La disciplina del contratto preliminare o compromesso di compravendita

Il compromesso di compravendita immobiliare

Il compromesso di compravendita (o compromesso di vendita) è un contratto preliminare di compravendita immobiliare, che viene stipulato tra il promittente venditore ed il promissario acquirente, nel quale il primo si impegna nei confronti del secondo a stipulare un contratto di compravendita immobiliare tra privati, entro una certa data.
Non è obbligatorio ai fini dell’atto di vendita tra privati, ma notevolmente diffuso, soprattutto quando ha per oggetto la compravendita di terreni agricoli o di edifici.
L’effetto principale del compromesso di compravendita è quello di obbligare le parti a stipulare il contratto definitivo. Il promittente venditore si impegna a vendere, ma non vende; il promissario acquirente si impegna a comprare, ma non compra.
Il codice civile non dedica al compromesso di compravendita una disciplina organica, ma ne sono regolati alcuni aspetti, come l’art. 1351 sulla forma del preliminare, l’art. 2645 bis sulla trascrizione nei pubblici registri e l’art. 2932 cod. civ. sulla esecuzione in forma specifica.
Come si avrà modo di vedere in seguito, non è necessario che il compromesso di vendita sia redatto alla presenza di un notaio, avvocato o commercialista. Tuttavia, è facile comprendere come la consulenza di queste figure professionali possa aiutare notevolmente le parti ad una scelta consapevole, chiarendo loro quali sono gli obblighi derivanti dalla sua sottoscrizione.
L’articolo si sofferma su due particolari ipotesi di compromesso di compravendita: il preliminare di vendita dell’immobile da costruire, per il quale occorre considerare la particolare disciplina del dlgs 122/2005 (come recentemente modificata dal codice della crisi e dell’insolvenza) e il preliminare di compravendita di terreni agricoli, per il quale c’è da considerare il diritto di prelazione cd. “agraria” dei coltivatori diretti.

• In cosa consiste il compromesso di compravendita
• A cosa serve il compromesso di compravendita
• Quali passaggi precedono la stipula di un compromesso di compravendita
• Il compromesso di compravendita: cos’è la proposta di acquisto tra privati
• Quando il compromesso di compravendita si ritiene perfezionato
• Il problema del preliminare del compromesso di compravendita o “preliminare di preliminare”
• Quali sono i requisiti necessari per la stipula di un compromesso di compravendita
• Qual è l’oggetto del compromesso di compravendita
• Quali verifiche sono opportune per la stipula del compromesso di compravendita
• Cos’è la registrazione del compromesso di compravendita
• Cosa fare per registrare il preliminare di compravendita o compromesso di compravendita
• Quanto costa registrare il preliminare di compravendita
• Cos’è la trascrizione del compromesso di compravendita
• A cosa serve la trascrizione del compromesso di compravendita
• Cos’è la caparra inserita durante la stipula di un compromesso di compravendita
• Quale ruolo riveste il notaio nella stipula di un compromesso di compravendita
• Quali sono i rimedi all’inadempimento del compromesso di compravendita
• Il compromesso di compravendita per l’immobile da costruire
• Quali garanzie sono previste per il compromesso di compravendita di immobile da costruire
• Cosa deve contenere il compromesso di compravendita dell’immobile da costruire
• Quale forma deve avere il compromesso di compravendita dell’immobile da costruire
• Quanto tempo intercorre tra il compromesso di compravendita e il rogito
• In cosa consiste il compromesso di compravendita di terreni agricoli

IN COSA CONSISTE IL COMPROMESSO DI COMPRAVENDITA

Con il termine “contratto preliminare di compravendita immobiliare”, definito correntemente anche come “compromesso di compravendita” o “compromesso di vendita”, si fa riferimento al principale strumento con il quale le parti si impegnano a vendere un immobile.
Più nel dettaglio, col compromesso di compravendita si intende l’atto tramite cui le due parti, il promittente venditore, di norma il proprietario dell’immobile oggetto della compravendita e il promissario acquirente, si impegnano a stipulare, in un secondo momento, il contratto di compravendita cosiddetto “definitivo”.

