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Come ripartire le spese del vano scale condominiale

Le spese di manutenzione e pulizia del vano scale condominiale

È ricorrente leggere tra i punti all’ordine del giorno di un’assemblea la voce ripartizione spese di manutenzionepulizia delle scale condominiali. A chi spetta pagarle? Quali problemi potrebbero sorgere? Qual è la normativa civilistica che disciplina il vano scale condominiale?
L’articolo 1123 c.c. disciplina la regola generale sulla ripartizione delle spese condominiali stabilendo che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione” ovvero “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”, infine “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
Il vano scale condominiale – a norma dell’articolo 1117 cod. civ. che lo annovera nell’elenco di cui alla lettera a) – rientra tra le parti comuni dello stabile e per tanto si dovrebbe ipotizzare che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria di questo debbano essere sostenute nelle modalità descritte al primo comma dell’articolo 1123 c.c. Tuttavia, l’articolo 1124 c.c. detta una disciplina specifica per la gestione del vano scale condominiale determinando che “le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono; la spesa relativa è ripartita tra essi per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.
La pulizia delle scale condominiali, invece, non rientra in senso stretto nella nozione di “manutenzione” per cui la giurisprudenza non ritiene applicabile il doppio criterio indicato dall’art. 1124 cod. civ..
Una volta enunciata la normativa codicistica, l’articolo illustra a chi spetta la pulizia del vano scale condominiale e dei pianerottoli condominiali nonché chi è tenuto a farsi carico delle relative spese.
Gli argomenti trattati in questo articolo sono:


COS’È LA MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA DEL VANO SCALE CONDOMINIALE

Per capire chi deve farsi carico delle spese condominiali per la pulizia delle scale è doveroso distinguere la manutenzione ordinaria del vano scale condominiale dalla manutenzione straordinaria.
La manutenzione ordinaria, ai sensi dell’art. 3 lett. A) del testo unico edilizia (DPR 380/2001) comprende tutti quegli interventi di mantenimento, riparazione o sostituzione periodici volti a mantenere l’efficienza dell’immobile;
La manutenzione straordinaria (art. 3 lett. B), invece, si riferisce a quegli interventi che possono modificare le parti fondamentali dello stabile, anche introducendo elementi innovativi. “Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42


QUAL È LA REGOLA GENERALE CIRCA LA MANUTENZIONE DEL VANO SCALE CONDOMINIALE

Il vano scale condominiale rientra tra le parti comuni di uno stabile (art. 1117 n. 1 cod. civ.) e pertanto, a norma dell’articolo 1123 comma 1 del Codice Civile, la manutenzione ordinaria e straordinaria dovrebbe spettare a tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà salvo se pattuito diversamente con il consenso unanime.
Tuttavia, già il secondo comma stabilisce che se le cose comuni sono destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne, tanto che, in presenza di più vani scale che servono lo stesso edificio, “le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.
Le scale costituiscono infatti parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa, in quanto i proprietari dei piani inferiori normalmente non usano il tratto che conduce ai piani superiori.
Trattandosi di cose oggettivamente destinate a permettere ai condomini di goderne in misura diversa, inferiore o superiore al diritto di comproprietà sulle parti comuni, le spese di manutenzione andrebbero ripartite in base al criterio previsto dall’art. 1123 cod. civ., comma 2, che può trovare applicazione con riguardo a qualunque parte comune dell’edificio.
Ma l’articolo 1124 c.c. sancisce una disposizione specifica per il vano scale condominiale, stabilendo che questo è mantenuto dai proprietari delle singole unità immobiliari che ne fanno uso e la spesa relativa è ripartita:

  • per metà in proporzione al valore delle singole unità immobiliari,
  • per l’altra metà all’altezza di ciascun piano al suolo.

Dunque, pur rientrando il vano scale condominiale tra le parti comuni, le spese di manutenzione sono a carico dei soli soggetti che effettivamente ne usufruiscono: la ratio di tale disposizione consiste nella volontà del legislatore di sollevare dall’onere economico il proprietario di un alloggio che non usufruisce del vano scale condominiale.


COSA SONO LE TABELLE PER LA RIPARTIZIONE DELLE SPESI DI MANUTENZIONE DEL VANO SCALE CONDOMINIALE

I condomini possono decidere in assemblea di approvare le cosiddette tabelle millesimali, che alla luce del doppio criterio indicato nell’art. 1124 cod. civ., ripartiscono le spese di manutenzione del vano scale condominiale.
Le tabelle millesimali servono quindi a stabilire l’importo che spetta ad ogni condomino nella ripartizione delle spese per il vano scale condominiali e per gli altri elementi comuni dello stabile nonché a conoscere il peso che ogni votante possiede in fase di deliberazione.
Le tabelle millesimali sono solitamente tre: la tabella generale, la tabella per le scale e ascensore e la tabella per il riscaldamento, ma possono essercene anche delle altre (per l’illuminazione del vano scale condominiale o dell’androne, per la ripartizione delle spese del servizio di portierato). L’adozione delle tabelle deve essere comunicata per lettera all’amministratore di condominio che provvederà a metterla a verbale.


