Come funzionano gli sfratti per finita locazione

Gli sfratti per finita locazione

Gli sfratti per finita locazione, disciplinati dall’articolo 657 del Codice di Procedura Civile, permettono al proprietario di un immobile ceduto in locazione, di munirsi del titolo esecutivo utile per rientrare in possesso dell’immobile qualora l’inquilino, alla scadenza del contratto, non lo abbia riconsegnato di propria iniziativa.
In alternativa, mediante il procedimento di “licenza di finita locazione”, il proprietario può dotarsi del titolo esecutivo anche prima della naturale scadenza del contratto di locazione, in modo da abbreviare il tempo intercorrente la scadenza del contratto e la consegna effettiva dell’immobile.
Per avvalersi della procedura di sfratto per finita locazione e per morosità, il contratto di locazione deve essere regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate: nel caso di contratti “in nero”, gli sfratti per finita locazione non vengono convalidati.
L’iter del procedimento è piuttosto lungo ed articolato. Dopo aver tentato una bonaria soluzione con il conduttore, mediante una fase stragiudiziale (preavviso di sfratto con diffida ad adempier e messa in mora), il locatore che vuole adire l’autorità giudiziale, deve notificare all’inquilino la citazione per la convalida entro i termini stabiliti dalla legge.
Svolta una prima fase “di cognizione”, qualora l’immobile non sia consegnato spontaneamente, si introduce la fase di esecuzione dello sfratto in modo coattivo, con la notifica del precetto e successivamente della monitoria di sgombero (o avviso di sfratto) da parte dell’ufficiale giudiziario.
Oltre al rilascio dell’immobile, gli sfratti per finita di locazione permettono al locatore di richiedere al conduttore messo in mora, anche una “indennità di occupazione” ed il risarcimento del danno.
Fino al 2015 la normativa per far fronte all’ “emergenza abitativa” prevedeva che, a certe condizioni, l’esecutato potesse presentare istanza di proroga dello sfratto. Un meccanismo simile è stato rintrodotto recentemente, assieme alle altre misure adottate contro il diffondersi del corona virus. La sospensione della procedura esecutiva, inizialmente prevista per lo sfratto per finita locazione e per morosità, è ad oggi prorogata solamente per gli sfratti per morosità (oltre che per la liberazione degli immobili venduti all’asta) ma non per gli sfratti per finita locazione.
Gli argomenti trattati in questo articolo sono:

• Cosa sono gli sfratti per finita locazione
• Sfratti per finita locazione: quale differenza tra sfratto per finita locazione e per morosità
• Quale differenza tra le licenze e gli sfratti per finita locazione
• Sfratti per finita locazione: quali sono gli atti preliminari
• Come vengono “introdotti” gli sfratti per finita locazione
• Come si svolge l’udienza di convalida degli sfratti per finita locazione
• Come si svolge la fase esecutiva degli sfratti per finita locazione
• Cos’è la monitoria di sgombero degli sfratti per finita locazione
• Come interviene l’ufficiale giudiziario negli sfratti per finita locazione
• Come richiedere l’indennità di occupazione negli sfratti per finita locazione
• Che cos’è l’istanza di proroga dello sfratto
• La sospensione degli sfratti per finita locazione a causa del corona virus

COSA SONO GLI SFRATTI PER FINITA LOCAZIONE

Lo sfratto (inteso come intimazione di sfratto) è un atto giuridico previsto dall’art. 657 c.p.c. con il quale il proprietario di un immobile locato chiede al conduttore di riconsegnarglielo.
Con sfratto si intende anche la procedura di rilascio dell’immobile ceduto in locazione, nel caso in cui, a seguito dell’intimazione del proprietario, il conduttore non adempia spontaneamente.
La procedura di sfratto si articola in due fasi:

1. una prima fase “di cognizione”, ove si accerta la sussistenza delle cause dello sfratto, che si conclude con l’ordine di rilascio dell’immobile;
2. una successiva fase “esecutiva”, nella quale viene data esecuzione allo sfratto (cioè all’ordine di rilascio dell’immobile), anche con la forza se necessaria.

Nei casi di sfratti per finita locazione, il provvedimento può essere richiesto esclusivamente dal locatore qualora, dopo la scadenza del contratto di locazione, il conduttore non abbia provveduto a consegnare l’immobile.

