Cos’è il leasing
Il contratto di leasing
Il contratto di leasing, originario dei sistemi di common law (il termine deriva dall’inglese to lease cioè: prendere/dare in locazione), fa ormai parte del nostro patrimonio giuridico e viene utilizzato frequentemente sia dai privati che dalle aziende. Spesso si sente parlare, ad esempio, del leasing dell’automobile come alternativa all’acquisto o al noleggio a lungo termine.
La diffusione del contratto di leasing ha scontato alcune problematiche di compatibilità con la normativa interna, ed è stato collocato tra i contratti atipici, quelli cioè non corrispondenti ad alcuna fattispecie prevista dalla legge. Infatti, per lungo tempo il leasing non è stato regolato dal legislatore (benché previsto, ad esempio, nella legge fallimentare) e la sua disciplina è stata affidata all’interpretazione della giurisprudenza.
Il leasing immobiliare abitativo è stato definito con la legge 208/2015, mentre con la legge n. 124/2017 c.d. “Legge Concorrenza” è stata introdotta una vera e propria disciplina del leasing finanziario, andando così a risolvere varie problematiche sorte in sede interpretativa, soprattutto per l’ipotesi del recesso per inadempimento dell’utilizzatore.
Indice
Nel presente articolo saranno approfondite le seguenti tematiche:
- Cosa si intende per leasing
- Cos’è il leasing operativo
- Cos’è il leasing finanziario
- La risoluzione per inadempimento del contratto di leasing finanziario
- Cosa sono il leasing traslativo e di godimento
- Quando conviene e come funziona il leasing dell’automobile
- Cos’è il leasing prima casa
- Contratto di leasing: cos’è il lease back
- Quanto può durare un contratto di leasing
- Cosa succede se non si paga il canone del leasing finanziario
COSA SI INTENDE PER LEASING
Quando parliamo di leasing, facciamo riferimento a diverse figure contrattuali, generalmente utilizzate per le attività produttive, che possono avere ad oggetto sia beni mobili che immobili,
Per fornire una definizione unitaria e generale, possiamo dire che il leasing è quel contratto oneroso con cui una parte, detta concedente, consente all’altra, detta utilizzatore, la possibilità di godere di un determinato bene per un determinato periodo, al termine del quale, l’utilizzatore ha diverse possibilità: può restituire il bene o chiederne la sostituzione, può continuare a disporre del bene in leasing, continuando a corrispondere il canone periodico e, infine, può esercitare il c.d. riscatto, ovvero acquistarne la proprietà attraverso il pagamento di una somma di denaro.
COS’È IL LEASING OPERATIVO
Secondo lo schema generale, come anticipato, al rapporto di leasing partecipano due soggetti, ovvero il concedente e l’utilizzatore.
Il leasing operativo può essere assimilato ad una locazione: si tratta di un contratto bilaterale, in cui un produttore concede in godimento un bene mobile o immobile, dietro il pagamento di un corrispettivo, per un periodo di tempo tendenzialmente inferiore ala vita economica del bene (Cass. civ., Sez. I, sentenza n. 18543 del 10/07/2019; Cass. civ., Sez. V, sentenza n. 30145 del 13/10/2022). Alla funzione di godimento, quindi, si aggiunge il vantaggio che l’obsolescenza del bene (come detto, si tratta di beni generalmente utilizzati per attività produttive) grava sull’utilizzatore: il contratto di leasing operativo può infatti prevedere che, al termine del periodo di noleggio, il bene venga restituito al produttore o sostituito.
Generalmente, anche la manutenzione del bene è prevista a carico del produttore.
COS’È IL LEASING FINANZIARIO
Il contratto di leasing finanziario o locazione finanziaria è definito dal comma 136 dell’art. 1 della legge 124/2017 come quel contratto con il quale una banca o altro intermediario finanziario “si obbliga ad acquistare o a far costruire un bene su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo fa mettere a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tiene conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha diritto di acquistare la proprietà del bene ad un prezzo prestabilito ovvero, in caso di mancato esercizio del diritto, l’obbligo di restituirlo”.
A differenza del leasing operativo, nel leasing finanziario le parti sono tre: l’intermediario (lessor), l’utilizzatore (lessee) e il fornitore (solitamente l’impresa produttrice del bene). In questo caso la società di leasing ovvero il lessor non produce il bene, ma concede all’utilizzatore un finanziamento per poter ottenere in leasing il bene dalla società produttrice per un determinato periodo di tempo. Il lessor ha anche il compito di riscuotere i canoni per conto della società produttrice, oltre agli interessi e ad un’ulteriore somma di denaro a titolo di indennizzo per il c.d. rischio finanziario.
L’utilizzatore (lesee) deve pagare regolarmente i canoni pattuiti, restituire il bene alla scadenza contrattuale, assicurare il bene, curarne l’aspetto amministrativo delle licenze e autorizzazioni e deve occuparsi della manutenzione ordinaria e straordinaria, senza mutare la destinazione d’uso. Il suo vantaggio è quello di evitare l’acquisto diretto in proprietà del bene, salva l’opzione di riscatto esercitabile alla scadenza del contratto di leasing finanziario.