COME VENGONO RIPARTITE LE SPESE DI PULIZIA DEL VANO SCALE CONDOMINIALE

In tema di pulizia delle scale condominiali, la giurisprudenza della Corte di Cassazione (sentenza 3 ottobre 1996 n. 8655) ha affermato che i condomini sono tenuti a contribuire alla relativa spesa in ragione dell’utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno.
Tuttavia, la sentenza non ha esplicitato il concreto criterio di ripartizione delle spese di pulizia delle scale condominiali.
La pulizia delle scale condominiali non rientra in senso stretto nella manutenzione del vano scale condominiale, in quanto non configurano oneri per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l’integrità e a mantenere il valore capitale delle cose, bensì a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie.
Una pronuncia più recente (Cass. civ. sent. n. 432/2007), ha tuttavia equiparato la pulizia delle scale condominiali e dei pianerottoli condominiali alla manutenzione del vano scale condominiale e pertanto ha applicato l’art. 1124 cod. civ. (che parla di manutenzione e non di pulizia delle scale condominiali) in via analogica, anche alla pulizia delle scale condominiali: come i proprietari dei piani alti logorano di più le scale rispetto ai proprietari dei piani più bassi, così i proprietari di piani più alti sporcano il vano scale condominiale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia.
Ma con un temperamento: la Cassazione non ha applicato il criterio “composito” di ripartizione delle spese ivi indicato (50% secondo il valore e 50% secondo l’altezza del piano), ma solamente il criterio dell’altezza del piano.
Questo perché, ha motivato la Suprema Corte, ai fini della ripartizione delle spese di pulizia delle scale condominiali e dei pianerottoli condominiali, non è invece suscettibile di interpretazione analogica la disposizione contenuta nell’art. 1124 cod. civ., comma 1, secondo la quale la metà delle spese per la ricostruzione e manutenzione del vano scale condominiali va effettuata in base ai millesimi. Tale criterio, infatti, deroga al principio generale indicato all’art. 1123 comma 2 cod. civ. e quindi non può essere esteso alle spese di pulizia delle scale condominiali e dei pianerottoli condominiali.
In sintesi, secondo la giurisprudenza della Cassazione, il criterio di ripartizione delle spese di pulizia delle scale condominiali è da rinvenirsi unicamente in base all’altezza del piano.
Quanto stabilito dagli Ermellini comporta che i millesimi di proprietà non rientrano nel criterio di ripartizione delle spese di pulizia del vano scale condominiale, né vi rientra la destinazione d’uso dell’immobile. Chi vive ai piani inferiori pagherà di meno rispetto agli inquilini dei piani alti anche se questi ultimi posseggono un appartamento notevolmente più piccolo, oppure hanno un nucleo familiare meno numeroso.


LE SPESE PER LA PULIZIA DEL VANO SCALE CONDOMINIALE PER I CONDOMINI DEL PIANO TERRENO

Anche proprietari dei locali terranei sono chiamati a contribuire alle spese di pulizia delle scale condominiali e dei pianerottoli condominiali, poiché anch’essi fruiscono del vano scale condominiale.
Come stabilito dalle sentenze della Corte di Cassazione n. 2328/1977 e n. 9986/2017 “ove nell’edificio condominiale siano compresi locali forniti di un accesso diverso dall’androne e dal vano scale, anche i proprietari di detti locali (…) sono tenuti a concorrere, sia pure in misura minore, alle spese di manutenzione (ed eventualmente di ricostruzione) dell’androne e delle scale, in rapporto e in proporzione all’utilità che anche essi possono in ipotesi trarne quali condomini (…). E ciò sia avuto riguardo all’uso, ancorchè ridotto, che anch’essi possono fare dell’androne e delle scale per accedere, come è loro diritto, nei locali della portineria e al tetto o al lastrico solare; sia avuto riguardo all’obbligo e alle connesse responsabilità che anch’essi hanno quali condomini di prevenire e rimuovere ogni possibile situazione di pericolo che possa derivare all’incolumità degli utenti dalla insufficiente manutenzione dei suddetti beni comuni”.
Inoltre, il godimento del vano scale condominiale è necessario, anche per i proprietari degli appartamenti al piano terra, per la conservazione delle strutture di copertura (tetto o terrazzo): ad esempio, per eseguire lavori di manutenzione del tetto, che svolge la funzione di copertura per tutti gli appartamenti ad esso sottostanti, è necessario l’utilizzo dell’intero vano scale condominiale.


