Come, quando, perché stipulare contratti transitori di locazione ad uso abitativo o commerciale.

I contratti transitori di locazione.

Come, quando, perché stipulare contratti transitori di locazione ad uso abitativo o commerciale.

Tra i contratti transitori, le locazioni transitorie ad uso abitativo, rappresentano oramai dei tipi di contratto di affitto riconosciuti e ammessi nel nostro Ordinamento giuridico, grazie anche all’opera della Corte di Cassazione intervenuta in diverse occasioni a precisarne limiti e portata. Esse sono disciplinati dall’art. 5 della legge n. 431 del 1998 nonché da tre decreti ministeriali (uno del 1999, sostituito da quello del 2002 e, infine, quello interministeriale del 2017), e presentano l’indubbio vantaggio di potersi adattare perfettamente a situazioni in rapido sviluppo.
Con il termine contratti transitori si designano quei contratti di locazione che, poiché motivati da esigenze transitorie, derogano rispetto alle tipologie ordinarie, potendo avere una durata massima di 18 mesi, rinnovabili al perdurare della causa transitoria. I contratti transitori di durata superiore ad un mese, al pari degli altri tipi di contratto di affitto, sono soggetti alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate e permettono al locatore di scegliere per il sistema della cedolare secca, così da ottenere un’imposizione fiscale agevolata. In via generale, il canone pattuito per i contratti transitori è rimesso alla libertà negoziale delle parti, salvo si tratti di immobili ubicati in città con un numero di abitanti superiori a 10.000.
Seppur al momento i contratti transitori non siano ammessi per scopo turistico o vacanziero, essi sono però consentiti e validi sotto forma di contratto di locazione commerciale transitorio, allorquando l’esigenza transitoria che ne determina la causa sia documentata, oggettiva ed effettiva. I contratti transitori sono soggetti a nullità eccepibile dal locatore con conseguente risarcimento del danno o, in alternativa, conversione in altra tipologia ordinaria ogni qual volta la causa transitoria, pur dichiarata in contratto, sia di fatto inesistente.

In questo articolo, gli argomenti trattati sono:


Cosa sono i contratti transitori.

Con l’espressione “contratti transitori” si indicano tutti quei tipi di contratto che, in virtù di determinate e documentate esigenze facenti capo all’una o all’altra parte dello stesso, sono destinati ad avere una durata temporalmente limitata, in deroga alle tipologie di contratti di locazione ordinaria. Essi rappresentano una delle innovazioni più rilevanti e interessanti apportante con la riforma in materia di locazioni abitative dalla legge n. 431/1998.
La locazione transitoria ad uso abitativo designa un tipo di contratto di affitto, per immobili destinati alla civile abitazione, caratterizzato dalla circostanza di essere stipulato per un periodo massimo di diciotto mesi. Essa, peraltro, era prevista già in passato dal nostro Ordinamento giuridico, come “contratto ad uso foresteria” il quale, malgrado l’intenzione del legislatore, di fatto era spesso impiegato in chiave elusiva dell’ordinario regime vigente in materia di locazioni. Ciò era di fatto reso possibile, a causa di una normativa troppo elastica e generica. Di tal guisa, al fine di scongiurare simili abusi, il legislatore ha provveduto a riformare la relativa disciplina con l’art. 5 della legge n. 431/1998 e, successivamente, con l’art. 2 del decreto ministeriale del 5 marzo 1999, poi sostituito dal decreto ministeriale del 30 dicembre 2002. Infine, ulteriori modifiche, specialmente con riguardo ai requisiti di forma e relativo regime fiscale, sono state introdotte dal decreto interministeriale del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017.


Chi e perché può stipulare un contratto di locazione transitoria.

