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L’esecuzione dello sfratto e il covid-19

  • Categoria dell'articolo:Diritto civile
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L’esecuzione dello sfratto e il covid-19

Come la pandemia in corso ha influenzato la procedura di esecuzione dello sfratto.

In questo articolo, analizziamo la procedura della convalida e dell’esecuzione dello sfratto. Gli argomenti trattati sono:


Premessa: Come il covid ha cambiato l’esecuzione dello sfratto

Tra le misure previste dalla normativa per contrastare il diffondersi della pandemia da corona virus, ve ne sono alcune che interessano i procedimenti di rilascio dell’immobile locato, a causa della morosità del conduttore o per la scadenza del termine di locazione.
Infatti, l’art. 103 comma 6 del Decreto legge n. 18 del 17.03.2020 convertito con modificazioni dalla L. 24 aprile 2020, n. 27 (detto Decreto “Cura Italia”) aveva inizialmente previsto la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili (e cioè dell’esecuzione dello sfratto per morosità e per finita locazione) fino al primo settembre 2020.
Detto termine è stato in seguito posticipato al 31 dicembre 2020 per effetto del Decreto Legge n. 34 del 19.05.2020 (c.d. Decreto “Rilancia Italia”).
La sospensione si applica ai rapporti di locazione ad uso abitativo e ad uso non abitativo. È il caso, ad esempio, degli alberghi, dei negozi e degli esercizi commerciali in genere.
Pertanto, tutte le procedure di esecuzione di sfratto per morosità, rimangono “congelate” fino al 31 dicembre 2020, con la conseguenza che gli sfratti non verranno materialmente eseguiti fino a quella data.
In particolare, il preavviso di sfratto (altrimenti detto significazione di sfratto o monitoria di sgombero) non viene accettato da parte dell’ufficiale giudiziario, che dovrebbe notificarlo.
Se la significazione di sfratto è già stata accettata, la notifica è rinviata al 1 gennaio, mentre infine se il preavviso di sfratto è già stato notificato, la data fissata per l’esecuzione dello sfratto, verrà rinviata e verrà fissata a partire dal 1 gennaio 2021.
La sospensione è automatica, nel senso che coinvolge tutti i procedimenti pendenti, senza che sia necessaria una richiesta da parte del conduttore.
Occorre specificare che la sospensione riguarda solamente la fase esecutiva, ma non la fase prodromica, detta di convalida di sfratto, che continua a svolgersi regolarmente. È quindi possibile che anche fino alla data del 31 dicembre 2020, siano fissate udienze, avanti al tribunale competente, per convalidare lo sfratto richiesto dal locatore.


Come si arriva all’esecuzione dello sfratto

A grosse linee, prima di arrivare alla materiale esecuzione dello sfratto per morosità o per finita locazione, si passa attraverso tre fasi: una fase stragiudiziale e due fasi giudiziali.
Nella fase stragiudiziale, le parti (locatore e conduttore) cercano di accordarsi “bonariamente” sulle modalità ed i tempi di rilascio dell’immobile, senza adire le vie legali. Il locatore chiede, anche a mezzo di lettera raccomandata, la riconsegna delle chiavi ed il verbale di consegna dell’immobile.
In caso di esito positivo, si ha un notevole risparmio di tempo e denaro.
Se, al contrario, la fase stragiudiziale fallisce, cioè se le parti non riescono ad accordarsi, su impulso del locatore, che si deve avvalere necessariamente di un avvocato difensore, inizia la fase giudiziale di cognizione. Questo intima il conduttore di lasciare l’immobile, invitandolo a presentarsi davanti al giudice, a cui viene richiesto di convalidare lo sfratto, cioè di accertare i presupposti per l’esecuzione dello sfratto per morosità o per finita locazione.
Questa fase può essere più o meno complessa, a seconda del comportamento del conduttore, che può contestare o meno la richiesta della controparte, mediante la cosiddetta opposizione.
Se, all’esito di questa fase procedimentale, il giudice convalida lo sfratto, ordina anche al conduttore di lasciare l’immobile.
Se il conduttore non adempie spontaneamente all’ordine del giudice, tramite un atto chiamato “monitoria di sgombero” o “significazione di sfratto” si apre la terza fase, cioè quella dell’esecuzione forzata. Il conduttore viene costretto ad abbandonare l’immobile, letteralmente, con la forza: se necessario, viene richiesto l’intervento della forza pubblica.


