asta immobiliare

Asta giudiziaria: come comprare casa all’asta

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Sono termini diventati di uso comune dopo la crisi economica e il susseguirsi di fallimenti, di qualche anno fa.
In questo articolo trattiamo di asta giudiziaria. Tra le varie opzioni per l’acquisto di un immobile, infatti, c’è anche quella di partecipare all’asta giudiziaria effettuata dal Tribunale. Il Tribunale mette in vendita al migliore offerente gli immobili pignorati a seguito di una esecuzione immobiliare o di un fallimento.

In questa guida sull’asta immobiliare ci concentreremo su:

Comprare casa con asta immobiliare

Durante una procedura esecutiva (o di fallimento), un creditore che non ha ancora riscosso il suo credito nei confronti del debitore (o del fallito), può chiedere al Tribunale di mettere in vendita un bene mobile o immobile del debitore, per poi trattenerne il ricavato in tutto o in parte. Si potrà quindi procedere con un’asta giudiziaria su beni mobili (ad esempio gli arredi della casa del debitore), oppure con un’asta immobiliare, che ha ad oggetto, appunto, un immobile del debitore.
Sia l’asta giudiziaria sui beni mobili, sia l’asta immobiliare sono di norma aperte sia alle persone fisiche che alle persone giuridiche, nel senso che tutti possono presentare un’offerta per aggiudicarsi i beni messi all’asta giudiziaria. Ma ci sono alcune eccezioni che esamineremo nel prosieguo.
Gli interventi normativi degli ultimi anni hanno semplificato la procedura per la partecipazione all’asta giudiziaria (e nello specifico all’asta immobiliare). Grazie, soprattutto, all’introduzione dell’asta giudiziaria telematica, cioè effettuata online tramite il un portale creato appositamente. Oggi, infatti, non è più necessario recarsi fisicamente nel luogo dove viene effettuata l’asta immobiliare.

Chi non può partecipare all’asta

La domanda “chi non può partecipare all’asta?” non prevede sempre una facile risposta.
Innanzi tutto non può partecipare all’asta il debitore che ha subito il pignoramento dell’immobile (art. 571 c.p.c.).
Parimenti, chi non può partecipare all’asta è la persona delegata dal debitore a tale fine specifico, con l’accordo di ri-trasferire successivamente il bene acquistato al debitore.
Ad alcune categorie di persone l’art. 1471 codice civile preclude, in via generale, l’acquisto di immobili (e pertanto anche la possibilità di comprare casa con asta immobiliare). Si tratta degli amministratori dei beni dello Stato, dei Comuni, delle Province o degli altri Enti Pubblici, rispetto ai beni affidati alla loro cura; degli ufficiali pubblici, rispetto ai beni che sono venduti per loro ministero; di coloro che per legge o per atto della pubblica autorità amministrano beni altrui, rispetto ai beni medesimi; dei mandatari, rispetto ai beni che sono stati incaricati di vendere, salvo il disposto dell’articolo 1395 codice civile.
Può partecipare all’asta immobiliare il familiare o il coniuge del debitore, anche se in regime di comunione dei beni, purché l’immobile acquistato non venga rivenduto al debitore stesso.
Chi invece non può comprare casa con asta immobiliare è l’erede del debitore, a meno che rinunci all’eredità.

Istituto vendita giudiziaria (ivg): cosa e’

L’Istituto Vendite Giudiziarie (ivg) è una società privata che è autorizzata dal Ministero della Giustizia, alle operazioni di custodia, amministrazione e vendita all’asta giudiziaria dei beni pignorati.
Non esiste un solo istituto vendite giudiziarie (ivg) che opera su tutto il territorio nazionale, ma al contrario esistono più società, che operano presso i Tribunali locali. Normalmente, presso ciascun Tribunale opera solamente un istituto vendite giudiziarie (ivg) che esercita le funzioni di custode e amministratore dei beni messi all’asta giudiziaria o all’asta immobiliare.
L’elenco delle società che svolgono le funzioni di istituto vendite giudiziarie (ivg) è presente sul sito del Ministero della Giustizia. Ad esempio, presso i tribunali di Pistoia e Prato la società che svolge le funzioni di istituto vendite giudiziarie (ivg) è la Is.Ve.G. S.r.l..