Atteso che si tratta di un contratto di locazione temporaneo, in deroga rispetto alle ordinarie tipologie dei contratti di locazione a canone libero di durata quadriennale (oltretutto rinnovabili tacitamente alla scadenza per ulteriori quattro anni), è richiesta la sussistenza di taluni requisiti soggettivi e oggettivi, in mancanza dei quali i contratti transitori in esame vengono convertiti nella forma ordinaria.
In particolare, il comma 6 dell’art. 2 dell’ultimo Decreto Ministeriale citato stabilisce che si applica la durata ordinaria di quattro anni, prevista dall’art. 2 comma 1 della Legge n. 431/1998, in caso di violazione delle modalità di stipula concernenti la durata massima di 18 mesi (comma 1), i canoni di locazione (comma 2), la ragione transitoria giustificatrice (commi 4 e 5).
In base alla disciplina generale, al fine di stipulare una locazione temporanea ad uso abitativo, occorre che le parti contraenti (cioè locatore e conduttore) siano persone fisiche le quali concludono una locazione temporanea al di fuori di un’eventuale attività imprenditoriale svolta; nonché è necessario che il contratto di affitto transitorio sia destinato all’uso della civile abitazione, giacché non ammessa tale forma di locazione temporanea per finalità turistiche.


Qual è l’esigenza giustificatrice delle locazioni transitorie

Oltre a tali presupposti, è altresì richiesto che le locazioni a uso transitorio siano motivate da specifiche esigenze, le quali possono far capo sia all’affittuario che all’inquilino, espressamente menzionate nel corpo del contratto stesso e supportate da idonea documentazione probatoria.
Per quanto concerne il proprietario, le predette motivazioni possono consistere nella futura prospettiva di vendita dell’immobile locato, nell’esigenza di riappropriarsi del bene per esigenze proprie o del suo nucleo familiare, nella necessità di sottoporre l’abitazione oggetto di affitto a opere edilizie già preventivate.
Viceversa, laddove l’esigenza transitoria sia correlata al conduttore, essa può sostanziarsi in esigenze lavorative, di assistenza a un proprio familiare, ristrutturazione della propria abituale residenza, ovvero cause di separazione e/o divorzio.
Il decreto ministeriale del 2017 introduce, rispetto al passato, una limitazione alle esigenze transitorie. Sono infatti ammesse quelle individuate “nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni della proprieta’ edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative” (art. 2 comma 1), mentre ai sensi del comma 5 “nei casi in cui il contratto sia motivato sulla base di fattispecie non previste dall’accordo o difficilmente documentabili, gli accordi definiscono le modalita’ bilaterali di supporto ai contraenti da parte delle rispettive organizzazioni della proprieta’ e dei conduttori firmatarie degli accordi di riferimento”.
In ogni caso, è richiesto che si tratti di un motivo pedessiquamente riportato nel contratto con allegata prova documentale. Laddove detta specificazione venga omessa il contratto di affitto transitorio è convertito automaticamente nella locazione ordinaria a canone libero, sicché soggetto a durata di quattro anni.


Come redigere un contratto transitorio.

