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L’amministratore di condominio

Quali sono i doveri e le responsabilità dell’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio

Nell’ambito del diritto condominiale, riveste una particolare importanza la figura dell’amministratore di condominio, tanto è che talvolta, i proprietari dei locali preferiscono effettuare la nomina dell’amministratore di condominio, anche quando non strettamente richiesto a norma di legge, per prevenire contenziosi sulla gestione nel condominio delle “parti comuni”.
Questa figura professionale si occupa in via generale della gestione del condominio, curandone diversi aspetti, alcuni anche molto impegnativi e particolari.
Quali sono le sue funzioni e le responsabilità? Sono previsti dei requisiti per poter ottenere la nomina di amministratore di condominio? È possibile revocare l’amministratore in carica o sono previsti casi di decadenza dalla funzione?
La riforma intervenuta con la legge n. 220/2012 (“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”), ha previsto un’incremento dei compiti e delle responsabilità in capo all’amministratore. Oltre alla gestione del condominio, l’amministratore lo rappresenta nei contenziosi avverso i condomini o soggetti terzi.
L’articolo illustra i requisiti, i compiti e le responsabilità dell’amministratore di condominio, analizzandone nel dettaglio i doveri i compiti, le formalità richieste dalla gestione del condominio e soprattutto le varie peculiarità della professione, dal momento che, come vedremo, non esiste una disciplina organica sull’attività amministratori di condominio.
Infine, ci soffermeremo sulla particolare funzione svolta dalle associazioni di amministratori di condominio approfondendone la natura e la funzione svolta, nonché sulla possibilità di nominare un sostituto.
I temi trattati sono i seguenti:


I POTERI DI RAPPRESENTANZA DELL’AMMINISTRATORE

La gestione del condominio richiede il compimento di una serie di attività, adibite sia all’esecuzione delle delibere assembleari che alla realizzazione di atti di natura amministrativa.
Per rendere possibile il loro compimento, tra i poteri dell’amministratore di condominio vi è quello di rappresentanza sostanziale e processuale. Ai sensi dell’art. 1131 cod. civ. “Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto“.
Va precisato infatti, che l’amministratore è legato ai condomini da un rapporto giuridico, qualificato come mandato con rappresentanza (art. 1704 cod. civ.), attraverso il quale opera in nome e per conto dei condomini stessi. Richiamando le parole della Corte di Cassazione, possiamo definire la carica in esame come “…un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato…” (Cass. SS.UU., sent. n. 9148/2008).


QUANDO È NECESSARIA LA NOMINA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Il limite originariamente previsto per l’obbligo della nomina dell’amministratore di condominio era di cinque condomini.
In seguito, la riforma ad opera della legge n. 220/2012 ha alzato il limite, rendendo obbligatoria la nomina di un amministratore del condominio formato da almeno nove proprietari. Infatti, il comma primo dell’art 1129 codice civile, così come modificato dalla citata riforma, stabilisce che “Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”.
Tuttavia spesso accade che, in presenza di un numero inferiore di condomini, questi preferiscano comunque effettuare la nomina dell’amministratore di condominio, individuando in tal modo un soggetto che si faccia portatore degli interessi di tutti i condomini e amministri con modalità trasparenti le varie questioni inerenti le parti comuni.
La nomina dell’amministratore di condominio consente infatti di avere un referente e un gestore di tutti gli affari condominiali, nonché un punto di riferimento per la soluzione delle problematiche inerenti la cosa comune.


QUALI REQUISITI DEVE AVERE L’AMMINISTRATORE

I requisiti dell’amministratore di condominio sono elencati all’art. 71 bis disp. att. codice civile. Oltre al godimento dei diritti civili, all’assenza di condanne, misure di prevenzione e di provvedimenti di inabilitazione o interdizione, per poter diventare amministratori di condominio, è richiesto il possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado, nonché della frequenza di un corso di formazione iniziale e di aggiornamento periodico, in materia condominiale.
Questi ultimi due requisiti non sono richiesti, nel caso in cui le funzioni e le responsabilità dell’amministratore di condominio vengano assunte da un condomino dello stesso stabile.
Non è richiesta l’iscrizione all’albo degli amministratori di condominio: seppur questi siano istituiti presso varie associazioni di amministratori di condominio, l’iscrizione è facoltativa.
Oltre alle persone fisiche, è possibile affidare la gestione del condominio ad una società di persone o di capitali.
Oltre a quanto previsto dalla legge, anche il regolamento condominiale può prevedere ulteriori requisiti.

