Come comprare all’asta e rivendere senza commettere errori.

Le vendite giudiziarie possono essere un’ottima occasione per comprare casa all’asta e rivenderla purché se ne conoscano i principi regolatori e i costi da considerare.

Comprare all’asta e rivendere in poco tempo realizzando una plusvalenza è un’idea comune. Ma come si fa?
La metodologia per comprare all’asta e rivendere può essere complessa. In particolare per quanto riguarda la modalità di presentazione dell’offerta. Motivo per cui, molto spesso, è bene affidarsi a dei professionisti di aste immobiliari. Avvocati o società che hanno maturato esperienza nel settore e che guidano l’acquirente nel processo di presentazione dell’offerta
Non bisogna sottovalutare la complessità della procedura: un errore formale causa l’invalidità dell’offerta. Se ad esempio, in una vendita giudiziaria, non fossero presentate offerte valide, l’asta andrebbe deserta. Si concretizzerebbe, inoltre, la possibilità che venga fissata una nuova data e un nuovo prezzo che potrebbe, in questo caso, attrarre altri offerenti. E quindi innescare una serie di offerte a rialzo.
O addirittura, in base all’art. 164 bis disp. att. c.p.c. (Infruttuosità dell’espropriazione forzata), che “quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori… ….è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo“.

Una volta che ci si aggiudica la vendita giudiziaria e ottemperati tutti gli obblighi previsti, si può pensare a rivendere il bene. Anche in questo caso bisogna conoscere quanto le norme fiscali prevedono per i beni immobiliari.
In questo articolo quindi parliamo di:

• Cosa sono i beni immobili e i beni mobili
• Chi può partecipare alla vendita giudiziaria
• Vendita giudiziaria con o senza incanto
• Asta telematica: sincrona, asincrona o mista
• Asta senza incanto: offerta minima
• Spese aggiudicatario asta: quali sono?
• Comprare casa all’asta e rivenderla. Se l’immobile è occupato?
• Consegna chiavi casa all’asta: il passaggio di proprietà
• Vendita giudiziaria: i documenti da presentare per partecipare.
• Partecipare all’asta telematica: come fare e che documenti presentare
• La plusvalenza realizzata sul bene immobile acquistato all’asta
• Comprare all’asta e rivendere. Come fare?

Cosa sono i beni immobili e i beni mobili

La definizione di bene immobile trova spiegazione nell’art. 812 del codice civile. Secondo il quale: “Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo. Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all’alveo e sono destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione. Sono mobili tutti gli altri beni.“

La differenza non è di poco conto: infatti la legge dispone tutele e modalità di trasferimento differenti.
I beni mobili a loro volta si dividono in:

• beni mobili veri e propri: il cui il trasferimento di diritti non richiede una forma scritta ad substantiam;
• beni mobili registrati in pubblici registri. Come disposto dall’art. 815 del codice civile.

Il tipico esempio di bene mobile registrato è l’automobile, registrata presso il PRA. Sono considerate beni mobili anche le energie: elettrica, termica, ect…

Chi può partecipare alla vendita giudiziaria

In linea generale chiunque può partecipare ad un’asta. Persona fisica o giuridica. Quindi, anche il creditore purché non abbia già fatto richiesta di assegnazione diretta del bene all’asta.
Esistono delle eccezioni: in caso di asta immobiliare, l’art. 571 c.p.c. stabilisce che non può partecipare il debitore che ha subito il pignoramento. Norma che vale anche per l’eventuale delegato dello stesso.
Ci sono poi altre categorie di persone, individuate dall’art. 1471 c.c., che sono precluse dall’acquisto di immobili alla vendita giudiziaria.
Specificatamente per gli immobili è quindi chiaro che non tutti possono acquistare casa all’asta e rivenderla. In questo elenco rientra anche l’erede del debitore, fatto salvo che rinunci all’eredità.

Vendita giudiziaria con o senza incanto

Cosa significa asta con o senza incanto? La differenza è nella modalità di svolgimento: in quella senza incanto aggiudicato il bene al maggiore offerente, l’asta si chiude. In quella con incanto la gara non si chiude con la pubblica udienza ma occorre attendere altri 10 giorni. In questo periodo gli interessati possono proporre offerte migliorative, con rilanci che devono essere almeno pari al 20% del prezzo raggiunto in udienza. Se questo avviene, il Giudice fissa un’altra udienza per la vendita E’ fondamentale conoscere qual è la tipologia di asta alla quale si intende partecipare per non trovarsi in situazioni impreviste. Motivo per cui, soprattutto se è la prima volta, può essere utile affidarsi a dei professionisti delle aste immobiliari.