A COSA SERVE IL COMPROMESSO DI COMPRAVENDITA

È solo con il contratto definitivo di compravendita, i cui elementi sono già stati determinati nel compromesso di compravendita, che avviene il trasferimento di proprietà, divenendo l’acquirente il proprietario dell’immobile e, conseguentemente, perdendo il venditore la proprietà dello stesso.
Al contrario, alla stipula del preliminare di compravendita dell’immobile, il promissario acquirente non ne diventa proprietario. In altre parole, con il compromesso di compravendita non viene trasferita la proprietà dell’immobile, dovendosi a tal fine verificare una serie di passaggi successivi che saranno analizzati nel corso della trattazione.
Ciò detto, non è infrequente nella prassi del contratto preliminare di compravendita immobiliare, prevedere l’anticipazione di alcuni effetti obbligatori del contratto definitivo. Ad esempio, si anticipa l’obbligo del pagamento del prezzo, con la cosiddetta caparra confirmatoria, della consegna del bene.
Occorre tuttavia fare attenzione. Anche se il contratto preliminare di compravendita immobiliare può anticipare alcuni effetti obbligatori, non può invece anticipare l’effetto “reale” e cioè il trasferimento della proprietà in capo al promissario acquirente. Questo effetto rimane legato al contratto definitivo.
Ciò detto, il compromesso di compravendita è utilizzato per permettere al promissario acquirente ed al promittente venditore di controllare, prima della stipula del contratto definitivo, che l’immobile non presenti vizi occulti, o che non presenti irregolarità formali o documentali.
Ancora, il preliminare di vendita dell’immobile è utilizzato allorquando il promissario acquirente non disponga immediatamente della somma di denaro per l’acquisto definitivo, oppure quando il promittente venditore non voglia privarsi immediatamente dell’immobile.
Nell’eventualità in cui infatti il venditore, ad esempio, voglia esser certo di poter disporre di una nuova abitazione prima della stipula del contratto definitivo o ancora nella diversa ipotesi in cui il futuro acquirente, seppure interessato, debba prima prendere un mutuo, il compromesso di compravendita è sicuramente la soluzione più congeniale.

QUALI PASSAGGI PRECEDONO LA STIPULA DI UN COMPROMESSO DI COMPRAVENDITA

La fase che precede la stipula di un contratto preliminare o compromesso di compravendita si concretizza generalmente in una serie di trattative tra le parti.
Tali trattative possono sfociare nella formulazione di una proposta di acquisto tra privati, in forma scritta e sottoscritta a pena di nullità, tramite la quale il soggetto che ha intenzione di acquistare l’immobile propone al proprietario dell’immobile di stipulare il contratto.

IL COMPROMESSO DI COMPRAVENDITA: COS’È LA PROPOSTA DI ACQUISTO TRA PRIVATI

La proposta di acquisto tra privati, dunque, non è altro che una dichiarazione unilaterale con cui l’acquirente esprime la volontà di acquistare un immobile ad un determinato prezzo.
È atto cosiddetto recettizio: ha effetto nel momento in cui perviene a conoscenza, o per meglio dire conoscibilità del destinatario ex art. 1335 codice civile.
Si tratta di un atto che ha importanti effetti giuridici: nella fase pre contrattuale (cioè quella che precede la stipula del contratto di compravendita tra privati) le parti hanno l’obbligo di comportarsi secondo buona fede ex art. 1337 cod. civ., la cui violazione (c.d. responsabilità pre-contrattuale) può determinare l’obbligo di risarcimento del danno.
Nella proposta di acquisto tra privati, devono essere esplicitati tutti gli elementi necessari e sufficienti del contratto preliminare di compravendita immobiliare.
Di norma, la proposta è revocabile: il proponente può “tirarsi indietro” fino a quando l’altra parte non l’abbia accettata (art. 1328 cod. civ). Nel caso in cui si proceda ad una proposta di acquisto tra privati effettuata in maniera irrevocabile, il proponente si vincola a mantenere ferma la proposta fino ad una certa data, (momento in cui la proposta perde efficacia), senza la possibilità di tirarsi indietro prima della scadenza (art. 1329 cod. civ.).
Come regola generale, comunque, la proposta di acquisto tra privati è vincolante solo per la parte (futura) acquirente, ossia l’unica che la ha sottoscritta e ha proposto le relative condizioni. La parte venditrice conserva la libertà di valutarla unitamente ad altre proposte e rimane libera di accettarla o discuterla.