Quali sono le cause dell’esecuzione dello sfratto

Presupposto indefettibile per l’esecuzione dello sfratto, è che a monte vi sia, tra conduttore e locatore, un contratto di locazione in forma scritta.
Altro presupposto è l’inadempimento da parte del conduttore, di un obbligo su di lui gravante.
Tra gli obblighi del conduttore, solamente due ne giustificano l’esecuzione dello sfrato: l’obbligo di pagare il canone di locazione e gli oneri accessori e l’ulteriore obbligo di lasciare l’immobile al termine della naturale scadenza del contratto.
Gli articoli 657 e 658 del codice di procedura civile prevedono tre casi per i quali si può chiedere l’esecuzione dello sfratto per morosità, per finita locazione e la licenza per finita locazione.
Per tutti e tre i casi, il procedimento è analogo.


Cos’è l’esecuzione di sfratto per finita locazione

L’intimazione di sfratto per finita locazione può essere fatta dopo la scadenza naturale del contratto. In particolare, recita l’art. 657 codice di procedura civile: “dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione”. È possibile intimare l’esecuzione dello sfratto per finita locazione, in questo caso, solo se il contratto non si sia rinnovato automaticamente e/o tacitamente alla scadenza. Per cui, prima di procedere con l’esecuzione dello sfratto è necessario che il locatore comunichi al conduttore la volontà di non rinnovare il contratto.


Esecuzione dello sfratto: cos’è la licenza per finita locazione

Prima della scadenza del contratto, il locatore che non intende rinnovarlo, ha due possibilità.
La prima è quella di inviare al conduttore una raccomandata, dove si esplicita che è sua intenzione non rinnovare il contratto di locazione.
La seconda è quella di avvalersi di un provvedimento del giudice, una ordinanza che, al termine della scadenza del contratto, costringerà il conduttore a lasciare l’immobile. Infatti l’art. 657 del codice di procedura civile dice che il locatore può intimare la licenza per finita locazione “prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali”.
Si parla in questo caso di intimazione di licenza (e non di sfratto per finita locazione) quando il locatore, non intendendo prorogare la durata del contratto di locazione, impone al conduttore di liberale l’immobile alla scadenza del termine previsto.
In tal modo, il locatore consegue due risultati. In primo luogo, comunica al conduttore la volontà di tornare in possesso dell’immobile al termine del contratto, chiedendogli quindi di lasciarlo libero.
In secondo luogo, avviando un procedimento giudiziale prima che il contratto sia scaduto, (con l’intimazione di licenza) si pre-munisce di un titolo (cioè la convalida della licenza da parte del giudice) che potrà azionare immediatamente alla scadenza del contratto, laddove il conduttore non lasci libero l’immobile di sua spontanea volontà.
Il locatore può azionare la licenza per finita locazione anche immediatamente dopo la stipula del contratto di locazione: la legge non prevede infatti alcun termine, limitandosi a richiedere il rispetto dei termini di disdetta pattuiti tra le parti.


Cos’è l’esecuzione di sfratto per morosità.

