La disciplina del diritto di prelazione sui terreni agricoli

Cosa fare se si vende un terreno agricolo

Nel caso in cui un soggetto sia proprietario di un fondo agricolo (ad esempio, un terreno in campagna) che intende vendere, il diritto di prelazione sui terreni agricoli lo obbliga ad alcuni adempimenti, la cui omissione può avere gravi conseguenze. Nel presente articolo esaminiamo cosa si intende per diritto di prelazione, chi ne sono i beneficiari ed a quali condizioni, cosa deve fare il proprietario e a quali rischi si espone in caso di omissione.

In questo articolo parliamo di:

• Cosa si intende per diritto di prelazione sui terreni agricoli
• Qual è la ratio del diritto di prelazione sui terreni agricoli
• Qual è l’oggetto del diritto di prelazione sui terreni agricoli
• Quale destinazione urbanistica esclude il diritto di prelazione sui terreni agricoli
• Alcuni casi particolari di diritto di prelazione su terreni agricoli
• A chi spetta il diritto di prelazione sui terreni agricoli
• Quali condizioni per il diritto di prelazione sui terreni agricoli: il contratto “agrario”
• Quali sono le ulteriori condizioni richieste per il titolare di un contratto agrario
• Cosa afferma la giurisprudenza circa l’ambito di applicazione del diritto di prelazione sui terreni agricoli
• Quando sorge il diritto di prelazione sui terreni agricoli confinanti
• Il diritto di prelazione su terreni agricoli confinanti, divisi da strada vicinale
• Il diritto di prelazione sui terreni agricoli confinanti, divisi da strade o corsi d’acqua
• Quali novità ha apportato la modifica del 2004 nell’esercizio del diritto di prelazione sui terreni agricoli
• Quali contratti non permettono il diritto di prelazione sui terreni agricoli
• Come consentire l’esercizio del diritto di prelazione sui terreni agricoli: la denunciatio
• Qual è l’orientamento della giurisprudenza in tema di denunciatio per l’esercizio del diritto di prelazione sui terreni agricoli
• Come si esercita il diritto di prelazione sui terreni agricoli
• Come rinunciare al diritto di prelazione sui terreni agricoli
• Quali conseguenze se viene negato il diritto di prelazione sui terreni agricoli
• Qual è la responsabilità del notaio se non è consentito il diritto di prelazione sui terreni agricoli
• Cosa accade se il diritto di prelazione sui terreni agricoli è esercitato da piu’ di un confinante
• A chi spetta il diritto di prelazione sui terreni agricoli se il fondo confinante è di proprieta’ di piu’ persone
• Quando spetta il diritto di prelazione sui terreni agricoli del confinante in presenza dell’affittuario
• Quando la rinuncia del conduttore legittima il diritto di prelazione sui terreni agricoli in capo al confinante

Cosa si intende per diritto di prelazione sui terreni agricoli

Per prelazione si intende il diritto ad essere preferito, a parità di condizioni, rispetto a chiunque altro nella conclusione di un determinato contratto. Siamo quindi in presenza di un caso in cui il legislatore limita la libertà dei soggetti di regolare liberamente i loro rapporti giuridici.
Vi sono due tipi di prelazione: la prelazione volontaria, costituita per accordo fra le parti, e la prelazione prevista dalla legge nonché detta prelazione legale. Siamo in presenza di una prelazione legale nei casi in cui l’ordinamento permette ad alcuni soggetti di vantare una pretesa nell’acquisto del bene che il proprietario intende vendere, prevedendo, come già detto, una restrizione alla normale autonomia contrattuale di cui naturalmente gli individui godono.
È all’interno di quest’ultima categoria che si colloca la prelazione agraria. Nello specifico il diritto di prelazione sui terreni agricoli consiste nel diritto ad essere preferiti rispetto ad altri per l’acquisto di un terreno agricolo nel caso in cui il proprietario decida di venderlo. Più nel dettaglio, l’obbligo di contrarre da parte del promittente nasce dalla natura di proposta irrevocabile della c.d. denunciatio, da cui deriva che, una volta inviata la proposta, il promittente venditore, non solo non potrà preferire un terzo, ma nemmeno potrà decidere di non vendere il terreno.
Ben si comprende dunque come tale istituto venga ad assumere estrema rilevanza nelle ipotesi in cui sia in corso una trattativa volta alla compravendita di terreni agricoli.

