normativa codicistica dettata in materia di condominio (libro terzo, titolo settimo, capo secondo) all’art. 1130 cod. civ. pone, tra gli obblighi dell’amministratore, quello di convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del bilancio condominiale.
Si tratta del documento con il quale, in applicazione dell’art. 1713 cod. civ., l’amministratore rende conto del suo operato ai condomini, illustrando l’attività svolta e le spese effettuate nell’ultimo periodo di gestione (bilancio consuntivo del condominio), nonchè le spese previste per il prossimo periodo di gestione (bilancio preventivo del condominio) e fornendo una “fotografia” dello stato di salute finanziaria, cioè la situazione patrimoniale del condominio.
In particolare, per quanto riguarda il contenuto, l’art. 1130 bis cod. civ. stabilisce che il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.


QUAL È IL CONTENUTO DEL BILANCIO CONDOMINIALE

Il bilancio consuntivo del condominio si compone di:

  • un registro di contabilità, che l’amministratore deve curare durante tutto l’arco della gestione, anche con modalità informatizzate, ed il cui contenuto è indicato dall’art. 1130 n. 7) cod. civ. “sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita”;
  • un riepilogo finanziario, cioè la situazione patrimoniale del condominio, che illustra lo stato patrimoniale condominiale ad una certa data;
  • una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

La documentazione giustificativa non deve necessariamente essere depositata assieme al rendiconto, ma deve comunque essere messa a disposizione dei condomini, i quali possono anche estrarne copia, a proprie spese.


APPROVAZIONE DEL BILANCIO CONDOMINIALE: A COSA SERVE IL BILANCIO CONSUNTIVO DEL CONDOMINIO

Il bilancio consuntivo del condominio rende nota la gestione dell’amministratore ai condomini, in modo di permettere a questi di decidere se rinnovare la fiducia all’amministratore, o sollevarlo dal proprio incarico. A tal proposito, la riforma del 2012 dell’art. 1130 bis del codice civile ha stabilito che tutti i condomini proprietari di appartamento o titolari di un altro diritto reale di godimento su unità immobiliari del condominio, possono –in qualsiasi momento- chiedere di visionare i documenti giustificativi delle spese indicate ed estrarne copia (a proprie spese), anche alla luce del fatto che tali documenti, nonché le scritture di gestione, devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.
Inoltre, il bilancio consuntivo del condominio, una volta avvenuta l’approvazione del bilancio condominiale può essere utilizzato per ottenere, qualora necessario, un’ingiunzione di pagamento (decreto ingiuntivo) nei confronti di condomini morosi.


APPROVAZIONE DEL BILANCIO CONDOMINIALE: A COSA SERVE IL BILANCIO PREVENTIVO

Il bilancio preventivo individua le migliorie che verranno apportate al condominio nel prossimo periodo di gestione, e di conseguenza le spese che dovranno essere affrontate dai condomini.


COS’È LA SITUAZIONE PATRIMONIALE CONDOMINIALE O STATO PATRIMONIALE DEL CONDOMINIO

Come indicato dall’art. 1130 bis cod. civ., il bilancio deve contenere il riepilogo finanziario: una fotografia della situazione patrimoniale condominiale relativa ad una certa data. È conosciuto anche come stato patrimoniale condominiale.
Lo stato patrimoniale del condominio deve indicare tutti i crediti e i debiti che il condominio ha nei confronti dei condomini e dei terzi soggetti estranei, gli eventuali fondi spesa di riserva, nonchè l’indicazione del saldo, cioè del patrimonio netto.
Oltre all’esigenza di trasparenza nei confronti dei condomini, al fine dell’approvazione del bilancio condominiale, lo stato patrimoniale condominiale risponde all’esigenza “contabile” della cosiddetta “riconciliazione bancaria”: se il saldo di banca non corrisponde a quanto effettivamente presente sul conto corrente del condominio, sono presenti disavanzi in attivo o in passivo, e quindi si rende necessario un conguaglio, in entrata o in uscita. Salvo che venga disposto diversamente in sede di approvazione del bilancio condominiale, in caso di residuo attivo, le somme vengono ripartite tra i condomini, mentre l’eventuale residuo passivo può essere iscritto nel rendiconto dell’anno successivo.


