diritto di superficie

Il diritto di superficie

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IL DIRITTO DI SUPERFICIE IN BREVE

Il diritto di superficie è un diritto reale di godimento, previsto all’art. 952 cc che permette al suo titolare di costruire sopra un fondo altrui (che può essere un terreno, oppure il lastrico solare di un immobile) acquistando la proprietà del bene costruito, che altrimenti accederebbe a quella del fondo.

Si parla di diritto di superficie anche quando il proprietario di una costruzione già esistente trasferisce la proprietà della costruzione, riservando per sé la proprietà del fondo sulla quale essa insiste.

Il diritto di superficie quindi prevede:

  • la proprietà superficiaria, che si pone di fianco alla proprietà del fondo del concedente,
  • il diritto di costruire e mantenere la costruzione. Peraltro, la mera concessione ad aedificandum, non si concreta sempre necessariamente in un diritto di superficie, ai sensi dell’art. 952 cc., potendo in taluni casi assumere i caratteri e i contenuti di un diritto personale nei soli confronti del concedente, trovando la sua fonte in un contratto atipico con effetti meramente obbligatori.

La durata del diritto di superficie dipende dal termine che il concedente ed il superficiario hanno inteso pattuire nel contratto. Tuttavia, questo può estinguersi anche prima del termine, in caso di prescrizione o di perimento del fondo.

Al momento dell’estinzione del diritto di superficie (per la decorrenza del termine o per altre cause) possono verificarsi due situazioni:

  • La cosa costruita diventa di proprietà del concedente proprietario del fondo.
  • Il proprietario superficiario può affrancarsi, trasformando il diritto di superficie in piena proprietà.

Come per tutti i diritti reali, anche per la costituzione di un diritto di superfice sul condominio è richiesta la unanimità di tutti i condomini (art. 1108 cod. civ.).

COSA SIGNIFICA AVERE IL DIRITTO DI SUPERFICIE

L’art. 952 cc definisce il diritto di superficie come il diritto del proprietario “di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà” nonché di “alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo”.

Si tratta di un diritto reale di godimento, che permette di derogare al meccanismo dell’accessione della proprietà (art. 934 cc) in base a cui “qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo”.

In altri termini, se normalmente il proprietario di un terreno acquista la proprietà della costruzione (o della pianta) che insiste sul terreno stesso (indipendentemente da chi l’abbia realizzata o piantata) in base all’art 952 cc il titolare del diritto di superficie può

  • Fare e mantenere una costruzione, su un terreno altrui, conservandone la proprietà. È possibile altresì costituire diritto di superfice su un’immobile già esistente, ad esempio nel caso in cui si permetta di sopraelevarlo o di costruire sul suo lastrico solare. E’ anche possibile applicare il diritto di superficie al sottosuolo, ad esempio nel caso di costruzione di un garage.
  • Alienare la proprietà di una costruzione già esistente, mantenendo la proprietà del suolo.

In sintesi, il diritto di superficie è il diritto di costruire, conservando la proprietà della costruzione, che altrimenti “accederebbe” alla proprietà del suolo. Si determinano quindi tre situazioni:

  1. La proprietà del suolo, che rimane del proprietario/concedente.
  2. Il diritto del superficiario di costruire e di mantenere la costruzione. Il diritto a costruire non si estingue col perimento (crollo, incendio…) della cosa costruita, poichè il superficiario conserva, per tutta la durata della convenzione, il diritto a ri-costruire. Oggetto del diritto a costruire può essere “qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal materiale impiegato per la sua realizzazione, purché determini un ampliamento della superficie e della funzionalità dell’immobile” (Cass. civ. n. 25786/2020). Il diritto a costruire è inteso sia al di sopra del suolo, sia al di sotto del suolo (art. 955 cid. civ.) come ad esempio per un garage.
  3. La proprietà superficiaria del bene costruito, sempre di titolarità del superficiario.

Nel caso del primo comma dell’art. 952 cc, la proprietà “superficiaria” della cosa costruita viene acquistata a titolo originario, in un momento successivo rispetto all’acquisto dello jus aedificandi (o diritto a costruire) che vi ha dato causa. La disciplina della proprietà superficiaria (di un immobile ad esempio) è a stessa del diritto reale di proprietà.