Qual è la ratio del diritto di prelazione sui terreni agricoli

Come potrà evincersi dalla disciplina illustrata nei paragrafi a venire, l’obbiettivo a cui mira l’istituto del diritto di prelazione sui terreni agricoli è quello favorire la riunione nella stessa persona della figura del proprietario del fondo e del lavoratore della terra, nell’ottica di un miglioramento delle strutture produttive dell’agricoltura.
In particolare, come si vedrà a breve, nell’ipotesi di prelazione accordata all’affittuario, si vuole favorire la continuazione della titolarità sul fondo da parte dello stesso soggetto (Cass. 9 marzo 1992, n. 2812; Cass. 30 gennaio 1990, n. 634).
Diversamente, nell’ipotesi di prelazione agraria del confinante, si ottiene un ampliamento della proprietà di un individuo, tramite l’accorpamento dei terreni vicini, nella speranza di una maggiore efficienza sul piano economico e strutturale, aumentando la redditività dei terreni e creando imprese dalle dimensioni più ampie (Cass. 8 maggio 2003, n. 6980; Cass. 19 novembre 1994, n. 9806; Cass. 24 maggio 2002, n. 7635). Si comprende bene infatti la ratio di tale previsione, dal momento che i vantaggi economici derivanti da un unico grande terreno saranno chiaramente maggiori rispetto a quelli discendenti da piccoli e sparsi appezzamenti di terra.
Nell’ipotesi in cui il confinante titolare del diritto di prelazione sui terreni agricoli sia un coltivatore diretto o un imprenditore agricolo, questi acquistando il terreno potrebbe espandere la sua attività anche sul nuovo fondo, creando così maggior ricchezza (circostanza invece esclusa nel caso di vendita a terzo).

Qual è l’oggetto del diritto di prelazione sui terreni agricoli

L’oggetto del diritto di prelazione sui terreni agricoli è, per l’appunto un fondo “rustico” o “agricolo” come risultante dal certificato di destinazione urbanistica.
In base ad una pronuncia molto recente della Cassazione (n. 4685/2020), ai fini della prelazione e del riscatto agrario, ai sensi della legge n. 590 del 1965 e della legge n. 817 del 1971, per “fondo” deve intendersi un’estensione che abbia una propria autonomia colturale e produttiva. Di conseguenza potranno rientrare in tale concetto sia un’unità poderale (costituita da un complesso unitario di terreni non suscettibili singolarmente di autonoma coltivazione), quanto un singolo terreno (anche di piccole dimensioni, che, rispetto ai terreni circostanti, sia distinto ed autonomo per caratteristiche della sua coltivazione e produttività).
Tale distinzione viene ad assumere rilievo nel caso di vendita di un complesso di terreni attigui tra loro e confinanti solo in parte con un fondo appartenente a coltivatore diretto, dovendo stabilirsi se il diritto di prelazione possa essere esercitato in relazione a tutti i terreni oggetto della vendita, ovvero soltanto a quelli a confine con la proprietà dell’avente diritto alla prelazione.
È proprio in tale ipotesi si deve distinguere tra quelli che costituiscono un’unità poderale, nell’ambito della quale ogni terreno sia privo di propria autonomia coltivatrice, e quelli che consistono in un insieme di porzioni distinte e indipendenti l’una dall’altra per caratteristiche ed esigenze colturali e produttive.
Infatti, in base alla summenzionata sentenza della Suprema Corte (la quale cassa con rinvio, una sentenza della Corte d’Appello di Catanzaro del 23 gennaio 2018), in questa seconda ipotesi la prelazione può esercitarsi con esclusivo riferimento a quelle porzioni confinanti con il fondo del coltivatore diretto.

Quale destinazione urbanistica esclude il diritto di prelazione sui terreni agricoli

Nell’ottica di tale disciplina si comprende come il diritto di prelazione sui terreni agricoli sia escluso dalla legge laddove il terreno sia destinato ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica,
L’art. 8 della legge n. 590/1965  prevede in modo espresso che il diritto di prelazione dei terreni non possa operare nel caso in cui si intenda vendere o comprare un terreno agricolo destinato, in base al piano regolatore, ad un uso edilizio, industriale o turistico.
Se infatti la ratio del diritto di prelazione sui fondi agricoli è rappresentata dalla finalità di consentire ai soggetti in esame di espandere la loro attività, laddove il terreno non abbia destinazione agricola si comprende come venga meno il motivo d’esistere della prelazione stessa nell’acquisto del terreno agricolo.
Così ad esempio, nel caso in cui si decida di acquistare per costruire un immobile, non vi sussisterebbe alcun diritto di prelazione nella proposta di acquisto del terreno agricolo, e il suo interesse al contratto agrario sarebbe considerato al pari di quello di tutti gli altri potenziali acquirenti.