QUANDO È NECESSARIA L’APPROVAZIONE DEL BILANCIO CONDOMINIALE

Come previsto dall’art. 1130 cod. civ. l’amministratore di condominio, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 cod. civ. e dalle vigenti disposizioni di legge, deve eseguire le deliberazioni dell’assemblea e convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130 bis cod. civ..
Quindi il rendiconto della gestione va presentato ai condomini con cadenza annuale. Non necessariamente, tuttavia, il periodo di gestione annuale deve coincidere con l’anno solare (1 gennaio – 31 dicembre) ma può considerare date diverse.

approvazione del bilancio condominiale


QUAL È IL TERMINE PER CONVOCARE L’ASSEMBLEA PER L’APPROVAZIONE DEL BILANCIO CONDOMINIALE

Al fine dell’approvazione del bilancio condominiale, l’amministratore deve convocare l’assemblea dei condomini entro 180 giorni dalla fine dell’esercizio (v. art. 1130, n. 10, cod. civ.).
La Corte di Cassazione, come molti Tribunali, ha affermato che non è possibile procedere ad un’approvazione del bilancio condominiale pluriennale, in quanto la norma prevede l’obbligo annuale di approvazione del rendiconto condominiale anche al fine di vigilare, in un periodo breve, sul corretto operato dell’amministratore (Cass, sent. n. 28764/2017).


QUAL È LA MAGGIORANZA RICHIESTA PER L’APPROVAZIONE DEL BILANCIO CONDOMINIALE

Per l’approvazione del bilancio condominiale, è richiesto voto favorevole della maggioranza dei condomini presenti in assemblea, i quali però devono rappresentare almeno un terzo del valore millesimale, in base alle tabelle millesimali del condominio.
In via generale, in base a quanto previsto dall’art. 1136 cod. civ. l’assemblea condominiale è regolarmente costituita quando intervengono tanti condomini tali da rappresentare:

  1. almeno i due terzi delle quote millesimali dell’edificio
  2. e la maggioranza dei partecipanti al Condominio.

Qualora tale quorum non sia raggiunto in sede di prima convocazione, l’assemblea per l’approvazione del bilancio condominiale viene rinviata “in seconda convocazione” non oltre 10 giorni.
Nella prassi, l’amministratore comunica la data della prima e della seconda convocazione nella stessa lettera, nel caso in cui non fossero presenti le maggioranze condominiali previste. Solitamente, i condomini si presentano soltanto alla seconda convocazione, per la quale l’art. 1136 comma 4 cod. civ. richiede l’intervento di un terzo dei condomini, tali da rappresentare almeno un terzo del valore dell’edificio.
Oltre al doppio quorum per la regolare costituzione dell’assemblea, il comma 2 richiede un altro doppio quorum per la approvazione delle delibere:

  1. In sede di prima convocazione: la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti anche la metà del valore dell’edificio.
  2. In sede di seconda convocazione: la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.


IL CONTROLLO SULL’OPERATO DELL’AMMINISTRATORE PER L’APPROVAZIONE DEL BILANCIO CONDOMINIALE

Il codice civile prevede due modalità di controllo sull’operato dell’amministratore di condominio, che l’assemblea dei condomini deve adottare prima dell’approvazione del bilancio condominiale.
In primo luogo, è possibile nominare un revisore contabile che si occupi di verificare la correttezza della contabilità tenuta dall’amministratore (art. 1130 bis comma 1 cod. civ.). In tal caso, la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini in base dei millesimi di proprietà.
In alternativa, è possibile nominare un consiglio di condominio (v. art. 1130 bis comma 2 cod. civ.) che ha poteri di controllo. I grandi condomini hanno un minimo di tre consiglieri.
Per tali nomine, sono previste le stesse maggioranze condominiali richieste per la nomina dell’amministratore di condominio.
Sia il revisore che ciascun consigliere possono prendere visione della documentazione in possesso dell’amministratore, a semplice richiesta, controllando ad esempio le fatture, gli estratti conto del conto corrente condominiale (obbligatorio per la tracciabilità delle operazioni) e verificando tecnicamente entrate e uscite. Le relative spese sono però a carico dei richiedenti.


COSA SUCCEDE SE L’AMMINISTRATORE NON PRESENTA IL BILANCIO O NON CONVOCA L’ASSEMBLEA PER L’APPROVAZIONE DEL BILANCIO CONDOMINIALE?

La mancata presentazione del bilancio comporta la revoca dell’amministratore, anche giudiziale. Sul punto è opportuno ricordare un recente provvedimento del Tribunale di Taranto del settembre 2015 con il quale si stabiliva la legittimità di una revoca dell’amministratore di condominio che aveva presentato in ritardo il bilancio ai condomini, ritenendo, inoltre che anche la successiva approvazione non escludeva l’intervenuta revoca.
La ratio di tale decisione si basa sul disposto normativo dell’art. 1129 cod. civ. dove la mancata presentazione del bilancio viene considerata come grave irregolarità nella gestione condominiale e allo stesso modo l’eventuale delibera di approvazione del bilancio condominiale approvata con eccessivo ritardo risulterebbe nulla in quanto la norma prevede l’obbligo annuale di approvazione del rendiconto condominiale (v. anche Cass, sent. n. 28764/2017).


COSA ACCADE IN CASO DI MANCATA APPROVAZIONE DEL BILANCIO CONDOMINIALE

Potrebbe accadere, invece, che sia l’assemblea a non procedere all’approvazione del bilancio, ad esempio perché nemmeno in seconda convocazione si raggiungano i quorum richiesti. In tal caso, a prescindere dalle motivazioni alla base di tale scelta, l’amministratore può proporre una modifica o una rettifica del documento, in modo da consentirne l’approvazione convocando una nuova assemblea.