Nel caso del secondo comma invece, la proprietà superficiaria della cosa già esistente non viene acquistata a titolo originario, ma a titolo derivativo, in base ad un contratto di trasferimento, assieme al diritto di godimento.

FORMA E PUBBLICITÀ DEL DIRITTO DI SUPERFICIE

Il contratto con cui viene ceduto in godimento ad altri la facoltà di costruire e mantenere una costruzione (ad esempio un ripetitore o altro impianto tecnologico) per un certo periodo di tempo, può assumere due schemi:

  • quello del contratto ad effetti reali, ove si intenda costituire o trasferire il diritto di superficie. Trattandosi di un diritto reale, si richiede la forma scritta (art. 1350 cod. civ.: scrittura privata autenticata o atto pubblico) nonché la trascrizione nei pubblici registri ai sensi dell’art. 2643 c.c.
  • quello del contratto ad effetti obbligatori, ove si intenda cedere solamente (il diritto di) credito a costruire su un fondo altrui. A sua volta, questo contratto può seguire il tipo del contratto di locazione o della concessione ad aedificandum per i quali la forma scritta è prevista solamente se di durata ultranovennale. Non è invece prevista la trascrizione nei pubblici registri, da cui deriva che il diritto di credito può trovare tutela non erga omnes, ma solamente nei confronti del dante causa, il quale si impegna a permettere la costruzione (ad esempio, l’avente causa non potrà agire nei confronti del terzo a cui il concedente abbia venduto il fondo).

CHE DIFFERENZA C'È TRA DIRITTO DI SUPERFICIE E DIRITTO DI PROPRIETÀ?

Come già accennato, per molti aspetti la proprietà superficiaria può essere sovrapposta alla piena proprietà.

Entrambe ricevono tutela erga omnes: il diritto di superficie trascritto e la proprietà superficiaria di un immobile o di un bene mobile viene tutelata come qualsiasi altra proprietà, anche dal proprietario concedente (se ad esempio ostacola o rende impossibile l’esercizio del diritto all’edificazione). Tanto è ero che anche per la costituzione o il trasferimento del diritto di superficie è richiesta la trascrizione nei pubblici registri.

Tuttavia, a differenza della “piena” proprietà che ha durata illimitata, la proprietà superficiaria ha una scadenza: viene travolta con l’estinzione del diritto di superficie, se prevista, e la costruzione passa nella proprietà del concedente. Inoltre, il diritto di costruire conosce il termine di prescrizione di 20 anni a causa del non uso.

Altra differenza tra la piena proprietà e il diritto di superficie, nel caso in cui si intenda trasferire la proprietà superficiaria di piantagioni (e solo delle piantagioni) deve essere congiuntamente trasferita anche la proprietà del fondo (art. 956 cod. civ.).

CHI PUÒ COSTITUIRE UN DIRITTO DI SUPERFICIE?

Il diritto di superficie può essere costituito tra il proprietario del suolo (concedente) e il superficiario.

Il suolo non necessariamente deve essere un terreno, potendo ad esempio essere un lastrico solare, qualora si ceda il diritto di sopraelevare un immobile già esistente.

Nel caso in cui il concedente sia un condominio, il diritto di superficie sulle parti comuni richiede l’unanimità dei condomini in base al terzo comma dell’art. 1108 cod. civ. , anche nel caso in cui il fondo (terreno o lastrico solare) sia concesso in uso esclusivo ad uno di essi.

Secondo la giurisprudenza in merito al soggetto superficiario, “L’art. 952 c.c. stabilisce che il titolare del diritto di superficie sul terreno è, per espressa definizione normativa, proprietario del fabbricato realizzato in attuazione della facoltà a lui conferita o che sia stato in precedenza edificato; in entrambe le situazioni si determina una scissione orizzontale dell’assetto dominicale, nella quale il concedente mantiene la proprietà del suolo e il superficiario acquista la proprietà dell’opera sovrastante” (Cass. Civ. Sez. 5 – , Ordinanza n. 15066 del 29/05/2023 ).

DIRITTO DI SUPERFICIE E CONDOMINIO

La cessione del diritto di superficie di un immobile già esistente potrebbe comportare la nascita di un condominio. Ad esempio se si concede di costruire sopra il lastrico solare di una casa, oppure se si cede il diritto di superficie del sottosuolo, per la realizzazione di un garage.