Alcuni casi particolari di diritto di prelazione su terreni agricoli

Normalmente il diritto di prelazione sui terreni agricoli deve essere esercitato su l’intero fondo offerto in vendita. A tale scenario fa però eccezione l’ipotesi in cui una parte del terreno abbia una diversa destinazione urbanistica (ad empio nell’ipotesi in cui sia edificabile), ritenendosi in tal caso possibile per l’avente diritto limitarsi a esercitare la prelazione nella compravendita dei terreni agricoli limitatamente alla parte che mantiene la destinazione agricola. Relativamente a tale punto, si segnala una recente pronuncia del Tribunale di Treviso (sez. III, sent. n. 26/2019), con la quale si è affermato che ai fini della soggezione di un terreno a prelazione o riscatto, occorre una qualità positiva del terreno, ossia che esso abbia destinazione agricola nel PRG, non essendo suscettibile di prelazione tutto ciò che non è agricolo.
In altre parole, non è da effettuarsi una contrapposizione tra agricolo ed edilizio, ma tra agricolo e non agricolo, dovendosi ritenere che “vanno esclusi dall’acquisto privilegiato i terreni, la cui destinazione, se pur non edificatoria, sia da considerare urbana in contrapposizione ad agricola in base al piano regolatore”.
Non importano le dimensioni del fondo, purché sia destinato all’agricoltura.

Se la vendita viene effettuata nelle more del provvedimento di modificazione della natura del terreno, non sussiste il diritto di prelazione sui terreni per l’acquisto del terreno agricolo anche se il procedimento non è concluso.

Si ritiene che la prelazione sussista anche se sul fondo agricolo insiste un fabbricato rurale, dal momento che questo è comunque strumentale all’esercizio dell’attività agricola.
Nella diversa ipotesi in cui sul terreno si trovi una costruzione che è stata accatastata al catasto fabbricati, senza la dimostrazione dei requisiti di ruralità, la stessa non rientra nell’ambito del diritto di prelazione sui terreni agricoli in quanto non strumentale all’esercizio della coltivazione.

A chi spetta il diritto di prelazione sui terreni agricoli

Dalla lettura delle norme in tema di diritto di prelazione sui terreni agricoli si comprende come il diritto spetti in primo luogo ai coltivatori diretti che beneficiano di contratti su terreni agricoli oppure che siano proprietari di terreni confinanti degli stessi.
È all’interno dell’art. 31 della legge n. 590/1965 che si colloca la nozione di coltivatore diretto, identificandosi con colui che si dedica “direttamente ed abitualmente alla coltivazione dei fondi e all’allevamento e al governo del bestiame, sempreché la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo e per l’allevamento ed il governo del bestiame”.
Ancora, l’art. 2083 c.c. classifica come piccoli imprenditori i “coltivatori diretti del fondo, gli artigiani, i piccoli commercianti e coloro che esercitano un’attività professionale organizzata prevalentemente con il lavoro proprio e dei componenti della famiglia”.
Altro soggetto titolare del diritto di prelazione sui terreni agricoli, a seguito della legge 154/2016 che ha modificato l’art. 7 della legge 817/1971, è l’imprenditore agricolo professionale purché proprietario del fondo confinante.
Tale figura è stata introdotta nell’ordinamento con il D.lgs. 99/2004 ed è definita come “colui il quale, in possesso di conoscenze e competenze professionali (…), dedichi alle attività agricole di cui all’articolo 2135 del codice civile, direttamente o in qualità di socio di società, almeno il cinquanta per cento del proprio tempo di lavoro complessivo e che ricavi dalle attività medesime almeno il cinquanta per cento del proprio reddito globale da lavoro”.
L’art. 2135 c.c. si riferisce alle attività di coltivazione del fondo, selvicoltura, allevamento di animali, attività connesse.
A differenza del coltivatore diretto, per l’imprenditore agricolo professionale, ai fini della prelazione sui terreni agricoli, sono richiesti altri due requisiti: l’essere proprietario di un terreno confinante (non beneficia della prelazione l’imprenditore agricolo professionale titolare di un contratto sul terreno agricolo) e l’essere iscritto alla previdenza agricola.
Infine, come vedremo nei paragrafi seguenti, titolare della prelazione può essere anche una società agricola.

Quali condizioni per il diritto di prelazione sui terreni agricoli: il contratto “agrario”