Il contratto di locazione temporaneo, a pena di nullità, deve essere redatto in forma scritta, secondo il formulario appositamente predisposto dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, allegato al decreto ministeriale del 16 gennaio 2017, e deve necessariamente contenere: le generalità delle parti contraenti, la descrizione catastale dell’immobile, il canone pattuito e le modalità di corresponsione, l’esplicita menzione dell’esigenza transitoria, l’attestazione di prestazione energetica (APE), la clausola contenente il divieto di sublocazione salvo patto espresso contrario e, infine, le modalità pattuite per la ripartizione delle spese fra locatore e conduttore posto che, assai frequentemente, essendo nei contratti di affitto transitorio, alla luce della breve durata, non vengono fatte le volture delle utenze, sicché sarà l’inquilino a dover rimborsare il proprietario dei costi in tal senso sostenuti.
Con riguardo alla clausola di attestazione energetica dell’immobile (la quale deve essere attestata da un tecnico specializzato alla luce delle effettive caratteristiche strutturali dell’immobile ed ha durata decennale) nel caso della sua omissione, entrambi i contraenti sono tenuti in solido al pagamento di una sanzione amministrativa, nonché a dover presentare l’APE entro quarantacinque giorni successivi.
In via generale, nel contratto di locazione transitorio il canone è liberamente determinabile dalle parti nel suo ammontare; tuttavia, in ordine ai contratti di affitto transitorio di edifici ubicati in città ad alta densità urbana (id est Roma, Milano, Torino, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Bari, Catania e Palermo), nonché circa quelli situati in comuni con queste confinanti o capoluoghi di provincia, il canone è individuato sulla base di appositi accordi territoriali e, di tal guisa, non derogabile dall’autonomia negoziale delle parti.
Il D.M. del 16.01.2017 stabilisce invece che gli accordi territoriali sostituiscono la libera pattuizione del canone, non secondo il suindicato criterio “geografico”, ma alla luce di un nuovo criterio “demografico”, e cioè nei Comuni “con un numero di abitanti superiore a diecimila, come risultanti dai dati ufficiali dell’ultimo censimento”
Tutti i contratti di locazione transitoria superiori ad un mese devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate territorialmente competente, a prescindere dalla durata prevista. Il nuovo decreto ministeriale ha infatti abolito la durata minima di un mese, mentre in base al comma 6 dell’art. 2 del citato DM, alle locazioni ad uso transitorio superiori ai diciotto mesi, viene in automatico applicato il termine di durata quadriennale, previsto dall’art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998, cioè la durata ordinaria prevista per tali tipi di contratto di affitto. In seguito alla registrazione del contratto transitorio, entro sessanta giorni il locatore deve comunicare all’inquilino l’avvenuta registrazione e il numero identificativo appunto della registrazione; nonché darne comunicazione anche all’amministratore di condominio se l’immobile si trova in un edificio.


Come rinnovare e recedere da un contratto transitorio.

Come già anticipato, il contratto di locazione di natura transitoria può avere una durata massima di diciotto mesi, e al termine previsto è desinato a sciogliersi automaticamente. Ciò nonostante, è prevista la possibilità di rinnovare i contratti transitori nel caso in cui perduri la motivazione transitoria che ha condotto alla stipula del primo. Il rinnovo del contratto di locazione transitorio avviene mediante comunicazione fatta alla controparte, a mezzo di lettera raccomandata, prima dello spirare del termine pattuito, con l’indicazione motivata e documentata del persistere della causa di transitorietà.
In tali ipotesi, le parti potranno redigere un nuovo contratto di locazione di natura transitoria, sempre secondo i parametri e presupposti previsti dalla normativa in materia.
Laddove nel rinnovo del contratto di locazione transitorio venga omessa l’esplicitazione della causa temporanea, esso si considera di diritto rinnovato nella forma ordinaria del quattro più quattro, secondo quanto espressamente sancito anche dalla Suprema Corte di Cassazione con sentenza n. 4075/2014 secondo la quale “in difetto di prova dei requisiti richiesti, esso deve essere ricondotto nell’alveo dei contratti di cui all’art. 2, commi II e III, della legge n. 431/1998”.
I contratti transitori superiori a trenta giorni, oltre a essere rinnovati, possono essere anche disdetti in via anticipata, dal solo conduttore e sulla base di comprovate e serie esigenze. A tal proposito, occorre che l’affittuario ne fornisca comunicazione al locatore a mezzo raccomandata e con un preavviso di un mese per la locazione transitoria di durata fino a sei mesi, oppure di tre mesi allorquando si tratti di contratti di locazione annuali o comunque sino a diciotto mesi.
In ogni caso, la disdetta anticipata di un contratto di locazione a uso transitorio comporta il dovere, per il conduttore, di corrispondere al proprietario anche il costo dell’imposta di registro dovuta, appunto, per la disdetta anticipata che, al momento, ammonta a euro 67,00. Eccetto nel caso in cui il locatore abbia optato per il regime della “cedolare secca”.