Istituto vendite giudiziarie (ivg): cosa fa

Come si è accennato poco sopra, l’istituto vendite giudiziarie (ivg) è autorizzato in via generale alla vendita all’incanto dei beni mobili a norma dell’art. 534 c.p.c. e all’amministrazione giudiziaria dei beni immobili a norma dell’articolo 592 c.p.c.. All’istituto vendite giudiziarie (ivg) può essere affidata anche la custodia e la vendita dei mobili pignorati ai sensi degli articoli 520 comma 2, e 532 c.p.c. e qualsiasi altra vendita mobiliare disposta dall’autorità giudiziaria.
Ne consegue che, ad esempio, una persona che sia interessata a prendere visione di un bene mobile o immobile, per decidere se presentare un’offerta per l’asta giudiziaria o per l’asta immobiliare, dovrà prendere appuntamento con l’istituto vendite giudiziarie (ivg).
Ancora, nel corso della procedura per espropriazione immobiliare, l’istituto vendite giudiziarie (ivg) è autorizzato dal Ministero alla amministrazione giudiziaria dei beni immobili pignorati. Ai sensi dell’art. 592 c.p.c. “l’amministrazione giudiziaria dell’immobile è (..) affidata a uno o più creditori o a un istituto all’uopo autorizzato, oppure allo stesso debitore se tutti i creditori vi consentono”.
Questo vuol dire che quando l’istituto vendite giudiziarie (ivg) è deputato all’amministrazione di un bene immobile, è a questo che andranno pagati i canoni di affitto per la locazione dei locali pignorati, fino all’esito positivo dell’asta immobiliare, poiché successivamente i canoni andranno versati al proprietario che ha acquistato il bene all’asta immobiliare.
L’art. 532 comma 1 del codice di procedura civile recita che “il giudice dell’esecuzione dispone la vendita senza incanto o tramite commissionario dei beni pignorati. Le cose pignorate devono essere affidate all’istituto vendite giudiziarie (ivg), ovvero, con provvedimento motivato, ad altro soggetto specializzato nel settore di competenza iscritto nell’elenco di cui all’art. 169-sexies delle disposizioni per l’attuazione del presente codice, affinché proceda alla vendita in qualità di commissionario”
L’istituto vendite giudiziarie (ivg) si occupa anche del pignoramento dei beni mobili registrati, quali auto e moto. L’art. 521 bis c.p.c. recita che “il pignoramento contiene altresì l’intimazione a consegnare entro dieci giorni i beni pignorati, nonché’ i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso dei medesimi, all’istituto vendite giudiziarie (ivg) (…) Al momento della consegna l’istituto vendite giudiziarie (ivg) assume la custodia del bene pignorato (…) Decorso il termine di cui al primo comma, gli organi di polizia che accertano la circolazione dei beni pignorati o comunque li rinvengono procedono al ritiro della carta di circolazione nonché’, ove possibile, dei titoli e dei documenti relativi alla proprietà e all’uso dei beni pignorati e consegnano il bene pignorato all’istituto vendite giudiziarie (ivg)”

La perizia dell’asta immobiliare

Uno degli oneri per chi vuole comprare casa con asta immobiliare è quello di studiare con attenzione la perizia dell’immobile, che viene messa a disposizione dall’ istituto vendite giudiziarie (ivg) tramite il portale telematico.
Da questo documento si possono trarre le informazioni essenziali per valutare l’opportunità e la convenienza di comprare casa con asta immobiliare. In particolare, oltre ai dati catastali e alla planimetria, la perizia contiene una valutazione sullo stato di conservazione dell’immobile, sulla regolarità urbanistica, sulla presenza di servitù, oneri o debiti (ad esempio nei confronti del condominio).
Altro elemento da considerare nel comprare casa con asta immobiliare è lo stato di occupazione dell’immobile, ad esempio se è occupato dal debitore oppure da un terzo, se si tratta di una occupazione legittima (ad esempio in virtù di un contratto di locazione) oppure illegittima. All’occupante “sine titulo” dovrà essere richiesto di lasciare l’immobile (anche con l’utilizzo della forza pubblica) oppure in alternativa, di stipulare un contratto di locazione. Nel caso invece della presenza di un contratto di affitto già presente, il conduttore avrà diritto a restare nell’immobile sino al termine del contratto.
Infine se si vuole comprare casa con asta immobiliare, occorre guardare al prezzo di stima dell’immobile, che indica, appunto quanto vale sul mercato immobiliare. Uno dei vantaggi del comprare casa con asta immobiliare, è quello di poter acquistare un immobile ad un prezzo inferiore al suo valore di mercato. Infatti, già al primo tentativo di asta immobiliare (ma questo vale anche per l’asta giudiziaria dei beni mobili) l’offerta minima è, di regola, inferiore al valore di mercato di circa un quarto.