SFRATTI PER FINITA LOCAZIONE: QUALE DIFFERENZA TRA SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE E PER MOROSITÀ

Sono due le ipotesi in cui ci si può avvalere della procedura di sfratto: la finita locazione e la morosità.
Nel primo caso, il procedimento è giustificato dalla scadenza del contratto di locazione, al termine del quale il conduttore deve riconsegnare l’immobile al locatore (art. 1590 cod. civ.).
Lo sfratto per morosità può essere richiesto da parte del locatore, qualora il conduttore non abbia provveduto al pagamento del canone di locazione e/o degli oneri accessori, ed in particolare:

• nel caso delle locazioni ad uso abitativo, non abbia adempiuto al pagamento di almeno due mensilità del canone di locazione concordato e degli oneri accessori, ex articolo 5 della legge n.392/1978;
• nel caso delle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, ove il mancato pagamento dei canoni e degli oneri accessori sia “di non scarsa importanza” ex art. 1455 cod. civ. avuto riguardo all’interesse dell’altra parte

In questi casi, oltre all’esecuzione di sfratto, il proprietario dell’immobile può richiedere un decreto ingiuntivo finalizzato al recupero delle mensilità di canone scadute e non versate dall’inquilino, come sancito dall’articolo 658 del Codice di Procedura Civile: “Il locatore può intimare lo sfratto [..] anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”.
Ciò detto, sul piano processuale non esistono grosse differenze tra lo sfratto per finita locazione e per morosità.

QUALE DIFFERENZA TRA LE LICENZE E GLI SFRATTI PER FINITA LOCAZIONE

Accanto a questi procedimenti, che presuppongono un inadempimento da parte del conduttore, vi è anche la possibilità per il locatore di ottenere un provvedimento di sfratto prima della scadenza del contratto, anche se il conduttore è in regola col pagamento delle rate.
Si parla in tal caso di licenza per finita locazione.

SFRATTI PER FINITA LOCAZIONE: QUALI SONO GLI ATTI PRELIMINARI

Il locatore, prima di intraprendere la procedura avanti all’autorità giudiziaria, che porterà alla notifica di un avviso di sfratto, deve comunicare all’inquilino in maniera formale un “preavviso di sfratto”, contenente l’intenzione di rientrare in possesso dell’immobile. Nel preavviso di sfratto, il locatore intima il conduttore a restituire l’immobile e lo “mette in mora”, producendo in tal modo gli effetti previsti dall’art. 1591 codice civile.
Col preavviso di sfratto, il locatore cerca di ottenere, in via “bonaria” o “stragiudiziale” la riconsegna dell’immobile, anche con l’assistenza di un legale, che in questa fase non è tuttavia necessaria.
Il buon esito del preavviso di sfratto, consente al locatore di risparmiare il tempo ed i costi dell’azione avanti all’autorità giudiziaria.
Al contrario, nel caso in cui la comunicazione non abbia l’esito sperato ed il conduttore non riconsegni l’immobile, il locatore può agire per vie legali.

COME VENGONO “INTRODOTTI” GLI SFRATTI PER FINITA LOCAZIONE

La procedura giudiziale degli sfratti per finita locazione ha inizio con la notifica al conduttore dell’intimazione di lasciare libero l’immobile e della contestuale citazione avanti all’autorità giudiziaria per la convalida dello sfratto, come sancito dagli articoli 657 e 660 del Codice di Procedura Civile.
Per gli sfratti per finita locazione i tempi che devono intercorrere tra il giorno della notifica dell’intimazione e quello dell’udienza sono stabiliti dal quarto comma dell’art. 660 c.p.c.: non meno di venti giorni. Si tratta di termini “liberi”, ossia devono essere calcolati senza considerare nè dies a quo nè il dies ad quem. Ad esempio, se la notifica si è perfezionata il primo di ottobre, il termine dei 20 giorni decorre dal giorno successivo (2 ottobre) ed il primo giorno utile per l’udienza di convalida è il 22 ottobre.
Effettuata la notifica, “le parti si costituiscono depositando in cancelleria l’intimazione con la relazione di notificazione o la comparsa di risposta, oppure presentando tali atti al giudice in udienza”, ex articolo 660 C.P.C.