Quando si deve versare il deposito cauzionale nelle locazioni transitorie

Anche per i contratti transitori è dovuto un deposito cauzionale da versare da parte dell’affittuario a vantaggio del locatore al momento della conclusione del contratto. Detto deposito è fissato nell’importo corrispondente, al massimo, a tre mensilità (art. 11 Legge 392/1978 ), che il locatore dovrà restituire al conduttore allo scadere della locazione, maggiorato degli interessi legali nel frattempo maturati. Trattasi di una somma la cui richiesta è rimessa alla libera scelta del proprietario, di norma costituente fonte di garanzia nel caso di un eventuale inadempimento del conduttore a fronte del rispetto degli obblighi scaturenti dai contratti transitori, ovvero per la conservazione in buono stato dell’edificio. Verosimilmente, è opportuno prevederla specie nelle ipotesi di contratti transitori aventi una durata almeno trimestrale.
Nel caso, poi, che i contratti transitori siano rinnovati al termine della scadenza, il deposito cauzionale, anziché essere restituito, può essere trattenuto sino al maturare di quella successiva.


Come si comportano fiscalmente i contratti transitori.

I contratti di affitto transitorio, al pari delle altre tipologie di contratti di locazione, sono oggetto di tassazione Irpef e devono essere resi noti in sede di dichiarazione dei redditi da parte del locatore.
In alternativa al sistema fiscale Irpef, il proprietario dell’immobile può scegliere di assoggettare il contratto di affitto transitorio a cedolare secca. In tal caso, sarà il medesimo contratto di locazione temporanea a dover prevedere in apposita clausola l’opzione esercitata a favore del contratto transitorio con cedolare secca, da confermare, poi, al momento della sua registrazione all’Agenzia delle Entrate.
Il contratto transitorio con cedolare secca comporta un’aliquota calcolata in misura fissa del 21% sul canone annuo di affitto pattuito fra le parti. Nelle ipotesi di contratti transitori a canone concordato (vale a dire immobili situati in zone ad alta densità demografica), la cedolare secca è ridotta in misura variabile fra il 15% e il 10% sul canone pattuito.
In materia di contratto di affitto transitorio con cedolare secca è nel 2017 intervenuta la stessa Agenzia delle Entrate a chiarire che la mancata proroga del regime prescelto nel caso, dunque, di contratti di locazione annuali o sino a 18 mesi, non comporta l’automatica decadenza dal regime, allorché il contribuente-locatore abbia tenuto un contegno tale da manifestare la volontà di proseguire con detto sistema contributivo, ossia effettuando i versamenti nella percentuale prevista sul canone e dichiarando i redditi da cedolare secca nella propria dichiarazione dei redditi.
Nella ipotesi di scelta a favore di un contratto transitorio con cedolare secca, il versamento della percentuale dovuta avviene in due rate: la prima da corrispondere entro il 16 dicembre a titolo di acconto (non dovuta nel primo anno, ovviamente), la seconda entro il 16 giugno a saldo dell’importo complessivo.
Per quanto concerne la divisione delle spese di bollo e di registrazione, nel modello allegato al decreto ministeriale del 17 gennaio 2016, viene inserita una clausola secondo cui “Le spese di bollo per il presente contratto e per le ricevute conseguenti sono a carico del conduttore. Il locatore provvede alla registrazione del contratto, ove dovuta, dandone comunicazione al conduttore – che corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla metà – e all’Amministratore del Condominio ai sensi dell’art. 13 della legge 431/98. Le parti possono delegare alla registrazione del contratto una delle organizzazioni sindacali che abbia prestato assistenza ai fini della stipula del contratto medesimo”


Chi deve pagare la tassa sui rifiuti e gli oneri accessori nei contratti transitori.