A sensi dell’art. 658 codice di procedura civile, “Il locatore può̀ intimare al conduttore lo sfratto con le modalità̀ stabilite nell’articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”.
È il caso in cui il conduttore, cosiddetto “moroso”, non abbia provveduto a pagare il canone (o più canoni) di locazione, e di conseguenza il locatore chiede lo scioglimento del vincolo contrattuale (la risoluzione) in base a cui egli è obbligato a lasciare l’immobile nella disponibilità del conduttore.
In particolare, in tema di locazioni abitative l’art. 5 della legge n. 392/1978 (c.d. legge equo canone) stabilisce che “il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione”.
Ne consegue che prima di procedere all’esecuzione di sfratto per morosità, occorre attendere 20 giorni dalla scadenza fissata per il pagamento, anche solamente di un canone di locazione. Decorso tale termine, il debitore è moroso.
Per le locazioni commerciali e le altre ad uso non abitativo, non sempre è sufficiente il mancato pagamento di una sola scadenza. È necessario che l’importo non corrisposto si “di non scarsa importanza” ai sensi dell’art. 1455 del codice civile.
L’esecuzione dello sfratto per morosità può essere richiesta, oltre che per il mancato pagamento dell’affitto, anche per il mancato pagamento degli oneri accessori, che sono indicati, in materia di locazioni abitative, all’art. 9 della legge n. 392 del 1978 “Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché’ alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore”.
È possibile richiedere lo sfratto per morosità anche solamente degli oneri accessori, se l’ammontare del debito sia almeno equivalente a due mensilità del canone d’affitto.


Come richiedere il pagamento dei canoni all’interno dell’esecuzione dello sfratto per morosità.

Il procedimento finalizzato all’esecuzione di sfratto per morosità permette al locatore non solo di rientrare nel possesso dell’immobile, ma anche di richiedere il pagamento dei canoni di locazione scaduti e da scadere fino alla data del rilascio.
Si tratta di una possibilità che la legge offre al locatore, che può cumulare, nello stesso procedimento giudiziale, due richieste (il rilascio dell’immobile ed il pagamento delle somme dovute) che altrimenti potrebbero seguire strade distinte: un procedimento di esecuzione di sfratto per morosità e un diverso e separato procedimento monitorio per richiedere le somme di denaro. Se si decide nel primo senso, alle spese per ottenere lo sfratto non occorre aggiungere anche il contributo unificato per il decreto ingiuntivo.
Quindi, prima di iniziare un procedimento di convalida finalizzato all’esecuzione dello sfratto di morosità, è opportuno valutare se, nello stesso procedimento, è conveniente richiedere anche un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni.
Pur cumulandosi in un unico procedimento, le richieste di rilascio dell’immobile e del pagamento dei canoni scaduti, sono tra di loro in parte autonomi.
Per un verso, la convalida dello sfratto è subordinata all’accertamento della persistenza della morosità del conduttore (a prescindere dal fatto che sia stato o meno richiesto anche un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni).
Per altro verso, la emissione del decreto ingiuntivo è subordinato alla convalida dello sfratto.
Successivamente alla convalida, il procedimento per l’esecuzione dello sfratto per morosità è indipendente dall’esecuzione del decreto ingiuntivo, tanto è vero che ai sensi dell’art. 664 del codice di procedura civile “Il decreto è immediatamente esecutivo, ma contro di esso può essere proposta opposizione a norma del capo precedente. L’opposizione non toglie efficacia all’avvenuta risoluzione del contratto” e ai sensi dell’art. 669 c.p.c. “Se nel caso previsto nell’articolo 658 il locatore non chiede il pagamento dei canoni, la pronuncia sullo sfratto risolve la locazione, ma lascia impregiudicata ogni questione sui canoni stessi.”

esecuzione dello sfratto


La fase stragiudiziale preliminare all’esecuzione dello sfratto

Passiamo adesso ad esaminare quali sono le fasi che portano all’esecuzione dello sfratto per morosità e per finita locazione
Come già anticipato, la prima attività del locatore si svolge, di norma, al di fuori del contenzioso avanti all’autorità giudiziaria. Si tratta di una comunicazione, preferibilmente tramite raccomandata, con cui egli richiede, in via bonaria, la riconsegna del locale e/o il pagamento dei canoni scaduti, eventualmente costituendo in mora il debitore.
In materia di locazioni ad uso non abitativo (ad esempio le locazioni commerciali), la procedura per il rilascio per finita locazione è subordinata alla disdetta del contratto, che deve avvenire nelle forme e nei modi previsti dall’art. 29 della legge 392 del 1978: “il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell’immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività indicate nei commi primo e secondo dell’articolo 27 e per le attività alberghiere. Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata”.