In linea generale, le due ipotesi in cui si ha diritto di prelazione, sono:
-la sussistenza di un contratto di affitto, mezzadria, colonia parziaria o compartecipazione agraria;
-la proprietà di un fondo finitimo (cioè confinante) a quello posto in vendita.
Con riguardo al primo caso, il diritto di prelazione sui terreni agricoli spetta al coltivatore diretto, in virtù di un contratto “agrario” che lo lega al terreno oggetto di prelazione.
Ci si riferisce in particolare al contratto di affitto (art. 1615 c.c.), mezzadria (art. 2141 c.c.), colonia parziaria (art. 2164 c.c.) o compartecipazione agraria (contratto atipico).
In base ad una sentenza della Corte di Cassazione (Cass. civ., sez. III, sent., 05 marzo 2007, n. 5073), il diritto di prelazione sul terreno agricolo non sorge, invece, in presenza di un contratto di comodato del terreno agricolo. In altre parole, il contratto di comodato d’uso del terreno agricolo non può essere qualificato come “contratto agrario”, la causa del quale, non presente nel comodato, è quella di costituire un’impresa agraria sull’altrui fondo. Di conseguenza, la disposizione dell’art. 27 della legge n. 203/1982 in base alla quale le norme regolatrici dell’affitto di fondi rustici si applicano anche a tutti i contratti agrari non trova applicazione nell’ipotesi di concessione in comodato di terreno agricolo (Cass. civ., sez. VI – 3, ord., 2 agosto 2016, n. 16105).

Quali sono le ulteriori condizioni richieste per il titolare di un contratto agrario

I coltivatori diretti devono poi coltivare il terreno oggetto di prelazione da almeno due anni (art. 8 della legge n. 590/1965 ridotto poi dall’art. 7 della legge n. 817/1971).
Ancora, sempre ai sensi di tale articolo, è necessario che i soggetti interessati alla proposta di acquisto del terreno agricolo non abbiano venduto terreni nei due anni precedenti e che il fondo in questione non abbia una superficie superiore al triplo della capacità lavorativa dei soggetti stessi. Circa il primo punto quindi è necessario verificare, mediante visura ipotecaria, che il coltivatore conduttore non abbia venduto nei due anni precedenti altri terreni agricoli di imponibile superiore ad un certo valore al fine di evitare attività speculative.
Nell’ipotesi in cui non vi sia la possibilità di concludere l’affare di compravendita dei terreni agricoli con un coltivatore diretto, o società agricola, sarà necessario tenere in considerazione il diritto di prelazione sui terreni dei confinanti (art. 7 della legge n. 817/1971).
Laddove l’affittuario del terreno abbia già concordato con il proprietario il rilascio del terreno rinunciando alla proroga del contratto agrario (anche se per una data successiva), il diritto di prelazione sui terreni agricoli viene meno. Non è da ritenersi infatti sussistente in tale ipotesi un interesse apprezzabile in capo allo stesso per comprare un terreno agricolo.

Cosa afferma la giurisprudenza circa l’ambito di applicazione del diritto di prelazione sui terreni agricoli

Circa l’ambito di applicazione, una recente pronuncia della Suprema Corte (Cass. civ., Sez. III, Ordinanza, 9 novembre 2020, n. 24982) ha distinto l’ipotesi, in cui il contratto agrario si sia costituito anteriormente all’entrata in vigore della legge n. 203 del 1982 (Norme sui contratti agrari), da quella in cui si è costituito successivamente. Con riferimento alla prima ipotesi, la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che, stante la tassativa elencazione contenuta nella legge n. 590 del 1965, art. 8, il diritto di prelazione sul terreno agricolo non può essere riconosciuto a coloro che coadiuvano il titolare del rapporto nella coltivazione del fondo, quali i componenti della sua famiglia, neppure se sia configurabile un’impresa familiare a norma dell’art. 230-bis c.c.
Altresì è escluso che la legge n. 203 del 1982, art. 48, abbia comportato un’automatica novazione soggettiva dei rapporti di affitto in corso con la sostituzione, in qualità di conduttori, delle imprese familiari coltivatrici ai singoli contraenti del contratto preesistente.

Quando sorge il diritto di prelazione sui terreni agricoli confinanti

Altra ipotesi in cui si ha il diritto di prelazione è quella del proprietario del terreno confinante a quello posto in vendita.
Tuttavia, in caso di diritto di prelazione sui terreni dei confinanti questi non spetta indistintamente a tutti, bensì solo a coloro i quali siano coltivatori diretti anche costituiti in società o imprenditori agricoli professionali . Peraltro, vale sempre la regola che permette il diritto di prelazione per comprare un terreno agricolo a parità di condizioni, dal momento che nel caso in cui il confinante presenti un’offerta per la proposta di acquisto del terreno agricolo che è inferiore rispetto a quella di un altro acquirente, non sarà per lui possibile esercitare la pretesa della prelazione sul fondo.

Nel caso di prelazione agraria del confinante, questa è esclusa laddove non vi sia tra i terreni una contiguità materiale, trovandosi questi divisi ad esempio da una ferrovia, da un canale demaniale oppure una strada statale, provinciale o comunale.