COME SI SVOLGE L’UDIENZA DI CONVALIDA DEGLI SFRATTI PER FINITA LOCAZIONE

L’udienza di convalida degli sfratti per finita locazione si svolge in modo diverso, a seconda del comportamento del convenuto.
Se questo non compare, il giudice emette un’ordinanza di convalida che costituisce titolo per l’esecuzione dello sfratto, in caso di inottemperanza all’ordine di rilascio dell’immobile.
La convalida viene emessa anche nel caso in cui il conduttore convenuto si presenti, ma non si opponga alla richiesta del locatore (art. 663 c.p.c.).
In questa fase, il conduttore non può presentare alcuna istanza di proroga dello sfratto. Altra differenza tra il procedimento di sfratto per finita locazione e per morosità, è che solamente nel secondo è previsto il c.d. “termine di grazia”, ossia un periodo non superiore a 90 giorni che il giudice può concedere al conduttore per provvedere al pagamento dei canoni locativi. (art. 55 legge equo canone n. 392 del 1978).
Se il conduttore intende contestare la richiesta del locatore, deve opporsi.
Nel caso dell’opposizione sollevata all’interno del procedimento di sfratto per finita locazione i tempi per la riconsegna dell’immobile si dilatano ulteriormente: il giudice sospende il procedimento di sfratto e rimette al giudizio ordinario la decisione sull’opposizione.
Ai sensi dell’art. 665 c.p.c., se l’opposizione non è fondata su prova scritta, il giudice, su istanza del locatore, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio, immediatamente esecutiva, riservando l’esame delle eccezioni del convenuto.
Nell’ipotesi, nella prassi remota, in cui sia il locatore a non comparire all’udienza di convalida, il procedimento viene estinto.
Con l’ordinanza di convalida, l’autorità giudiziaria fissa la data dell’esecuzione dello sfratto entro il termine massimo di sei mesi: se il conduttore non rilascia spontaneamente l’immobile, deve essere promossa l’esecuzione forzata.

COME SI SVOLGE LA FASE ESECUTIVA DEGLI SFRATTI PER FINITA LOCAZIONE

Come analizzato nel precedente paragrafo, se durante l’udienza di convalida l’inquilino non si presenta nemmeno tramite il proprio legale, ovvero non solleva opposizione ed il contratto risulta essere correttamente registrato, il giudice pronuncia la convalida, indicando una data per l’esecuzione dello sfratto, in cui il conduttore dovrà lasciare l’immobile.
Nel caso in cui non adempia spontaneamente, si apre la seconda fase del procedimento, nella quale si procede coattivamente all’esecuzione dello sfratto.

COS’È LA MONITORIA DI SGOMBERO DEGLI SFRATTI PER FINITA LOCAZIONE

Gli sfratti per finita locazione, così come quelli per morosità, non sono eseguiti immediatamente.
Il locatore che ha ottenuto l’ordinanza di convalida, deve notificarla al conduttore, assieme all’atto di precetto di rilascio (che di fatto rappresenta l’ultimo atto precedente l’esecuzione dello sfratto). Nel precetto, il locatore concede al conduttore altri dieci giorni per la spontanea esecuzione dello sfratto.
Decorso questo termine senza che l’immobile sia stato riconsegnato, occorre notificare un nuovo atto, la monitoria di sgombero o avviso di sfratto, che costituisce l’atto iniziale della vera e propria esecuzione.
La monitoria di sgombero altro non è che un ultimo avviso di sfratto con cui si informa il conduttore inadempiente che l’ufficiale giudiziario, accompagnato dalla forza pubblica, si recherà personalmente presso l’alloggio locato per sgomberarlo e riconsegnarlo al proprietario, come sancito dal secondo comma dell’articolo 608 C.P.C.

COME INTERVIENE L’UFFICIALE GIUDIZIARIO NEGLI SFRATTI PER FINITA LOCAZIONE

Come già detto precedentemente, la monitoria di sgombero o avviso di sfratto fissa la data in cui l’ufficiale giudiziario si presenterà presso l’immobile occupato al fine di sgomberarlo dalle persone e dal mobilio che sono all’interno, riconsegnandone le chiavi al proprietario.
Il primo accesso dell’ufficiale giudiziario nell’immobile e alla data indicata del preavviso di sfratto, si svolge generalmente senza l’ausilio di terzi soggetti.
Qualora, anche in questo caso, non sia possibile l’esecuzione dello sfratto (ad esempio perché l’inquilino non permette l’accesso dell’ufficiale giudiziario, oppure si rifiuta di abbandonare l’immobile) viene fissato un secondo accesso, in cui l’ufficiale giudiziario può dare luogo all’esecuzione dello sfratto anche in maniera coercitiva avvalendosi della forza pubblica e/o di un fabbro per la sostituzione della serratura, per permettere al proprietario dell’alloggio di riprenderne possesso, come sancito dal secondo comma dell’articolo 513 del Codice di Procedura Civile: “Quando è necessario aprire porte, ripostigli o recipienti, vincere la resistenza opposta dal debitore o da terze persone che disturbano l’esecuzione del pignoramento, l’ufficiale giudiziario provvede secondo le circostanze, richiedendo quando occorre, l’assistenza della forza pubblica”.