QUANDO IL COMPROMESSO DI COMPRAVENDITA SI RITIENE PERFEZIONATO

Il contratto preliminare o compromesso di compravendita è ritenuto concluso e vincolante per le parti nel momento in cui la proposta è accettata e sottoscritta dal soggetto cui questa è stata fatta, e l’accettazione è portata a conoscenza del proponente o nella sua sfera di conoscibilità (art. 1335 c.c. e art. 1326 e ss. c.c.).
Nel diverso caso in cui il soggetto a cui la proposta è stata fatta modifichi in qualche modo le condizioni del contratto siamo di fronte ad una controproposta, la quale dovrà a sua volta esser portata a conoscenza dell’altra parte per l’accettazione.
Si giunge alla conclusione del contratto preliminare o compromesso di compravendita, senza la necessità di ulteriori stipule, una volta avvenuto l’incontro tra proposta (o controproposta) e accettazione.
Ad ogni modo, ciò che differenzia in linea generale il preliminare di compravendita di immobile dalla proposta d’acquisto è proprio il carattere vincolante del preliminare: mentre la proposta vincola il solo proponente, il preliminare vincola entrambe le parti, che non possono infatti venire meno agli impegni assunti con il preliminare di vendita di immobile senza incorrere in gravi conseguenze, essendosi obbligate a sottoscrivere un contratto di compravendita in un secondo momento e a concludere l’affare. In altre parole, l’inadempimento del contratto preliminare espone l’inadempiente all’esecuzione forzata dell’obbligo di contrarre ed al risarcimento del danno.

IL PROBLEMA DEL PRELIMINARE DEL COMPROMESSO DI COMPRAVENDITA O “PRELIMINARE DI PRELIMINARE”

Nei paragrafi precedenti abbiamo detto che l’accettazione di una proposta di acquisto tra privati perfeziona, di per sé, il contratto preliminare. Questo è vero se la proposta ha i requisiti previsti per il contratto preliminare, e cioè se delinea gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo.
Nel corso delle trattative, può accadere che le parti stipulino un preliminare del compromesso di vendita. Ad esempio, Tizio e Caio si impegnano a stipulare un contratto preliminare di compravendita immobiliare entro una certa data. È ammissibile questo tipo di accordo (cosiddetto “preliminare di preliminare”)? La questione è stata risolta dalle Sezioni Unite della Cassazione (Cass. SS.UU. n. 4628 del 6.3.2015) in senso positivo, a condizione che vi sia una “causa concreta dell’accordo (…) tale da renderlo meritevole di tutela da parte dell’ordinamento, in quanto inserito in una sequenza procedimentale differenziata, secondo un programma di interessi realizzato gradualmente”.

QUALI SONO I REQUISITI NECESSARI PER LA STIPULA DI UN COMROMESSO DI COMPRAVENDITA

Premesso tutto quanto sopra, è importante vedere quali siano i requisiti richiesti per la validità dell’accordo con cui venditore e compratore si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita immobiliare.
Il codice civile non fornisce una disciplina compiuta del preliminare di compravendita dell’immobile, i cui requisiti sono delineati dalla giurisprudenza.
In primo luogo, è necessario che il compromesso di vendita sia redatto per iscritto. Questo perché l’art. 1351 cod. civ. impone al compromesso di compravendita la stessa forma del contratto definitivo, cioè dell’atto pubblico. Le parti possono optare per una scrittura privata, una scrittura privata autenticata o un atto pubblico.
Peraltro, come si vedrà nei paragrafi successivi, la distinzione del tipo di procedimento adottato dalle parti per la stipula di un compromesso di compravendita ha una rilevanza tutt’altro che teorica.

E’ necessaria una delle ultime due forme solamente quando oggetto del preliminare sia un immobile da edificare. Laddove l’immobile oggetto del compromesso di vendita rientri nel regime di comunione dei beni dei coniugi, è necessario il consenso di entrambi. Ai sensi dell’art. 184 cod. civ. “Gli atti compiuti da un coniuge senza il necessario consenso dell’altro coniuge e da questo non convalidati sono annullabili se riguardano beni immobili o beni mobili elencati nell’articolo 2683”
Inoltre, detto contratto preliminare di vendita di immobile deve contenere le informazioni che identificano le parti e l’oggetto.