Asta telematica: sincrona, asincrona o mista

L’asta giudiziaria può avvenire in modalità telematica. Con l’asta telematica non è necessario presentarsi fisicamente in un’aula di tribunale. Introdotta nel 2015, l’asta telematica si svolge tramite il portale web del Ministero della Giustizia e di quello dell’IGV (Istituto Vendite Giudiziare) del Tribunale di riferimento. Gli utenti che intendono partecipare all’asta telematica devono accreditarsi e quindi presentare un’offerta. Un errore in quest’ultima fase inficia la possibilità di partecipazione all’eventuale asta.
Con asta telematica sincrona si identifica la modalità per la quale i rilanci sono effettuati in una breve finestra temporale: giudice, delegato alla vendita e acquirenti sono connessi “live”, contemporaneamente, al portale.
Asincrona è l’asta giudiziaria in cui i rilanci possono essere effettuati in un tempo prestabilito, per esempio qualche giorno. Non è cioè necessario che il giudice o il delegato alla vendita siano connessi al portale contemporaneamente all’effettuazione dei rilanci.
Sincrona mista indica invece la condizione per la quale i rilanci possono essere effettuati sia telematicamente sia mediate deposito in cancelleria.
Appare evidente che già la partecipazione, ma anche effettuare un eventuale rilancio, sia procedura non semplice e che, per tale motivo, richieda il supporto di una figura professionale.

Asta senza incanto: offerta minima

Abbiamo visto, nel paragrafo dedicato, che la modalità più semplice di asta è quella senza incanto. In ogni vendita giudiziaria viene fissato un prezzo base. Questo è frutto di una perizia circa il valore del bene mobile o immobile all’asta. Il processo di comprare all’asta e rivendere passa, quindi, necessariamente da una perizia preliminare. Nessuno ha piacere ad acquistare un bene ad un prezzo superiore al valore dello stesso.
Definito il prezzo base si parla di offerta minima per le vendite immobiliari quella che non è inferiore al 75% del prezzo base stesso. Ad esempio: il prezzo base della vendita di un appartamento all’asta è fissato in 70.000 euro. Indipendentemente che si tratti di asta senza incanto l’offerta minima è, nel nostro esempio, di 52.500 euro.
Che succede se presentiamo un’offerta di 50.000 euro? …Verrebbe rigettata e perderemmo la possibilità di partecipare.
Non in tutte le aste è prevista un’offerta minima. Sia che si tratti di asta con incanto o asta senza incanto l’offerta minima deve essere specificata nell’avviso di vendita. Se non indicata l’offerta minima coinciderà con il prezzo base.
Supponiamo adesso che la vendita dell’appartamento all’asta vada deserta. Cosa succede al prezzo base?
E’ probabile che il giudice apporti una riduzione. Tale riduzione deve essere contenuta nel limite del 25% del prezzo base.

Attenzione: è probabile, non certo. Perché il giudice deve rispettare quanto previsto dal già citato art. 164 bis disp. att. c.p.c..

Spese aggiudicatario asta: quali sono?

Se si è riusciti ad aggiudicarsi l’asta immobiliare, oltre al prezzo di aggiudicazione, vi sono degli ulteriori oneri da sostenere. Si tratta degli oneri fiscali previsti dalla legge:

• imposta di registro, ipotecaria e catastale;
• IVA, se prevista dalla legge.

Anche con la vendita all’asta si può usufruire delle agevolazioni fiscali sulla prima casa: in tal caso l’imposta di registro è pari al 2% della somma pagata o, se si richiede il prezzo-valore, del valore catastale moltiplicato per un certo coefficiente.

Cos’è il prezzo valore? È un meccanismo mediante il quale la “base imponibile” delle imposte sulle compravendite di immobili, non è costituito dal prezzo d’acquisto, ma dal valore catastale dell’immobile, moltiplicato per un certo coefficiente.

Facendo un esempio, possiamo ipotizzare l’acquisto di un immobile come seconda casa per € 200.000,00, la cui rendita catastale è pari ad € 1.000,00. Essendo una seconda casa, l’aliquota ai fini dell’imposta di registro applicata è del 9%.