Il diritto di prelazione su terreni agricoli confinanti, divisi da strada vicinale

Fino a qualche anno fa si riteneva che il diritto di prelazione sui terreni agricoli non fosse da escludersi in presenza di una strada vicinale o privata, anche laddove sia comune a più proprietari, o di un semplice fosso.
Su tale punto è intervenuta una pronuncia della Corte di Cassazione (sent. n. 19235 depositata il 29 settembre 2015) la quale ha invece affermato che la presenza di una strada vicinale ubicata fra due terreni agricoli esclude il diritto di prelazione agraria del confinante, dal momento che viene ad interrompersi la contiguità dei fondi.
In questo caso quindi non si fa applicazione del principio della cosiddetta “contiguità funzionale” la quale fa riferimento a fondi separati ma comunque idonei ad essere accorpati in un’unica azienda agraria.

Il diritto di prelazione sui terreni agricoli confinanti, divisi da strade o corsi d’acqua

Una sentenza della Cassazione cui merita dare attenzione, ha tentato di risolvere le problematiche che sorgono nel caso in cui tra i fondi vi siano strade pubbliche o corsi d’acqua pubblici. In base a tale pronuncia (Cass. n. 19251/2015), “ai fini della prelazione e del riscatto agrario, due fondi si considerando confinanti, anche se separati da un canale di scolo delle acque, quando in mancanza di prova contraria si presuma la comunanza dello stesso ai sensi dell’art. 897, mentre il rapporto di contiguità materiale viene meno allorché il canale sia pubblico per la funzione irrigua esercitata a servizio di una pluralità di fondi, idonea ad attribuirgli una vocazione pubblica incompatibile con quella di mera delimitazione di confine”. Più nel dettaglio, nello specifico caso in esame si è esclusa la prelazione in quanto il canale era utilizzato da ventuno agricoltori.

Quali novità ha apportato la modifica del 2004 nell’esercizio del diritto di prelazione sui terreni agricoli

Un intervento importante in materia è stato quello apportato dalla riforma del 2004 che ha infatti esteso anche alle società agricole il diritto di prelazione per comprare un terreno agricolo condotto in affitto (o mezzadria, colonia parziaria, compartecipazione agraria) o confinante.
Tuttavia, fin dalla sua introduzione tale possibilità è stata accompagnata da un’importante limitazione: il diritto di prelazione sui terreni è accordato solo alle società agricole di persone in cui almeno la metà dei soci sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto, “come risultante dall’iscrizione nella sezione speciale del registro delle imprese di cui all’articolo 2188 e seguenti del codice civile”. (art. 2 comma 3 D.lgs. 99/2004).
È rimasto quindi anche a seguito di tale novità uno stretto riferimento alla figura del coltivatore diretto. Peraltro, ciò che assume rilevanza è prettamente il numero dei soci, indipendentemente dalla loro quota di partecipazione e ciò dal momento che non vi è alcun riferimento al capitale sociale.
Ad ogni modo, anche a seguito di tale riforma rimangono sempre escluse dal diritto di prelazione dei terreni le società di capitali, anche laddove vi sia presenza di soci coltivatori diretti.

Quali contratti non permettono il diritto di prelazione sui terreni agricoli

Il diritto di prelazione sui terreni agricoli è escluso in base all’art. 8, nel caso in cui sia oggetto di vendita forzata, permuta o donazione.
Infatti, il diritto di prelazione sui terreni agricoli sorge solo nelle ipotesi di vendita del terreno, e non invece nel caso di permuta dello stesso con un altro bene o di conferimento del terreno in una società.
Infatti, mentre il prezzo in denaro può essere pagato da chiunque, in queste ipotesi il corrispettivo è infungibile.
Resta naturalmente fuori dal campo di applicazione del diritto di prelazione dei terreni agricoli la cessione, anche totale, delle quote di società che sia proprietaria di terreni agricoli.

Nel dettaglio, tra i trasferimenti a titolo oneroso che fanno sorgere il diritto di prelazione sui terreni agricoli si elencano:

• la nuda proprietà,
• il patto di riscatto,
• la riserva di proprietà,
• l’asta pubblica,
• la quota indivisa,
• il contratto di rendita vitalizia,
• la vendita in blocco.

Viceversa, non fanno sorgere il diritto di prelazione:

• la permuta,
• la vendita forzata,
• il fallimento,
• le transazioni,
• gli atti a titolo gratuito,
• le divisioni, anche se c’è conguaglio,
• le cessioni di quote di terreni in proprietà di società.