Nei contratti transitori la Tassa sui Rifiuti (nota anche come TARI) può essere imputata direttamente in capo al conduttore allorquando si tratti di contratti transitori pattuiti per una durata almeno semestrale.
Viceversa, nel caso in cui si versi in contratti transitori aventi una durata inferiore ai sei mesi, detta tassa resta intestata al locatore il quale ha, in ogni caso, il pieno di diritto di essere rimborsato dall’inquilino, laddove lo desideri. L’art. 1 comma 643 della legge di stabilità 2014 (L. n. 147 del 2013) stabilisce che “In caso di detenzione temporanea di durata non superiore a sei mesi nel corso dello stesso anno solare, la TARI è dovuta soltanto dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie. ”
Per quanto invece riguarda la ripartizione degli oneri accessori tra locatore e conduttore, è regolata dall’allegato D.
Ad esempio, spettano al locatore:

  • Manutenzione straordinaria e installazione degli impianti dell’ascensore, nonché l’adeguamento alle nuove disposizioni di legge;
  • Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari dell’autoclave;
  • Sostituzione e installazione dell’impianto comune di illuminazione, suoneria e allarme, citofoni e videocitofoni, impianti speciali di allarme, sicurezza e simili e impianti di videosorveglianza, nonché degli impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento acqua, ed il loro adeguamento a leggi e regolamenti;
  • Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico, di marmi, corrimano, ringhiere;
  • Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari, della rete di fognatura.

Spettano invece all’inquilino:

  • Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni dell’impianto di ascensore ed i relativi costi per i consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione, ispezioni e collaudi, nonché dell’impianto comune di illuminazione, suoneria e allarme, citofoni e videocitofoni, impianti speciali di allarme, sicurezza e simili e impianti di videosorveglianza;
  • Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile;
  • Manutenzione ordinaria degli impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento acqua, compreso il rivestimento refrattario, la pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale, la lettura dei contatori, le spese di acquisto combustibile, i consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua;


Chi deve pagare le utenze nei contratti transitori.

Nei contratti transitori, specialmente per quelli stipulati con una scadenza inferiore all’anno, molto spesso non risulta essere conveniente effettuare la voltura delle utenze (telefono, gas, luce, acqua…) dal locatore al conduttore. In tal caso, può essere oggetto di apposita clausola da inserire nel corpo stesso del contratto, con la quale le parti si accordano in ordine alla modalità di ripartizione dei costi. Quest’ultima può avvenire secondo il diretto rimborso della singola fattura cui la somma dovuta si riferisce, oppure tramite rimborso forfettario mensile o allo spirare del termine di durata della locazione. La scelta dell’uno piuttosto che dell’altra modalità di rimborso varia, oltre che in base alla preferenza delle parti, anche alla luce delle caratteristiche stesse dell’immobile locato. Infatti, occorre considerare in tal senso la sussistenza o meno di un impianto che permette di calcolare il consumo effettivo da parte dell’inquilino o se si tratta di contratti transitori inerenti a interi immobili o, piuttosto, a sue singole porzioni.
Nel modello contrattuale di cui all’allegato B al d.m. 16 gennaio 2017, la ripartizione delle utenze è disciplinata in questo modo: “Sono interamente a carico del conduttore le spese relative ad ogni utenza (energia elettrica, acqua, gas, telefono e altro ……..). Per le spese di cui al presente articolo, il conduttore versa una quota di euro……….. , salvo conguaglio.”
Con i contratti transitori è possibile non solo affittare l’intera abitazione ma anche una porzione individuale della stessa. In quest’ultimo caso, però, nel contratto di locazione dovranno essere espressamente regolate le modalità di godimento e utilizzo delle parti a uso comune e di quelle a uso esclusivo dell’affittuario. Laddove, poi, si tratti di una coabitazione, nell’ambito di contratti transitori, fra persone non facenti parte di un unico nucleo familiare, è consentito dall’Ordinamento giuridico il riconoscimento anagrafico dei singoli nuclei. Tuttavia, anche nell’ambito di contratti transitori insistenti su porzioni di un edificio unico, ciascun singolo atto di locazione transitoria stipulato deve essere singolarmente registrato e, di conseguenza, è soggetto a singole imposte di registro e tassazioni.


I contratti transitori per studenti.