L’utilizzatore assume, altresì, i rischi di avaria e perdita del bene anche se a lui non imputabili perché non può godere di alcuna garanzia per vizi spettante al proprietario, che si assume solamente il rischio dell’eventuale mancato pagamento dei canoni di leasing.
LA RISOLUZIONE PER INADEMPIMENTO DEL CONTRATTO DI LEASING FINANZIARIO
Una questione particolare riguarda il mancato pagamento dei canoni, o meglio le conseguenze da ciò derivanti e i rimedi utilizzabili. La legge stabilisce che il mancato versamento dei canoni costituisce un inadempimento grave, e consente pertanto di avvalersi della risoluzione per inadempimento (artt. 1453 e 1455 cod. civ.), quando il mancato pagamento si estende ad almeno 6 canoni quando il leasing è mensile, ad almeno 2 canoni quando è trimestrale, mentre è sufficiente il mancato pagamento di un solo canone nel leasing immobiliare (comma 137, art. 1, L. 124/2017).
In caso di risoluzione per grave inadempimento, a norma del comma 138 dell’art. 1 della legge 124/2017 “il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed è tenuto a corrispondere all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene, effettuata ai valori di mercato, dedotte la somma pari all’ammontare dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere, solo in linea capitale, e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto, nonché le spese anticipate per il recupero del bene, la stima e la sua conservazione per il tempo necessario alla vendita. Resta fermo nella misura residua il diritto di credito del concedente nei confronti dell’utilizzatore quando il valore realizzato con la vendita o altra collocazione del bene è inferiore all’ammontare dell’importo dovuto dall’utilizzatore a norma del periodo precedente.”
COSA SONO IL LEASING TRASLATIVO E DI GODIMENTO
Il leasing finanziario si distingue a sua volta in due tipologie, ovvero il leasing di godimento e quello traslativo, in base alle previsioni contrattuali indicate.
Nel primo caso, la funzione del contratto è solo quella di consentire all’utilizzatore la disponibilità temporanea di un determinato bene, e per ciò si avvicina allo schema della locazione.
Il leasing traslativo si avvicina invece allo schema della vendita con riserva di proprietà, perché prevede, al termine della durata, la possibilità di trasferire la proprietà del bene dal concedente all’utilizzatore e pertanto il prezzo del contratto assume la duplice funzione di corrispettivo del godimento e di rateizzazione della vendita.
Sulla differenza tra leasing di godimento e traslativo, è intervenuta la Cassazione affermando che “per stabilire se il contratto di leasing è di godimento o traslativo, occorre individuare la volontà delle parti al momento della conclusione di esso, accertando se il canone è stato pattuito come corrispettivo dell’utilizzazione del bene, ovvero come corresponsione anticipata di parte del prezzo per il suo acquisto alla prevista scadenza del contratto. Si ha infatti la figura del leasing di godimento allorché l’insieme dei canoni è inferiore, in modo consistente, alla remunerazione del capitale investito nell’operazione di acquisto e concessione in locazione del bene, e lascia non coperta una parte non irrilevante di questo capitale, mentre il prezzo pattuito per l’opzione è di corrispondente livello; ricorre, invece, la figura del leasing traslativo se l’insieme dei canoni remunera interamente il capitale impiegato, ed il prevedibile valore del bene alla scadenza del contratto sopravanza in modo non indifferente il prezzo di opzione” (Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 1715 del 7 febbraio 2001).
La differenza non è solo teorica, ma pratica, ed emerge soprattutto in punto di risoluzione per inadempimento. Infatti, seguendo lo schema della locazione traslativa (vendita a rate) la risoluzione del contratto per causa dell’utilizzatore, legittima l’utilizzatore stesso a chiedere la restituzione delle rate già versate, salvo il diritto del concedente (o società di leasing) a un equo compenso per l’uso della cosa, oltre al risarcimento del danno. E ciò per l’applicazione in via analogica dell’art. 1526 cod. civ., almeno per larga parte della giurisprudenza, benché non unanime.
Al contrario, nella locazione di godimento, trattandosi di un contratto ad esecuzione continuata o periodica, la risoluzione per inadempimento non ha efficacia retroattiva in base all’art. 1458 cod. civ.
Tale differenza può dirsi superata in seguito alla normativa introdotta nel 2017, in cui viene previsto un meccanismo unitario per la risoluzione da inadempimento del contratto di leasing, e di conseguenza viene esclusa l’applicazione dell’art. 1526 cod. civ..
QUANDO CONVIENE E COME FUNZIONA IL LEASING DELL’AUTOMOBILE
In alternativa alla vendita diretta o al noleggio a lungo termine, privati ed aziende possono stipulare un contratto di leasing sull’automobile che intendono utilizzare.
Inizialmente tale possibilità era consentita solo ad aziende e professionisti, ma oggi è possibile anche per i privati.