Come consentire l’esercizio del diritto di prelazione sui terreni agricoli: la denunciatio

Ciò che è importante capire è allora come debba comportarsi chi ha la proprietà di un fondo agricolo e decida di venderlo.
Come prima cosa, in base all’art. 8 comma 4 della legge 590/1965, il proprietario dovrà informare delle proprie intenzioni di vendita coloro che godono del diritto di prelazione sul terreno agricolo. Tale comunicazione (c.d. denunciatio) della proposta di vendita dovrà essere effettuata dal proprietario del fondo a mezzo di lettera raccomandata da indirizzarsi all’affittuario (o in genere al titolare del contratto agrario) o ai confinanti, con allegato il contratto preliminare di compravendita del terreno agricolo (detto anche “compromesso”) contenente il nome dell’acquirente, il prezzo e le altre condizioni che siano state stabilite per la cessione.
Circa la forma della denunciatio prevista in materia di prelazione, la giurisprudenza non ha sviluppato nel tempo un pensiero coerente, essendo arrivati in qualche occasione ad affermare che anche una semplice comunicazione verbale potesse far ritenere assolto il dovere di comunicazione e offerta del proprietario alienante (Cass. civ., sez. II, 29 maggio 1998, n. 5306). In altre occasioni la Cassazione ha ritenuto che la comunicazione, al coltivatore o al confinante del fondo in vendita, della proposta di alienazione di questo, ad opera del proprietario venditore, debba effettuarsi a pena di nullità con la forma scritta ad substantiam, non essendo quindi inidonea una denuntiatio in qualsiasi altro modo, anche verbale, poiché questa non va considerata solo come atto negoziale ma anche preparatoria di una fattispecie traslativa avente a oggetto un bene immobile. (Cass. civ., sez. III, sent. 30 novembre 2005 n. 26079; Cass. civ., sez. III, 20 aprile 2007, n. 9519).

Qual è l’orientamento della giurisprudenza in tema di denunciatio per l’esercizio del diritto di prelazione sui terreni agricoli

Dal momento che, come si è detto, la denuntiatio deve essere effettuata mediante notifica del preliminare di vendita del terreno agricolo con indicazione del promissario acquirente, si comprende allora come non siano per questo motivo ammessi preliminari per persona da nominare.
In più occasioni la giurisprudenza delle Corte di Cassazione ha affermato che la “clausola per sé o per persona da nominare” nel preliminare di vendita del fondo fosse incompatibile con la disciplina dettata per il diritto di prelazione dei terreni, e questo perché occultando la qualità dell’acquirente del fondo non sarebbe possibile per il coltivatore esercitare una scelta consapevole sulla base di elementi sicuri ed immutabili di valutazione.
Sempre la Suprema Corte non ha poi ritenuto valida la comunicazione del contratto preliminare di compravendita del terreno agricolo contenente il nome di un acquirente poi sostituito in sede di definitivo. Del resto, è proprio lo stesso art. 8 comma 4 della legge n. 590/65 a prevedere tra gli elementi essenziali della comunicazione l’indicazione del nome dell’acquirente.
Tale previsione vale però solo in caso del diritto di prelazione sul terreno agricolo del conduttore. Sul punto, l’orientamento della giurisprudenza è invece diverso per il caso della prelazione agraria del confinante coltivatore diretto, poiché in tale ipotesi il prelazionario, laddove non eserciti il diritto di prelazione nella proposta di acquisti del terreno agricolo, non subentra in alcun rapporto giuridico con il nuovo proprietario come invece accade in caso di coltivatore diretto del fondo oggetto di prelazione.

Come si esercita il diritto di prelazione sui terreni agricoli

Successivamente alla suddetta notifica del preliminare di compravendita dei terreni agricoli, spetterà poi al destinatario un periodo di trenta giorni per riflettere in merito alla possibilità di accettare la stipula alle condizioni proposte (art. 8 comma 4 della legge n. 590/1965).
Nel caso in cui questi decida di non acquistare, il proprietario sarà libero di vendere a chi vuole.
Nell’ipotesi in cui il soggetto comunichi la propria intenzione di esercitare il diritto di prelazione sul terreno agricolo, il contratto di compravendita dovrà ritenersi concluso, ed il prezzo dovrà essere corrisposto entro tre mesi.
Tale termine di tre mesi è però sospeso se, ai sensi del comma 7 dell’art. 8, “ il coltivatore che esercita il diritto di prelazione dimostra, con certificato dell’Ispettorato provinciale dell’agricoltura competente, di aver presentato domanda ammessa all’istruttoria per la concessione del mutuo” fino a che il mutuo non sia stato concesso ovvero fino a che l’Ispettorato non abbia espresso diniego e, comunque, per non più di un anno. Inoltre, in caso di sospensione del termine, il trasferimento della proprietà è sottoposto alla condizione sospensiva del pagamento stesso entro il termine stabilito.