I contratti transitori per studenti, pur ricalcando di base la struttura dei contratti di locazione transitoria di cui all’art. 5 della legge n. 431/1998, si distinguono da essi per il fatto di dover concernere abitazioni stipulate in aree limitrofe rispetto a quella nella quale ha la propria sede lo studente-inquilino iscritto, nonché dal punto di vista della durata. Infatti, queste tipologie di contratti di locazione transitori possono variare fra una durata minima di sei mesi e una massima di trentasei mesi.
Tuttavia, anche per tale tipologia di locazione sussiste il divieto di sublocazione, salvo patto espresso contrario, e il principio del doppio criterio di valutazione del canone locatizio potendo questo essere liberamente determinabile dalle parti oppure imposto convenzionalmente, a seconda che della densità demografica del luogo.
In ogni caso, i contratti transitori per studenti sono soggetti alla forma scritta a pena di nullità, non libera ma secondo il modello predisposto dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti; devono essere accompagnati dall’espresso riferimento al corso di studi cui è iscritto il conduttore e dalla documentazione APE del bene locato. Ovviamente devono essere registrati entro trenta giorni dalla stipula all’Agenzia delle Entrate e, fiscalmente, consentono al locatore la libera scelta fra il sistema di tassazione Irpef ordinario e il meccanismo della cedolare secca, secondo una percentuale del 10% se il canone è imposto convenzionalmente, ovvero del 21% nelle ipotesi di canone liberamente determinato dall’autonomia negoziale delle parti.


I contratti transitori a uso commerciale.

Il contratto di affitto transitorio, oltre che per gli immobili destinati alla civile abitazione, può essere stipulato anche per fondi commerciali. Tuttavia, anche in tali ipotesi è necessario che esso sia giustificato da un’esigenza transitoria oggettiva, di guisa che il conduttore abbia necessità di godere dell’immobile per un periodo di tempo limitato e prestabilito, secondo quanto previsto in materia dall’art. 27 L. n. 392/1978, alla luce della natura transitoria dell’attività commerciale.
La locazione commerciale transitoria è tipicamente impiegata in vista di eventi aventi una durata temporalmente limitata e prestabilita come, per esempio, nel caso di fiere, mostre o spettacoli.
Per quanto attiene ai requisiti occorrenti per la validità del contratto, occorre la forma scritta, l’indicazione delle generalità delle parti contraenti, della motivazione transitoria con relativa documentazione (e deve trattarsi di un’esigenza oggettiva ed effettiva, come ribadito dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 18942/2019), i dati catastali dell’edificio, l’attestazione di conformità energetica, il canone pattuito e le modalità del suo pagamento.
In ragione proprio del carattere limitato del contratto di locazione commerciale transitorio, il legislatore ha escluso l’applicabilità a dette tipologie di contratti di locazione di tutte quelle disposizioni relative alla indennità di avviamento (artt. 27 e 34 L. n. 392/1978), nonché di quelle afferenti il diritto di prelazione e riscatto (art. 35 L. n. 392/1978).
Inoltre, altro requisito oltre a quello del carattere transitorio dell’attività da esercitare con il bene locato, occorrente per la legittima conclusione di una locazione commerciale transitoria è che l’immobile non sia qualificato nei termini di interesse storico-artistico mediante apposito decreto regionale, provinciale o comunale.
In questi tipi di contratti di affitto la durata può essere determinata fra le parti; in ogni caso, il contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate territorialmente competente.
Come già sopra esposto in ordine ai contratti transitori per civile abitazione, anche in relazione alla locazione commerciale transitoria è consentita la divisione in singole porzioni, mediante stipula di differenti e autonomi contratti di locazione commerciale transitorio, ciascuno oggetto di singola tassazione e registrazione. Si tratta, oltretutto, di un’ipotesi molto frequente ed efficiente, considerate le caratteristiche dei contratti transitori, ancorché conclusi per esigenze commerciali. Infatti, si pensi a titolo meramente esemplificativo alla ipotesi di un’esposizione fieristica ove in un unico edificio di ampie dimensioni possono ben trovare sede di allestimenti diverse ditte espositive.

contratti transitori


Quando il conduttore può far valere la nullità del contratto transitorio.