In mancanza di questi elementi minimi, il compromesso di vendita non potrà essere considerato valido.
Inoltre, all’interno del compromesso di vendita possono poi essere inserite anche alcune clausole accessorie, finalizzate a tutelare una e/o entrambe le parti. Tra queste, le più frequenti sono: il termine, la caparra e la penale.

QUAL È L’OGGETTO DEL COMPROMESSO DI COMPRAVENDITA

L’oggetto del preliminare si sostanzia, da una parte nell’impegno a stipulare il contratto definitivo e dall’altra nell’immobile oggetto dello stesso contratto definitivo. Ne consegue che il preliminare di vendita dell’immobile deve indicare:

• L’immobile che si intende vendere, identificato con i dati catastali, indirizzo ed una breve descrizione,
• La controprestazione (il prezzo della vendita),
• Le modalità di stipula del contratto definitivo.

Il contratto preliminare di compravendita tra privati ha normalmente ad oggetto un immobile di proprietà del promittente venditore, ma la legge ammette anche la possibilità del preliminare di vendita di immobile altrui (1478 cod. civ.) o addirittura il preliminare di compravendita di immobile ancora da costruire (art. 1472 cod. civ.).
Nel primo caso, il promittente venditore si impegna a procurare l’acquisto al promissario acquirente (acquistando e rivendendo, oppure mediante un trasferimento diretto dall’effettivo proprietario). Il promittente venditore deve esplicitare nel compromesso di compravendita di non essere l’effettivo proprietario, altrimenti è configurabile il reato di truffa contrattuale ex art. 640 cod. penale. “in materia di truffa contrattuale, anche il silenzio, maliziosamente serbato su alcune circostanze rilevanti sotto il profilo sinallagmatico da parte di colui che abbia il dovere di farle conoscere, integra l’elemento oggettivo del raggiro, idoneo a determinare il soggetto passivo a prestare un consenso che altrimenti avrebbe negato” (Corte di Cassazione, sentenze n. 39905/2005; n. 30686/2012).
Per quanto riguarda il compromesso di compravendita di immobile da costruire, la disciplina è individuata dal Decreto Legislativo 20 giugno 2005 n. 122.

QUALI VERIFICHE SONO OPPORTUNE PER LA STIPULA DEL COMPROMESSO DI COMPRAVENDITA

In vista del contratto preliminare di compravendita immobiliare, si rendono opportune una serie di verifiche volte ad evitare spiacevoli sorprese al momento della stipula del contratto definitivo. In primo luogo, è necessario verificare l’eventuale presenza di ipoteche o servitù gravanti sull’immobile, tramite.

In secondo luogo dovrà essere accertata la regolarità edilizia dell’immobile oggetto di compravendita immobiliare tra privati, accertando che sia stato costruito con regolare permesso di costruire e che sia agibile, dovendosi altresì verificare se sono sussistenti domande di condono in corso.
Nel caso in cui l’immobile oggetto dell’atto di vendita tra privati si trovi in un condominio, è opportuno che il promissario acquirente prenda visione del regolamento di condominio, verificando se vi siano eventuali delibere riguardanti lavori di straordinaria amministrazione, nonché se vi siano spese condominiali non ancora saldate dal venditore.
Una volta stipulato il preliminare di compravendita di immobile, possono poi indicarsi ulteriori controlli, al fine di valutare la stipula del contratto definitivo:

• sulla conformità degli impianti dell’immobile (elettrico, idraulico, di riscaldamento, etc.) alle norme di sicurezza;
• sul rispetto delle norme che prevedono determinate modalità di costruzione (es. normative in materia antisismica) o altri eventuali vincoli culturali o ambientali paesaggistici gravanti sull’immobile.

COS’È LA REGISTRAZIONE DEL COMPROMESSO DI COMPRAVENDITA

Per registrare un preliminare di compravendita immobiliare tra privati, questo viene presentato presso l’Agenzia delle Entrate. Tale procedura è sempre obbligatoria, in base al Testo Unico sull’Imposta di Registro (DPR 131/1986) e consente di dare data certa al compromesso di compravendita e al pagamento delle tasse (imposta di bollo e imposta di registro).
Registrare il preliminare di compravendita è obbligatorio sia nel caso in cui le parti si rivolgano al notaio, sia che la stipula del compromesso di compravendita immobiliare tra privati avvenga tramite scrittura privata non autenticata, dovendo in tal caso i soggetti provvedere autonomamente presso l’Agenzia delle Entrate, a meno che non vi provveda l’agenzia immobiliare.
Responsabili di tale adempimento sono le parti contrattuali, che comunque possono dividersi i costi di registrazione, o porli a carico di una di esse.

