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Cosa fare se il coerede occupa l’immobile

Il coerede occupa l’immobile ereditato: come comportarsi

Cosa succede se un coerede occupa un’immobile caduto in successione? Una volta che gli eredi sono subentrati nella proprietà di un appartamento indiviso in seguito alla morte del de cuius, ben può verificarsi l’ipotesi in cui l’immobile sia occupato da uno solo di essi, impedendo di fatto agli altri di disporne altrimenti.
Nel caso in cui manchi la volontà di accordarsi in modo pacifico sulla assegnazione dell’immobile, l’unica strada percorribile dagli altri è quella di procedere alla divisione ereditaria dell’immobile occupato dall’erede, che nel caso dell’appartamento indiviso ed indivisibile, può concludersi con la vendita e con la ripartizione del ricavato.
Nel presente articolo, dopo una breve introduzione sulla comunione ereditaria, viene analizzato cosa accade quando il coerede occupa l’immobile, quali sono le soluzioni e gli strumenti a disposizione degli altri coeredi, oltre alla divisione ereditaria dell’immobile occupato dall’erede e se e quando è praticabile la strada della donazione della quota ereditaria tra coeredi.
Infine, viene analizzato il particolare ed interessante aspetto delle tasse sull’immobile, per capire chi è tenuto al pagamento anche se un solo coerede occupa immobile.
Gli argomenti trattati nel presente focus sono:


COEREDE OCCUPA L’IMMOBILE EREDITATO: COS’È LA COMUNIONE EREDITARIA

La comunione ereditaria è la particolare situazione, prevista dal codice civile, in cui tutti gli eredi che abbiano accettato l’eredità sono proprietari dell’intero patrimonio ereditario.
Questa nasce al momento della morte del de cuius, e permane fino al suo scioglimento, per divisione, allorquando ciascun erede diventa proprietario esclusivo dei beni assegnati. Nel caso dei beni indivisibili, la divisione avviene vendendo il bene e distribuendone il ricavato, oppure assegnandolo ad un coerede, che deve poi liquidare agli altri la somma corrispondente alle loro quote.

Ciascun coerede è titolare di una quota di proprietà, che può essere stabilita nel testamento, oppure, in mancanza, dalla legge. In particolare, si parla di “quotona” per riferirsi alla quota assegnata all’erede sull’intero patrimonio ereditario, e di “quotina” riferendosi alla quota dell’erede sul singolo bene.


IL COEREDE OCCUPA L’IMMOBILE EREDITATO: QUANDO VIOLA LA LEGGE?

L’occupazione di un immobile caduto in comunione ereditaria, da parte di uno solo dei coeredi, che sia titolare solo di una quota sull’appartamento indiviso, è un caso che si verifica di frequente. Ad esempio, quando alla morte di un genitore, un fratello occupa la casa ereditata, escludendo gli altri dal godimento della stessa.
In base alle norme generali sulla comunione, “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto” (art. 1102 cod. civ.) .
Il codice ammette l’utilizzo esclusivo dell’appartamento indiviso da parte di un coerede e pertanto, legittimamente il coerede occupa l’immobile ricevuto in eredità, in virtù della proprietà della quota indivisa.

coerede occupa l'immobile


QUANDO IL COEREDE OCCUPA L’IMMOBILE, GLI ALTRI DEVONO RICHIEDERE LA LIBERAZIONE

Tuttavia l’utilizzo esclusivo del bene in comunione ereditaria è sottoposto a due limiti. Il coerede occupa l’immobile in modo legittimo, purchè:

  • non alteri la destinazione di utilizzo dell’immobile: se si tratta di un appartamento indiviso, ad esempio, non può essere utilizzato come ufficio o come fondo commerciale;
  • non impedisca ai coeredi di utilizzarlo, secondo il loro diritto.

Come anche affermato dalla Cassazione nella sentenza n. 30451/2018, anche quando il coerede occupa l’immobile in via esclusiva, non determina, di per sé considerato, alcun pregiudizio in capo agli altri coeredi. Il danno al diritto di proprietà si verifica quando i coeredi rappresentano di volere utilizzare l’appartamento indiviso, ma venga loro impedito.
Pertanto, se un fratello occupa la casa ereditata, è onere degli altri fratelli attivarsi al fine di richiedere di liberare l’immobile indiviso.