QUANDO È POSSIBILE IMPUGNARE L’APPROVAZIONE DEL BILANCIO CONDOMINIALE?

La delibera di approvazione del bilancio condominiale è impugnabile, nei modi e nei tempi previsti dalla legge.
In particolare, si distinguono vizi di forma, che riguardano il mancato rispetto delle regole sulla formazione della volontà assembleare (ad esempio se non sono state rispettate le maggioranze condominiali richieste per l’approvazione del bilancio condominiale), dai vizi sostanziali, che riguardano il contenuto della delibera.
Le sanzioni per questi vizi, consistono nella nullità e nella annullabilità.
Per quanto attiene il procedimento, la delibera di approvazione del bilancio condominiale può essere impugnata dai condomini che sono risultati assenti all’assemblea o presenti, nonché dai condomini “dissenzienti” che abbiano fatto registrare il voto contrario.
Il termine per l’impugnazione è di trenta giorni, che decorre per i primi dalla data di comunicazione della delibera, e per i secondi dalla data della delibera stessa.
La Corte di Cassazione ha stabilito che al giudicante è precluso il giudizio di merito, circa l’opportunità o la economicità delle spese affrontate dal condominio, purché queste siano state autorizzate, con votazione a maggioranza, dall’assemblea condominiale. Quindi sancisce il principio in base al quale prevale la decisione e l’autonomia di scelta posta in essere dai condomini in assemblea, potendo l’autorità giudiziaria solo intervenire in caso di illegittimità, senza poter valutare nel merito della scelta (Cass., sent. n. 5254 del 4 marzo 2011).
Recentemente, sul punto si sono espressi in senso conforme diversi Tribunali, affermando che una volta avvenuta l’approvazione del bilancio condominiale, la delibera costituisce un atto vincolante per i condomini, pertanto la ricostruzione approvata del bilancio consuntivo del condominio può essere impugnata solo in presenza di vizi c.d. di legittimità (quando, ad esempio, la delibera di approvazione del bilancio condominiale è stata adottata senza il quorum richiesto dalla legge oppure quando non sono state effettuate regolarmente le notifiche ai soggetti interessati) senza alcuna possibilità di contestare e portare all’attenzione del giudicante voci di spesa approvate in passato dai condomini (Trib. Roma, sent. 26 aprile 2019).


QUALI CONSEGUENZE PER L’APPROVAZIONE DEL BILANCIO CONDOMINIALE INCOMPLETO

I documenti che compongono il rendiconto, indicati nell’articolo 1130 bis cod. civ. hanno un particolare rilievo, non solo pratico, ma anche legale, ai fini dell’approvazione del bilancio condominiale.
Come evidenziato recentemente dalla Cassazione, qualora “il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, ed i condomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del Condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, può discenderne – indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa – l’annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione“.
Quindi, qualora il bilancio non contenga gli elementi indicati nell’articolo citato, la delibera di approvazione del bilancio condominiale può essere annullata nei termini e nelle modalità previste dalla legge.
Tale statuizione era già stata più volte elaborata da giudici di merito, che avevano ritenuto imprescindibili del rendiconto il registro di contabilità, il riepilogo finanziario ed una nota di accompagnamento sintetica, esplicativa della gestione annuale, in difetto di quest’ultima la delibera approvativa del rendiconto deve considerarsi viziata (Tribunale di Roma, sent. 2 ottobre 2017); ritenendo quindi che l’incompletezza o l’inesistenza di tali documenti non soddisfi l’inderogabile esigenza di oggettiva comprensibilità a tutela dei condomini e di coloro i quali entrano in contatto con il condominio (tra le tante: Tribunale di Tornino, sent. n. 3528/2017; Tribunale di Roma, sent. 2 ottobre 2017; Tribunale di Salerno, sent. n. 5322/2016; Tribunale di Salerno, sent. n. 5743/2016; Tribunale di Reggio Emilia, sent. 26 maggio 2014).
Il discorso è in parte diverso per la documentazione giustificativa: come affermato dalla giurisprudenza di merito, “la mancata disponibilità della documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo da parte dei condomini comporta la violazione, da parte dell’amministratore, dell’obbligo di rendiconto e la conseguente invalidità della delibera di approvazione, ciò che non si verifica quando la disponibilità della documentazione manchi in sede di approvazione del preventivo dove, normalmente, l’approvazione della previsione di spesa viene fatta sulla base della gestione dell’anno precedente, e dove, soprattutto, la documentazione sulle spese potrà essere conseguita una volta che esse siano state effettuate, e non in via preventiva.” (Tribunale Crotone, Sentenza n. 562/2021)

 

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