amministratore di condominio


COME AVVIENE LA NOMINA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

La nomina dell’amministratore di condominio avviene, di regola, ad opera dell’assemblea condominiale, la quale viene convocata appositamente per tale incombente.
L’art. 1136 cod. civ. (comma 2 e 4) richiede per la nomina dell’amministratore di condominio la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (calcolata in base alle quote di ogni condomino partecipante).
Eventualmente, la nomina dell’amministratore di condominio può essere subordinata alla stipulazione di una “polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato”, ai sensi del terzo e quarto comma dell’art 1129 codice civile.
Terminate le operazioni, viene redatto il verbale di nomina dell’amministratore di condominio, normalmente sottoscritto dallo stesso amministratore per accettazione dell’incarico, che tuttavia può essere demandata anche in un secondo momento.
All’accettazione del rinnovo o della nomina il nuovo amministratore comunica:

  • l’importo dovuto a titolo di compenso (ex comma 14 dell’art 1129 codice civile);
  • i suoi dati anagrafici e professionali;
  • se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione;
  • i locali (ad esempio presso lo studio dell’amministratore di condominio oppure presso l’associazione dei proprietari di fabbricati) dove verranno custoditi i registri ex art. 1130, nn. 6-7 cod. civ. dell’anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, di nomina dell’amministratore e della contabilità;
  • le modalità e i tempi in cui ogni interessato potrà prendere visione (gratuitamente) e estrarre copia (ex comma 2 art 1129 codice civile) dei registri di cui sopra.

Una volta conferito, l’incarico ha durata di un anno e, in caso di rinnovo, si intende per la stessa durata.
Anche terminato il mandato, tuttavia, l’incarico prosegue per lo svolgimento degli atti urgenti, finché non viene avviene la nomina del nuovo amministratore di condominio (c.d. prorogatio delle funzioni): in questa fase transitoria non è consentito abbandonare “sic et simpliciter” la gestione del condominio, poiché questo potrebbe subirne gravi pregiudizi.


QUANDO È POSSIBILE LA NOMINA TACITA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO “DI FATTO”.

Secondo una giurisprudenza minoritaria, la nomina dell’amministratore di condominio può avvenire tacitamente, senza la necessità di un formale verbale di nomina di amministratore di condominio.
È il caso dell’amministratore “di fatto”, cioè colui che esercita i medesimi poteri dell’amministratore di condominio, senza però una formale investitura.
Qualora fosse ammessa tale soluzione, i rapporti tra l’amministratore e i singoli condomini non rientrerebbero nella disciplina del mandato, ma piuttosto in quella della gestione di affari altrui ex art. 2028 cod. civ. (in tal senso v. Cass., sent. n. 3459/2015; Cass., sent. n. 1791/1993; Cass., sent. n. 705/1994; Cass., sent. n. 3296/1996).


QUALI SONO GLI ATTI IMMEDIATAMENTE SUCCESSIVI ALLA NOMINA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Il neo amministratore deve provvedere ad istallare sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, una targa indicante i suoi dati anagrafici e di recapito (ad esempio presso lo studio dell’amministratore di condominio) in base al comma sesto dell’art 1129 codice civile.
Ai sensi del comma 7 dell’art 1129 codice civile, tra i doveri dell’amministratore di condominio vi è quello di “far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio”. Ne consegui che, in caso di prima nomina è necessario aprire un conto corrente. Ciascun condomino può richiedere all’amministratore di prendere visione dell’estratto conto e della rendicontazione periodica, con il fine di vigilare sul corretto operato dell’amministratore.


QUANDO È POSSIBILE REVOCARE L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Come previsto dall’art 1129 codice civile, “l’assemblea condominiale può revocare l’incarico all’amministratore in qualsiasi momento, anche durante il mandato, senza la necessità di fornire una giustificazione della volontà assembleare”.
A tal fine è necessario convocare l’assemblea ed indicare nell’ordine del giorno la questione da sottoporre ai condomini. L’assemblea può deliberare la revoca dell’amministratore di condominio a maggioranza degli intervenuti, ed i voti favorevoli devono rappresentare almeno la metà del valore dell’edificio.
Con la revoca del vecchio amministratore, l’assemblea può procedere, anche contestualmente, alla nomina del nuovo amministratore.
La revoca dell’amministratore può essere disposta anche dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, al verificarsi di alcune irregolarità, o quando l’amministratore non rendiconti le operazioni inerenti la gestione.