La base imponibile, utilizzando il “prezzo valore”, viene calcolata moltiplicando la rendita (€ 1.000,00), rivalutata del 5%, per un coefficiente di 120. Perciò, la base imponibile risulta essere € 126.000,00. L’imposta di registro, pertanto, ammonta ad € 11.340,00. Importo notevolmente inferiore a quello dovuto per la medesima imposta, qualora non si fosse fatto ricorso al “prezzo valore”, pari, in tal caso, ad € 18.000,00.
Attenzione: questa possibilità è prevista solo per gli immobili a destinazione abitativa e relative pertinenze, acquistati da privato che non agisce nell’esercizio dell’attività commerciale, artistica e professionale.
Gravano poi altre spese per l’acquisto di una casa all’asta.
Sono dovute infatti le imposte ipotecaria e catastale.

In caso in cui si decida di comprare all’asta da un imprenditore, che sia dichiarato fallito o sia un debitore esecutato, in merito al regime fiscale sorgono due alternative.

1 – Se la cessione è esente IVA, ad esempio perché la costruzione dell’immobile è stata ultimata da più di cinque anni prima rispetto alla vendita all’asta, non si versa l’IVA, ma si applicano le imposte di registro, ipotecaria e catastale come sopra descritte.

2 – Se, al contrario,  la cessione è soggetta ad IVA (ad esempio se nei cinque anni precedenti alla vendita sono stati effettuati interventi di ripristino sull’immobile), dovrà essere versata l’IVA (con aliquota diversa in funzione della classe catastale) oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale pari a 200 euro ciascuna. In particolare, ai sensi dell’art. 16 del D.L. 18/2016, gli atti di trasferimento della proprietà o di diritti reali su beni immobili emessi, a favore di soggetti che non svolgono attività d’impresa, nell’ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare ovvero di una procedura di vendita fallimentare, a talune condizioni (indicate nella nota II bis all’art. 1 della tariffa parte prima allegata al d.p.r. 131/1986), sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna. In caso di dichiarazione mendace o di trasferimento degli immobili acquistati nel termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte.

A prescindere dal regime fiscale, ulteriore spesa è la quota del compenso spettante al professionista delegato alla vendita. Questo varia con il variare del valore del bene venduto. Sono previsti 3 scaglioni: fino a 100.000 euro, da 100.000 a 500.000 e oltre i 500.000 euro.
Vi sono poi ulteriori spese, come:

• potrebbe essere richiesta una certificazione energetica, il cui prezzo varia in funzione del bene immobile da certificare;
• bollo virtuale.

Infine, sono a carico dell’acquirente le eventuali spese condominiali non versate negli ultimi 2 anni.
E’ quindi importante che per il bene che si intende comprare all’asta e rivendere siano chiare tutte le spese che l’aggiudicatario dell’asta dovrà sostenere. Non solo quindi il costo di aggiudicazione, ma anche tutte quelle che potrebbero rendere non più conveniente l’acquisto. A nostro avviso un ulteriore motivo per affidarsi a professionisti delle aste immobiliari.

E se si volessero acquistare dei lotti all’asta? Le spese dell’aggiudicatario dell’asta sarebbero calcolate come descritto precedentemente, per ogni singolo bene componente il lotto.

Comprare casa all’asta e rivenderla. Se l’immobile è occupato?

Motivo di preoccupazione non solo per chi ha intenzione di comprare casa all’asta e rivenderla, ma anche per chi ha obiettivi differenti, è lo stato di occupato dell’immobile.
Bisogna distinguere tra soggetti che occupano l’immobile con titolo da quelli senza titolo opponibile alla procedura esecutiva.
Il titolo opponibile è, per esempio, un contratto di locazione, purché sia stato registrato antecedentemente al pignoramento.
In mancanza di titolo opponibile, l’aggiudicazione dell’immobile costituisce titolo esecutivo per ottenere lo sfratto. Questo deve essere richiesto all’ufficiale giudiziario, accelerando i tempi rispetto la procedura ordinaria.
E’ quindi fondamentale che prima di pensare di comprare casa all’asta e rivenderla si conosca non solo lo stato dell’immobile ma anche a che titolo, lo stesso, è eventualmente occupato.
Tale indagine può essere agevolmente svolta un avvocato o comunque da professionisti delle aste immobiliari.