Come rinunciare al diritto di prelazione sui terreni agricoli

Sarà possibile evitare la notificazione nei casi in cui si ottenga una rinuncia scritta da parte degli aventi diritto, i quali dovranno però essere stati informati preventivamente del prezzo di vendita e di tutte le altre condizioni della cessione. Nello specifico caso dell’affittuario, occorre poi che la rinuncia sia sottoscritta con l’assistenza dell’associazione agricola a cui egli aderisce.
In genere, da parte del titolare del diritto di prelazione sul terreno agricolo non potrà esservi rinuncia prima della notifica della denunciatio, dal momento che la rinuncia è subordinata alla piena cognizione del rinunciante di tutti i dati necessari, a far sorgere il diritto di prelazione sui terreni agricoli sarebbe la denunciatio stessa.
Come regola generale comunque è opportuno far intervenire i prelazionari all’atto di vendita per effettuare tale rinuncia.
Su questa linea, in una sua pronuncia, la Cassazione ha ritenuto infatti soddisfatto il risultato perseguito dalla legge nel caso in cui l’avente titolo abbia partecipato al rogito, essendosi realizzata in tal caso una conoscenza integrale ed immediata delle condizioni contrattuali (Cass. 19 gennaio 2007, n. 1192).

Quali conseguenze se viene negato il diritto di prelazione sui terreni agricoli

Nei casi in cui non sia stata effettuata la denunciatio, gli interessati muniti del diritto di prelazione sui terreni avranno la possibilità di riscattare il fondo, mediante un acquisto allo stesso prezzo concordato con l’acquirente, nel termine di un anno.
Infatti, nei casi di assenza della notifica ai prelazionari o anche nel caso in cui venga loro indicato un prezzo superiore rispetto a quello previsto nel contratto di compravendita dei terreni agricoli, questi potranno agire entro un anno dalla trascrizione della vendita negli appositi registri immobiliari. A tali fini si renderà quindi necessaria un’azione revocatoria, salva ovviamente la facoltà dei soggetti di chiedere il risarcimento del danno.
In base ad una recente pronuncia del Tribunale di Piacenza del 08.08.2020 in materia di diritto di prelazione dei terreni, la sentenza che accoglie la domanda di riscatto di un immobile rappresenta un titolo valido per la trascrizione, ai sensi dell’art. 2651 c.c., consistendo in una sentenza da cui risulta acquistato il diritto di proprietà su un bene immobile; essa, infatti, non deve contenere la condanna degli acquirenti a trasferire il fondo, ma solo constatare il già avvenuto trasferimento.

Qual è la responsabilità del notaio se non è consentito il diritto di prelazione sui terreni agricoli

Premesso tutto quanto sopra, in ogni caso la legge non attribuisce alcuna responsabilità al il notaio che ha curato la procedura, dovendo lo stesso svolgere un ruolo di pubblico ufficiale rogante, volto ad ufficializzare quanto già stato pattuito tra le parti e non essendo tenuto a indagare in merito ai fatti o alle dichiarazioni fornite dal cliente.
Più nel dettaglio il notaio, qualora si trovi a rogare un atto che abbia per oggetto un fondo agricolo, non ha alcun obbligo di informare l’eventuale acquirente circa l’esistenza di un diritto di prelazione dei terreni, essendo tale compito attribuito dalla legge espressamente al proprietario del fondo.
Dopo che il coltivatore interpellato avrà fornito le risposte opportune e effettuato il pagamento nei termini previsti dalla legge, il notaio è solo chiamato ad esercitare la sua attività.
Questi, infatti, è tenuto semplicemente operare con la mera diligenza professionale, e per scongiurare che in futuro l’acquirente subisca un retratto, dovrà di limitarsi al domandare al venditore se vi siano o meno aventi diritto alla prelazione nell’acquisto del terreno agricolo. In caso di risposta affermativa il notaio dovrà poi chiedere se il venditore abbia effettuato o meno le notificazioni, e in tale ipotesi se l’avente diritto abbia esercitato o meno la prelazione.
Infine, al notaio spetta informare le parti circa rischi di una prelazione non attivata fornendo consigli finalizzati alla certezza e alla regolarità all’atto di acquisto del terreno agricolo posto in essere, non essendo, come sopra detto, tenuto però ad indagare sulla veridicità di quanto affermato dalle parti.

Cosa accade se il diritto di prelazione sui terreni agricoli è esercitato da più di un confinante