Il conduttore per far dichiarare la nullità della clausola di transitorietà del contratto di locazione ai sensi dell’art. 79 L. n. 392/1978, deve riuscire a dimostrare che tale inesistente necessità temporale era conosciuta dal locatore al momento della stipula della locazione temporanea, non rilevando a tal fine una situazione di fatto non manifestata alla controparte né eventuali riserve mentali dell’inquilino. Si tratta, infatti, di un principio di diritto statuito dalla Suprema Corte di Cassazione con sentenza n. 9220/2004 e oramai consolidatosi entro la successiva giurisprudenza di merito e di legittimità.
Peraltro, questo è un insegnamento coerente, altresì, con la pronuncia n. 2702/2017 nell’ambito della quale il Giudice di legittimità ha affermato che, circa i contratti transitori, il carattere temporale delle esigenze abitative dell’affittuario devono emergere, al di là del mero dato testuale, dalla natura stessa dell’esigenza menzionata non rilevando il solo dato della durata pattuito.
Ne consegue che, laddove il contratto di locazione temporaneo, pur menzionando la clausola di transitorietà e prevedendo una durata compresa fra 1 mese e 18 mesi sottenda, in concreto, ad un uso abitativo tale da essere incompatibile con il carattere transitorio dell’accordo, la relativa clausola si considera come non apposta e il contratto viene ope legis convertito nella forma ordinaria quadriennale (Cassazione sentenza n. 19435/2008).


Perché con i contratti transitori i conduttori hanno il diritto di trasferire la propria residenza.

Premesso che l’art. 43 del Codice Civile definisce la residenza come il “luogo in cui la persona ha la dimora abituale”, in passato si era posta la problematica in ordine alla possibilità di instaurare la propria residenza in un immobile in relazione al quale è stato stipulato un contratto di locazione di natura transitoria ed eventualmente la facoltà per il locatore di negare un tale diritto.
La questione era stata a lungo dibattuta proprio in virtù della ontologica differenza sussistente fra una nozione, quella di residenza appunto, che di per sé necessita di un legame stabile e duraturo fra taluno e la propria abitazione e le locazioni a uso transitorio che, per la loro stessa natura, evocano un’esigenza temporalmente limitata e predefinita.
Il dibattito si è concluso allorché la Cassazione con la decisione n. 25726/2011 ha statuito il diritto dell’inquilino di chiedere la residenza nell’immobile oggetto di un contratto di locazione di natura transitoria, a prescindere dalla sua durata, atteso che il concetto di residenza si connota per la sussistenza di un duplice elemento, uno di tipo oggettivo dato dalla permanenza, l’altro di natura soggettiva, consistente nell’intenzione di abitarvi.
Pertanto, ancorché il contratto di affitto transitorio, a prescindere dalla sua durata temporalmente limitata, accorda ex sé il diritto all’affittuario di spostare la propria residenza, nulla potendo in tal senso opporre il locatore.


Quando scegliere di concludere contratti transitori.

In una realtà come quella attuale, sempre più dinamica e liquida, la scelta a favore di stipulare contratti transitori anziché altre tipologie di contratti di locazione può comportare numerosi vantaggi e meglio rispondere alle esigenze della vita moderna, sia dal lato del proprietario che da quello dell’affittuario.
Infatti, sempre più frequenti sono i rapporti di lavoro a tempo determinato i quali impongono di trasferirsi dalla propria abitazione abituale, ovvero la necessità di trovare una sistemazione momentanea in vista di una separazione o di una ristrutturazione di altro immobile.
Anche per il proprietario/locatore la possibilità di fare ricorso a contratti transitori presenta il vantaggio di rendere proficuo un immobile in vista della sua vendita o, anche solo, di prendere confidenza con il sistema delle locazioni. Oltretutto potendo anche fare affidamento su un regime fiscale agevolato mediante la scelta di un contratto transitorio con cedolare secca.
Inoltre, si tratta di un sistema sostanzialmente flessibile cosicché, nel caso in cui l’esigenza del conduttore permanga oltre il termine inizialmente pattuito, è comunque possibile il rinnovo del contratto di locazione transitorio e, persino il suo mutamento nella formula quadriennale.
Anche per i giovani studenti i contratti transitori risultano essere un’ottima opzione di scelta giacché essi possono liberamente concluderlo solo allegando a documentazione della clausola di transitorietà l’attestato di iscrizione all’università situata nella zona dell’immobile o in un comune adiacente. Peraltro, solitamente in dette ipotesi sono canoni fissi (secondo la regola della densità demografica), talché già previsti da accordi con gli enti locali.
Infine, anche la circostanza della loro predisposizione in modelli standard messi a disposizione dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti rende la loro redazione particolarmente agevole.