Esecuzione dello sfratto: la fase dell’intimazione preliminare alla fase esecutiva.

Se le vie bonarie non raggiungono lo scopo prefisso, il locatore, tramite un avvocato di fiducia, deve notificare al conduttore una formale intimazione di sfratto, con contestuale citazione per la convalida.
Ai sensi dell’art. 660 del codice di procedura civile, deve contenere l’intimazione a pagare i canoni di locazioni scaduti, le spese legali e gli interessi moratori da calcolarsi al giorno dell’effettivo pagamento. Deve inoltre contenere l’invito a comparire nell’udienza indicata e l’avvertimento che se il conduttore non compare o non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto.
La data per l’udienza di convalida viene stabilita dal locatore, tenendo ben presente che, tra il giorno della notifica ed il giorno, stabilito dal locatore, per l’udienza di convalida, devono trascorrere almeno venti giorni “liberi” (cioè l’udienza deve cadere almeno il ventunesimo giorno dalla notifica).
Il passaggio successivo, sempre a cura del locatore, è quello di far notificare l’intimazione, a cura dell’ufficiale giudiziario, al domicilio eletto del conduttore.
Successivamente il locatore può costituirsi parte del procedimento, ed effettuare l’iscrizione a ruolo dello sfratto per morosità, per finita locazione o della licenza. Ciò avviene depositando in Tribunale l’intimazione notificata e la nota di iscrizione a ruolo dello sfratto. L’iscrizione a ruolo dello sfratto comporta il pagamento di un contributo unificato calcolato, in base al dpr 115/2002, al valore della lite. Nel caso dell’iscrizione a ruolo dello sfratto per morosità, il valore della causa è determinato sulla base dell’importo dei canoni di locazione non corrisposti fino al giorno della notifica dell’atto di citazione per la convalida.
L’iscrizione a ruolo dello sfratto può avvenire fino al giorno indicato per l’udienza di convalida, fissato nell’intimazione.


Esecuzione dello sfratto: l’udienza di convalida

L’udienza fissata per la convalida dell’intimazione, come abbiamo visto, è l’ultimo momento (eccettuati i casi di opposizione tardiva) per la costituzione in giudizio delle parti e per l’iscrizione a ruolo dello sfratto.
In questa udienza, il procedimento segue strade diverse, a seconda dalle scelte difensive del conduttore intimato.
Se questo non si presenta, il giudice convalida lo sfratto. Ai sensi dell’art. 663 codice di procedura civile “Se lo sfratto è stato intimato per mancato pagamento del canone, la convalida è subordinata all’attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore che la morosità persiste”. Se manca questa attestazione, relativa ai soli canoni indicati nell’intimazione (e non anche a quelli successivi) il giudice non convalida lo sfratto. Problematico è il caso in cui il conduttore, una volta ricevuta l’intimazione, paghi solamente i canoni scaduti, ma non anche gli interessi e le spese di giudizio. In tal modo, il locatore non può rilasciare l’attestazione della persistenza della morosità, e di conseguenza il giudice non può convalidare lo sfratto. In tal caso, a norma dell’art. 665 c.p.c. “il giudice, su istanza del locatore, se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio, con riserva delle eccezioni del convenuto”, disponendo il mutamento del procedimento per sfratto in un giudizio a cognizione piena (in tal senso si è pronunciata anche la Cassazione nella sentenza n. 17738/2002). Infatti, ai sensi dell’art.1453 codice civile, dalla domanda di risoluzione (ossia dalla notifica dell’intimazione) l’inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione.