Consegna chiavi casa all’asta: il passaggio di proprietà

Aggiudicatosi un immobile all’asta rimane, spesso, il dubbio su chi consegna le chiavi della casa all’asta. Con l’aggiudicazione il giudice emette, in tempi variabili, un decreto di trasferimento che ha titolo esecutivo.
Se l’immobile è libero solitamente è sufficiente chiedere le chiavi al custode giudiziario che le consegnerà una volta emesso il decreto di trasferimento.
Se invece la casa fosse occupata e l’occupante non si dimostrasse collaborativo, diventerebbe necessario avviare procedura di rilascio della stessa, chiedendola direttamente all’ufficiale giudiziario.
Ai sensi dell’art. 560 codice di procedura civile “dopo la notifica o la comunicazione del decreto di trasferimento, il custode, su istanza dell’aggiudicatario o dell’assegnatario, provvede all’attuazione del provvedimento di cui all’art. 586, secondo comma (e cioè l’ingiunzione di rilascio dell’immobile, ndr) decorsi sessanta giorni e non oltre centoventi giorni dalla predetta istanza”.
È discusso se, in alternativa alla richiesta di sgombero al custode, nei tempi previsti, l’aggiudicatario conservi la facoltà di procedere nelle forme ordinarie ex art. 605 e seguenti del codice di procedura civile.
Oltre all’emissione del decreto di trasferimento il giudice provvede alla cancellazione di ipoteche e pignoramenti gravanti sull’immobile.
Importantissima quindi la corretta lettura dell’avviso di vendita. La consegna delle chiavi della casa all’asta potrebbe essere molto più lunga di quanto immaginato.

Vendita giudiziaria: i documenti da presentare per partecipare.

Partecipare fisicamente ad un’asta richiede il rispetto di una serie di condizioni che vengono fissate nell’avviso di vendita. In maniera sintetica, è necessario:

• presentare domanda di partecipazione. Eventuali errori di vizio comportano l’esclusione dalla vendita giudiziaria;
• indicare il numero di procedura. Nel caso si intenda acquistare dei lotti all’asta bisogna indicare il numero di procedura di ogni singolo lotto;
• segnalare le generalità del partecipante all’asta;
• indicare la volontà di avvalersi delle eventuali agevolazioni fiscali previste;
• in caso di asta senza incanto, indicare l’ammontare della propria offerta;
• prestare la cauzione. Nelle aste senza incanto non può essere minore del 10% dell’offerta indicata. L’offerta deve rispettare gli eventuali limiti descritti nel paragrafo “asta senza incanto: offerta minima”. Nelle vendite con incanto invece la cauzione è fissata da giudice e non può essere superiore al 10% del prezzo base;
• prestare un secondo assegno circolare non trasferibile pari al 5% del prezzo base. Condizione necessaria solo nel caso in cui sia previsto nell’avviso di vendita e per alcune aste con incanto. L’intento del giudice è di garantire un fondo spese.

Partecipare all’asta telematica: come fare e che documenti presentare

La partecipazione ad asta telematica, quindi senza presenza fisica, prevede una serie di passaggi. Volendo indicare un rapido elenco, che non ha la pretesa di essere esaustivo, e ricordando di fare sempre riferimento all’avviso di vendita, bisogna:

• registrarsi online presso il portale dove si svolge l’asta telematica. E’ necessario fornire i propri dati anagrafici ed impostare uno username e una password;
• versare la cauzione. A differenza delle aste ordinarie, nell’asta telematica la cauzione viene effettuata tramite bonifico o carta di credito. Nel bonifico è necessario specificare il numero di procedura e il Tribunale di competenza, oltre ad eventuali ulteriori informazioni richieste nell’avviso di vendita. In caso si intendano acquistare lotti all’asta bisogna chiaramente identificarli. Effettuato il bonifico è necessario recuperare il numero di CRO;
• iscriversi all’asta telematica. Effettuare quindi l’accesso al portale e, individuata l’asta di interesse, inserire i dati anagrafici, caricare un documento di identità, il numero di CRO del bonifico e i dati necessari per la restituzione della cauzione;
• specificare se si partecipa a titolo personale, con procura, come società, come tutore legale, in comproprietà e caricare i documenti eventualmente richiesti.