Ci si chiede pertanto se il suolo ceduto diventi proprietà comune, o resti di proprietà esclusiva del cedente.

In tal caso, come chiarito dalla Cassazione (Sez. 2, Ordinanza n. 7563 del 18/03/2019) “nell’ipotesi di cessione in proprietà ad un terzo del lastrico solare e del diritto di sopraelevazione, effettuata da chi ne era titolare anteriormente alla costituzione del condominio, non solo il lastrico solare rimane escluso dalla presunzione legale di proprietà comune, ma, nel caso di sopraelevazione, il nuovo lastrico rimane di proprietà del titolare del precedente lastrico, indipendentemente dalla proprietà della costruzione. Il diritto di superficie, infatti, salvo che il titolo non ponga limiti di altezza al diritto di sopraelevazione, non si esaurisce con l’erezione della costruzione sul lastrico, né il nuovo lastrico si trasforma in bene condominiale, poiché il titolare della superficie, allorché eleva una nuova costruzione, anche se entra automaticamente nel condominio per le parti comuni ad esso, ha un solo obbligo nei confronti dello stesso, cioè quello di dare un tetto all’edificio, restando, tuttavia, sempre titolare del diritto di sopralzo, che è indipendente dalla proprietà della costruzione”.

QUANTO PUÒ DURARE IL DIRITTO DI SUPERFICIE?

Il diritto di superficie può essere o meno sottoposto a termine di durata. Ciò avviene normalmente col contratto con cui il concedente trasferisce il diritto reale al superficiario.

Tuttavia, anche prima della naturale scadenza, il diritto di superficie può estinguersi per altre cause.

Se a norma dell’art. 954 cod. civ. il perimento della cosa costruita non estingue il diritto di superficie, viceversa il perimento del fondo (ad esempio il crollo del lastrico solare) estingue il diritto di superficie.

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QUANDO SI PRESCRIVE IL DIRITTO DI SUPERFICIE

Estingue il diritto di superficie anche la decorrenza del termine di prescrizione, per effetto cioè del non uso per almeno venti anni. In base a questa norma, il superficiario ha l’onere di edificare la costruzione, quanto meno nella sua struttura essenziale (Cass. civ. n. 30246/2019) “non essendo sufficiente la realizzazione di opere intermedie (nella specie, pilastri in cemento armato e getti dei balconi); né la manutenzione di tali opere (nella specie, pitturazione dei ferri dei pilastri) interrompe la prescrizione, a tal fine occorrendo un avanzamento dell’attività edificatoria, che esprima il “facere” in cui si sostanzia il diritto di superficie” (Cass. civ. n. 8084/2014).

COSA SUCCEDE QUANDO SI ESTINGUE IL DIRITTO DI SUPERFICIE?

L’art. 953 c.c. stabilisce che se la costituzione del diritto è stata fatta per un tempo determinato, allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione. Secondo la giurisprudenza, “la regola posta dall’art. 953 c.c., applicabile sia nell’ipotesi di trasferimento del diritto di superficie che di proprietà separata dell’immobile già esistente, produce l’effetto di far riprendere vigore al principio dell’accessione, una volta venuto a scadenza il diritto reale su cosa altrui, con la riespansione del pieno dominio, grazie alla caratteristica elasticità della proprietà” (Cass. civ. Sez. 5, Ordinanza n. 15066 del 29/05/2023 ).

Quindi, alla scadenza della durata del diritto di superficie, torna ad essere applicabile il meccanismo dell’accessione come modo di acquisto della proprietà a titolo originario. La costruzione diventa di proprietà del concedente senza gli eventuali diritti reali parziali (uso e usufrutto, servitù, superficie….) e senza le eventuali garanzie reali (pegno, ipoteca….) costituiti su di essa. A norma dell’art.954 cc, con l’estinzione della proprietà superficiaria si estinguono altresì i diritti reali imposti dal superficiario. È il caso, ad esempio, in cui sul lastrico solare dell’immobile costruito dal superficiario, questi vi abbia a sua volta costituito un nuovo diritto di superficie, oppure una servitù, che sono destinati ad essere “travolti” dall’estinzione del diritto di superficie.