COSA FARE PER REGISTRARE IL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA O COMPROMESSO DI COMPRAVENDITA

Per registrare il preliminare di compravendita, occorre inviare all’Agenzia delle Entrate, anche in modalità telematica (mediante e-mail o pec):

• due copie del contratto, di cui una copia originale,
• richiesta di registrazione (mod. 69),
• copia del documento di identità del richiedente,
• ricevuta del pagamento dell’imposta di registro.

La registrazione deve essere eseguita:

• entro i 20 giorni dalla firma del contratto preliminare,
• oppure entro i 30 giorni, se il contratto viene redatto con l’intervento del notaio nella forma della scrittura privata autenticata, oppure dell’atto pubblico.

Se il compromesso di compravendita è stipulato con atto notarile, sarà l’ufficio del notaio a provvedere alla registrazione entro 30 giorni.
Più nel dettaglio, nel caso in cui le parti optino per una scrittura privata autenticata, il notaio andrà a richiedere la registrazione mediante procedura automatica tramite il MUI (Modello Unico Informatico), e ad effettuare entro 30 giorni dalla stipula il pagamento dell’imposta di registro.

QUANTO COSTA REGISTRARE IL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Per registrare il preliminare di compravendita, i costi da sostenere sono (art. 6 e 10 della tariffa parte 1 del DPR 131/1986):

• l’imposta di registro, prevista in misura fissa di 200 euro e pagata mediante F24, mentre nel caso in cui il compromesso di vendita abbia la forma dell’atto pubblico o di una scrittura privata autenticata l’imposta di bollo da versare è invece di 155 euro.
• la marca da bollo da 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe del contratto, anche mediante contrassegno telematico

Se con il compromesso di compravendita si prevede il pagamento di una somma, come una caparra, ai fini della registrazione del preliminare di compravendita dell’immobile dovrà pagarsi un’imposta di registro proporzionale pari allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria e al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.
Detta imposta pagata in occasione del preliminare verrà successivamente detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita, e se superiore all’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo, il soggetto verrà rimborsato (laddove ne faccia richiesta, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo) della maggiore imposta versata per registrare preliminare di compravendita.

COS’È LA TRASCRIZIONE DEL COMPROMESSO DI COMPRAVENDITA

Trascrivere e registrare il preliminare di compravendita non sono sinonimi.
La trascrizione di un preliminare di compravendita di immobile è quella procedura consistente nell’annotazione presso i Pubblici Registri Immobiliari.
Più in generale, la trascrizione del compromesso di compravendita consiste in un atto notarile che rende “pubblico” il preliminare ai sensi dell’art. 2645 bis cod. civ.
Con la trascrizione, il preliminare diventa opponibile non solo nei confronti delle parti, ma a chiunque. Si parla in tal senso di “effetto prenotativo” della trascrizione, a vantaggio del promissario acquirente, in modo da impedire, anche prima della trascrizione del contratto definitivo, che i terzi possano costituire diritti opponibili, oppure vantare diritti all’acquisto dell’immobile.
Diversamente della registrazione, la trascrizione del preliminare non è sempre obbligatoria. Questa, infatti, come sarà specificato nel paragrafo successivo, ha il fine di offrire una maggior tutela alle parti contraenti.