Il lessee che prende a leasing un’automobile, può infatti utilizzarla per tutto il periodo previsto dal contratto, di solito tra 24 e 48 mesi, corrispondendo al lessor (formale proprietario dell’auto) un canone periodico, che comprende il prezzo del veicolo ed una percentuale di interessi, e può essere più o meno elevato a seconda che sia compreso o meno il premio per la copertura assicurativa (r.c. auto), oppure che il contratto di leasing dell’automobile preveda la corresponsione di un anticipo .
A differenza del contratto di noleggio, con il leasing l’automobile può essere riscattata da parte del lessee, al termine del periodo previsto in contratto, pagando al lessor il prezzo del valore residuo.
COS’È IL LEASING PRIMA CASA
Molto spesso si parla di leasing immobiliare, ovvero una particolare topologia di leasing utilizzata per acquistare immobili o per la loro ristrutturazione.
L’art. 1 comma 140 della legge 124/2017, in caso di leasing finanziario sugli immobili destinati ad uso abitativo, richiama le disposizioni in materia di leasing immobiliare presenti nella legge 208/2015 di stabilità (art. 1 commi 76 e seguenti).
Col contratto di leasing finanziario finalizzato all’acquisto dell’abitazione principale, l’intermediario finanziario (ad esempio una banca) si obbliga ad acquistare o a far costruire l’immobile secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che se ne assume tutti i rischi, e lo mette a sua disposizione per un dato tempo, dietro il pagamento di un corrispettivo, al termine del quale l’utilizzatore può acquistarne la proprietà.
Questo leasing immobiliare presenta alcuni vantaggi economici, fiscali, operativi e finanziari:
- Possibilità di chiedere la sospensione del pagamento del canone, in alcune ipotesi di cessazione del rapporto di lavoro dell’utilizzatore, indicate al comma 79
- Frazionamento dell’IVA sui canoni periodici di leasing;
- Disponibilità immediata del bene anche in assenza dell’intera somma necessaria al suo acquisto;
- Deducibilità fiscale dei canoni di leasing;
- Finanziamento per l’intero valore del bene (cosa che non sempre avviene nelle richieste di mutuo bancario);
- Piano di ammortamento più rapido grazie alla possibilità di detrarre i canoni durante la pendenza del rapporto contrattuale.
CONTATTO DI LEASING: COS’È IL LEASE BACK
Il contratto di lease-back è una forma di finanziamento che consente ad un soggetto, normalmente un imprenditore, di avere una immediata disponibilità di liquidi, a fronte della cessione della propretà di un bene, che tuttavia continua ad utilizzare.
Il contratto di lease back può essere diviso in due passaggi: l’imprenditore vende ad una società di leasing un bene di cui ha il possesso, e contestualmente stipula con essa un contratto di leasing finanziario sullo stesso bene.
In altre parole, il proprietario richiede la concessione di un mutuo alla società di leasing, concedendo quale garanzia del debito la proprietà dello stesso bene. Egli continua a utilizzare il bene, ma paga un canone che costituisce parte della rateizzazione del mutuo ottenuto.
Diversi sono stati i dibattiti sull’ammissibilità o meno di tale tipologia di leasing, soprattutto perché inizialmente si riteneva in contrasto con il divieto di patto commissorio, ma la giurisprudenza l’ha ritenuto valido, salvo i casi di eccessiva sproporzione tra il credito e il valore del bene trasferito alla società di leasing.
QUANTO PUÒ DURARE UN CONTRATTO DI LEASING
Stante la varietà delle tipologie contrattuali, non è possibile indicare a priori ed univocamente la durata del contratto di leasing.
Nel caso di leasing di autoveicoli o veicoli in generale, il leasing può durare tra i due e i cinque anni; per il leasing immobiliare la durata minima è di otto anni; per il leasing strumentale avente ad oggetto impianti, macchinari per le aziende, la durata può oscillare tra i trenta e i sessanta mesi.
COSA SUCCEDE SE NON SI PAGA IL CANONE DEL LEASING FINANZIARIO
In merito alla disciplina già indicata della legge 124/2017, le Sezioni Unite della Cassazione hanno affermato che “…la legge n. 124/2017 (art. 1, commi 136-140) non ha effetti retroattivi e trova, quindi, applicazione per i contratti di leasing finanziario in cui i presupposti della risoluzione per l’inadempimento dell’utilizzatore (previsti dal comma 137) non si siano ancora verificati al momento della sua entrata in vigore; sicché, per i contratti risolti in precedente e rispetto ai quali sia intervenuto il fallimento dell’utilizzatore soltanto successivamente alla risoluzione contrattuale, rimane valida la distinzione tra leasing di godimento e leasing traslativo, dovendo per quest’ultimo social-tipo negoziale applicarsi, in via analogica, la disciplina di cui all’art. 1526 c.c. e non quella dettata dall’art. 72-quater l. fall., rispetto alla quale non possono ravvisarsi, nella specie, le condizioni per il ricorso all’analogia legis, né essendo altrimenti consentito giungere in via interpretativa ad una applicazione retroattiva della l. n. 124/2017” (Cass, SS.UU., sent. 1 dicembre 2020 – 28 gennaio 2021, n. 2061).
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