LE SPESE PER LA PULIZIA DEL VANO SCALE PER I NEGOZI AL PIANO TERRENO

Alla ripartizione delle spese di pulizia delle scale condominiali, partecipano anche le unità immobiliari che non hanno destinazione abitativa, ma ad esempio commerciale. E ciò anche nel caso in cui il loro ingresso si affacci direttamente sulla strada pubblica e che pertanto non godano dell’accesso dall’androne.
A nulla infatti rileva la destinazione d’uso dell’immobile.

vano scale condominiale


CHI STABILISCE LA GESTIONE DEL VANO SCALE CONDOMINIALE

Nella gestione della manutenzione del vano scale condominiale, gioca un ruolo chiave l’amministratore giacché tutti gli interventi devono essere approvati dai condomini in assemblea; a norma dell’articolo 1136 del Codice Civile, questa “in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio” e “sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”. Dunque, tutto ciò che concerne la manutenzione ordinaria e straordinaria del vano scale condominiale, nonché la pulizia delle scale condominiali e dei pianerottoli condominiali, deve essere approvato in assemblea.
Qualora i condomini abbiano la necessità di promuovere interventi urgenti, possono inviare una lettera all’amministratore di condominio richiedendo la convocazione di un’assemblea straordinaria. La condicio sine qua non perché l’assemblea sia valida – ai sensi del penultimo comma dell’articolo 1136 del Codice Civile – è che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati.


COME SI PUÒ DEROGARE ALLA RIPARTIZIONE DELLE SPESE PER IL VANO SCALE CONDOMINIALE

La ripartizione delle spese di pulizia delle scale condominiali – e più in generale della manutenzione del vano scale condominiale – può essere soggetta a deroga da parte dei condomini. Come visto finora, l’intera materia è disciplinata da disposizioni di natura legale, ma niente vieta ai proprietari di un alloggio di stabilire un proprio regolamento condominiale in cui adottare soluzioni più comode e favorevoli.
Per fare ciò è necessario seguire determinate condizioni, tra cui l’unanimità dei condomini all’adozione della delibera.
Può capitare che si voglia esonerare dalle spese condominiali per la pulizia delle scale l’inquilino del pian terreno: in tal caso i condomini devono essere d’accordo all’unanimità – non è sufficiente la maggioranza – e inviare una lettera all’amministratore di condominio contenente un accordo espresso e la richiesta di verbalizzare quanto stabilito.
Non è invece possibile derogare al criterio legale di ripartizione delle spese di pulizia delle scale condominiali, e più in generale delle spese di manutenzione del vano scale condominiale, mediante una delibera assembleare adottata a maggioranza. La delibera sarebbe infatti viziata da nullità per impossibilità dell’oggetto “giacché tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell’assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l’accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale” (Cassazione, sentenza n. 19651/2017).


IL VANO SCALE CONDOMINIALE: COME AUTOGESTIRE LA PULIZIA DELLE SCALE CONDOMINIALI

La legge non dispone le modalità in cui deve essere effettuata la pulizia delle scale condominiali e dei pianerottoli condominiali, ciò lascia intendere che i proprietari degli appartamenti possono accordarsi in sede di assemblea su chi gestirà le pulizie del vano scale condominiale. Generalmente, la pulizia del vano scale condominiale è affidata al custode dello stabile o  ad una ditta specializzata, ma niente vieta ai condomini di propendere per il cosiddetto fai da te: provvedere autonomamente alla pulizia del vano scale condominiale così da risparmiare sulle spese condominiali di pulizia delle scale.
Secondo la giurisprudenza, tuttavia, l’assemblea non può obbligare i condomini a provvedere alla pulizia del vano scale condominiale, sia in proprio, che attraverso terzi incaricati dai singoli condomini, perché “una delibera siffatta sarebbe nulla perché pretenderebbe di modificare a semplice maggioranza il criterio legale di riparto delle spese relative ai bene e ai servizi comuni” in quanto esula dai poteri dell’assemblea incidere sulla misura delle obbligazioni dei singoli condomini. È quanto sancito dalla Corte di Cassazione con ordinanza n.29220/2018, che quindi impone che la scelta di organizzare “turni” di pulizia delle scale condominiali debba essere adottata all’unanimità.

 

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