Come i contratti transitori potrebbero essere utili in periodo di emergenza sanitaria.

I contratti transitori si presentano essere uno strumento estremamente utile anche in un momento come quello attuale, dominato dall’emergenza da Covid-19. Infatti, stante la estrema sensibilità del presente e l’incertezza che la contraddistingue, può essere ottimale incentivare l’impiego di una tale formula negoziale, in virtù della rapidità e flessibilità che la connota. Si pensi, per esempio, all’ingente numero di operatori in ambito sanitario chiamati a spostarsi dal proprio domicilio per recare la propria opera nelle strutture bisognose di personale. Si tratta, infatti, di un’esigenza oggettiva ed effettiva ma caratterizzata da una breve durata sicché certo non potrebbe dirsi opportuna la conclusione di una locazione quadriennale.
Ancora, molti residenti all’estero o, comunque, in paesi distanti dalle rispettive famiglie di origine potrebbero avere la necessità di stabilirsi temporaneamente in zone vicine ai propri cari, sì da poter prestare loro assistenza o non correre il rischio di frontiere chiuse o quarantene da rientro. Anche gli studenti fuori sede se all’inizio del corso di studi universitario possono avere interesse anche a una locazione di quattro anni, in un momento peculiare come quello vigente, possono mostrare una certa preferenza per formule più veloci e meno vincolanti come quelle offerte dai contratti transitori.
Le medesime considerazioni possono essere fatte anche avendo riguardo alle attività commerciali laddove un temporary shop sorretto da un contratto di locazione commerciale transitoria appare una scelta meno rischiosa al cospetto di un ordinario contratto di affitto il quale deve avere una durata minima di sei anni.


Le criticità dei contratti transitori.

Seppur, come sopra affermato, i contratti transitori rappresentino uno strumento di estrema utilità e duttilità all’interno del sistema giuridico, essi, però, risentano ancora oggi di un certo scetticismo che ne limita fortemente l’impiego.
Senza dubbio alcuno, anche in tali forme contrattuali si risente un poco di quel complessivo atteggiamento di iperprotezione nei riguardi del conduttore, dettato dalla concezione del locatore quale parte “forte” del sinallagma negoziale. Inoltre, una chiusura alla sua evoluzione applicativa dipende, altresì, da un’eccessiva circoscrizione delle motivazioni utili a legittimare la stipula di contratti transitori, in ossequio al dettato dell’art. 3, comma I, del decreto interministeriale del 2017.
Infatti, alla luce del carattere flessibile che connota tali tipologie di contratti di locazione, non sembra essere opportuna una sorta di delimitazione ex ante delle cause di transitorietà sottostanti, giacché non idonea a permettere l’adattabilità dei contratti transitori ai rapidi mutamenti della vita moderna.
Ancora, dubbi di legittimità costituzionale suscita la normativa di settore al cospetto del principio di uguaglianza ex art. 3 cost. allorquando, a fronte di condotte elusive o abusive poste in essere dalle parti, contempla sanzioni in danno del solo proprietario, senza niente comminare nei confronti dell’affittuario che, addirittura, potrebbe porre in essere riserve mentali o false dichiarazioni nel silenzio più totale dell’Ordinamento giuridico.

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