QUALI SONO LE GRAVI IRREGOLARITÀ NELLA GESTIONE DEL CONDOMINIO

Come disposto dall’art 1129 codice civile, costituiscono gravi irregolarità, tra le altre:

  • la mancata esecuzione di deliberazioni assembleari;
  • la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi;
  • la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente del condominio;
  • l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
  • la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
  • l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  • il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
  • qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva.


QUALI SONO LE RESPONSABILITÀ DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Abbiamo detto che l’amministratore agisce in nome e per conto del condominio, per cui la sua attività e la sua responsabilità si colloca nello schema giuridico del mandato con rappresentanza. Ne consegue che egli risponde del proprio operato sia sul piano civile, per quanto attiene il compimento di eventuali illeciti civili, che sul piano penale per la eventuale commissione di reati.
Questo è uno dei motivi per i quali la nomina dell’amministratore di condominio può essere subordinata alla stipulazione di una polizza assicurativa, adibita proprio a coprire eventuali danni derivanti dalla sua mala gestio o da condotte illecite (ex terzo comma dell’art 1129 codice civile).
Dal punto di vista civilistico, l’amministratore di condominio risponde nei confronti dei condomini per inadempimento contrattuale ex art. 1218 codice civile, cioè per il mancato adempimento dei doveri e degli obblighi previsti dal rapporto di mandato.


QUALI SONO I DOVERI DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

In base al disposto dell’art. 1130 cod. civ. (così come modificato dalla legge n. 220/2012), spettano all’amministratore una serie di adempimenti di non poco rilievo. Giusto a titolo esemplificativo, ricordiamo di seguito alcuni dei doveri e dei poteri dell’amministratore di condominio:

  • eseguire le deliberazioni dell’assemblea;
  • convocare l’assemblea dei condomini annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale;
  • curare l’osservanza del regolamento di condominio;
  • disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
  • riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
  • compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
  • eseguire gli adempimenti fiscali spettanti all’amministratore;
  • curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, richiedendo, nei casi di inerzia, mancanza o incompletezza, le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie (addebitandone le spese ai responsabili);
  • curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità;
  • conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio (anche presso lo studio dell’amministratore di condominio);
  • fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
  • redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.


L’OBBLIGO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO DI RISCUOTERE LE UTENZE CONDOMINIALI

Tra i doveri dell’amministratore di condominio vi è anche quello di curare il recupero dei crediti nei confronti del condomino moroso. L’amministratore è obbligato ad agre per la riscossione forzosa delle somme, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio al quale appartiene quel determinato credito, in base al comma 7 dell’art 1129 codice civile. A tal fine, in base all’art. 63 disp. att. cod. civ. l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione dell’assemblea dei condomini, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo.
Ancora, nei confronti del condomino moroso da almeno un semestre, l’amministratore può sospendere la fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.


IL DOVERE DI FORMAZIONE E AGGIORNAMENTO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

I corsi per la formazione iniziale e per l’aggiornamento periodico richiesti per l’esercizio della professione di amministratore di condominio, salvo le eccezioni sopra indicate, devono essere realizzati in conformità con il decreto ministeriale del Ministero della Giustizia n. 140 del 13 agosto 2014.
Devono essere tenuti da soggetti qualificati, ovvero professionisti in materie giuridiche, economiche e che abbiamo comunque esperienza in materia di amministrazione condominiale, guidati da un direttore scientifico, che cura i contenuti e la riuscita del percorso formativo.
Il corso di formazione iniziale deve avere una durata di almeno 72 ore e prevedere un esame finale (con rilascio di attestato), mentre, i corsi di aggiornamento periodico devono garantire almeno 15 ore di lezione annue (art. 5, secondo comma, D.M. n. 140/2014: “gli obblighi formativi di aggiornamento hanno una cadenza annuale“). Qualora l’amministratore, salvo che non sia un condomino, non adempia tali obblighi di formazione decade dall’incarico e si dovrà procedere alla nomina di un nuovo amministratore di condominio


COSA SUCCEDE SE I CONDOMINI PERDONO LA FIDUCIA NELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO IN CARICA?