Comprare casa con asta immobiliare: l’offerta

Una volta che, sulla base della perizia e di un sopralluogo si è deciso che si vuole provare ad acquistare l’immobile, occorre presentare l’offerta.
Esaminiamo come avviene l’offerta nella procedura di asta immobiliare più diffusa, cioè quella senza incanto, telematica asincrona.
La disciplina è particolarmente complicata, poiché la materia è regolata dal codice di procedura civile, dal decreto ministeriale n. 32/2015, dal regolamento predisposto dall’istituto vendite giudiziarie (ivg) e dal singolo avviso di vendita redatto dal professionista delegato alla vendita.
L’art. 12 del decreto ministeriale detta il contenuto minino della “busta telematica” contenente, tra l’altro, l’offerta, i dati identificativi dell’offerente, l’indicazione dell’immobile, la contabile del pagamento della cauzione e del bollo, l’indirizzo pec utilizzato per inviare la busta e per ricevere comunicazioni. Devono essere aggiunti alcuni allegati, come ad esempio la copia di un documento di identità dell’offerente, la eventuale richiesta di agevolazioni fiscali, la eventuale dichiarazione di avvalersi di un mutuo come previsto dall’art. 585 c.p.c..
Possono sorgere alcune difficoltà nel caso in cui l’offerente sia coniugato in regime di comunione legale, oppure minorenne, oppure ancora interdetto, inabilitato, oppure ancora sia rappresentante legale di una società. Questi aspetti verranno affrontati in un altro articolo.
La busta telematica deve essere compilata, sottoscritta con firma digitale e trasmessa attraverso il portale dell’istituto vendite giudiziarie e del Ministero della Giustizia, entro il termine indicato nell’avviso di vendita. È irrevocabile: non sono ammessi ripensamenti, altrimenti si corre il rischio di perdere la cauzione versata e di dovere risarcire il danno causato dall’inutile esperimento del tentativo di vendita.
Trasmessa la busta con la offerta, non resta che aspettare l’udienza di vendita dell’asta immobiliare.

Comprare casa con asta immobiliare: asta giudiziaria senza incanto

Vi sono diverse tipologie di asta giudiziaria e asta immobiliare. L’asta giudiziaria si può svolgere, in primo luogo, con o senza incanto. Per conoscere la modalità di vendita, chi vuole comprare casa con asta immobiliare dovrà leggere attentamente l’avviso di vendita, presente sul portale dell’istituto vendite giudiziarie (ivg) presso il Tribunale di riferimento.
La modalità principale per comprare casa con asta immobiliare è quella dell’asta giudiziaria senza incanto. Nella procedura di asta giudiziaria o asta immobiliare senza incanto, ciascun offerente prepara una busta in cui inserisce alcuni documenti (tra i quali i documenti di identità, l’indicazione irrevocabile del prezzo offerto e la ricevuta del versamento di una somma a titolo di cauzione) e che deposita alla cancelleria del Tribunale o allo studio del professionista delegato alla vendita. All’udienza fissata per l’apertura delle buste dell’asta giudiziaria, se vi è una sola offerta valida il bene viene di solito aggiudicato. A tal proposito, ricordiamo che il professionista delegato alla vendita e/o il Giudice dell’esecuzione, ha il potere di non aggiudicare il bene, nel caso in cui vi sia un’unica offerta e di importo inferiore al prezzo base. Tale scelta deve comunque essere giustificata dal fatto che l’immobile ha delle alte probabilità di essere venduto ad un prezzo superiore a quello offerto. Trattasi di eventualità più unica che rara, data la situazione che sta vivendo il mercato immobiliare italiano. Se invece vi sono più offerte valide, si aprirà la gara in cui gli offerenti possono effettuare più offerte, rispettando un rilancio minimo stabilito nell’avviso di vendita. Al termine della gara, il bene viene assegnato in via provvisoria a chi ha presentato l’offerta più alta. L’acquisto può dirsi definitivo solo all’esito del pagamento del saldo e con l’emissione e trascrizione del decreto di trasferimento.

Asta giudiziaria con incanto

Nell’asta giudiziaria con incanto, chi è interessato presenta una domanda di partecipazione, contenente anch’essa alcuni documenti tra i quali la ricevuta del versamento della cauzione. Se ammesso, può partecipare ad una pubblica udienza, nella quale i partecipanti rialzano il prezzo offerto di una cifra minima indicata dal Giudice. Tuttavia la gara non si chiude con l’udienza: si devono attendere 10 giorni per permettere ad altri interessati di rilanciare a loro volta l’offerta, ma in questo caso il valore minimo del rilancio è più alto: la nuova offerta deve superare di almeno un quinto il prezzo raggiunto all’udienza. Ricevuta una tale offerta, il giudice fissa una nuova udienza di incanto.
All’asta giudiziaria con incanto, che come si vede è molto più complicata e lunga dell’asta giudiziaria senza incanto, si procede solo in casi eccezionali, quando il Giudice ritiene che tale tipo di vendita frutterà un ricavo particolarmente alto, di almeno il 50% in più rispetto al valore indicato nella perizia. Oppure quando l’asta senza incanto è stata esperita inutilmente.