QUANDO IL COEREDE OCCUPA L’IMMOBILE, DEVE INDENNIZZARE GLI ALTRI

I coeredi ai quali è impedito l’utilizzo di un bene, devono comunque poterne trarre una utilità. Questa, se non può sostanziarsi nel godimento “diretto” del bene, viene surrogata da una somma di denaro a titolo di indennizzo, a ristoro del mancato utilizzo dell’appartamento indiviso. In altri termini, qualora non voglia o non possa liberare l’appartamento indiviso, o quantomeno permetterne l’accesso agli altri coeredi, al coerede che occupa l’immobile ereditato può essere richiesto il pagamento di una indennità di occupazione.
La sentenza della Corte di Cassazione n. 2423/2015 ha stabilito che, qualora gli altri comproprietari chiedano, senza riscontro positivo, all’occupante di poter usufruire dell’appartamento indiviso, il coerede che occupa l’immobile è tenuto, da quel momento in poi, a corrispondere agli altri coeredi/comproprietari esclusi dal godimento del bene, un’indennità di occupazione.
Pertanto, ad esempio, se un fratello occupa una casa ereditata, gli altri fratelli possono chiedergli il pagamento di una somma di denaro, corrispondente ad almeno ai due terzi del canone di locazione utilizzato nella medesima zona e per appartamenti simili.


QUANDO IL COEREDE OCCUPA L’IMMOBILE ED HA IL DOVERE DI RENDICONTO

Secondo la Cassazione, quando il coerede si trova già nel possesso dei beni ereditari ovvero gode in via esclusiva degli stessi sin da prima dell’apertura della successione, risulta obbligato a presentare rendiconto ex art. 723 cod. civ. ed a corrispondere i frutti agli altri coeredi.
Tutto questo a prescindere dalla sua buona o mala fede, infatti, l’obbligo sorge automaticamente come effetto della gestione di cosa –anche- altrui. I coeredi possono agire contro l’utilizzatore esclusivo dei beni ereditari attraverso l’azione di rendimento del conto, chiedendo altresì la condanna al pagamento delle somme che risultano dovute, in quanto il rendiconto ha come fine ultimo proprio l’emissione di un titolo di pagamento da mettere eventualmente in esecuzione contro il coerede (in tal senso, Cass., sent. n. 2148/2014).


IL COEREDE OCCUPA L’IMMOBILE: PUO’ CAMBIARE LE CHIAVI DELL’APPARTAMENTO INDIVISO?

Come affermato da consolidata giurisprudenza, “La perdita del compossesso di un bene ereditario da parte di un coerede non detentore, il quale acquista tale compossesso pro indiviso senza necessità di un atto di materiale apprensione, può verificarsi solo quando un altro coerede compia un atto diretto all’apprensione ed occupazione esclusiva del bene, idoneo a mutare l’originario compossesso in possesso esclusivo” (Cass. civ., 04/05/1982, n. 2745).
Se il coerede occupa l’immobile in comunione ereditaria, cambiando anche le chiavi della serratura senza avvisare gli altri comproprietari e senza lasciarne loro copia, commette un illecito? Dipende dalla circostanza che l’appartamento fosse o meno abitato anche dai coeredi.
In caso positivo, il comportamento del coerede potrebbe integrare il reato di violenza privata ex art. 610 cod. pen. Si pensi al coniuge del de cuius che impedisce l’ingresso al figlio.
Altrimenti, privare un comproprietario delle chiavi, potrebbe integrare una ipotesi di spossessamento, azionabile in sede civile attraverso l’azione di spoglio o reintegrazione ex art. 1168 cod. civ. Infatti in base all’art. 1146 cod. civ. tutti gli eredi entrano nel possesso dei beni sin dal momento dell’apertura della successione.
Pertanto, ad esempio, se un fratello occupa la casa ereditata, sostituendone le chiavi all’insaputa dei fratelli, questi possono agire in giudizio per tutelare il loro possesso.


DOPO ALCUNI ANNI CHE IL COEREDE OPPUPA L’IMMOBILE, PUÒ USUCAPIRLO?