Il rapporto tra amministratore e singoli condomini si basa sostanzialmente sulla fiducia, considerati anche gli ampi poteri dell’amministratore di condominio.
Qualora tale fiducia venga meno, ad esempio nel caso di condotte poco limpide del professionista, i condomini possono approvare la revoca dell’amministratore di condominio a maggioranza semplice (la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio) oppure con la maggioranza  richiesta dal regolamento di condominio.
Nei casi di gravi irregolarità, ciascun condomino può chiedere la convocazione dell’assemblea per la revoca dell’amministratore e, in alcuni casi, anche rivolgendosi all’autorità giudiziaria.


COS’È L’ALBO DEGLI AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO

Attualmente non esiste una disciplina specifica e unitaria adibita a regolare la professione degli amministratori di condominio.
Si tratta di una «professione non organizzata in ordini o collegi», definita come “l’attività economica, anche organizzata, volta alla prestazione di servizi o di opere a favore di terzi, esercitata abitualmente e prevalentemente mediante lavoro intellettuale, o comunque con il concorso di questo, con esclusione delle attività riservate per legge a soggetti iscritti in albi o elenchi ai sensi dell’art. 2229 del codice civile, delle professioni sanitarie e relative attività tipiche o riservate per legge e delle attività e dei mestieri artigianali, commerciali e di pubblico esercizio disciplinati da specifiche normative” (art. 1 legge 4/2013).
Non trattandosi di una professione “ordinistica” (cioè disciplinata da una legge che ne regolamenta l’accesso e l’attività, come quella del medico, dell’avvocato, del notaio), non esiste un albo degli amministratori di condominio al quale doversi iscrivere per esercitare la professione, anche se, negli ultimi anni, la sua costituzione è stata più volte proposta.
Tuttavia, esistono alcuni elenchi tenuti e realizzati in seno alle associazioni degli amministratori di condominio, inerenti esclusivamente ai propri iscritti.


COSA SONO LE ASSOCIAZIONI DI AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO

Al fine di garantire un’organizzazione nazionale prevalentemente unitaria, nel tempo sono nate e si sono sviluppate varie associazioni di amministratori di condominio, adibite anche a dar voce agli interessi della categoria nelle opportune sedi.
Tali associazioni offrono attività e corsi di formazione professionalizzante, la cui frequentazione è requisito necessario.
Sul sito istituzionale del Ministero dello Sviluppo Economico (MISE) è presente l’elenco delle associazioni di amministratori di condominio che rilasciano ai soci l’attestato di qualità e di qualificazione professionale dei servizi ai sensi della legge n. 4/2013 (v. artt. 4, 7 e 8). Attualmente, sul sito troviamo solo 17 associazioni (su 52 esistenti in Italia) che sono iscritte ufficialmente nell’elenco del MISE.


QUANDO SONO DOVUTI I COMPENSI DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Ai sensi dell’art. 1720 cod. civ. “Il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, e deve pagargli il compenso che gli spetta”.
L’attività dell’amministratore viene svolta, generalmente, a titolo oneroso. Tuttavia, nulla vieta che possa essere svolta a titolo gratuito. Si pensi al caso del condominio minimo, cioè formato da due unità immobiliari, in cui la carica sia ricoperta da uno dei due condomini.
All’atto dell’accettazione della nomina (o del rinnovo), lo stesso amministratore deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività da svolgere, anche allegando il preventivo di spesa al verbale di nomina ad amministratore di condominio (comma 14 dell’art 1129 codice civile).
Contrariamente a quanto accade per altre tipologie di professioni, per gli amministratori di condominio non esistono tariffari, ma la congruità del compenso richiesto deve essere vagliata dall’assemblea dei condomini, la quale può anche riconoscere all’amministratore un rimborso delle spese di notifica sostenute (ad esempio per la notifica delle convocazioni all’assemblea).
Alla luce delle tante variabili che possono coinvolgere la gestione di un condominio, non è possibile indicare un compenso medio spettante all’amministratore, in quanto lo stesso è diverso a seconda del numero di condomini, delle operazioni e dei lavori da compiere nello stabile, dall’esistenza o meno di servizi condominiali particolari e dalle dimensioni e dalla zona ove si trova lo stabile amministrato.