COME RICHIEDERE L’INDENNITÀ DI OCCUPAZIONE NEGLI SFRATTI PER FINITA LOCAZIONE

Come accennato nei paragrafi precedenti, la messa in mora del conduttore contenuta nel preavviso di sfratto “bonario” o “stragiudiziale” determina, ai sensi dell’art. 1591 cod. civ, la possibilità di richiedere l’indennità di occupazione ed il risarcimento dei danni derivanti dal ritardo nella riconsegna dell’immobile.
L’indennità di occupazione consiste in un risarcimento “forfettario” per l’occupazione illegittima dell’immobile,  ragguagliata all’importo dei canoni di locazione e può essere richiesta assieme alla citazione di convalida, oppure avviando un ulteriore procedimento per decreto ingiuntivo.
Oltre all’indennità di occupazione, il locatore può chiedere una somma ulteriore, a titolo di risarcimento dei danni subiti “con rigorosa dimostrazione che la ritardata restituzione dell’immobile ha concretamente pregiudicato la possibilità di locare il bene a terzi per un canone superiore all’ultimo corrispettivo convenuto con il conduttore inadempiente, non essendo sufficiente la mera prova del diverso e maggior valore locativo di mercato” (Cassazione civile sez. III, 11/07/2014, n.15899).

CHE COS’È L’ISTANZA DI PROROGA DELLO SFRATTO

Per far fronte all’esigenza abitativa, la normativa sugli sfratti per finita locazione ha previsto fino al 2015 la possibilità che i conduttori con un reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 euro, ed aventi nel proprio nucleo familiare persone “fragili” (ultrasessantacinquenni, malati terminali o portatori di handicap con invalidità superiore al 66 per cento), potessero richiedere una sospensione della fase esecutiva del rilascio dell’immobile abitato, sito nei comuni capoluoghi di provincia, nei comuni con essi confinanti con popolazione superiore a 10.000 abitanti e nei comuni ad alta tensione abitativa.
I conduttori esecutati potevano richiedere la sospensione dell’esecuzione degli sfratti per finita locazione, depositando una istanza di proroga dello sfratto presso la cancelleria del tribunale di competenza. Il locatore poteva opporsi, contestando i requisiti posti a fondamento dell’istanza di proroga dello sfratto e manifestando una particolare esigenza di rientrare in possesso dell’immobile in tempi immediati.
L’istanza di proroga dello sfratto permetteva all’inquilino, dunque, di chiedere al magistrato la fissazione di un nuovo termine entro cui sgomberare l’immobile.
Tale possibilità, inizialmente prevista nella legge 9/2007 per soli otto mesi, è stata prorogata di volta in volta fino al 2015.

LA SOSPENSIONE DEGLI SFRATTI PER FINITA LOCAZIONE A CAUSA DEL CORONA VIRUS

Una diversa ipotesi di blocco degli sfratti per finita locazione è stata prevista più recentemente.
A causa dell’emergenza epidemiologica di Covid-19, il legislatore ha previsto la sospensione dei procedimenti di sfratto per finita locazione e per morosità (art. 103 comma 6 del decreto Legge 17/2020) inizialmente fino al 31 giugno 2020.
Il Decreto Cura Italia e il Decreto Rilancio hanno prorogato fino alla data del 31 dicembre 2020 l’esecuzione degli sfratti per finita locazione e per morosità.
La sospensione è stata applicata automaticamente, senza cioè la necessità di un’istanza di proroga dello sfratto.
Successivamente, il D.L. 31 dicembre 2020, n. 183 ed il Il D.L. 22 marzo 2021, n. 41 hanno ulteriormente prorogato il “blocco” degli sfratti per morosità fino al 31 dicembre 2021, ma non quello degli sfratti per finita locazione, la cui esecuzione è pertanto ripresa dal 1 gennaio 2021.

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