Viceversa, “i diritti gravanti sul suolo si estendono alla costruzione”. Cioè se il fondo è gravato ad esempio di una servitù, questa si estende all’edificio “acquistato” ex novo.

Le ipoteche successive alla costituzione della superficie, le quali a norma dell’articolo 2816 cod. civ. continuano a gravare distintamente sul fondo o sul bene costruito. Tuttavia, proprio con riferimento alle ipoteche costituite sulla proprietà superficiaria, l’art. 2816 cod. civ stabilisce che se il superficiario ha diritto ad un corrispettivo, le ipoteche iscritte contro di lui si risolvono sul corrispettivo medesimo.

Altra conseguenza dell’estinzione del diritto di superficie sugli immobili è la cessazione ipso iure dei contratti di locazione entro il 31 dicembre dello stesso anno.

COME TRASFORMARE IL DIRITTO DI SUPERFICIE IN DIRITTO DI PROPRIETÀ

Non sempre, al momento dell’estinzione del diritto di superficie, la proprietà superficiaria viene “assorbita” in quella del suolo.

Soprattutto quando il concedente è una pubblica amministrazione (ad esempio un Comune concede un terreno in diritto di superficie, ad un costruttore, per la realizzazione di immobili ad uso abitativo), può essere previsto il diritto di affrancazione. Si tratta di un diritto potestativo che permette la trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà. In questo caso, viene applicato il meccanismo della consolidazione il diritto di superficie si estingue e il proprietario superficiario diventa pieno proprietario, acquistando anche la proprietà del fondo.

QUANTO SI PAGA IL DIRITTO DI SUPERFICIE

La Corte di Cassazione (Sez. 2, Sentenza n. 6656 del 22/05/2000) ha individuato il contenuto patrimoniale del diritto di superficie “il diritto di superficie ha un suo specifico contenuto economico incidente per un verso, positivamente, sul patrimonio di chi ne è titolare, per altro verso, negativamente, su quello di coloro che per effetto di esso subiscono una limitazione al loro diritto dominicale, senza che rilevi che l’esercizio dello “ius aedificandi” è rimesso alla volontà del superficiario, poiché il carattere futuro ed eventuale di tale esercizio connaturato alla stessa struttura del diritto di superficie, nulla toglie alla sua valutabilità in termini economici”.

Ne deriva che la costituzione di un diritto di superficie è in genere a titolo oneroso. Tanto che, qualora non sia pattuito un corrispettivo, potrebbe identificarsi un contratto di donazione. “Nel caso di costituzione di un diritto di superficie con scrittura privata senza contestuale previsione di un corrispettivo a favore del soggetto concedente è necessario al fine di verificarne la validità accertare quale è stata la regolamentazione che le parti hanno inteso dare ai loro rapporti e se il loro intento sia stato soltanto quello di arricchire una sola di esse, dovrà ravvisarsi nella scrittura privata una donazione nulla per difetto di forma” (Sez. 2, Sentenza n. 2606 del 22/02/2001).

CHI PAGA L'IMU IN CASO DI DIRITTO DI SUPERFICIE?

Una volta costituito il diritto di superficie, il concedente è ancora tenuto al pagamento dell’IMU?

Secondo l’art. 1, comma 743, della L. n. 160 del 2019i soggetti passivi dell’imposta sono i possessori di immobili, intendendosi per tali il proprietario ovvero il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi”. Ne consegue che l’imposta municipale unica, ad esempio, del terreno agricolo oggetto di diritto di superficie grava sul superficiario e non sul concedente.

COME VENDERE UNA CASA CON DIRITTO DI SUPERFICIE?

Come per la piena proprietà, anche il diritto di superficie e la proprietà superficiaria sono trasferibili, sia a titolo gratuito (donazione) che a titolo oneroso (vendita, permuta…..).

Unico limite, come già detto, la proprietà superficiaria delle piantagioni deve essere trasferita unitamente al terreno su cui insistono.

Sul prezzo di vendita non può non incidere, se previsto, il termine di scadenza del diritto di superficie.

Per il trasferimento del diritto di superficie è richiesta la forma della scrittura privata autenticata o dell’atto pubblico, nonché la trascrizione nei pubblici registri.

Nel caso in cui sia il proprietario concedente ad acquistare l’immobile col diritto di superficie, questo si estingue per confusione.

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