A COSA SERVE LA TRASCRIZIONE DEL COMPROMESSO DI COMPRAVENDITA

Nell’ipotesi in cui il contratto preliminare di vendita di immobile sia stato trascritto, il promissario acquirente gode di maggiore tutela. A questo, infatti, non sono opponibili gli atti successivamente trascritti, come la vendita dello stesso immobile ad altri acquirenti, oppure l’iscrizione di un pignoramento.
In questi casi, il promissario acquirente può ottenere l’annullamento dell’atto che pregiudica i suoi diritti. Questo vale nel caso in cui l’immobile sia venduto ad un terzo, sia nella diversa evenienza in cui, successivamente alla trascrizione del preliminare, venga iscritta a carico dell’immobile un’ipoteca o diritti reali di godimento (es. usufrutto).
Come si è detto nel paragrafo precedente, infatti, la trascrizione vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile, rendendo l’accordo privato tra acquirente e venditore legalmente valido verso chiunque.
Di conseguenza, divenendo “opponibile nei confronti dei terzi”, dopo la trascrizione del compromesso di compravendita il venditore non può trasferire la proprietà dell’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile o costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Allo stesso modo, visto che a seguito della trascrizione del contratto preliminare l’immobile “è prenotato” dal promissario acquirente, la trascrizione del preliminare di vendita dell’immobile è opponibile ai pignoramenti ed alle ipoteche successivamente compiuti dagli eventuali creditori del venditore.
Viceversa, nella diversa ipotesi in cui il compromesso di compravendita non sia stato trascritto la parte lesa potrà chiedere al giudice esclusivamente il risarcimento dei danni subiti.

COS’È LA CAPARRA INSERITA DURANTE LA STIPULA DI UN COMPROMESSO DI COMPRAVENDITA

Tra gli elementi accessori di un compromesso di vendita, la previsione del pagamento di una caparra rappresenta una prassi molto diffusa.
Si tratta di una somma di denaro che il promissario acquirente versa a favore del promittente venditore, che generalmente varia dal 10 al 15 percento del prezzo dell’immobile, a titolo di acconto o di caparra confirmatoria ex art. 1385 cod. civ..
Nel primo caso, rappresenta solamente un anticipo del prezzo da pagare.
Viceversa, se il denaro viene versato come caparra confirmatoria, oltre a fungere da anticipo del prezzo, questa garantisce la parte contrattuale nel caso di inadempimento di contratto preliminare imputabile all’altra.
“Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro, o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.”
Gli importi versati all’atto del preliminare o all’atto della c.d. “proposta irrevocabile d’acquisto”, possono essere qualificati come “caparra” solamente nel caso in cui sia fatto esplicito riferimento.
È possibile poi, seppure infrequente, che in un contratto di compravendita tra privati venga inserita una c.d. caparra “penitenziale”. Tale tipologia, a differenza della “confirmatoria” rappresenta una penale prestabilita tra le parti per l’esercizio del diritto di recesso.

QUALE RUOLO RIVESTE IL NOTAIO NELLA STIPULA DI UN COMPROMESSO DI COMPRAVENDITA

Si è visto nei paragrafi precedenti che la presenza del notaio non è obbligatoria.
Tuttavia, accade di frequente che le parti, intendano dare al contratto preliminare la forma dell’atto pubblico o della c.d. scrittura privata autenticata.
Questo ben si comprende, ad esempio, nel in caso in cui intercorrano tempi lunghi tra il preliminare o compromesso di compravendita e il contratto definitivo, o ancora nel caso in cui il venditore sia soggetto fallibile. In tali ipotesi, ai fini di una tutela maggiore del soggetto acquirente, la stipula del contratto tramite notaio è senza dubbio la soluzione più appropriata.
Vi sono alcuni casi in cui la presenza del notaio è obbligatoria, poiché il compromesso di compravendita deve avere la forma dell’atto pubblico. È il caso del preliminare di compravendita di immobile da costruire.

QUALI SONO I RIMEDI ALL’INADEMPIMENTO DEL COMPROMESSO DI COMPRAVENDITA

Nei paragrafi precedenti, abbiamo detto che oggetto del compromesso di vendita è l’obbligo a stipulare il rogito o contratto definitivo.
Cosa accade se una delle due parti rimane inadempiente?
Orbene, se è stata versata una caparra confirmatoria, alla parte non inadempiente spetta la stessa caparra.
Ma soprattutto, l’art. 2932 cod. civ. prevede che “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile.”
Questo vuol dire, in base al primo comma, che la parte non inadempiente può richiedere ad un Tribunale di realizzare gli stessi effetti che sarebbero nati dalla stipula del rogito, essenzialmente il trasferimento della proprietà ed il pagamento del prezzo, anche contro la volontà dell’altra parte.
Ad esempio, il promissario acquirente può diventare proprietario dell’immobile in base ad una sentenza costitutiva del Tribunale

IL COMPROMESSO DI COMPRAVENDITA PER L’IMMOBILE DA COSTRUIRE

Il D.lgs. n. 122/05, recentemente modificato dagli articoli 385 ss del Codice della Crisi e dell’Insolvenza  (D.Lgs. 14/2019) prevede una disciplina di particolare favore per la persona fisica acquirente o promissario acquirente di un immobile da costruire.
Il rischio è quello che, tra la stipulazione del preliminare di vendita dell’immobile e del rogito definitivo, l’impresa costruttrice si renda insolvente, non riuscendo ad ultimare la costruzione e la consegna dell’immobile, nè potendo restituire il denaro versato dal promissario acquirente.