Effettuata l’iscrizione all’asta telematica si ottiene un codice che verrà utilizzato per accedere all’area di presentazione delle offerte.
Come abbiamo visto nel paragrafo “Asta telematica: sincrona, asincrona o mista“, nel caso in cui vengano presentate più offerte valide e si apra la gara, il partecipante ad asta telematica asincrona può presentare la propria offerta in qualunque momento dell’arco temporale previsto. Può seguirne l’andamento e, in caso di offerta migliorativa da parte di un altro offerente, riceverà una email di avviso. Quindi, se lo riterrà opportuno, potrà effettuare nuova offerta.
In caso di asta telematica sincrona, invece, le offerte vengono effettuate in tempo reale. Le stesse devono essere accettate dal delegato alla vendita e l’offerente ne verifica lo stato accedendo alla propria area utente.
In qualunque tipologia di asta, in caso di mancata aggiudicazione la cauzione verrà restituita all’offerente. Fisicamente, con la consegna dell’assegno oppure mediante bonifico nell’asta telematica.

La plusvalenza realizzata sul bene immobile acquistato all’asta

L’acquisto di un bene immobile ad una vendita giudiziaria comporta un esborso di denaro. Tale esborso rappresenta per il soggetto, fisico o giuridico che sia, un costo.
La successiva vendita, nell’ottica di comprare all’asta e rivendere, determina un flusso opposto: un ricavo. La plusvalenza non è altro che la differenza tra il ricavo e il costo e, eventualmente, le spese sostenute purché inerenti. Esprimendola in formula: plusvalenza = ricavo – costo (- spese inerenti sostenute).
Tale plusvalenza è trattata differentemente a secondo se realizzata da persona fisica o persona giuridica. Nel caso di persona giuridica, una società di capitali per esempio, rientra nei redditi (o ricavi) d’impresa e come tale soggetta a tassazione ordinaria.
In caso di persona fisica, la plusvalenza è tassata:

• Al 26%, direttamente in atto dal notaio;
• Portandola in dichiarazione dei redditi: assoggettandola quindi agli scaglioni Irpef.

Esistono però delle condizioni al verificarsi delle quali nulla è dovuto sulla plusvalenza realizzata. Queste sono:

• se la vendita viene effettuata dopo 5 anni;
• vendita effettuata a seguito di eredità;
• vendita della prima casa. In questo caso è obbligatorio, entro 12 mesi, destinare un altro immobile a prima casa.

Comprare all’asta e rivendere: il ruolo dei professionisti delle aste immobiliari

Il processo di comprare all’asta e rivendere un bene immobile è complesso.
Sebbene non sia necessario, in termini assoluti, l’appoggio di esperti, avvocati o professionisti delle aste immobiliari è fortemente consigliato. Frequente è il caso del potenziale partecipante che ha travisato quanto indicato nell’avviso di vendita.
Capita anche che potenziali partecipanti siano attratti da “enormi sconti” sul valore di stima risultante dalla perizia. Non si considera, infatti, che la perizia stessa che ha portato alla determinazione di quel valore è datata (a volte) anche anni. Nel frattempo le condizioni del mercato sono cambiate completamente.
L’idea di comprare casa all’asta e rivenderla può, cioè, essere fallimentare dinnanzi ad una perizia che fotografa il mercato immobiliare 10 anni fa.
Non solo: potrebbero esserci degli abusi edilizi. Si possono sanare? Se sì, a che costo? E come fare?
E se l’immobile fosse oggetto di un contenzioso legale? Ci potrebbero volere anni per arrivare ad una sentenza. Senza considerare che non necessariamente sarebbe favorevole.
Dalla modalità di presentazione della domanda, alla registrazione, alla predisposizione dei documenti, al versamento della cauzione, fino agli esempi visti, comprare all’asta e rivendere è possibile se tutto viene fatto nel modo corretto. In questo caso si può tradurre in un’operazione economicamente profittevole. Per questo affidarsi ad un avvocato che abbia maturato esperienza diretta come delegato in una vendita giudiziaria, o a professionisti di aste immobiliari, può essere la cosa giusta da fare.

Per altri chiarimenti in materia, potete trovare lo Studio Legale Berti e Toninelli a Pistoia, in Piazza Garibaldi n. 5. Offriamo assistenza e consulenza legale in tutta Italia, in particolare presso i Tribunali di Pistoia, Prato, Lucca e Firenze. Per contattarci, potete utilizzare questo link.