L’istituto dell’usucapione ex art. 1158 cod. civ. consente l’acquisto della proprietà dell’immobile, attraverso l’utilizzo continuo, ininterrotto, pacifico e pubblico del bene per 20 anni.
In via generale, secondo i principi in materia di usucapione, è ben possibile che un coerede acquisti la quota degli altri, quando siano trascorsi 20 anni nei quali si sia comportato come se fosse l’unico proprietario dell’appartamento, sia nei confronti di terzi che nei confronti degli altri coeredi.
Affinché ciò avvenga, non basta semplicemente che gli altri comproprietari si astengano dall’esercizio del loro diritto, ma l’occupante deve porre in essere delle azioni che siano incompatibili con l’uso del bene da parte di altri, ad esempio cambiando la serratura di ingresso senza avvisare gli altri o modificando la destinazione economica del bene (Cass. sent. n. 9903/2006).
Quando il coerede occupa il bene ereditario ha la possibilità di usucapire le quote degli altri, anche prima del procedimento di divisione.
Questo si verifica quando il coerede occupa l’immobile ereditato ed esercita “tale possesso in termini di esclusività, il che avviene quando il coerede goda del bene con modalità incompatibili con la possibilità di godimento altrui e tali da evidenziare una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus.  A tale riguardo non è univocamente significativo che egli abbia utilizzato ed amministrato il bene ereditario e che i coeredi si siano astenuti da analoghe attività, sussistendo la presunzione iuris tantum che abbia agito nella qualità e operato anche nell’interesse anche degli altri coeredi…” (in tal senso, Cass., sent. n. 966/2019).


IL COEREDE OCCUPA L’IMMOBILE: COME PROCEDERE ALLA DIVISIONE EREDITARIA DELL’IMMOBILE OCCUPATO DALL’EREDE

Nessuno può essere obbligato a restare proprietario di un bene che non vuole, e pertanto nei casi di comunione ereditaria, ciascun coerede o comproprietario può rivolgersi al giudice per ottenere la divisione coattiva del bene.
Quando non è possibile trovare altra forma di accordo, ai sensi dell’art. 713 cod. civ. possono sempre chiedere la divisione ereditaria dell’immobile occupato dall’erede “anche quando uno o più coeredi hanno goduto separatamente parte dei beni ereditari, salvo che si sia verificata l’usucapione per effetto di possesso esclusivo” ex art. 714 cod. civ..
A tal proposito è opportuno richiamare il disposto ex art. 720 cod. civ. in base al quale quando ci sono immobili non comodamente divisibili, nel senso che la divisione risulta eccessivamente onerosa o troppo complessa tecnicamente) devono preferibilmente essere attribuiti per intero ad uno dei coeredi, con addebito dell’eccedenza.
In altri termini, l’appartamento indiviso ed indivisibile viene assegnato ad uno solo (ad esempio se il coerede occupa l’immobile al momento della divisione, può essere assegnato a lui), che deve poi versare agli altri una somma di denaro corrispondente al valore della quota di proprietà.
Se nessuno dei coeredi è invece disposto ad ottenere l’attribuzione e liquidare agli altri le loro quote, si procede attraverso la vendita all’incanto dell’appartamento indiviso (artt. 576 ss. cod. proc. civ.) ed alla distribuzione del ricavato.
In sede di divisione, è possibile richiedere l’indennità di occupazione se il coerede occupa l’immobile: “l’occupazione esclusiva del bene da parte di uno dei coeredi e, dunque, la privazione della disponibilità della cosa comune, costituisce il necessario presupposto al fine di riconoscere al condividente, in sede di divisione, una somma a titolo di indennità eventualmente rapportata al valore locatizio dell’immobile” (Tribunale Trento, sentenza del 09/03/2016, n. 227).