Asta giudiziaria telematica con gara sincrona, asincrona o sincrona mista

L’asta telematica è stata introdotta nel 2015, con l’obiettivo di snellire la procedura per chi vuole comprare casa con asta immobiliare, e di semplificare il lavoro dei Tribunali.
Come intuibile dal nome, l’asta giudiziaria telematica si svolge online, tramite il portale del Ministero della Giustizia e di un portale dell’istituto vendite giudiziarie (ivg) del Tribunale di riferimento.
Parliamo di vendita sincrona, quando i rilanci possono essere effettuati solamente in una ristretta finestra temporale in cui l’offerente, il giudice e il professionista delegato alla vendita sono tutti connessi al portale.
Parliamo di vendita asincrona se i rilanci possono essere effettuati in un lasso di tempo predeterminato (ad esempio, sei giorni) anche se al momento del rilancio, il giudice ed il professionista delegato non sono collegati al portale.
Infine, parliamo di vendita sincrona mista se i rilanci possono essere effettuati sia in via telematica, sia in via “analogica” mediante deposito in cancelleria. I rilanci sono cioè possibili in una ristretta finestra temporale, in cui il giudice e il professionista delegato sono connessi al portale, mentre l’offerente può essere connesso o, in alternativa, fisicamente presente nello studio del professionista delegato.

Comprare casa con asta immobiliare: cosa fare dopo l’asta giudiziaria

L’udienza di vendita può avere diversi esiti per l’offerente che vuole comprare casa con asta immobiliare.
L’offerente non si è aggiudicato l’immobile, ad esempio se la sua offerta non è stata ritenuta valida, o se ha “perso” la gara, oppure se la procedura esecutiva si è estinta prima dell’udienza di vendita. In tali casi, la cauzione versata viene restituita all’offerente non aggiudicatario. Non viene tuttavia rimborsato il pagamento del bollo (16 €).
Se invece l’offerente ha presentato con successo l’unica offerta o l’offerta più alta, si aggiudica l’immobile in via provvisoria. Si parla di provvisorietà poiché su chi ha presentato l’offerta per comprare casa con asta immobiliare, grava ancora l’onere di versare, entro il termine indicato nell’offerta e comunque non oltre 120 giorni, il cosiddetto saldo-prezzo, cioè la somma offerta, detratta la cauzione versata prima della vendita. A tale importo devono essere aggiunte ulteriori spese, cioè le imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura prevista dalla legge, la quota del compenso per il professionista delegato ed eventualmente una somma forfettaria come anticipo di altre spese (ad es. diritti di copia).
Occorre prestare particolare attenzione al termine di 120 giorni: tale termine è perentorio e non sono ammesse deroghe. In caso di mancato versamento di tutte le spese sopra indicate (che verranno conteggiate e comunicate da parte del professionista delegato), l’aggiudicatario non solo perde la casa acquistata provvisoriamente all’asta giudiziaria, ma anche la cauzione già versata ed infine corre il rischio di incorrere nel risarcimento del danno ai sensi dell’art 587 c.p.c..

Conclusioni

Tirando le somme possiamo affermare che comprare casa con asta immobiliare presenta notevoli vantaggi, per chi è alla ricerca di un immobile dove abitare o da mettere “a rendita”. Infatti, il prezzo di acquisto, di solito è inferiore anche di molto rispetto al valore di mercato.
Non bisogna, però, trascurare un particolare importante. Infatti, al di là delle valutazioni sulla convenienza dell’affare, la procedura è estremamente tecnica, i documenti da presentare sono molti ed un errore può costare la perdita della cauzione offerta ed esporre l’offerente al rischio di risarcire il danno.
Per questo, il consiglio è di rivolgersi ad esperti con esperienza nel campo dell’asta giudiziaria e nello specifico dell’asta immobiliare.
Lo Studio Legale Berti e Toninelli fornisce assistenza alle società che decidono di avvalersi dell’asta giudiziaria per l’acquisto di un immobile ed alle persone che hanno deciso di comprare casa con asta immobiliare, sia prima dell’udienza di vendita, cioè nella fase di preparazione e presentazione dell’offerta, sia durante lo svolgimento della gara, sia dopo l’aggiudicazione provvisoria e fino al decreto di trasferimento.

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