L’ordinanza che convalida lo sfratto per morosità e per finita locazione un termine ultimo entro il quale il conduttore deve consegnare l’immobile al locatore e contiene anche la condanna al pagamento delle spese del procedimento sostenute dal locatore.
Se l’intimato si presenta, ma non si oppone, il giudice convalida lo sfratto. Secondo quanto stabilito dalla Cassazione nella sentenza n. 19865/2014 “l’attestazione del locatore che la morosità persiste, ai sensi dell’art. 663, terzo comma, cod. proc. civ., è necessaria solo quando l’intimato non compaia all’udienza, perché, se egli compare e si oppone, la deduzione di cessazione della morosità resta affidata alla sua difesa, mentre, se compare e non si oppone, la necessità dell’attestazione è assorbita dalla non opposizione.”
In ultima ipotesi, l’intimato si presenta e propone opposizione, con cui si contestano le pretese indicate nell’intimazione di sfratto o nella licenza per finita locazione. Questa può essere presentata, tramite un avvocato di fiducia, fino al giorno dell’udienza di convalida.


L’opposizione all’intimazione dello sfratto

Il procedimento di sfratto, finora trattato in forma semplificata, quando viene presentata opposizione, si trasforma in un procedimento locativo, disciplinato ex art. 447 bis del codice di procedura civile.
In merito alle conseguenze dell’opposizione, occorre ulteriormente dividere i casi.
Nel caso in cui le eccezioni non siano fondate su prova scritta, oppure non esistono gravi motivi, il giudice, su richiesta del locatore intimante, pronuncia ordinanza provvisoria di rilascio dell’immobile, riservandosi di esaminare le eccezioni del convenuto.
Al contrario, la richiesta di rilascio dell’immobile è rigettata se l’opposizione del conduttore intimato è fondata su prova scritta oppure se sussistono gravi motivi.
L’opposizione può essere presentata anche entro i dieci giorni successivi all’udienza fissata per la convalida dello sfratto. L’art. 668 c.p.c. ammette la cosiddetta opposizione “tardiva”, se ricorrono due condizioni. In primo luogo, l’intimato deve essere assente all’udienza di convalida; in secondo luogo, egli deve provare di non averne avuto tempestiva conoscenza, a causa di un vizio di nullità o irregolarità della notificazione o per caso fortuito o forza maggiore.
L’opposizione tardiva non sospende l’esecuzione dello sfratto, a meno che questa sia disposta dal giudice, eventualmente a condizione del versamento di una cauzione, sulla base di gravi motivi.


Il termine di grazia

In materia di esecuzione di sfratto per morosità delle locazioni abitative, l’art. 55 della legge equo canone recita “La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, puo’ assegnare un termine non superiore a giorni novanta.” Si tratta del cosiddetto termine di grazia, in base a cui il giudice, a semplice richiesta dell’intimato conduttore, gli concede un periodo non superiore a 90 giorni per il pagamento.
Diversamente, per evitare l’esecuzione dello sfratto per morosità nelle locazioni commerciali, non è previsto alcun termine di grazia.
Il conduttore potrà valersene solamente nel caso in cui questo sia previsto nel contratto di locazione ad uso non abitativo.


Cosa prevede la vera e propria esecuzione dello sfratto

Con l’ordinanza di convalida, il giudice impone al conduttore di riconsegnare l’immobile entro un termine.
L’inadempimento del conduttore rende necessaria la fase della vera e propria esecuzione dello sfratto per morosità o per finita locazione, all’esito della quale il conduttore viene letteralmente costretto, anche con l’intervento delle forze dell’ordine se necessario, a riconsegnare l’immobile.
L’atto che precede immediatamente l’esecuzione dello sfratto è il cosiddetto atto di precetto regolato dall’art. 605 codice di procedura civile, che il locatore, assistito ancora una volta da un difensore di fiducia, deve notificare al conduttore, intimandogli di lasciare l’immobile entro un termine perentorio di dieci giorni, con l’avvertimento che in difetto, si procederà all’esecuzione forzata, con aggravio delle spese a suo carico.
In effetti, l’atto di precetto non rientra propriamente nella fase dell’esecuzione forzata, ma ne è atto prodromico.
Se anche l’atto di precetto rimane senza effetti, entro 90 giorni il locatore deve richiedere all’ufficiale giudiziario di notificare il cosiddetto preavviso di sfratto.