QUAL È LA PROCEDURA PER LA DIVISIONE EREDITARIA DELL’IMMOBILE OCCUPATO DALL’EREDE: IL COEREDE OCCUPA L’IMMOBILE

Il procedimento per la divisione ereditaria dell’immobile occupato dall’erede segue le regole della divisione dei beni comuni. Come anticipato, ciascun coerede può proporre la domanda giudiziale per ottenere la divisione dell’immobile.
Si tratta di un caso di litisconsorzio necessario ex art. 784 c.p.c. e pertanto la domanda deve essere rivolta a tutti i comproprietari e/o coeredi.
Il giudizio è inoltre soggetto alla condizione di procedibilità della mediazione obbligatoria.
La domanda deve essere proposta dinanzi al Tribunale del luogo dove sono collocati i beni oggetto di divisione e durante il giudizio può essere nominato un professionista (perito o notaio) con il compito di occuparsi di tutti gli adempimenti per procedere alla vendita del bene immobile, redigendo il progetto di divisone ove possibile o predisponendo direttamente la vendita, comunicando il tutto alle parti interessate e ad eventuali creditori ereditari esistenti (per consentire loro di opporsi al progetto di divisione o alla vendita).
Una volta effettuata la vendita, il ricavato sarà distribuito tra i comproprietari in base alle loro quote, al netto delle spese della procedura.

Il procedimento di divisione è autonomo dall’eventuale azione di rendiconto, di cui abbiamo parlato nei paragrafi precedenti. Secondo la Cassazione, “nell’ambito dei rapporti tra coeredi, la resa dei conti di cui all’art. 723 c.c., oltre che operazione inserita nel procedimento divisorio, può anche costituire un obbligo a sé stante, fondato – così come avviene in qualsiasi situazione di comunione – sul presupposto della gestione di affari altrui condotta da uno dei partecipanti; ne consegue che l’azione di rendiconto può presentarsi anche distinta ed autonoma rispetto alla domanda di scioglimento della comunione pur se le due domande abbiano dato luogo ad un unico giudizio, sicché le medesime possono essere scisse e decise senza reciproci condizionamenti” (Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 16/07/2018, n. 18857).


È POSSIBILE LA DONAZIONE DELLA QUOTA EREDITARIA TRA COEREDI SE IL COEREDE OCCUPA L’IMMOBILE?

Come stabilito dalle Sezioni Unite nel 2016, la donazione, da parte di un coerede, della quota di un bene indiviso (cd quotina), ad esempio di un appartamento indiviso compreso in una massa ereditaria, è da ritenersi nulla. Questo perché prima della divisione il singolo bene non fa parte del patrimonio del coerede donante (Cass. SS.UU. n. 5068/2016), ma il coerede è titolare di una porzione dell’intero patrimonio ereditario, del quale fa parte anche quel determinato bene che appartiene contemporaneamente a tutti i coeredi fino alla divisione/assegnazione/vendita.
La donazione della quota ereditaria tra coeredi si risolverebbe, pertanto, in una donazione di cosa altrui.
La citata sentenza, fa tuttavia salvo il caso in cui l’alterità del bene sia nota alle parti e risulti dal titolo. In questo senso, la Cassazione ammette la donazione della quota ereditaria tra coeredi, che si risolve in una donazione obbligatoria di dare: cioè il donante si impegna a donare la sua “fetta” di immobile, nel momento in cui cesserà la comunione ereditaria. questa donazione sarà sottoposta ad una condizione sospensiva cioè produrrà i suoi effetti solo all’esito della divisine ereditaria.
È invece valida a tutti gli effetti la donazione o la vendita di un singolo bene dell’intero patrimonio ereditario posta in essere da tutti i coeredi di comune accordo. Se si tratta di un appartamento indiviso l’atto dovrà essere sottoscritto da tutti i coeredi/comproprietari (sia il preliminare di vendita che il contratto definitivo).


IL COEREDE OCCUPA L’IMMOBILE: CHI PAGA L’IMU

La regola generale impone a tutti i comproprietari il pagamento dell’imposta municipale propria, salvo che non si tratti di prima casa (abitazione principale). Per quanto riguarda l’IMU, nei casi di comproprietà ognuno dei titolari dovrà versare la quota di sua spettanza all’ente riscossore, nel senso che non opera la solidarietà passiva. Ne deriva che se uno dei comproprietari non pagasse la quota di imposta di sua spettanza, nessuno degli altri potrebbe risponderne nei confronti dell’ente di riscossione.
Questo è vero anche nel caso in cui l’immobile sia di fatto abitato da uno dei coeredi. Pertanto, anche se il coerede occupa l’immobile, financo impedendo agli altri di farne parimenti uso, non è tenuto all’integrale pagamento dell’imposta municipale, ma solamente nei limiti della propria quota.

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Lo Studio Legale degli Avvocati Berti e Toninelli si trova a Pistoia, in Piazza Garibaldi n. 5.
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