Un’ipotesi particolare da tenere in considerazione è quella in cui il diritto di prelazione sui terreni dei confinanti sia esercitato da più di un confinante. È proprio a tal proposito che la disciplina della prelazione agraria del confinante è stata fin dalla sua introduzione fonte di controversie, rappresentando più volte motivo di pronunce giurisprudenziali. Se infatti prima sussistevano a tale proposito varie teorie in dottrina e in giurisprudenza, col D.lgs. 228/2001 sono stati dettati specifici criteri di preferenza in ordine all’esercizio della prelazione per comprare terreno agricolo.
In primo luogo, si preferiscono coltivatori diretti o imprenditori agricoli, comprese le società di persone in cui la maggioranza dei soci è costituita da coltivatori diretti, di età compresa tra i 18 e i 40 anni, in grado successivo, il numero dei coltivatori predetti, purché in possesso delle conoscenze tecniche richieste dalla normativa europea (Regolamento n. 1257/1999).
Detto in altre parole, in base all’art. 7 del D.lgs. 18 maggio 2001, n. 228 occorre in tale ipotesi tenere in considerazione, in tale ordine, della presenza di coltivatori diretti di età compresa tra i 18 e i 40 anni, del loro numero e del possesso da parte di essi di conoscenze e competenze adeguate.
La giurisprudenza in passato aveva stabilito che il terreno offerto in vendita dovesse dividersi tra gli interessati in proporzione alla forza di lavoro di ciascuno di essi, criterio ora da ritenersi applicabile solo laddove non siano applicabili le disposizioni dettate dalla legge.

A chi spetta il diritto di prelazione sui terreni agricoli se il fondo confinante è di proprietà di più persone

Altra eventualità, nel caso in cui il fondo confinante sia di proprietà di più persone, il diritto di prelazione sui terreni agricoli spetta a tutti i coltivatori diretti che sono comproprietari del fondo stesso.
In tal caso la notifica dovrà essere fatta a tutti, potendo ciascuno di essi esercitare il diritto di prelazione sul terreno agricolo offerto in vendita indipendentemente dal comportamento degli altri.

Quando spetta il diritto di prelazione sui terreni agricoli del confinante in presenza dell’affittuario

Un profilo controverso è rappresentato dalla sussistenza del diritto di prelazione sul terreno agricolo in capo al confinante nell’ipotesi di presenza di un affittuario.
Alla luce di quanto detto fino ad ora è chiaro che laddove il fondo sia coltivato da almeno due anni dall’affittuario questi abbia sempre il diritto di prelazione dei terreni.
Il diritto di prelazione del confinante per l’acquisto del terreno agricolo spetta invece solo laddove manchi l’affittuario.
Attenendosi al testo della legge, nell’ipotesi però di terreno concesso in affitto da meno di due anni con contratti di affitto di terreni agricoli di un coltivatore diretto, l’affittuario non ha diritto di prelazione, che non spetta neppure al confinante. In tale eventualità, il terreno può essere alienato liberamente?
La Corte di Cassazione ha avuto modo di pronunciarsi sull’argomento, affermando che il confinante non ha il diritto di prelazione dei terreni confinanti quando il terreno sia affittato a un coltivatore diretto, indipendentemente dal fatto che siano trascorsi i due anni necessari perché questo acquisti a sua volta il diritto di prelazione (Cass. n.10626/1998).
Il summenzionato orientamento ha poi trovato conferma anche successivamente (Cass. n. 10227/2001). Ad ogni modo la Corte di Cassazione ha specificato che sebbene non sia richiesto il termine di due anni, è comunque necessario, per far venir meno il diritto di prelazione del confinante, che l’affitto non abbia un carattere di precarietà, tale da far presumere di esser stato predisposto al solo fine di eludere le norme sulla prelazione.
Ben si comprende quindi che non sarà sufficiente un contratto di affitto stipulato in modo frettoloso nell’imminenza della vendita, né tantomeno può assumere rilevanza un insediamento di fatto nella coltivazione del fondo in assenza di regolari contratti di affitto di terreni agricoli.

Quando la rinuncia del conduttore legittima il diritto di prelazione sui terreni agricoli in capo al confinante

Altro profilo controverso è stato chiarito in base ad alcune pronunce della Cassazione (nn. 6290/2003, 8369/2005), ai sensi delle quali, nell’ipotesi in cui il coltivatore diretto conduttore rinunci alla prelazione, non sussiste la prelazione per i confinanti, dal momento che una prelazione consuma l’altra.
In altre parole, il diritto di prelazione del confinante non spetta neppure laddove il coltivatore diretto insediato sul fondo posto in vendita abbia rinunciato alla prelazione a lui spettante. Viceversa, il suo diritto di prelazione sul fondo agricolo sussiste nel caso in cui l’insediamento dell’affittuario (o, comunque, di un coltivatore diretto del fondo) abbia perduto di stabilità prima della stipulazione del rogito a seguito di un accordo (efficace) in forza del quale il coltivatore del fondo vendutosi si sia impegnato al rilascio del fondo stesso. Chiaramente occorre che tale accordo sia ovviamente intercorso con il proprietario e che sia accertato in modo preciso e senza equivoci.
Se vi è trattativa per la cessazione del contratto di affitto, non sorge prelazione a favore del confinante, persistendo l’insediamento del coltivatore titolare del contratto agrario (Cass. n. 19234/2015).

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