QUALI SONO LE CAUSE DI INCOMPATIBILITÀ CON LA PROFESSIONE DI AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Talvolta l’amministratore esercita anche una diversa attività, come ad esempio quella di avvocato, di commercialista o geometra.
Se per quelle appena indicate non si pongono problemi di compatibilità, il discorso è diverso con l’attività di agente immobiliare.
Sul tema pare opportuno richiamare quanto disposto dall’art. 5 comma 3 della legge n. 39 del 3 febbraio 1989, dove si specifica che le incompatibilità del mediatore sono limitate a determinate ipotesi. Orbene, il Ministero dello Sviluppo Economico ha riconosciuto nell’attività dell’agente immobiliare una triplice incompatibilità con l’attività di amministratore di condominio:

  • sotto il profilo delle attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione (comma 3 lett A)
  • sotto il profilo dell’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione (lett C),
  • infine, sotto l’eventuale profilo di conflitto di interesse “per il mediatore immobiliare che, contemporaneamente a curare per il proprio cliente la vendita/acquisto di un immobile, lo amministra e lo gestisce per conto del condominio (lettera d)”.

Altri problemi riguardano la posizione del dipendente pubblico. Nella sentenza del Tar Lazio n. 10599/2019 è stato specificato che il dipendente pubblico non può rivestire la carica di amministratore di condominio, senza previo ottenimento dell’autorizzazione del datore di lavoro, neanche se si tratta di un’attività occasionale e saltuaria, salvo che non sia un dipendente con un contratto part-time. In caso di svolgimento di tale attività da parte del pubblico dipendente senza la preventiva autorizzazione della Pubblica Amministrazione di riferimento da cui dipende, è tenuto a versare alla stessa i compensi percepiti per l’attività svolta.


QUANDO L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO PUÒ NOMINARE UN SOSTITUTO

Sull’annosa questione relativa alla possibilità o meno dell’amministratore di nominare un suo sostituto, è possibile dare risposta affermativa, facendo però le dovute precisazioni.
In via generale l’amministratore ha l’obbligo di gestire il condominio con la diligenza richiesta dalla legge, in virtù delle complesse e particolari operazioni che lo stesso è tenuto a porre in essere. Detto ciò, è possibile che l’amministratore, ad esempio in prossimità del periodo di ferie estive o in caso di malattia, abbia la necessità di delegare ad altri lo svolgimento delle sue funzioni.
La possibilità di farsi sostituire si ricava dalla disciplina del contratto di mandato, richiamata dal comma 15 dell’art 1129 codice civile.


QUALE RESPONSABILITÀ PER LA NOMINA DEL SOSTITUTO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

È onere dell’amministratore individuare un sostituto con gli stessi requisiti richiesti per poter ricoprire la funzione di amministratore.
Infatti, l’art. 1717 cod. civ. stabilisce la responsabilità dell’amministratore di condominio, per gli atti posti in essere dal sostituto, se la sostituzione non è stata autorizzata dall’assemblea, o se non è necessaria per la natura dell’incarico.
Nel caso in cui l’assemblea abbia autorizzato la sostituzione, ma senza indicare il sostituto, la responsabilità dell’amministratore di condominio è limitata alla “colpa in eligendo” ovverosia quando sia stata nominata una persona non idonea.
In merito al tema dell’autorizzazione condominiale, la Cassazione stabilisce che “la volontà del condominio si forma e si manifesta attraverso atti collegiali a contenuto formale, anche l’autorizzazione a valersi di sostituti nell’esecuzione del mandato, al pari di ogni altra autorizzazione, deve risultare da un’apposita delibera dell’assemblea condominiale, a nulla rilevando che la sostituzione sia conforme a precedenti prassi note ai condomini, trattandosi di circostanza che di per sé non vale ad esprimere la volontà del condominio” (Cass., sent. n. 8339/2014).
Infine, se l’assemblea ha autorizzato la sostituzione, indicando anche il nominativo del sostituto, l’amministratore sostituito non è responsabile per il suo operato.
Peraltro, l’amministratore deve indicare ai condomini le generalità ed un recapito del proprio sostituto, al quale rivolgersi in caso di necessità (ex comma sesto dell’art 1129 codice civile), salvo che ciò non sia stato escluso dal regolamento condominiale o nella delibera di nomina dell’amministratore. L’inosservanza di quest’obbligo costituisce inadempimento contrattuale e può essere causa di revoca.

 

Lo Studio Legale degli Avv. Berti e Toninelli opera presso i Tribunali di tutta Italia e in particolare presso quelli di Pistoia, Prato, Lucca e Firenze.

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