QUALI GARANZIE SONO PREVISTE PER IL COMPROMESSO DI COMPRAVENDITA DI IMMOBILE DA COSTRUIRE

Le garanzie previste riguardano sia la forma necessaria per la stipula del contratto preliminare di compravendita di immobile, sia la legittimazione al rilascio della fideiussione e di un’assicurazione, sia ancora le conseguenze della mancata consegna all’acquirente, al momento del rogito, della polizza postuma decennale.
Gli articoli 2 e seguenti D.lgs. n. 122/05 obbligano il costruttore a garantire il rimborso delle somme versate, anche a titolo di acconto o caparra, mediante una fideiussione. La fideiussione deve essere conforme al modello standard (di cui all’articolo 3, comma 7-bis, del D.Lgs.14/2019) da strutturarsi secondo le indicazioni offerte dai decreti ministeriali.
Il costruttore deve anche stipulare una assicurazione decennale, a partire dal trasferimento della proprietà, per la rovina parziale o totale dell’immobile e per i gravi difetti.
Inoltre, in base alle nuove norme, è previsto che la fideiussione garantisca il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche nel caso di mancato rilascio della polizza indennitaria decennale postuma in occasione dell’atto di vendita tra privati.
Ancora, in base all’art. 8 “ Il notaio non puo’ procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile.”
In base all’art. 9 “Qualora l’immobile sia stato consegnato all’acquirente e da questi adibito ad abitazione principale per sé o per il proprio coniuge o per un proprio parente in primo grado, all’acquirente medesimo, anche nel caso in cui abbia escusso la fideiussione, è riconosciuto il diritto di prelazione nell’acquisto dell’immobile al prezzo definitivo raggiunto nell’incanto anche in esito alle eventuali offerte ai sensi dell’articolo 584 del codice di procedura civile. ”

COSA DEVE CONTENERE IL COMPROMESSO DI COMPRAVENDITA DELL’IMMOBILE DA COSTRUIRE

Relativamente al compromesso di compravendita, l’art. 6 D.lgs. n. 122/05 ne detta il contenuto:

• la precisa identificazione delle parti (ex art. 2659 comma 1 n. 1 cod. civ.) e dell’immobile (ex art. 2826 cod civ.), comprensiva della descrizione dell’immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo;
• gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l’elencazione dei vincoli previsti;
• le caratteristiche tecniche della costruzione;
• i termini massimi di esecuzione;
• il corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, nelle forme in grado di assicurare la prova certa dell’avvenuto pagamento;
• la specificazione dell’importo di eventuali somme a titolo di caparra;
• gli estremi della fideiussione di cui all’articolo 2;
• l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile, con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;
• gli estremi del permesso di costruire e di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;
• i dati identificativi di eventuali imprese appaltatrici.

Al preliminare di vendita dell’immobile da costruire devono poi essere allegati:

• il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l’elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;
• gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l’ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.

Un’ulteriore eventualità da tenere in considerazione è rappresentata dal compromesso di compravendita di una porzione di edificio da costruire. In questo caso, è necessario indicare nel contratto preliminare la superficie utile della porzione d’edificio e la quota (espressa in millesimi) del diritto che spetta al promissario acquirente relativa all’intero immobile in costruzione.

QUALE FORMA DEVE AVERE IL COMPROMESSO DI COMPRAVENDITA DELL’IMMOBILE DA COSTRUIRE

In quanto alla forma, il contratto preliminare e ogni altro contratto diretto al successivo acquisto in capo a una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da costruire, sia stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata (art. 6).
Tale obbligo è volto a garantire che il notaio controlli il rispetto degli obblighi a cui a cui è tenuto il costruttore nei confronti del promissario acquirente.
Quindi, dal 16 marzo 2019 per gli acquisti su carta di immobili non ancora costruiti e per l’acquisto di un immobile in corso di ultimazione ma ancora non abitabile, si è previsto l’obbligo di stipulare il contratto preliminare (tramite atto pubblico o scrittura privata autenticata) con l’intervento del notaio, a cui spetta anche attestare la conformità della fideiussione al modello ministeriale.