Come inizia l’esecuzione dello sfratto: la significazione di sfratto e la sospensione dei termini

L’avviso di sfratto è disciplinato dall’art. 608 del codice di procedura civile, in base a cui “L’esecuzione inizia con la notifica dell’avviso con il quale l’ufficiale giudiziario comunica almeno dieci giorni prima alla parte, che è tenuta a rilasciare l’immobile, il giorno e l’ora in cui procederà”.
Tale avviso è anche chiamato “significazione di sfratto” o “preavviso di sfratto” o “monitoria di sgombero”.
Nel giorno e nell’ora stabiliti, l’ufficiale giudiziario, munito del titolo esecutivo e del precetto, si reca sul luogo dell’esecuzione e immette la parte istante o una persona da lei designata nel possesso dell’immobile, del quale le consegna le chiavi, ingiungendo agli eventuali detentori di riconoscere il nuovo possessore.
In altre parole, l’avviso di sfratto (o significazione di sfratto o monitoria di sgombero) è l’atto con cui l’ufficiale giudiziario avverte il conduttore che ad una certa data eseguirà lo sfratto.
È proprio in questo punto che si colloca la sospensione dell’esecuzione dello sfratto (o per meglio dire, la sospensione del provvedimento di rilascio) prevista dal già citato articolo 103, fino al 31 dicembre 2020.
Fino a quella data, non solo l’ufficiale giudiziario non potrà recarsi presso il conduttore per la materiale esecuzione dello sfratto, ma non potrà nemmeno notificare al conduttore il preavviso di sfratto, essendo anche la semplice notifica dell’avviso di rilascio dell’immobile, parte della procedura esecutiva.
Fino alla materiale esecuzione dello sfratto, rimane aperta la possibilità di trovare un accordo stragiudiziale tra il locatore ed il conduttore. Tanto è vero che, se questo viene raggiunto ed il locatore rinuncia all’esecuzione dello sfratto, il procedimento esecutivo si estingue.


Esecuzione dello sfratto: l’accesso del pubblico ufficiale

Proseguendo nell’esame della fase esecutiva, è possibile che, alla data indicata nella monitoria di sgombero per l’esecuzione dello sfratto, l’ufficiale giudiziario non riesca, di fatto, ad ottenere il rilascio dell’immobile. Questo perché, ad esempio, il conduttore non si fa trovare, oppure dichiara di non avere trovato un alloggio alternativo.
In tal caso si rende necessario un secondo (ed ultimo, per la maggior parte delle volte) accesso, nel quale potrà essere richiesto l’ausilio della forza pubblica e di altri soggetti che si renderanno necessari per riconsegnare l’immobile (un fabbro nel caso in cui sorga la necessità di forzare la serratura) e per lo svolgimento delle operazioni (un medico legale, un assistente sociale eccetera).
L’ufficiale giudiziario redige anche un verbale con la descrizione dello svolgimento delle operazioni.


Come vengono gestiti i mobili che non fanno parte dell’esecuzione dello sfratto

La riconsegna dell’immobile al locatore si complica quando nell’immobile sono presenti beni mobili appartenenti al conduttore. Ai sensi dell’art. 609 del codice di procedura civile, questo non è di impedimento al rilascio dell’immobile, ma si apre un procedimento incidentale.
L’ufficiale giudiziario impone al conduttore (se presente, altrimenti l’ingiunzione deve essergli notificata a cura del locatore) un termine entro cui i beni del conduttore devono essere asportati.
Quando entro il termine assegnato l’asporto non è stato eseguito l’ufficiale giudiziario, su richiesta e a spese della parte istante, determina il presumibile valore di realizzo dei beni ed indica le prevedibili spese di custodia e di asporto.
Quando può ritenersi che il valore dei beni è superiore alle spese di custodia e di asporto, l’ufficiale giudiziario, a spese della parte istante, nomina un custode e lo incarica di trasportare i beni in altro luogo.
In caso contrario, se il valore dei beni è inferiore alle spese di custodia, i beni sono considerati abbandonati e l’ufficiale giudiziario, salva diversa richiesta della parte istante, ne dispone lo smaltimento o la distruzione.

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