QUANTO TEMPO INTERCORRE TRA IL COMPROMESSO DI COMPRAVENDITA E IL ROGITO

In risposta alla domanda dal compromesso al rogito quanto tempo intercorre, non è possibile effettuare una generalizzazione. Le tempistiche tra proposta di acquisto, compromesso di compravendita e rogito notarile, sono rimesse alla più ampia discrezionalità delle parti, in base ai propri interessi.
Inoltre, prima di procedere al rogito il notaio deve infatti effettuare una serie di verifiche sulla regolarità formale dell’operazione, sulla provenienza dell’immobile, sulla regolarità urbanistica e catastale, sugli eventuali diritti di prelazione eccetera….
Contemporaneamente allo svolgimento delle verifiche da parte del notaio, per colui che intende procedere all’acquisto è possibile avvalersi di un tecnico di fiducia per effettuare sopralluoghi presso l’immobile, verificando gli impianti e il rispetto delle altre norme.
Se si considera dunque l’insieme di tutti questi fattori è facile capire che dal compromesso al rogito quanto tempo passi non sia dicibile a priori.
Tuttavia, la disciplina sulla trascrizione del preliminare di compravendita dell’immobile, all’art. 2645 bis comma 3 recita “Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale”.
È quindi fondamentale stipulare e trascrivere il rogito entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, per non perdere gli effetti favorevoli di cui abbiamo parlato nei paragrafi precedenti.

IN COSA CONSISTE IL COMPROMESSO DI COMPRAVENDITA DI TERRENI AGRICOLI

Una specie di compromesso di compravendita cui merita fare cenno è il contratto preliminare di compravendita di terreno agricolo.
Così come per il preliminare di compravendita di immobile, anche nel caso del contratto preliminare di compravendita di terreno agricolo le parti si impegnano a stipulare in un successivo momento un contratto definitivo.
Un dato importante da tenere in considerazione è rappresentato dal fatto che l’efficacia del contratto preliminare di compravendita di terreno agricolo è condizionata al mancato esercizio del diritto di prelazione “agraria” di cui all’art. 8 della legge 14 agosto 1971, n. 817.
Più nel dettaglio, il diritto di prelazione spetta al coltivatore diretto e alla società agricola che conduca il terreno oggetto della compravendita da almeno due anni e ai coltivatori diretti proprietari dei terreni confinanti.
È necessario quindi che una copia di detto contratto preliminare di compravendita di terreno agricolo sia notificato mediante trasmissione con lettera raccomandata a ciascuno degli aventi diritto alla prelazione.
Anche qui, seppure il contratto preliminare di compravendita di terreno agricolo possa prevedere una parziale anticipata esecuzione delle prestazioni, la regola vuole che la proprietà, il possesso ed il godimento degli immobili in oggetto passeranno alla parte acquirente solamente dopo il rogito notarile.
Così come per il compromesso di compravendita di immobili tra privati, anche nel caso di ritardo o inadempimento di contratto preliminare, rispetto all’obbligo di stipulare il contratto definitivo conseguente al compromesso di compravendita di terreni agricoli, la legge offre alle parti specifiche tutele.
Queste potranno infatti sia avvalersi dei normali rimedi in tema di inadempimento contrattuale sia ricorrere, laddove sussista ancora l’interesse al conseguimento della prestazione, all’esecuzione in forma specifica, chiedendo quindi una sentenza produttiva degli effetti del contratto definitivo non concluso, purché la situazione di fatto o di diritto non lo impedisca (art. 2932 c.c.).

Per richiedere una consulenza in materia di diritto dei contratti, potete contattare lo Studio Legale Berti e Toninelli inviando una e-mail all’indirizzo info@www.btstudiolegale.it., oppure tramite il form presente in questa pagina..
Ci troviamo a Pistoia in Piazza Garibaldi n. 5. Forniamo assistenza, consulenza e rappresentanza in tutta Italia tramite i servizi online ed.in particolare presso i Tribunali di Pistoia, Prato, Lucca e Firenze.